TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

19 FÉVRIER 2026

N° RG 25/00809 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYBE

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, OUEST IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 799 157 698 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Georges FERREIRA de la SELARL CABINET DE L’ORANGERIE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [N] [C] [F]

né le 24 Décembre 1987 à [Localité 1] (CAP [Localité 2]),

demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [A] [E] [Z] épouse [C] [H]

née le 30 Novembre 1988 à [Localité 3] (CAP [Localité 2]),

demeurant [Adresse 3]

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 11 Février 2025 reçu au greffe le 13 Février 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Novembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Février 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [C] [F] et Mme [A] [E] [Z], son épouse, sont propriétaires indivis des lots n°2221, 2221 et 2361 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], lequel fait partie du [Adresse 5].

Faisant grief à M. [C] [F] et Mme [E] [Z] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 5], sis [Adresse 7] à [Localité 4] leur a fait signifier une sommation de payer les charges de copropriété par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2022.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires du Parc [Adresse 8] Cyr, sis [Adresse 7] à Fontenay le Fleury (78330) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société OUEST IMMO, a, par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, fait assigner M. [C] [F] et Mme [E] [Z] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— le déclarer recevable et bien fondé,

en conséquence,

— condamner solidairement M. [C] [F] et Mme [E] [Z] à lui payer la somme de 20.018,61 euros correspondant à l’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2022,

— condamner solidairement M. [C] [F] et Mme [E] [Z] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner solidairement M. [C] [F] et Mme [E] [Z] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [C] [F] et Mme [E] [Z], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 11 février 2025, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 19 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a été invité à produire par

note en délibéré un décompte unique. Celui-ci a été transmis au tribunal

le 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2025 (pièce n°4) ainsi que les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025 (pièce n°5), postérieurs à l’assignation, n’ont pas été signifiés aux défendeurs non constitués. Ces documents seront donc écartés des débats afin d’assurer le respect du contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de

M. [C] [F] et Mme [E] [Z] pour les lots n°2221, 2221 et 2361,

— une sommation de payer les charges de copropriété à hauteur de

6.710,62 euros, outre 164,53 euros de coût d’acte, signifiée aux défendeurs

par actes de commissaire de justice en date du 25 novembre 2022,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2020 au 17 décembre 2025 pour un solde débiteur de 17.748,57 euros,

— des extraits du grand livre pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2020 au

31 mars 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023

— les convocations et procès-verbaux des assemblées générales en dates des 7 mai 2019, 30 septembre 2021, 30 mars 2022, 7 septembre 2023 et 2 octobre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que si sa créance au titre des charges de copropriété impayées s’établissait à hauteur de 20.018,61 euros le 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, les défendeurs ont procédé à des réglements de 150 euros et 5.000 euros les 9 mai 2025 et 19 juin 2025.

La créance du syndicat des copropriétaires sera donc diminuée de ces réglements et M. [C] [F] et Mme [E] [Z], son épouse, seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 14.868,61 au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus et déduction faite des réglements de 150 euros et 5.000 euros des 9 mai et 19 juin 2025.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de la date de sommation de payer.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 25 novembre 2022, date de la sommation de payer les charges de copropriété, pour la somme alors exigible de 6.710,62 euros, et à compter du

11 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner solidairement M. [C] [F] et Mme [E] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [C] [F] et Mme [E] [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer qu’aucun texte ne rendait obligatoire avant l’engagement de la présente procédure..

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [C] [F] et Mme [E] [Z] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Ecarte des débats le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2025 ainsi que les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires du [Localité 6], sis [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement M. [N] [C] [F] et Mme [A] [E] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], sis [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 14.868,61 au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus et déduction faite des réglements de 150 euros et 5.000 euros des

9 mai et 19 juin 2025,

avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022 pour la somme alors exigible de 6.710,62 euros, et à compter du 11 février 2025 pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [N] [C] [F] et Mme [A] [E] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires du Parc [Localité 5], sis [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [N] [C] [F] et Mme [A] [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Localité 6], sis [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [N] [C] [F] et Mme [A] [E] [Z] aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Localité 6], sis [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 FÉVRIER 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT