MINUTE N°

N° RG 25/01070 – N° Portalis DB22-W-B7J-TOH7

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à, [Adresse 1], représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER

C/

Madame, [A], [F], [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ,

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à, [Adresse 1], représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 535 003 008, dont le siège social est sis, [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Matthieu PUYBOURDIN, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame, [A], [F], [M], demeurant, [Adresse 5], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Matthieu PUYBOURDIN

1 copie certifiée conforme à Madame, [A], [F], [M]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6], représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER, a fait assigner madame, [A], [F], [M] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  6.250,24 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er mai 2025, avec intérêts calculés au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2025 ;

—  339,22 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts calculés au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2025 ;

—  1.000 € de dommages et intérêts ;

—  1.800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7], (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), représenté par son conseil, actualise ses demandes après avoir fait signifier à la défendresse des conclusions d’actualisation (à étude). Il porte à 6.467,39 € la somme réclamée au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 janvier 2026 et travaux. Il maintient ses autres demandes telles que figurant dans l’assignation.

Madame, [A], [F], [M] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, il a été vérifié à l’audience que madame, [A], [F], [M] a été réguliérement assignée. En conséquence, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précis que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un relevé de propriété émis par la direction générale des finances publiques, dont il résulte que madame, [A], [F], [M] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 1 et 76 ;

— un décompte de charges actualisé arrêté au 20 janvier 2026 et ses appels de fonds justificatifs allant du 1er janvier 2021 au 1er trismestre 2026 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

* 15 décembre 2020 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2019 (avec quitus donné au syndic) et le budget prévisionnel de 2021,

* 7 avril 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice de 2020 et le budget prévisionnel de 2022 et désignant la société RYBIA IMMOBILIER en qualité de syndic,

* 7 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022 (avec quitus donné au syndic) et le budget prévisionnel de 2024,

* 13 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice de 2023 (avec quitus donné au syndic) et le budget prévisionnel de 2025,

* 17 mars 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice de 2024 (avec quitus donné au syndic) et le budget prévisionnel de 2026,

— une attestation de non recours concernant les assemblées générales de 2020, 2023, 2024 et 2025,

— les accusés de réception des PV des assemblées générales sus-visées,

— le contrat de syndic, en date du 17 mars 2025, prenant effet au 18 mars 2025 et prenant fin au 18 mars 2027 ;

Par un courrier en date du 15 février 2024, puis du 13 juin 2024, le syndic a adressé à madame, [A], [F], [M] des mises en demeure de payer. Le 6 mars 2025, le syndic lui a fait adresser un commandement de payer par commissaire de justice, pour un montant au principal de 6.719,02 €.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de madame, [A], [F], [M], à hauteur de 6.101,27 €, une fois déduits les frais de relance, d’avocat, de commissaire de justice et de prise d’hypothèque.

Cette dernière sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.101,27 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trismestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2025.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les décomptes produits mentionnent une première mise en demeure ainsi que des frais de relance le 10 janvier 2022 (pour 93,88 €) puis trois relances/mises en demeure le 5 février 2024, le 13 juin 2024 puis 14 novembre 2025 (pour un total de 120 €). Les premiers ne sont pas justifiés par des pièces, contrairement aux suivants qui seront retenus également au motif qu’ils sont nécessaires et qu’il ne s’agit pas de démarches surrabondantes.

Les décomptes mentionnent aussi l’assignation (pour 165,34 €), la constitution du dossier pour avocat (300 €) et les frais relatifs à la prise d’hypothèque (120 €). Or les frais de commissaire de justice sont compris dans les dépens et la constitution et la transmission de dossiers à l’avocat constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de constitution et de transmission du dossier au commissaire de justice et avocat, d’autant plus que ces frais sont comptés à deux reprises.

S’agissant des frais relatifs à l’hypothèque, ils sont conformes à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, madame, [A], [F], [M] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 240 € au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts pour non paiement des charges

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, madame, [A], [F], [M] n’a donné aucune suite aux appels de fonds, mise en demeure et sommation de payer qui lui a été délivrés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 mars 2025. Elle sera donc condamnée à verser la somme de 300 € de dommages et intérêts.

4° Sur les autres demandes

Madame, [A], [F], [M], succombante, sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne madame, [A], [F], [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7], représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  6.101,27 € correspondant aux charges de copropriété impayées, correspondant à la période allant du 2nd trismestre 2022 au 1er trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 mars 2025,

—  240 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 mars 2025,

—  300 € de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7], représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER de ses autres et plus amples demandes ;

Condamne madame, [A], [F], [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7], représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER, la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame, [A], [F], [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,