TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/02021 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EZ7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2025

MINUTE N° 25/00433

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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI BERECHIT,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0050

ET :

Monsieur [G] [K],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

La Société AFREXCO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, la société BERECHIT a consenti à la société AFREXCO un bail commercial sur des locaux à usage d’entrepôt situés [Adresse 1] à [Localité 5].

Il est précisé que précédemment, par ordonnance du 9 décembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé avait constaté la résolution d’un précédent bail liant les parties, au 1er juillet 2022, ordonné l’expulsion du preneur et condamné celui-ci à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle, outre la somme de 3.575 euros au titre de l’arriéré arrêté au 11 septembre 2022.

Puis le 10 juin 2024, la société BERECHIT a fait délivrer à la société AFREXCO un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 1.000 euros. Le commandement de payer a été dénoncé M. [G] [K], en qualité de caution, le 17 juin 2024.

Par actes des 25 et 27 novembre 2024, la société BERECHIT a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société AFREXCO et M. [B] (sic), pour :

constater l’acquisition de la clause résolutoire le 10 juillet 2024 et la résiliation du bail du 1er mars 2023 ;ordonner l’expulsion de la société AFREXCO et tous occupants de son chef dans le mois de la décision avec le concours de la force publique ;condamner in solidum la société AFREXCO et M. [B] à lui payer à titre provisionnel :une somme de 2.000 euros à valoir sur l’arriéré locatif,une indemnité d’occupation mensuelle de 1.050 euros, ou subsidiairement du montant du loyer, augmentée des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux,outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

À l’audience, la société BERECHIT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir que la société AFREXCO n’a pas réglé les causes du commandement de payer, à savoir le montant de la taxe foncière pour 2023 ni pour 2024, dans le délai légal.

Régulièrement assignée, la société AFREXCO n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, à titre liminaire, il est relevé que l’orthographe du patronyme du second défendeur est variable dans les documents produits (“[K]” ou “[B] “). Il sera retenu dans la présente décision l’orthographe prévue par le contrat, soit “[K]”.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société AFREXCO

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer ou accessoire à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il prévoit également que la taxe foncière est à la charge du preneur, au prorata de la surface louée, et est évaluée au jour de la signature du contrat à 850 euros, somme payable annuellement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 10 juin 2024 à la société AFREXCO pour le paiement de la somme en principal de 1.000 euros, correspondant à la taxe foncière pour l’année 2023.

La société défenderesse n’a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement de payer.

Il est rappelé que la mention, dans le commandement, d’une somme supérieure à la dette réelle n’est pas susceptible d’emporter la nullité de l’acte, de sorte que la circonstance qu’il vise en l’espèce une somme supérieure à celle conventionnellement prévue au titre de la taxe foncière ne saurait constituer une contestation sérieuse.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 11 juillet 2024.

L’obligation de la société AFREXCO de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société AFREXCO causant un préjudice à la société BERECHIT, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La société AFREXCO sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

Il est relevé que la société BERECHIT a sollicité à ce titre le paiement d’une indemnité d’occupation majorée, susceptible d’être analysée, dans son montant excédant le loyer conventionnel, en une clause pénale, et à ce titre être réduite par le juge du fond, si elle apparait manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

La société demanderesse justifie par ailleurs, par la production du bail, que la société AFREXCO reste lui devoir une somme de 1.700 euros, au titre de la taxe foncière des exer-cices 2023 et 2024, étant précisé que seule la somme annuelle de 850 euros apparaît non con-testable au regard des dispositions conventionnelles.

La société AFREXCO sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur les demandes formées à l’encontre de M. [K]

Selon l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès.

Et en application de l’article 2297 du même code, “A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de diffé-rence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.”

Or en l’espèce, si M. [K] a signé le bail en tant que “garant”, aucune mention de cet acte ne permet de caractériser un engagement de sa part.

De plus, le bail est vierge de toute mention manuscrite de M. [K].

Ces circonstances sont constitutives d’une contestation sérieuse, en ce qu’il existe un doute sur la régularité de l’engagement de caution de M. [K] au regard des dispositions préci-tées.

Il n’y aura dès lors lieu à référé sur la demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société AFREXCO, succombante, sera condamnées aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société BERECHIT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 11 juillet 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société AFREXCO et de tous occupants de son chef hors du local situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société AFREXCO à payer à la société BERECHIT une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, charges et taxes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société AFREXCO à payer à la société BERECHIT la somme de 1.700 euros ;

Condamnons la société AFREXCO à supporter la charge des dépens ainsi que le coût du commandement à payer du 10 juin 2024 ;

Condamnons la société AFREXCO à payer à la société BERECHIT la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires, et en particulier les demandes formées à l’encontre de M. [K] ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 06 MARS 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE