TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

22 MAI 2026

N° RG 25/01625 – N° Portalis DB22-W-B7J-TR4P

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro 728 203 480 ayant son siège social situé [Adresse 3],

[Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES, substituée à l’audience par Maître Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [W] [J] [E]

née le 07 Mars 1991 à [Localité 1] (CONGO),

demeurant [Adresse 5],

Comparante.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 MARS 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2026, date à laquelle

le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [W] [J] [E] est propriétaire du lot n°2 de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] à [Localité 2].

Faisant grief à Mme [H] [W] [J] [E] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] à Buchelay (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025 remis à étude, fait assigner Mme [H] [W] [J] [E] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10,

10- 1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet.1965, et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner Mme [H] [W] [J] [E] à lui payer la somme de

3.427,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 octobre 2025,

— condamner Mme [H] [W] [J] [E] à lui payer la somme de

760,41 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner Mme [H] [W] [J] [E] à lui payer la somme de

280,70 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner Mme [H] [W] [J] [E] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [H] [W] [J] [E] à lui payer la somme de

2.161,75 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] [W] [J] [E] aux entiers dépens.

A l’audience du 16 février 2026, l’affaire a été renvoyée pour éventuelle comparution de la défenderesse.

A l’audience du 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale, sollicitant la condamnation de Mme [H] [W] [J] [E] à lui payer la somme de 4.000,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 mars 2026. Il a maintenu ses autres demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

Mme [H] [W] [J] [E] a comparu et a indiqué reconnaître la dette principale. Elle a sollicité une diminution des sommes mises à sa charge au titre des frais et des dommages et intérêts. Elle a également sollicité des délais de paiement, indiquant pouvoir payer la somme de 100 euros par mois en plus des charges courantes.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 3], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [H] [W] [J] [E] pour le lot n°2,

— une mise en demeure en date du 23 août 2023 adressée par le syndic à la défenderessepour un montant de 665,23 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— un courrier de relance en date du 20 septembre 2023 adressé par le syndic à la défenderesse pour un montant de 703,49 euros,

— une mise en demeure en date du 10 novembre 2023 adressée par le syndic à la défenderessepour un montant de 974,34 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— un courrier de relance en date du 11 décembre 2023 adressé par le syndic à la défenderesse pour un montant de 1.014,74 euros,

— une sommation de payer signifiée à la défenderesse le 5 février 2024 pour un montant de 1.693,59 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er février 2024, outre 126,70 euros de coût d’acte,

— une mise en demeure en date du 6 octobre 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse pour un montant de 4.913,07 euros dont 253,47 euros au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours,

— un décompte sur la période courant du 18 avril 2023 au 3 mars 2026 pour un solde débiteur de 4.000,45 euros au titre des charges, 1.358,41 euros au titre des frais de syndic et 184,70 euros au titre des dépens,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2023 au 31 mars 2026,

— les bilans annuels des charges pour les exercices 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 1er mars 2021, 17 mai 2022, 27 mars 2024, 3 mars 2025 et 23 février 2026 ayant approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027, et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à Mme [H] [W] [J] [E], une mise en demeure en date du

6 octobre 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée

le 9 octobre 2025 et non réclamée, d’avoir à payer la somme de 253,47 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que Mme [H] [W] [J] [E] est redevable de la somme de 4.000,45 euros au titre des charges de copropriété échues

au 3 mars 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus.

Mme [H] [W] [J] [E], qui ne conteste d’ailleurs pas le montant de son arriéré de charges, sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 506,94 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025/2026 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Mme [H] [W] [J] [E] de la somme de 506,94 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 2ème et 3ème trimestres 2026, devenus exigibles par anticipation.

Mme [H] [W] [J] [E] sera donc condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 280,70 euros correspondant aux frais suivants :

— Mise en demeure du 23/08/2023 à hauteur de 42 euros,

— Relance du 20/09/2023 à hauteur de 35 euros,

— Mise en demeure du 10/11/2023 à hauteur de 42 euros,

— Relance du 11/12/2023 à hauteur de 35 euros

— Sommation de payer du 05/02/2024 à hauteur de 126,70 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande lesdites mises en demeure, relances et sommations de payer, outre les factures y afférentes, mais ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de sommations de payer et de mises en demeure avant d’assigner la défenderesse

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de

168,70 euros, correspondant à la mise en demeure du 23 août 2023 et à la sommation de payer du 5 février 2024.

Mme [H] [W] [J] [E] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 168,70 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

S’il n’est pas contesté que Mme [H] [W] [J] [E] n’a pas régulièrement payé ses charges de copropriété, elle verse aux débats des documents attestant de ses problèmes de santé et de ses difficultés financières, de sorte que sa mauvaise foi n’est pas établie.

Le syndicat des copropriétaires sera, en conséquence, débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [H] [W] [J] [E] sollicite des délais de paiement et propose de régler l’arriéré de charges par versements de 100 euros par mois en sus du paiement des charges courantes.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, faisant valoir que l’échéancier proposé ne permet pas d’apurer la dette dans un délai de deux années.

Compte tenu du montant de la dette et de la situation financière de Mme [H] [W] [J] [E] telle qu’exposée à l’audience, il apparaît que cette dernière ne justifie pas de garanties suffisantes permettant d’accorder des délais de paiement.

La demande de délais formée par Mme [H] [W] [J] [E] sera dès lors rejetée.

Sur les autres demandes

Mme [H] [W] [J] [E], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [H] [W] [J] [E] sera condamné à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne Mme [H] [W] [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.000,45 euros au titre des charges de copropriété échues au 3 mars 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus ;

Condamne Mme [H] [W] [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 506,94 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 2ème et 3ème trimestres 2026, devenus exigibles par anticipation ;

Condamne Mme [H] [W] [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice,

la somme de 168,70 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 ;

Déboute Mme [H] [W] [J] [E] de sa demande de délais de

paiement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [H] [W] [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [W] [J] [E] aux dépens ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE