TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Arthur FABRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Richard ruben COHEN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/09454 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BGO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE SAINT DIDIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Arthur FABRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 15 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09454 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BGO

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er septembre 1997, Madame [V] [I] a consenti Monsieur [Z] [W] et à Mme [R] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1].

Par ordonnance de référé du 18 novembre 2019, le tribunal d’instance de Paris a, notamment:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 mars 2019 ;

— condamné solidairement les époux [W] à payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges payable avant le premier de chaque mois ;

— dit qu’à défaut de paiement à bonne date d’une quelconque mensualité au titre de l’indemnité d’occupation, 7 jours après réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’expulsion des locataires pourrait être poursuivie ainsi celle que de tous occupants de leur chef.

Mme [R] [W] est décédée le 22 octobre 2021.

Le 31 janvier 2022, le juge des tutelles du tribunal de Rome (Italie) a désigné Me [C] [E] en qualité de tuteur de Mme [V] [I].

Le 29 janvier 2023, Me [C] [E] a sollicité du juge des tutelles du tribunal de Rome (Italie) l’autorisation de vendre le bien sis [Adresse 1].

Le 2 août 2023, Mme [V] [I] ayant pour tuteur Me [C] [E] a fait signifier à M. [Z] [W] un congé pour vendre avec offre de vente.

Les 8 février 2024, Mme [V] [I] et son tuteur ont fait signifié à M. [Z] [W] des nouvelles conditions de vente avec itératives offres de vente.

Le 27 février 2024, Mme [V] [I] et son tuteur ont fait signifier à M. [Z] [W] un nouveau congé avec offre de vente.

Le 5 mars 2024, Mme [V] [I] et son tuteur ont, par commissaire de justice, sommé M. [Z] [W] d’avoir à répondre à la question de savoir s’il acceptait de laisser l’agence et le potentiel acquéreur de visiter l’appartement et la cave.

Par ordonnance du 20 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, a, notamment :

— autorisé toute visite de l’appartement situé au [Adresse 1] dans le strict respect de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, la première visite devant être programmée avant le 28 juin 2024,

— dit qu’en cas d’obstruction à la visite, M. [Z] [W] serait astreint au paiement de la somme de 200 euros à chaque obstruction,

— dit qu’en cas d’obstruction à la visite, les frais de constat de commissaire de justice seraient laissés à ses frais.

Le 12 août 2024, la SAS FONCIÈRE SAINT-DIDIER a fait l’acquisition du bien immobilier susmentionné.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, Monsieur [Z] [W] a assigné la SAS FONCIERE SAINT DIDIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— à titre principal, déclarer nul et de nul effet le congé pour vente délivré le 27 février 2024,

— subsidiairement, fixer la date d’effet du congé du 27 février 2024 au 18 novembre 2025,

— à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai d’une année pour quitter les lieux,

— en tout état de cause :

condamner la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER aux entiers dépens,supprimer l’exécution provisoire du jugement dans l’hypothèse où le congé serait déclaré régulier et/ou l’expulsion ordonnée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2025, et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 2 septembre 2025, aux fins de permettre aux parties de se mettre en état.

Le 7 février 2025, la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER a fait délivrer à M. [Z] [W] et Mme [R] [W] un commandement d’avoir à quitter les lieux dans un délai de deux mois sur le fondement de l’ordonnance rendue par le juge du tribunal d’instance de Paris le 18 novembre 2019, et, par acte du 20 mai 2025, Monsieur [Z] [W] a assigné la SAS FONCIÈRE SAINT-DIDIER devant le juge de l’exécution aux fins, notamment, d’annulation dudit commandement.

A l’audience du juge des contentieux de la protection du 2 septembre 2025, la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER a soulevé, à titre liminaire, l’incompétence du juge des contentieux de la protection pour statuer sur la demande de délais pour quitter les lieux, qu’elle considère relever de la compétence exclusive du juge de l’exécution.

Monsieur [Z] [W], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il reprend les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, y ajoutant solliciter le rejet de la demande d’expulsion formée par la société FONCIERE SAINT-DIDIER et modifiant sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, désormais portée à 4000 euros.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] [W] invoque tout d’abord les dispositions des articles 473 du code civil et 649 et 117 du code de procédure civile, concluant à la nullité du congé qui lui a été délivré le 27 février 2024, dès lors que ce dernier n’a pas été délivré par le tuteur, mais par Mme [V] [I], majeure protégée qui ne dispose pas de la capacité d’ester en justice, la seule mention « ayant pour tuteur » sur le congé étant insuffisante à faire de Me [C] [E] l’auteur du congé.

En second lieu, il soutient, au visa de l’article 505 du code civil, que le congé pour vente étant un acte de disposition, il ne pouvait être délivré sans autorisation du juge des tutelles.

En troisième lieu, il invoque les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, considérant que la bailleresse n’avait aucun intérêt à faire délivrer ce congé, dès lors que le bail avait d’ores et déjà été résilié par ordonnance du juge d’instance de Paris en date du 18 novembre 2019.

Au visa de l’article 1709 du code civil, il soutient n éanmoins qu’un bail verbal aurait été conclu suite à la décision rendue par le juge des contentieux de la protection le 18 novembre 2019. Il affirme que le bailleur a démontré sa volonté de le traiter comme un locataire, ainsi qu’en témoignent selon lui les congés délivrés à compter du 2 août 2023, lesquels n’évoquaient pas le bénéfice de l’ordonnance du 18 novembre 2019, et les courriers adressés par son mandataire, qui font expressément mention de sa qualité de locataire.

Il soutient à ce titre que ce nouveau bail verbal aurait débuté à compter du 18 novembre 2019, alors que Mme [V] [I] n’était pas placée sous mesure de protection.

Enfin, invoquant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient qu’en l’absence de production de l’acte de vente, rien ne permet de vérifier la réalité du motif du congé, et notamment l’adéquation du prix proposé dans l’acte et le prix de vente. Il considère ainsi que le congé était frauduleux.

Subsidiairement, il soutient que si le congé devait être jugé régulier, celui-ci ne pourrait produire ses effets qu’au 18 novembre 2019, jour de l’ordonnance qui a constaté la résiliation du contrat de bail du 10 juillet 1997, date à laquelle il convient raisonnablement de fixer la date du bail verbal conclu, lequel s’est ainsi tacitement renouvelé par périodes de trois années, de sorte que le congé ne pourrait produire ses effets que trois années après la dernière reconduction du bail.

Sa demande de délais pour quitter les lieux, formée à titre infiniment subsidiaire, est motivée par son état de vulnérabilité, résultant de son âge, de son état de santé et de la modicité de ses ressources. Il fait par ailleurs état de ses difficultés à trouver une solution de relogement, de sa durée d’occupation du bien litigieux, et de sa parfaite exécution de ses obligations contractuelles.

Il sollicite le rejet des demandes reconventionnelles formées par la SAS SAINT-DIDIER, en soulignant que le tribunal de céans n’a pas compétence pour ordonner une expulsion d’ores et déjà prononcée, et, sur le fond, soutient que les conditions de l’expulsion ne sont pas réunies, dès lors qu’il était à jour du règlement de ses indemnités d’occupation et qu’en tout état de cause, un nouveau contrat de bail a été conclu. Il conteste enfin avoir commis la moindre faute en saisissant le tribunal, de sorte que le demande de dommages-intérêts fondée sur la procédure abusive est infondée.

La SAS FONCIERE SAINT-DIDIER, représentée par conseil, a déposé des conclusions, auxquelles elle s’est expressément rapportée, et aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— juger que le congé du 27 février 2024 est parfaitement valide et produit ses effets depuis le 31 août 2024, date à laquelle M. [Z] [W] aurait dû quitter les lieux,

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [W] de l’appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] dont il est occupant sans droit ni titre, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard, l’astreinte commençant à courir 15 jours après la notification du jugement à intervenir et avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner M. [Z] [W], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 35 804 euros correspondant aux arriérés d’indemnités d’occupation,

— condamner M. [Z] [W] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts, la procédure initiée étant de toute évidence abusive,

— juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

— condamner M. [Z] [W] au paiement de la somme de 5000 euros pour procédure abusive,

— débouter la partie adverse de toutes demandes plus amples ou contraires et en particulier de ses demandes de délai qui ne sont pas justifiées,

— condamner M. [Z] [W] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris ceux qui correspondent au coût de son expulsion.

Au soutien de ses prétentions, la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER, invoque la parfaite validité du congé aux motifs que :

— l’intervention du tuteur n’en est pas une condition ad valitatem dès lors que la délivrance d’un congé ne constitue pas un acte de disposition au sens de l’article 2 du décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle ou en tutelle ;

— les différents congés mentionnent que la demande est faite par Mme [V] [I] ayant pour tuteur Me [C] [G] ce qui ne laisse aucun doute sur l’intervention du tuteur à l’acte, qui, partant, et à supposer qu’il s’agisse d’un acte de disposition, est parfaitement valable,

— l’autorisation donnée par le juge des tutelles à Me [C] [G] pour délivrer un congé pour vente n’était pas nécessaire, la délivrance d’un congé étant un acte d’administration,

— l’autorisation a, en tout état de cause, été délivrée par le juge des tutelles du tribunal de Rome,

— M. [Z] [W] se prévalait du congé du 27 février 2024 dans l’instance l’opposant à Mme [V] [I] relative à la visite de l’appartement litigieux par de potentiels acquéreurs ;

— si M. [Z] [W] soutient que le congé serait nul en ce qu’il ne vise pas un contrat en vigueur, aucun texte ne prévoit une telle nullité et l’on ne peut tirer aucune conséquence de droit ;

— M. [Z] [W] se contredit en ce qu’il prétend qu’aurait été conclu sur ledit bien un nouveau contrat de bail, dont il n’apporte pas la preuve ;

— Mme [V] [I], placée sous mesure de protection depuis le 18 juin 2020, ne pouvait conclure un nouveau contrat de bail, acte d’administration qui relève de la compétence du tuteur ;

— il n’est pas sérieux de prétendre que le contrat de bail verbal a été conclu au jour de l’ordonnance de référé constatant la résiliation du titre d’occupation ;

— la délivrance frauduleuse du congé non seulement n’est pas prouvée, mais est invalidée par la vente effectivement intervenue au profit de la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER le 12 août 2024, au prix de 1 440 000 euros proposé dans le congé ;

— la demande tendant à voir repousser les effets du congé au 18 novembre 2025 est infondée, et M. [Z] [W] a déjà bénéficié de larges délais.

Pour s’opposer à la demande de délais pour quitter les lieux formée à titre subsidiaire, elle soutient que M. [Z] [W] ne justifie ni du fait que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ni de ses démarches aux fins de relogement ; elle rappelle qu’il n’exécute pas ses propres obligations et qu’il est notamment redevable d’une dette équivalente à plusieurs mois d’indemnités d’occupation.

Sa demande reconventionnelle d’expulsion est expliquée par le fait que M. [Z] [W] a été rendu destinataire d’une mise en demeure d’avoir à régulariser son arriéré d’indemnités d’occupation, qui n’a pas été suivie d’effet, de sorte qu’en application de l’ordonnance du 18 novembre 2019, il doit être expulsée.

Sa demande de dommages-intérêts est motivée par le caractère abusif de la présente instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

Autorisé à produire en délibéré le jugement à intervenir du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, le conseil de M. [Z] [W] a, par courriel du 16 septembre 2025, fait parvenir à la juridiction ledit jugement, rendu le 10 septembre 2025, dont il résulte que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a, notamment, annulé le commandement de quitter les lieux délivré le 7 février 2025 à Monsieur [Z] [W], au motif que la propriétaire avait nécessairement renoncé au bénéfice de l’ordonnance de référé en date du 18 novembre 2019, puisque celle-ci s’était postérieurement comportée, avant la délivrance du commandement de quitter les lieux, envers Monsieur [Z] [W], comme une bailleresse engagée dans les liens d’un bail. Le conseil de la défenderesse n’a fait aucune observation.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection pour statuer sur la demande de délai pour quitter les lieux

La SAS FONCIERE SAINT-DIDER soutient que le juge des contentieux de la protection ne serait pas compétent pour statuer cette demande, formée à titre subsidiaire, le juge de l’exécution ayant compétence exclusive sur ce point.

En application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En application de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la demande de délais pour quitter les lieux formée à titre subsidiaire par M. [Z] [W] est expressément formulée comme suit : « dans l’hypothèse où toutes les contestations du locataire seraient rejetées, alors le tribunal accordera un délai d’une année au locataire pour pouvoir lui permettre de retrouver une solution de relogement dans des conditions sereines ». Cette demande est formulée dans ses conclusions avant même que ne soient développées ses demandes tendant au rejet des demandes reconventionnelles formées, notamment de la demande d’expulsion fondée sur le titre exécutoire du 18 novembre 2019. Il en résulte que la demande de délais est sollicitée en cas de rejet des contestations de la régularité du congé délivré par la bailleresse le 27 février 2024, lequel ne constitue pas un titre exécutoire ni une mesure d’exécution forcée.

Dès lors, le juge des contentieux de la protection, saisi de la demande de validation dudit congé et d’expulsion qui en résulte, est matériellement compétent pour statuer sur la demande formée par M. [Z] [W] à titre subsidiaire.

Sur l’existence d’un titre d’occupation

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de qualifier la nature de l’occupation des lieux litigieux par M. [Z] [W], dont dépend la solution au litige portant sur la validité du congé.

Si, en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer.

En l’espèce, l’appartement aujourd’hui occupé par M. [Z] [W] a été donné à bail par contrat conclu le 10 juillet 1997.

Par ordonnance du 18 novembre 2019, le juge du tribunal d’instance de Paris a toutefois constaté la résiliation de ce contrat à la date du 16 mars 2019, tout en permettant à M. [Z] [W] de se maintenir dans les lieux, le bailleur étant toutefois autorisé à procéder à son expulsion en cas de défaut de paiement de l’indemnité d’occupation, constaté sept jours après la réception d’une mise en demeure envoyée en recommandé avec avis de réception.

M. [Z] [W] soutient toutefois qu’un nouveau contrat de bail aurait été verbalement conclu.

Au soutien de ce que la bailleresse aurait, en dépit du constat de la résiliation du contrat de bail à la date du 16 mars 2019, manifesté la volonté de conclure un nouveau bail, il produit une « quittance de loyer ou indemnité d’occupation » datée du 8 août 2023, laquelle est insuffisante à étayer son raisonnement, dès lors que cette dernière fait mention d’une indemnité d’occupation, et non d’un loyer. Il convient toutefois de constater que :

— dans les deux congés délivrés le 2 août 2023 et le 27 février 2023, la bailleresse a expressément fait référence au contrat de bail d’habitation conclu le 10 juillet 1997, en visant les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont la défenderesse sollicite expressément la validation dans le cadre de la présente instance,

— par courrier du 15 novembre 2023, la société ADUXIM, gestionnaire du bien litigieux, a reproché à M. [Z] [W] un manquement à ses obligations contractuelles en ces termes : « cette situation de blocage délibéré de votre part est inacceptable. En premier lieu en ce qu’elle est contraire aux termes de votre bail, qui dispose en son chapitre IX, obligations du locataire (…) » , le chapitre IX auquel il est fait référence figurant au contrat de bail conclu le 10 juillet 1997,

— par courrier du 7 décembre 2023, le conseil de la bailleresse, et de M. [E], son tuteur, a rappelé à M. [Z] [W] que son bail prévoyait bien un droit de visite de deux heures par jour aux jours ouvrables, et que son attitude constituait une inexécution contractuelle ;

— par sommation interpellative du 5 mars 2024, Mme [V] [I], ayant pour tuteur Me [C] [E], a rappelé, dit et déclaré à M. [Z] [W] qu’il était locataire d’un appartement sis [Adresse 1],

— il résulte de l’ordonnance de référé du 20 juin 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection de Versailles que Mme [V] [I] a saisi le tribunal en référé aux fins de permettre les visites du bien en vente, sans faire mention de la résiliation du titre d’occupation de M. [Z] [W], invoquant seulement l’article IX 12 du contrat de bail conclu le 10 juillet 1997 au soutien de ses prétentions.

Ces actes positifs traduisent la volonté non équivoque de Mme [V] [I] et de son tuteur de revenir aux stipulations du bail du 10 juillet 1997 et ainsi, de renoncer à se prévaloir du bénéfice de l’ordonnance de référé du 18 novembre 2019, puisque, ainsi que l’a relevé le juge de l’exécution ayant statué le 10 septembre 2025, la bailleresse s’est postérieurement comportée, avant la délivrance du commandement de quitter les lieux, envers Monsieur [Z] [W], « comme une bailleresse engagée dans les liens d’un bail ».

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer la conclusion d’un nouveau contrat de bail verbal, la renonciation au bénéfice de l’ordonnance du 18 novembre 2025 étant établie et le bail conclu le 10 juillet 1997 ayant ainsi continué à produire ses effets.

Il sera précisé que si, en application de l’article 473 du code civil, le tuteur représente la personne en tutelle dans tous les actes de la vie civile, et que seul le tuteur de Mme [V] [I] pouvait valablement renoncer au bénéfice du jugement, le nom du tuteur de Mme [V] [I], dont il est démontré qu’elle a été placée sous le régime de la tutelle à compter du 18 juin 2020, apparaît distinctement sur les congés délivrés, la défenderesse soutenant d’ailleurs que c’est à la demande de Me [C] [E], en sa qualité de tuteur, que les congés ont été délivrés, ainsi que dans le courrier adressé à M. [Z] [W] le 7 décembre 2023 par le conseil de « Mme [V] [I] et de son tuteur », rappelant à ce dernier ses obligations de locataire, de sorte qu’il ne saurait être aujourd’hui argué de ce que la renonciation à se prévaloir des bénéfices de l’ordonnance du 18 novembre 2019 aurait été faite par Mme [V] [I] seule.

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, « Mme [V] [I] ayant pour tuteur Me [C] [E] » a signifié le 27 février 2024 à M. [Z] [W] un congé pour vente à effet du 31 août 2024.

Il a précédemment été établi qu’en se référant expressément, à plusieurs reprises, postérieurement à l’ordonnance rendue le 18 novembre 2019, au contrat de bail conclu le 10 juillet 1997, la bailleresse et son tuteur avaient renoncé à se prévaloir du bénéfice de ladite ordonnance, de sorte qu’il ne saurait être considéré, ainsi que le fait M. [Z] [W], qu’un nouveau contrat de bail aurait été conclu à la date de la dite ordonnance, aucune pièce ne permettant d’ailleurs d’étayer l’expression d’une quelconque manifestation de volonté à cette date.

Ainsi, le bail portant sur le logement dont il a été donné congé a été conclu le 10 juillet 1997, et a pris effet le 1 septembre 2024. Reconductible par périodes de trois années, il a été pour la dernière fois reconduit le 1 septembre 2021 et est venu à expiration le 31 août 2024 à minuit, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé pour vendre à effet du 31 août 2024 ayant été signifié à M. [Z] [W] par acte de commissaire de justice le 27 février 2024, il y a bien été délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

S’agissant de la capacité de Mme [V] [I] à délivrer congé, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Aux termes de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Aux termes de l’article 119 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En application de l’article 465 du même code, si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être représentée, l’acte est nul de plein droit sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice.

Aux termes des articles 473 et 474 du code civil , sous réserve des cas où la loi ou l’usage autorise la personne en tutelle à agir elle-même, le tuteur la représente dans tous les actes de la vie civile.

La personne en tutelle est représentée dans les actes nécessaires à la gestion de son patrimoine dans les conditions et selon les modalités prévues au titre XII.

Par ailleurs, aux termes de l’article 505 du code civil, en son alinéa premier, le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 426 alinéa 3, s’il devient nécessaire ou s’il est de l’intérêt de la personne protégée qu’il soit disposé des droits relatifs à son logement ou à son mobilier par l’aliénation, la résiliation ou la conclusion d’un bail, l’acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s’il a été constitué.

Il résulte de la combinaison de ces textes que la résiliation d’un bail et la délivrance d’un congé délivré en tant que bailleur portant sur un logement qui n’est pas la résidence principale ou secondaire du majeur protégé, sont des actes d’administration pour lesquels le tuteur n’a pas à solliciter une autorisation du juge des tutelles en vertu du décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle ou en tutelle.

Tel n’est toutefois pas le cas du congé pour vente, dont qu’il est constant que, parce qu’il contient une offre de vente, il est un acte de disposition.

Cet acte devait donc, en l’espèce, être délivré par le tuteur, avec autorisation du juge des tutelles.

Il résulte dudit congé que l’acte a été délivré par « Mme [V] [I], [L] [M] veuve [P] née le 25 mars 1935 à [Localité 4] de nationalité française, demeurant [Adresse 5] (Italie) ayant pour tuteur Me [C] [E], né à [Localité 3] (Italie) le 3 février 1961, demeurant [Adresse 5] » ci – après dénommée « la requérante » ou « le bailleur ». »

La maladresse de cette formulation interroge sur le véritable auteur de l’acte, en ce qu’elle ne permet pas d’affirmer que l’acte a bien été délivré par Me [C] [E], en sa qualité de tuteur de Mme [V] [I].

L’autorisation que Me [C] [E] affirme avoir obtenu du juge des tutelles du tribunal de Rome de procéder à la vente du bien, en expliquant que la requête déposée à cette fin, datée du 28 janvier 2023 et portant la mention « vu et autorisé » (visto si autorizza in data : 08/03/2023), est par ailleurs incertaine, aucune des deux parties n’apportant d’éléments permettant d’éclairer le juge saisi du présent litige quant au formalisme exigé en matière d’autorisation des actes de disposition par le droit italien.

Il convient toutefois de rappeler qu’aux termes de l’article 414-2 du code civil, « De son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé. » Les actes accomplis par une personne dépourvue de la capacité d’agir n’encourent en effet qu’une nullité relative, qui ne peut être invoquée que par la partie que la loi entend protéger, en l’espèce, Mme [V] [I].

M. [Z] [W] n’a par conséquent pas qualité à soulever cette nullité.

Enfin, s’agissant du caractère frauduleux du congé dont se prévaut M. [Z] [W], il sera rappelé que le congé ne peut en effet être justifié que s’il est exclusif de toute intention frauduleuse de la part du bailleur, les juges du fond saisis d’une contestation de congé devant rechercher, lorsque cela leur est demandé, si le congé n’a pas été délivré frauduleusement. C’est à celui qui s’en prévaut d’établir la fraude.

Il est en l’espèce établi que le bien a, aux termes du congé délivré le 27 février 2024, été proposé au prix de 1 440 000 euros. Il est par ailleurs justifié de sa vente, par Mme [V] [I] à la SAS FONCIERE SAINT DIDIER, à ce même prix, par la production d’une attestation notariée du 12 août 2024, ce dont il ressort que l’intention du bailleur de vendre à ce prix était bien réelle.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré par « Mme [V] [I] ayant pour tuteur M. [Z] [W] » suivant acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024 est régulier, tant sur la forme que sur le fond, et que M. [Z] [W] est déchu, depuis le 31 août 2024 à minuit, de tout droit d’occupation sur l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1].

M. [Z] [W] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1 septembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande tendant à voir fixée la date des effets du congé au 18 novembre 2025

Il a précédemment été établi qu’en se référant expressément, à plusieurs reprises, postérieurement à l’ordonnance rendue le 18 novembre 2019, au contrat de bail conclu le 10 juillet 1997, la bailleresse et son tuteur avaient renoncé à se prévaloir du bénéfice de ladite ordonnance, de sorte qu’il ne saurait être considéré, ainsi que le fait M. [Z] [W], qu’un nouveau contrat de bail aurait été conclu à la date de la dite ordonnance, aucune pièce ne permettant d’ailleurs d’étayer l’expression d’une quelconque manifestation de volonté à cette date.

Il convient donc de rejeter la demande tendant à voir fixée la date des effets du congé au 18 novembre 2025.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [Z] [W], qui réside dans le logement depuis le 1 septembre 1997, soit depuis 28 ans au jour de l’audience, est âgé de 72 ans. Il a déclaré, au titre de ses revenus imposables 2024, 46 264 euros au titre de « pensions, retraites et rentes », outre 16 283 euros de revenus non commerciaux professionnels. Il justifie de divers problèmes de santé, notamment d’une hospitalisation en date du 30 juillet 2024, dont le niveau de gravité, ne peut, en l’état des éléments versés aux débats et en l’absence d’explications, être apprécié.

La bailleresse produit un décompte actualisé au 2 septembre 2025, dont il résulte que M. [Z] [W] serait redevable de la somme de 35 804 euros, correspondante aux indemnités d’occupation impayées entre janvier et septembre 2025. Ce dernier soutient avoir réglé les sommes dues, et produit pour le démontrer la copie des chèques par lui émis le 3 février 2025, le 8 mars 2025, le 6 avril 2025, et le 5 mai 2025 ; il ne démontre pas avoir réglé les indemnités d’occupation dues entre juin et septembre 2025. Le bailleur produit pour sa part deux attestations de rejet (n°1295 et n°1293), correspondant aux loyers de décembre 2024 et janvier 2025, qui certes ne permettent pas d’établir que tous les chèques émis par M. [Z] [W] auraient été rejetés, mais questionnent le caractère effectif des paiements dont l’occupant ne justifie que par la production de photographies de chèques, insuffisantes à en établir la preuve en l’absence de production de ses relevés de compte bancaire, cela alors que le décompte produit par la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER ne fait état d’aucun règlement depuis janvier 2025.

M. [Z] [W] ne justifie par ailleurs d’aucune diligences aux fins de se reloger.

La défenderesse n’a, pour sa part, pas justifié de sa propre situation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande de délai pour quitter les lieux, dont la durée ne sera toutefois fixée qu’à quatre mois à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu du délai, de plus d’un an, dont a déjà bénéficié M. [Z] [W], et de l’existence d’un arriéré d’indemnités d’occupation conséquent.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’expulsion

La SAS FONCIERE SAINT-DIDIER s’estime fondée, en application de l’ordonnance du 18 novembre 2019, à solliciter l’expulsion de M. [Z] [W] aux motifs que la mise en demeure délivrée le 8 novembre 2024, tendant à obtenir le paiement de la somme de 7956,40 euros dans un délai de sept jours serait restée sans effet.

Il a toutefois été précédemment établi que la bailleresse et son tuteur avaient renoncé à se prévaloir du bénéfice de l’ordonnance du 18 novembre 2019, de sorte que la demande doit être rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue par ailleurs une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Le bailleur verse aux débats un décompte dont il résulte qu’au 13 août 2024, existait une dette d’indemnité d’occupation égale à 35 804 euros, correspondante aux indemnités d’occupation impayées entre janvier et septembre 2025 euros, M. [Z] [W] ayant échoué à apporter la preuve de l’extinction de son obligation de paiement.

En conséquence, M. [Z] [W] sera condamné au paiement de la somme de 35 804 euros, correspondante aux indemnités d’occupation impayées entre janvier et septembre 2025 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la procédure abusive

Il résulte des dispositions susvisées des articles 1103 et 1231-1 du code civil que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d’un contractant suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En application par ailleurs des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

La résistance à l’exécution d’une obligation ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, il n’est pas démontré que M. [Z] [W] aurait agi à des fins de nuire, et la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER ne démontre pas de préjudice autre que celui de n’avoir pu jouir du bien récemment acquis, déjà indemnisé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie de rejeter la demande formée par la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire. La demande de M. [Z] [W] formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER,

REJETTE la demande tendant à voir constater la nullité du congé pour vente délivré à M. [Z] [W] en date du 27 février 2024 ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [Z] [W] par « Mme [V] [I], ayant pour tuteur Me [C] [E] », aux droits de laquelle vient la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER, d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 10 juillet 1997 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 août 2024 ;

REJETTE la demande subsidiaire tendant à fixer la date d’effet du congé du 27 février 2024 au 18 novembre 2025,

ACCORDE à M. [Z] [W] un délai pour quitter les lieux de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande reconventionnelle d’expulsion fondée sur l’ordonnance du 18 novembre 2019,

CONDAMNE M. [Z] [W] à verser à la SAS FONCIERE SAINT-DIDIER la somme de 35 804 euros, correspondante aux indemnités d’occupation impayées entre janvier et septembre 2025 euros,

REJETTE la demande de dommages-intérêts fondée sur la procédure abusibe,

CONDAMNE M. [Z] [W] aux dépens ;

REJETTE la demande formée par M. [Z] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la SAS FONCIERE SAINT-DIDIERau titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 15 octobre 2025

le greffier le Président