MINUTE N°

N° RG 25/00585 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCSC

Fondation [Etablissement 1]

C/

Monsieur [I] [M] [Z] [F]

Monsieur [R] [W] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Fondation [Etablissement 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée à l’audience par son représentant légal, M. [U] [A], en qualité de président

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [M] [Z] [F] né le 07 Février 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

Monsieur [R] [W] [F], demeurant [Adresse 4], non-comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Fondation [Etablissement 1]

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [I] [M] [Z] [F] et Monsieur [R] [W] [F]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 octobre 2019, la FONDATION [Etablissement 1] a consenti à Messieurs [I] et [R] [F], un bail à usage d’habitation portant sur un pavillon de type F5 sis, [Adresse 5].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 1.560 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 40 euros, pour un total de 1.600 euros payable à terme à échoir.

Le loyer s’élève actuellement à la somme de 1.802,26 euros.

Des loyers demeurant impayés, la FONDATION [Etablissement 1] a fait notifier, par exploit de la SELARL GRAND OUEST 78, Commissaires de Justice, à Messieurs [I] et [R] [F], un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 24 janvier 2025 portant sur la somme principale de 6.095,77 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date des 14 et 16 mai 2025, la FONDATION [Etablissement 1] a assigné à comparaître Messieurs [I] et [R] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, sollicitant :

— Vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ses textes subséquents, déclarer la FONDATION [Etablissement 1] recevable et bien fondée

— A titre principal :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail

— A titre subsidiaire :

*Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs,

*Ordonner, l’expulsion des défendeurs des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

*Condamner solidairement les défendeurs à payer, en principal, à la FONDATION [Etablissement 1] la somme de 3.072,87 euros, arrêtée au 26 mars 2025, plus les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, au titre des loyers et charges impayés,

*Condamner solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal, comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux,

*Refuser tout délai aux défendeurs,

*Condamner solidairement les défendeurs à une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

*Condamner solidairement les défendeurs en tous les dépens.

*Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience.

A l’audience du 17 février 2026, la FONDATION [Etablissement 1], représentée par son président, Monsieur [U] [A], a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 21.991,44 euros, arrêtée au 17 février 2026. Elle a précisé que Messieurs [I] et [R] [F] avaient cessé tout règlement depuis le mois de mai 2025.

Monsieur [R] [F], bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu à l’audience.

Monsieur [I] [F] a comparu à l’audience. Il a exposé ne pas avoir pu régler les loyers et les charges en raison de mauvais placements financiers. Il a expliqué avoir eu des difficultés financières à l’occasion de son activité de garagiste, vouloir demeurer dans les lieux et bénéficier de 3 mois de délais de paiement pour solder la dette locative. Il a exposé avoir hériter avec deux autres membres de sa famille d’une maison d’une valeur de 350.000 euros, qui serait sur le point d’être vendue, l’argent de la vente lui permettant ainsi de solder la dette locative.

Il a précisé percevoir une rémunération mensuelle de 2.600 euros et son fils ([R] [F]), 1.100 euros.

Il sollicite trois mois de délais pour apurer la dette locative qu’il reconnaît.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 février 2026 a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer,

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des YVELINES par la voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la FONDATION [Etablissement 1] justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre voie électronique dont il a été accusé de réception le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LA DEMANDE D’EXPULSION

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 17 octobre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2025, pour paiement de la somme principale de 6.095,77 euros.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 mars 2025, minuit, faute pour Messieurs [I] et [R] [F] d’avoir apuré les causes dudit commandement.

L’expulsion de Messieurs [I] et [R] [F] sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

III – SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

La FONDATION [Etablissement 1] produit un décompte démontrant que Messieurs [I] et [R] [F] restent lui devoir la somme principale de 3.072,87 euros, arrêtée au 26 mars 2025, soustraction faite des frais de poursuite.

A l’audience, elle actualise sa créance à la somme de 21.991,44 euros que Monsieur [H] [F], présent à l’audience, ne conteste pas et s’engage à régler sous trois mois.

En conséquence, Messieurs [I] et [R] [F] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 21.991,44 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.095,77 euros à compter du 24 janvier 2025, date du commandement de payer et à compter de la date d’assignation pour le surplus, conformément aux articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

Messieurs [I] et [R] [F] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 mars 2025, jusqu’à la date effective et définitive de libération des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV – SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERET

À ce titre, la FONDATION [Etablissement 1] sollicite la condamnation Messieurs [I] et [R] [F] à lui verser une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sans justifier de la nature du quantum de ces dommages et intérêts.

En conséquence, la demanderesse ne justifie pas d’un dommage distinct de celui réparé par l’octroi des intérêts au taux légal.

La FONDATION [Etablissement 1] sera donc déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

V – SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Il ressort du décompte fourni et des explications des parties que Messieurs [I] et [R] [F] ont cessé tout règlement depuis le mois de mai 2025 et qu’ils ne justifient pas du règlement du dernier loyer courant en décembre 2025.

Par ailleurs, la situation d’impayé est récurrente et ancienne, en ce qu’elle remonte à mai 2025, sans aucun règlement et que le montant de la dette est en augmentation constante depuis 10 mois.

Enfin, les perspectives de remboursement de la dette par la vente d’un bien immobilier sont à ce jour trop incertaines.

En conséquence, la demande de délai des défendeurs sera rejetée.

VI – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Messieurs [I] et [R] [F], qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que la Bailleresse a dû accomplir, ils seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein-droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

— DECLARE la FONDATION [Etablissement 1] recevable en son action ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2019 entre la FONDATION [Etablissement 1] d’une part et Messieurs [I] et [R] [F] d’autre part, concernant la maison de type F5 sise à [Adresse 5], sont réunies à la date du 24 mars 2025, minuit ;

— ORDONNE en conséquence, à Messieurs [I] et [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— DISONS qu’à défaut pour Messieurs [I] et [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés au jour de la signification du présent jugement, la FONDATION [Etablissement 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— CONDAMNE solidairement Messieurs [I] et [R] [F] à payer à la FONDATION [Etablissement 1] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 mars jusqu’à la date effective et définitive de restitution des lieux et des clés ;

— DÉBOUTE la FONDATION [Etablissement 1] de sa demande en dommages et intérêts et de toute autre demande plus ample ou contraire ;

— FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculée tel que si le contrat s’était poursuivi ;

— CONDAMNE solidairement Messieurs [I] et [R] [F] à verser à la FONDATION [Etablissement 1] la somme de de 21.991,44 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.095,77 euros à compter du 24 janvier 2025, date du commandement de payer et à compter de la date d’assignation pour le surplus, conformément aux articles L231-6 et L1231-7 du code civil ;

— DEBOUTE Messieurs [I] et [R] [F] de leur demande de délais de paiement;

— CONDAMNE in solidum Messieurs [I] et [R] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNE in solidum Messieurs [I] et [R] [F] à payer à la FONDATION [Etablissement 1] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que la présente décision est de plein-droit revêtue de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le

14 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par

Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par

Madame Hoang Oanh LE-THANH, greffière.

La greffière, La magistrate à titre temporaire,