TRIBUNAL

de [Localité 16]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Chambre de proximité

N° RG 25/01164 – N° Portalis DB22-W-B7J-TOVG

JUGEMENT

Du : 16 Janvier 2026

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 14] AGISSANT

C/

[H] [R], [T] [Y] [F] [V]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ORTEGA GONZALEZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [R]

Mme [V]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 16 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 13 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE LES JARDINS GABIN 2 situé [Adresse 5] Agissant pourusites et diligences de son syndic FONCIA MANSART

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ, substituée par M^e Bruno ALLALI, avocats au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [R]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant

Madame [T] [Y] [F] [V]

ESTIA SYNERGIE

[Adresse 3]

[Adresse 10]

comparante

A l’audience du 13 Novembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [H] [J] [R] et Madame [T] [Y] [F] [V] sont copropriétaires du lot n°45 correspondant à un appartement de type T4, et du lot n°33 correspondant à un emplacement de stationnement au sein de l’immeuble [Adresse 15].

Des charges de copropriétés n’ayant pas été régulièrement acquittées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, a adressé plusieurs mises en demeure par courrier recommandé à M. [R] et Mme [V] de 2023 à 2025 qui sont restées infructueuses.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS GABIN 2 situé [Adresse 6] BOIS [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MANSART, a assigné M. [H] [R] et Mme [T] [V] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— condamner solidairement M. [R] et Mme [V] à lui verser les sommes suivantes :

1 420,90 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2025,846,41 euros correspondant aux frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2025, 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, – condamner solidairement M. [R] et Mme [V] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation. Il s’oppose aux délais de paiement car les impayés sont dus depuis plus de deux ans.

En défense, Mme [T] [Y] [F] [V] indique avoir déménagé en 2022 et a mis le bien en location. Elle explique vivre désormais en Côte d’Ivoire. Elle affirme avoir demandé au syndic les codes d’accès à son espace en ligne pour le paiement des charges, et ne pas l’avoir reçu. Elle dit avoir un salaire de 2200 euros, que celui de son mari est plus élevé. Elle sollicite des délais de paiement.

Bien que régulièrement cités par procès-verbal dressé par huissier de justice selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile dressé par huissier de justice le 6 octobre 2025, Monsieur [H] [R] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la solidarité

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété aux termes duquel figure une clause « indivisibilité des débiteurs », de sorte que Mme [T] [Y] [F] [V] et Monsieur [H] [R], copropriétaires indivis, doivent être condamnés solidairement au paiement de la dette.

2- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

le relevé de propriété,l’acte de venteles nombreuses mises en demeure et relance adressées par la société FONCIA MANSART par lettres recommandées avec accusé de réception, la mise en demeure adressées par le cabinet ALTA AVOCATS par lettre recommandée avec accusé de réception, le relevé de compte des copropriétaires du 30 septembre 2023 au 1er juillet 2025, les appels de fonds pour charges et travaux entre 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2025, les procès-verbaux des Assemblées générales de 2022 à 2025,des attestations de non recours des Assemblées générales, le contrat de syndic,des factures relatives à des frais de contentieux, un extrait du règlement de copropriété,

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment du décompte actualisé, que la créance s’élève à la somme de 2 267,31 euros, arrêté au 1er juillet 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit des copropriétaires des frais de procédure d’un montant total de 1 006,91 euros (160,50 euros le 2 octobre 2023, 48 euros le 18 novembre 2023, 2,06 euros le 13 décembre 2023, 35 euros le 13 décembre 2023, 54 euros le 9 février 2024, 3,35 euros le 28 février 2024, 44 euros le 28 février 2024, 250 euros le 3 avril 2024 et 410 euros le 5 mars 2025) qui ne constituent pas des charges de copropriétés ou contributions mais des frais de recouvrement ou dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il convient de déduire cette somme de la créance totale.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [H] [R] et Mme [T] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], pris en la personne de son syndic la société FONCIA MANSART, la somme de 1 260,40 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er juillet 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en raison de l’absence de preuve de réception des mises en demeure.

3 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation solidaire des défendeurs au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 846,41 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de M. [H] [R] et Mme [T] [V] des frais de mise en demeure de 48 euros, de 35 euros, 54 euros et 44 euros, des frais au titre des intérêts de retard à deux reprises de 2,06 euros et 3,35, ainsi que des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice de 250 euros le 3 avril 2024 et de 410 euros le 5 mars 2025.

S’agissant des frais de mise en demeure, les deux premières mises en demeure sont justifiées et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros, sera par conséquent accueillie à hauteur de la somme de 30 euros.

S’agissant des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice et de la constitution d’une provision pour procédure judiciaire, ils relèvent de l’activité du syndic et ne sont pas inclus dans les frais nécessaires au sens de la loi précitée.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [H] [R] et Mme [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4 – Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’irrégularité de paiement des charges par M. [H] [R] et Mme [T] [V] depuis le 3ème trimestre de l’année 2023 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

En l’espèce, en se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement leurs charges de copropriété, M. [H] [R] et Mme [T] [V] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires. Il appartenait aux copropriétaires de faire connaître au syndic leur nouvelle adresse et de faire les démarches nécessaires pour s’acquitter des sommes qu’ils savaient dues au titre de leur bien immobilier dont ils étaient toujours propriétaires.

Ce préjudice sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

5- Sur les autres demandes

M. [H] [R] et Mme [T] [V], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 150 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [H] [R] et Mme [T] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], les sommes suivantes :

1 260,40 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er juillet 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en l’absence de preuve de réception de la mise en demeure,30 euros au titre des frais de recouvrement,150 euros de dommages et intérêts pour irrégularité de paiement des charges,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [H] [R] et Mme [D] [V] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE