TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00085 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFDT

Minute n°

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

C/

M. [M] [X]

comparant en personne

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M. [M] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [O] [T], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Sarah COGHETTO

DÉBATS :

Audience publique du 02 juin 2025

Mise en délibéré au 22 juillet 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en dernier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 22 juillet 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 (ci-après l’OPH Habitat 70) a donné à bail à M. [M] [Z] le logement n°32 situé [Adresse 3] par contrat du 2 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 393,74 euros et 127,15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 juillet 2024 .

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assigner M. [M] [X] par acte de Commissaire de Justice en date du 19 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clauses résolutoire à la date du 23 septembre 2024;

— ordonner l’expulsion deM. [M] [Z] ;

— condamner M. [M] [X] au paiement de la somme de 1 717,51 euros au titre des loyers et charges impayés arrétés au 28 février 2025, outre les intérêts légaux à compter de la présente assignation;

— condamner M. [M] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, fixée au montant actuel du loyer et des charges;

— condamner M. [M] [X] au paiement d’une somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer , de la notification à la CCAPEX, et de l’assignation.

Il résulte du diagnostic social et financier que le locataire est célibataire et a deux enfants en résidence alternée. Au chômage, il est en difficulté pour effectuer les démarches administratives et une demande d’accompagnement budgétaire a été faite.

A l’audience du 2 juin 2025, l’OPH Habitat 70, représenté par Mme [O] [T], s’opposant à un renvoi, actualise la dette à la somme de 1 978,85 euros en incluant le mois d’avril 2025 précisant que les impayés existent depuis l’entrée dans le logement, qu’il n’y a pas eu de réglement en mai et que l’allocation logement est suspendue.

M. [M] [X], comparant en personne, indique que son entreprise a fermé, qu’il perçoit 507,00 euros de chomage et a deux enfants à charge. Il fait état de ce que l’accompagnement budgétaire va débuter et qu’il ne peut pas avoir un logement moins onéreux avec deux enfants. Il indique qu’il ne sait pas ce qu’il pourrait payer pour apurer la dette locative, qu’il est en intérim actuellement et gagne moins.

L’affaire est mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] Haute-[Localité 10] par voie électronique le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Les bail conclu le 2 novembre 2023 contient une clause résolutoire (6.1) et un commandement de payer visant ces clauses avec un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 852,44 euros.

Avec un paiement partiel, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 septembre 2024 .

L’expulsion de M. [M] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, M. [M] [X] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à compter du 1er mai 2025, au montant actuel du loyer et des charges, soit 551,49 euros.

— Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou

suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH Habitat 70 produit un décompte démontrant queM. [M] [X] reste lui devoir la somme de 1 978,85 euros incluant le mois d’avril 2025.

Les sommes réclamées à compter du 24 septembre 2024 sont dues à titre d’indemnités d’occupation.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [M] [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 978,85 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois d’avril 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mars 2025 sur la somme de 1 302,52 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de décompte que le dernier réglement est intervenu le 10 avril 2025 et M. [M] [Z] n’a pas justifié du réglement du loyer courant, soit celui d’avril 2025. Par ailleurs, il n’a pas été en mesure de proposer, à l’audience, un montant de mensualité pour apurer sa dette locative.

En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile,M. [M] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

En l’espèce, l’équité et les situations économiques respectives des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter l’OPH Habitat 70 de sa demande formulée à ce titre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2023 entre l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 et M. [M] [Z] concernant le logement n°32 situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 septembre 20024;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [M] [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquistion de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

FIXE, à compter du 1er mai 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 551,49 euros;

CONDAMNE M. [M] [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 la somme de 1 978,85 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois d’avril 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mars 2025 sur la somme de 1 302,52 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, ;

DEBOUTE M. [M] [Z] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE M. [M] [X] aux dépens, qui comprendront notamment comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier , Le Juge des contentieux de la protection,