TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00032 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFAY

Minute n° 26/00001

Mme [F] [J]

C/

M. [S] [I]

Mme [M] [N] née [P]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [S] [I]

Madame [M] [N] née [P]

Copie exécutoire et copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Laurence HERTZ NINNOLI

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [J], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Laurence HERTZ NINNOLI, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Et

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [N] née [P], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Vanessa VIGNEAUX

Greffier : Nabila PRIEUR

DÉBATS :

Audience publique du 12 novembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 16 janvier 2026, par Vanessa VIGNEAUX, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat en date du 31 décembre 2021 avec prise d’effets au 1er janvier 2022, Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] prenaient à bail un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 2] appartenant à Madame [F] [J], moyennant un loyer initial de 650 euros, outre 20€ de provisions pour charges.

Evoquant des loyers impayés, Madame [F] [J] a fait assigner Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de LURE aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires, et leur condamnation au paiement des loyers impayés.

Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] ont quitté l’appartement le 13 mai 2025.

Après plusieurs renvois à la demande de Madame [F] [J], l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 12 novembre 2025.

Lors de cette audience, Madame [F] [J], assistée de son Conseil, modifie ses demandes et s’en rapporte à ses dernières écritures qui ont été notifiées à Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 23 octobre 2025, et sollicite à voir :

— condamner solidairement Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] à lui payer les sommes suivantes :

• 1965,51 euros au titre des dégradations locatives (travaux de réparations et de remise en état du logement loué),

• 4020 euros au titre des loyers impayés de novembre à décembre 2024, outre avril, mai juin et juillet 2025,

• 2000 euros à titre de dommages-intérêts,

• 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du constat de commissaire de justice du 26 mai 2025.

Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [J] explique qu’au cours de la présente instance qui tendait à voir expulser ses locataires, ces derniers ont quitté les lieux en lui envoyant les clefs du logement le 13 mai 2025, sans respecter le délai de préavis.

Elle ajoute que l’état des lieux a été fait par commissaire de justice en l’absence des locataires qui ne sont pas présentés au rendez-vous.

Elle précise avoir retrouvé un logement particulièrement sale et que plusieurs dégradations ont pu être constatées.

Elle indique avoir dû faire procéder au nettoyage du logement et procéder à différentes réparations.

Bien que valablement convoqués par acte de commissaire de justice, Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Le dossier a été mis en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre du solde locatif final

Conformément à l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers impayés

En application de l’article 15 de la même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, le contrat prévoit une clause prévoyant que « le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé », sans autre précision.

Le contrat précisait encore qu’au-delà de ces clauses, « le régime de droit commun en matière de baux d’habitation est défini principalement par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989… l’ensemble de ces dispositions étant d’ordre public, elles s’imposent aux parties… » »

Il sera en outre rappelé qu’un état des lieux de sortie a été dressé non contradictoirement le 26 mai 2025 par Me [K], commissaire de justice.

Ce dernier justifie toutefois avoir convoqué les locataires par lettre recommandée avec accusé de réception signée le 19 mai 2025.

Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] étaient donc tenus de délivrer congé à leur bailleur et de respecter un délai de préavis de 3 mois (en l’absence de motif permettant de bénéficier d’un délai réduit).

Or, il s’évince des pièces versées aux débats que les anciens locataires ne justifient pas du respect de leurs obligations légales.

En effet, ces derniers ont adressé un courrier à Madame [F] [J] le 13 mai 2025 dans lequel ils mentionnent seulement avoir déménagé à [Localité 3] le jour même et lui remettre les clefs.

En outre en ne comparaissant pas, Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] se sont interdits de contester les éléments ainsi versés aux débats.

Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] sont dons tenus au règlement des loyers sur la période afférente au préavis.

S’il doit être relevé que Madame [F] [J] ne produit aucun décompte précis des sommes dues, il s’évince des pièces produites aux débats les éléments suivants :

— S’agissant des mois de novembre et décembre 2024, le décompte a été effectué sur le commandement de payer délivré aux parties le 12 décembre 2024 : 2x670€, soit 1340€.

— Madame [F] [J] sollicite en outre le règlement des 3 mois de préavis (mai, juin, juillet 2025).

Il sera toutefois relevé qu’elle ne produit aucun décompte concernant le mois d’avril 2025, qui n’apparaît sur aucun élément du dossier. Cette demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Il est enfin établi que le contrat de bail contient une clause de solidarité.

Par conséquent, Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] seront condamnés solidairement à régler à Madame [F] [J] les sommes de 670€ au titre des impayés de loyers et charges de novembre et décembre 2024, mai, juin et juillet 2025, soit une somme totale de 3350€.

Sur les dégradations locatives

Conformément aux dispositions de l’article 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté de la manière suivante : « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

Il résulte de ces textes que la vétusté doit être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, le locataire ne pouvant être tenu au paiement d’une quelconque indemnité en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps.

Toutefois, si l’usure a été aggravée par un usage non approprié de la part du locataire, et par conséquent que le coût de remise en état s’en trouve majoré, le locataire devra supporter seul ces coûts supplémentaires dont il sera tenu comme totalement responsable.

Enfin, dans les cas où le dommage est imputable au preneur, l’obligation d’indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n’est pas subordonnée à l’obligation pour le bailleur de justifier de la dépense faite mais seulement de son coût, dont l’évaluation est laissée à l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, Madame [F] [J] allègue des dégradations et réparations locatives imputables à Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I], dont il lui appartient de rapporter la preuve.

Madame [F] [J] produit au soutien de sa demande un état des lieux de sortie dressé non contradictoirement par commissaire de justice le 26 mai 2025.

Sur le constat dressé par Me [K], commissaire de justice, il est précisé que si celui-ci a été réalisé à la demande exclusive de Madame [F] [J], Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] ont été dûment convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception dont l’accusé de réception a été signé le 19 mai 2025.

Madame [F] [J] ne produit pas d’état des lieux d’entrée.

Conformément à l’article 1731 du Code civil, à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état, sauf à rapporter la preuve contraire.

Cette présomption, pleinement applicable aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, est constante en jurisprudence.

En l’absence de toute pièce contraire produit par les défendeurs, ceux-ci n’étant au surplus pas comparant, aucun élément ne permet de renverser la présomption de bon état du logement à l’entrée dans les lieux.

Dès lors les dégradations qui seraient constatées lors de la restitution du logement sont nécessairement imputables aux locataires.

Or, il ressort de la lecture du procès-verbal dressé par commissaire de justice que les dégradations suivantes ont été constatées :

saleté du logement,douilles et dominos manquants dans de nombreuses pièces,absence de tringles à rideaux qui ont toutes été enlevées,plantations extérieures arrachées, absence de désherbage, terrain en friche,store banne électrique : en très mauvais état : toile complètement déchirée,Madame [F] [J] produit en outre :

une facture d’un montant de 553,31€ pour remplacer les douilles, dominos et ampoules manquantes,deux tickets de caisse (30/05/2025 et 05/06/2025) pour l’achat de désherbant et de désinfectant d’un montant de 37,30 et de 26,34€,ticket de caisse pour chevilles pour tringle à rideaux pour un montant de 4,48€,ticket de caisse pour rouleau à peinture : 17,40€,devis store banne du 06/06/2025  : 872€,

Il sera donc fait droit à la demande de Madame [F] [J] concernant ses sommes, soit un total de 1510,83€.

Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Les autres demandes seront rejetées en l’absence de facture ou de devis. S’agissant du ticket de caisse concernant le pommeau de douche, il sera relevé qu’il n’est pas fait mention de difficulté concernant celui-ci dans le constat de commissaire de justice.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Madame [F] [J] sollicite en outre une somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral et financier.

Toutefois, à l’appui de ses demandes, elle verse aux débats un compte rendu d’examen radiologique daté du 18 octobre 2024, soit antérieurement au départ des locataires intervenus en mai 2025, sans établir le moindre lien de causalité entre ce document médical et les faits reprochés aux locataires. En outre, aucune pièce ne permet de caractériser l’existence d’un préjudice moral personnel imputable aux locataires, ni d’un préjudice financier distinct de celui réparé au titre des dégradations locatives.

Par conséquent, et en l’absence de justification suffisante, tant de la réalité du préjudice invoqué que de son lien direct avec les manquements allégués des locataires, la demande de dommages-intérêts formée à hauteur de 2000 € ne pourra qu’être rejetée.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. S’il ne peut être établi dans ces conditions, il est dressé par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Compte tenu du départ rapide des locataires, et sans respect de préavis, ces derniers ayant envoyé les clefs par courrier, Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] supporteront solidairement la moitié des frais liés à l’établissement de l’état des lieux de sortie, soit 101,31€.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [F] [J] l’intégralité des frais engagés et non compris dans les dépens.

Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] à payer à Madame [F] [J] la somme de 3.350€ au titre des loyers et charges impayés (correspondant aux mois de novembre et décembre 2024 et mai, juin et juillet 2025);

CONDAMNE solidairement Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] à payer à Madame [F] [J] la somme de 1.510,83€ au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE Madame [F] [J] de ses demandes indemnitaires pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] à régler à Madame [F] [J] la somme de 101,31€ au titre des frais de commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] aux dépens de l’instance;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [N] et Monsieur [S] [I] à payer à Madame [F] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 16 janvier 2026 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le président