TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V], [L] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06498 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ3M

N° MINUTE : 10

JUGEMENT

rendu le 05 décembre 2025

DEMANDEURS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Monsieur [W] [M], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [V], [L] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06498 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ3M

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2020, M. [W] [M] a consenti un bail d’habitation à M. [V], [L] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] (4e étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 580 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2020, le locataire a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 11 896,56 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V], [L] [F] le 8 janvier 2025.

À la suite de ces divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et la société SEYNA a versé au bailleur la somme totale de 3 460,89 euros le 2 avril 2025.

Par assignations du 24 juin 2025, M. [W] [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 mars 2025, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail et, en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V], [L] [F] à défaut d’avoir quitté les lieux et rendu les clés dans les temps impartis, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés,

—  15 442,51 euros au titre de l’arriéré locatif du au terme de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante : 11 981,62 euros à M. [W] [M] et 3 460,89 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [W] [M] à hauteur de ce montant,

—  1 000 euros à la société SEYNA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 octobre 2025, M. [W] [M] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er août 2025, s’élève désormais à 17 485,05 euros, terme du mois d’août inclus. M. [W] [M] et la société SEYNA considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les demandeurs s’opposent à la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils exposent que le dernier paiement a été réalisé le 23 mai 2025.

Bien que régulièrement assigné par actes de commissaire de justice délivré à étude, M. [V], [L] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [M] et la société SEYNA ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [V], [L] [F].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de l’article 2306 du code civil la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la société SEYNA produit le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

M. [W] [M] et la société SEYNA justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 11 896,56 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [M] et la société SEYNA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [W] [M] et la société SEYNA versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er août 2025, M. [V], [L] [F] devait la somme de 17 485,05 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du défendeur, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur et de l’assurance au montant figurant dans l’assignation, soit 15.442,51 euros, suivant décompte arrêté au 1er juin 2025.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur et à l’assurance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 648,86 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [M] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V], [L] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 décembre 2020 entre M. [W] [M], d’une part, et M. [V], [L] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (4e étage) est résilié depuis le 8 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V], [L] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V], [L] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (4e étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V], [L] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1.648,86 euros (mille six cent quarante-huit euros et quatre-vingt-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V], [L] [F] à payer à M. [W] [M] et à la société SEYNA la somme de 15 442,51 euros (quinze mille quatre cent quarante-deux euros et cinquante et un centimes) dont 11 981,62 euros à M. [W] [M] et 3 460,89 euros à la société SEYNA subrogé dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [V], [L] [F] à payer à la société SEYNA la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V], [L] [F] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 janvier 2025 et celui des assignations du 24 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge