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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 30]

Expropriation

N° RG 24/00017 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZOOV

Jugement du :

25 Novembre 2024

Affaire :

LA METROPOLE DE [Localité 30]

C/

la S.C.I. KEMAFLORE

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 25 Novembre 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 23 Septembre 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

LA METROPOLE DE [Localité 30]

[Adresse 14]

[Localité 20]

représentée par Maître Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de

TITULAIRE DU DROIT DE PRÉEMPTION

ET :

la S.C.I. KEMAFLORE

[Adresse 23]

[Localité 22]

représentée par Maître Caroline GRAS de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON

PROPRIÉTAIRE AYANT L’INTENTION D’ALIÉNER

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par Monsieur [K] [E]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 04 avril 2006, la SCI KEMAFLORE a acquis, au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 11] à LYON (69007), parcelles cadastrées section AC, n° [Cadastre 25] et [Cadastre 26], les lots de copropriété n° 17 (local commercial au rez-de-chaussée), n° 70 (cave n° 1) et n° 72, pour sa moitié indivise (couloir commun aux caves n° 1 et 2), faisant l’objet d’un bail commercial.

Par déclaration d’intention d’aliéner en date du 26 janvier 2024, la SCI KEMAFLORE a informé la commune de LYON de ce qu’elle entendait céder les lots précités à Monsieur [Y] [H], au prix de 400 000,00 euros.

Par arrêté en date du 15 avril 2024, n° 2024-04-15-R-0284, la METROPOLE DE [Localité 30], délégataire du droit de préemption, a exercé son droit de préemption urbain sur le bien et a proposé un prix d’acquisition de 318 000,00 euros.

Par courriel en date du 27 mai 2024, la SCI KEMAFLORE a refusé le prix proposé et maintenu son souhait de vendre son bien au prix de 400 000,00 euros.

Par mémoire reçu au greffe le 31 mai 2024, la METROPOLE DE LYON a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation du prix d’acquisition du bien de la SCI KEMAFLORE.

Conformément aux dispositions de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, la METROPOLE DE [Localité 30] a consigné la somme de 47 700,00 euros, correspondant à 15% de l’évaluation faite par le directeur département des finances publiques, et en a notifié le récépissé par courrier en date du 17 juillet 2024, reçu le 19 juillet 2024 à la juridiction.

Par ordonnance rendue le 10 juin 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 23 septembre 2024 à 09h00, et celle de l’audience a été fixée au même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

La SCI KEMAFLORE a constitué avocat le 20 juin 2024 et a diffusé un premier mémoire le 05 juillet 2024.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 23 septembre 2024.

A l’audience du même jour, la METROPOLE DE [Localité 30], représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire récapitulatif n° 1, déposé au greffe le 08 août 2024 et a demandé de :

fixer la valeur de l’immeuble cédé à 318 000,00 euros.

La SCI KEMAFLORE, également représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le 04 septembre 2024 et entend voir :

à titre principal, fixer la valeur du bien préempté à la somme de 400 000,00 euros ;à titre subsidiaire, fixer la valeur du bien préempté à la somme de 355 200,00 euros ;en tout état de cause, condamner la METROPOLE DE [Localité 30] à lui verser la somme de 3000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 09 septembre 2024 et souhaite voir fixer le prix dû à la SCI KEMAFLORE à la somme de 275 000,00 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

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A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 25 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du prix du bien préempté

Sur la consistance du bien préempté

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien préempté

L’article L. 213-4, alinéa 3, du code de l’urbanisme renvoyant, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition du bien préempté, aux règles applicables en matière d’expropriation, il conviendrait de faire application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dont il découle que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et que les améliorations de toute nature faites dans le but d’obtenir un prix plus élevé ne donnent lieu à aucune indemnité.

Ce nonobstant, la procédure de préemption ne donne pas lieu à un transfert de propriété par ordonnance, de sorte que la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date du jugement, à l’instar de l’appréciation de la consistance des biens expropriés lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue au jour du jugement (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010).

Toutefois, en application de l’article L. 213-4, b), du code de l’urbanisme : « Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date [de référence pour l’appréciation de son usage effectif] ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ; »

En l’espèce, en l’absence d’ordonnance d’expropriation dans le cadre de l’exercice par la METROPOLE DE [Localité 30] de son droit de préemption, la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien préempté

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, l’immeuble au sein duquel sont situés les lots de copropriété vendus date du milieu du XIXème siècle. Il est implanté à l’intersection entre la [Adresse 41] et la [Adresse 40], de sorte que sa façade Est est sise [Adresse 11], sa façade Ouest au [Adresse 3] et sa façade Nord sur la [Adresse 34], le tout à [Localité 33]. Les appartements, à partir du 1er étage, sont à destination d’habitation.

L’immeuble est situé à une cinquantaine de mètre de l’arrêt de tramway [Adresse 28] et à une centaine de mètres de la station de métro du même nom.

La préemption porte sur trois lots de copropriété au sein de l’immeuble.

Le lot n° 17 : est constitué d’un local commercial en rez-de-chaussée, disposant de trois façades.

La façade Est, sur la [Adresse 39], est constituée de trois colonnes en pierre et de deux menuiseries en métal et verre. La peinture des menuiseries est en assez bon état. Les surfaces vitrées, qui donnent sur le rez-de-chaussée du local et la mezzanine, ont été opacifiées. Deux affiches publicitaires ornent l’un des vitrages et une porte est aménagée dans la seconde menuiserie. Le reste de la façade est en bon état, notamment ses parties en pierre, même si elles présentent des traces de reprises. L’unité extérieure d’un système de climatisation a été installée sur la façade, au niveau du premier étage.

La façade Ouest, sur la [Adresse 41], est constituée de quatre colonnes en pierre et de trois menuiseries en métal et verre. La peinture des menuiseries est en assez bon état. Les surfaces vitrées de la menuiserie la plus au Sud sont intégralement recouvertes d’affiches de fruits et légumes ou d’affiches publicitaires. Les surfaces vitrées de la menuiserie centrale sont également recouvertes d’affiches, hormis un espace de quelques dizaines de centimètres carrés, donnant sur le rez-de-chaussée du local commercial. Les surfaces vitrées de la menuiserie la plus au Nord présentent une affiche de fruits et légumes, l’enseigne du magasin « Qualité Market » et laissent voir l’arrière de vitrines réfrigérées à l’intérieur du local. Le reste de la façade est en bon état, notamment ses parties en pierre, même si elles présentent des traces de reprises. Quatre spots permettent d’éclairer la devanture du magasin depuis le premier étage.

La façade Nord, sur la [Adresse 34], est constituée de cinq colonnes en pierre et de quatre menuiseries en métal et verre. La peinture des menuiseries est en assez bon état. Les surface vitrée de celle située la plus à l’Est sont entièrement recouvertes d’images de fruits et légumes. La menuiserie la plus à l’Ouest est dotée d’une porte électrique automatique, permettant l’accès de la clientèle au magasin, d’une enseigne, ainsi que d’un volet métallique. Les vitrages des menuiseries centrales sont couverts d’images de fruits et légumes ou d’affiches publicitaires. Trois spots permettent d’éclairer la devanture du magasin depuis le premier étage.

En raison du peu de places de stationnement et de sa desserte par les transports en commun, la clientèle du local commercial est essentiellement piétonne, ainsi que le souligne le cabinet ADEQUATION EXPERTISE.

Par ailleurs, si la configuration du local avec trois devantures et la proximité de transports en commun et d’autres commerces sont favorables à sa commercialité, il souffre, selon le rapport d’expertise produit par la SCI KEMAFLORE, de son implantation dans un « quartier à la notoriété sulfureuse subissant des nuisances, incivilités agressions, trafic ; ».

A l’intérieur du local se trouvent une surface de vente, située au rez-de-chaussée, ainsi qu’une partie privative, en mezzanine.

La surface de vente dispose d’un carrelage en état satisfaisant, quelques carreaux étant abîmés. La peinture des murs est en bon état général, malgré des dégradations au fond du local (mur Sud). Quatre caméras de vidéo surveillance sont installées dans les lieux. L’éclairage est assuré par différents spots encastrés dans le plafond et en sous-face du plancher de la mezzanine, qui surplombe environ la moitié de la surface du local, l’éclairage naturel étant réduit du fait des affiches collées sur les vitrages. La hauteur sous la mezzanine est estimée à 2,20m. Au plafond central se trouve une bouche de la VMC du local, ainsi qu’un trou dans le doublage.

La surface de vente dispose de cinq vitrines réfrigérées ou congélateurs, d’un comptoir avec caisse enregistreuse et enfin d’un évier avec plan de travail au fond du local. Les marchandises alimentaires sont principalement disposées dans leurs cartons d’emballage, eux-mêmes laissés sur palettes et séparant la partie « publique » de la surface de vente de la partie « privée », dans la partie Est du local.

Un escalier en métal, dépourvu de rampe, permet d’accéder à la mezzanine, divisée en deux espaces distincts, séparés par une porte.

L’escalier donne sur un premier espace dénommé « pièce » sur le plan en page 7 du mémoire de la SCI KEMAFLORE. La hauteur sous plafond y est d’environ 1,7 mètre sur l’essentiel de sa surface et d’environ 1,8 mètre dans sa partie la plus à l’Est.

Le sol est en parquet stratifié. Le doublage des murs présente des ouvertures laissant apparaître des conduites isolées, vraisemblablement pour un ancien système de climatisation, les tuyaux du système actuel circulant au plafond dans une goulotte. Le plancher comporte un trou pour le passage d’un conduit à l’aplomb du coude d’une gaine d’aération encore en place. Des néons assurent l’éclairage, la lumière naturelle étant réduite par les affiches sur les vitrages. La pièce dispose d’un évier avec plan de travail et d’un WC avec lavabo. De manière générale, elle sert de débarras ou lieu de stockage et se trouve encombrée de tables, chaises, ventilateur, d’un sommier, etc.

Le second espace est dénommé « bureau » sur le plan précité. La hauteur sous plafond est d’un peu plus de 1,8 m. Il est équipé d’un bureau épousant la forme arrondie de la mezzanine et de deux spots, les vitrages donnant sur la [Adresse 41] étant opacifiés par les affiches qui s’y trouvent collées. Des réservations pour l’alimentation électrique se trouvent sur les murs.

Les lots n° 70 et n° 72 : sont constitués de la cave n° 1 et du couloir d’accès commun à cette cave et à la cave n° 2.

L’accès aux caves s’opère depuis la porte commune de l’immeuble, au [Adresse 3], via le hall d’entrée. L’escalier conduisant aux caves, au bout du couloir, est barré par une grille en fer forgé dotée d’une porte avec serrure. Ses marches en pierre sont usées. Le sol des caves est en terre battue, les plafonds sont voûtes.

Une porte en bois, doublée d’une plaque en métal, donne accès au couloir commun constituant le lot n° 72, dont le sol est carrelé. Une seconde porte, permet d’accéder à la cave n° 1.

Le sol de la cave est en terre battue, avec quelques traces de ciment, les plafonds voûtés sont bas. Les murs et plafonds sont en pierres jointées au ciment ou mortier. L’éclairage électrique est défaillant. Le lieu est encombré par les pièces détachées d’un escalier à vis métallique rouillé. Un escalier en bois vermoulu permet d’accéder à une trappe, qui donne dans le local commercial au rez-de-chaussée. Cet accès est manifestement inutilisé depuis de nombreuses années. Le lieu présente une certaine humidité, les soupiraux étant condamnés en tout ou partie.

*****

Un débat oppose les parties sur la surface à retenir pour le bien préempté.

La METROPOLE DE [Localité 30] retient une surface de 106 m², selon l’avis des Domaines en date du 26 mars 2024, lequel a opéré une pondération de la surface de la mezzanine à 0,7.

Elle souligne que le cabinet ADEQUATION EXPERTISE a pour sa part retenu une surface de 109,87 m², avec une pondération de 0,3 pour la mezzanine, de 0,15 pour la cave et de 1,2 pour la surface commerciale, et conteste cette pondération pour la surface de la surface commerciale située sous la mezzanine.

La SCI KEMAFLORE avance que la superficie du local devrait être retenue pour 120,75 m², correspondant à la somme de la surface de toutes les parties du local, sans pondération. Elle argue du fait que la mezzanine constitue une surface utile du local et doit être prise en considération.

Le commissaire du Gouvernement observe qu’une mezzanine démontable ne constitue pas une surface de plancher mesurable et qu’une mezzanine faisant corps avec la structure de l’immeuble peut en revanche être comprise dans cette surface de plancher. Il poursuit en soulignant que la surface des termes de comparaison ne pouvant être pondérée de la même manière que celle du local faisant l’objet de la préemption, il conviendrait de retenir la surface cadastrale de 110 m², afin de comparer des surfaces comparables.

Sur ce point, il est à relever que si la pondération des surfaces peut présenter une pertinence particulière dans l’appréciation de la valeur d’un local commercial, en ce qu’elle permet de valoriser à sa juste valeur chacune des parties du bien en fonction de son utilité commerciale, ainsi que d’établir une comparaison entre des locaux de configuration et de superficie différentes, elle interdit de comparer le prix de locaux dont la surface a été pondérée avec celui d’autres biens dont la surface n’a pas été pondérée.

En effet, la pondération aboutit à ne pas comparer des surfaces réelles, mais des surfaces d’utilité commerciale. Ainsi, n’appliquer une pondération qu’au bien préempté conduirait à comparer le prix au mètre carré d’une surface fictive d’utilité commerciale au prix de surfaces réelles de plancher. Les prix comparés ne se rapportant pas à la même nature de bien, ils ne seraient pas comparables.

La pondération de surfaces commerciales n’est donc pertinente que si la surface des termes de comparaison est également pondérée, selon une méthode similaire à celle du bien exproprié ou préempté, afin de ne comparer entre eux que des prix au mètre carré de surfaces pondérées.

Partant, il sera retenu, ainsi que le suggère le commissaire du gouvernement, la surface cadastrale du bien, de 110 m², étant observée qu’elle s’avère similaire à la surface de 109,87 m² obtenue par le cabinet ADEQUATION EXPERTISE et de la surface de 106 m², qu’avait adoptée le service des Domaines dans son avis du 26 mars 2024, toutes deux obtenues par pondération.

Sur la consistance juridique du bien

Le bien préempté est constitué de lots de copropriété, comprenant, au delà des parties privatives :

lot n° 17 : 254/10 000èmes des parties communes générales ;lot n° 70 : 23/10 000èmes des parties communes générales ;lot n° 72 : 2/10 000èmes des parties communes générales.

Les locaux sont occupés par la SAS SIRIN, en vertu d’un bail commercial que lui a consenti la SCI KEMAFLORE le 1er octobre 2019, pour une durée de neuf ans, les locaux étant à destination de « vente de fruits et légumes, dépôt de congélateurs pour stockage de denrées alimentaires en vue de la livraison aux restaurateurs ».

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Le montant annuel du loyer est de 20 280 euros HT, soit 24 336,00 euros TTC, avec indexation sur l’indice des loyers commerciaux (actuellement 20 316,69 euros HT), outre une provision sur charges annuelle de 240,00 euros. Le paiement du loyer et de la provision sur charges est mensualisé.

L’immeuble au sein duquel sont situés les lots de copropriété est classé en zone UCe2a du PLU-H de la Métropole de [Localité 30].

B. Sur l’usage effectif et la qualification du bien préempté

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien préempté et aux possibilités de construction

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien préempté est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 30], affectant la zone dans laquelle est situé le bien préempté, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien préempté par son propriétaire.

2. Sur l’usage effectif du bien préempté

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section AC, n° [Cadastre 25] et [Cadastre 26], était située en zone UCe2, secteur UCe2a du PLU, qui correspond à une zone d’îlots réguliers constitués par un front bâti structurant le long des rues, le plus souvent continu, cernant des cœurs d’îlots végétalisés ou partiellement bâtis (activités économiques et habitat).

Les objectifs poursuivis sont de renforcer le caractère urbain de ce tissu, en préservant un front bâti sur rue dans un esprit de continuité et de maintenir des cœurs d’îlots aérés. Il s’agit également de rechercher une animation de la rue en favorisant la mixité des fonctions urbaines.

La zone comprend deux secteurs qui se distinguent par une gestion différenciée des cœurs d’îlots. Sont admises, dans les 2 secteurs (UCe2a et UCe2b) les activités économiques et les constructions à destination d’habitation uniquement dans le secteur UCe2b.

Pour autant, les lots de copropriété ne dispose d’aucune constructibilité.

Par conséquent, il sera retenu que les lots préemptés seront donc évalués selon leur usage effectif au 18 juin 2019, à savoir local commercial avec mezzanine et une cave.

C. Sur la fixation du prix d’acquisition du bien préempté

Aux termes de l’article L. 213-4, alinéa 1, du code de l’urbanisme : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. […] » et l’alinéa 3 ajoute : « Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. »

A ce titre, l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En tout état de cause, l’article R. 311-22, alinéas 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant […] »

En l’espèce, la METROPOLE DE [Localité 30] fonde son offre sur l’avis des Domaines du 26 mars 2024, le service ayant adopté la méthode par comparaison.

Il a été procédé à une recherche de locaux de 50 m² à 150 m², dans un périmètre de 300 m, sur la période de janvier 2022 à février 2024 :

prix moyen : 2 410,69 € / m² ;prix médian : 2 027,03 € / m².

La même recherche sur la période de janvier 2021 à février 2024 amène :

prix moyen : 2 584,39 € / m² ;prix médian : 2 593,14 € / m².

Et, une fois retenues les seules transactions portant sur des biens situés dans « des artères commerçantes » :

prix moyen : 2 956,19 € / m² ;prix médian : 2 916,67 € / m².

Le service des Domaines a donc retenu une valeur arrondie à 3 000,00 € / m² pour 106 m², avec marge d’appréciation de 10%.

Pour sa part, la SCI KEMAFLORE, adoptant également la méthode par la comparaison, se prévaut tout d’abord de deux transactions :

1. vente du 15 juillet 2020, d’un local commercial de 152 m² situé [Adresse 16] à [Localité 33], au prix de 4 605,00 euros / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 30] et le commissaire du Gouvernement observent, à juste titre, que cette transaction est ancienne, alors que le marché immobilier a connu une forte évolution au cours des dernières années, et qu’elle ne reflète pas le prix actuel des espaces commerciaux du secteur.

Elle ajoute, à l’instar du commissaire du Gouvernement, que la vente a en réalité porté sur trois locaux commerciaux et un appartement avec magasin, sis [Adresse 17] et [Adresse 15], d’une surface totale de 324,82 m², soit un prix de 2 041,89 € / m².

Au delà du fait que la SCI KEMAFLORE ne produit pas l’acte de la vente dont elle se prévaut, tant son ancienneté que la matérialité des biens sur lesquelles elle a porté, situés à trois adresses différentes, la prive de toute pertinence pour la détermination par comparaison du prix du bien préempté.

Cette référence ne saurait donc être retenue à titre de terme de comparaison.

2. vente du 31 août 2023, d’un local commercial de 20 m² situé [Adresse 24] à [Localité 32], au prix de 3 458,00 euros / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 30] expose que la superficie du local commercial, en réalité de 24 m², interdirait de le comparer avec celui préempté.

Le commissaire du Gouvernement souligne que la transaction concerne un appartement, si bien que le bien objet de la vente n’est pas comparable à celui préempté.

Les critiques adressées à cette transaction sont bien fondées, dès lors qu’elles mettent en exergue l’impossibilité de comparer le bien qui en est l’objet avec celui préempté, d’une nature différente et d’une superficie 4,58 fois supérieure.

La transaction sera écartée des termes de comparaison propres à établir la valeur vénale du bien préempté.

La SCI KEMAFLORE, excipant ensuite de la difficulté à trouver des termes de comparaison, tire argument d’annonces publiées sur le site internet seloger.com et portant sur des locaux commerciaux situés :

« [Adresse 37] », d’une surface de 95 m², au prix de 395 000 €, soit 4157,89 € / m² ;« [Adresse 38] », d’une surface de 100 m², au prix de 499 000 €, soit 4 990,00 € / m².

Ces annonces ne constituent pas des transactions immobilières mais de simples offres, non encore acceptées par un potentiel acquéreur. Les prix indiqués ne correspondent donc pas nécessairement à la valeur vénale des biens sur le marché, mais à la somme que le vendeur souhaiterait en retirer, outre l’éventuelle intégration au prix d’une marge de négociation et des frais de l’intermédiaire de vente, agent immobilier ou commercial.

Elles ne sauraient donc valoir terme de comparaison (Civ. 3, 8 janvier 1992, 89-70.345).

La SCI KEMAFLORE se fonde encore sur le rapport d’évaluation du cabinet ADEQUATION EXPERTISE, en date du 04 juillet 2024, qui applique une pondération à la surface du bien.

Dans un premier temps, il met en œuvre la méthode d’évaluation du prix par capitalisation. Pour ce faire, il détermine, sur la base de quatre offres de location de locaux commerciaux dans le quartier, que le loyer pratiqué hors charges et hors taxes pour le local préempté se situe dans la fourchette du marché. Il y applique un taux de capitalisation de 5,75% et aboutit à une valeur 353 300,00 euros.

Dans un second temps, il emploie la méthode par comparaison, à partir de cinq ventes effectives et de quatre annonces, le conduisant à retenir un prix au mètre carré de 3 250,0 euros et un prix total de 357 100,00 euros.

Le rapport d’expertise retient, in fine, une valeur du local de 355 200,00 euros.

La METROPOLE DE LYON souligne que le prix du local déterminé par le cabinet ADEQUATION EXPERTISE est inférieur au montant de la demande principale de la SCI KEMAFLORE.

Elle critique aussi la méthodologie employée, aux motifs que :

le taux de capitalisation retenu est de 5,75% alors que le taux national serait de 4,25% et sans qu’il n’ait été réalisé d’étude sur le secteur d’implantation du local commercial. Selon elle, ce taux n’est pas basé sur les données réelles du marché immobilier local, ni ne présente un niveau de certitude suffisant pour être retenu dans le cadre de l’instance ;l’expert tient compte de simples offres, qui auraient dû être écartées ;parmi les transactions retenues par le cabinet ADEQUATION EXPERTISE, trois concernent des locaux de superficies non comparables à celle du local préempté (24 m², 26 m² et 37 m²) et ne pourraient être prises en compte, faute d’être comparables.

Le commissaire du Gouvernement stigmatise aussi l’application de la méthode de détermination du prix par capitalisation, faite sans calcul d’un taux local de rendement, et considère qu’elle ne présente aucune valeur probante dans ces conditions.

Il reprend ensuite les transactions invoquées par le CABINET ADEQUATION EXPERTISE à titre de comparaison :

1. vente de décembre 2023, d’un local commercial de 26 m² situé [Adresse 10] à [Localité 33], au prix de 63 000,00 euros, soit 2 739,13, euros / m² ;

D’une part, le prix au m² a mal été calculé et, d’autre part, la surface du bien serait de 49,50 m² selon l’acte de vente, soit un prix de 1 272,73 € / m².

Il propose de ne pas retenir cette transaction comme pertinente, eu égard à la faiblesse de son prix.

2. vente d’août 2023, d’un local commercial de 24 m² situé [Adresse 24] à [Localité 32], au prix de 83 000,00 euros, soit 3 458,00 euros / m² ;

Il s’agit du second terme de comparaison proposé par la SCI KEMAFLORE, dont il a été vu que sa nature de local d’habitation et sa surface interdisaient toute comparaison utile avec le bien préempté. Cette transaction sera écartée des termes de comparaison pertinents.

3. vente de juin 2022, d’un local commercial de 137 m² situé [Adresse 24] à [Localité 32], au prix de 326 000,00 euros, soit 2 380,00 euros / m² ;

Cette transaction est aussi retenue par le Commissaire du Gouvernement, en son terme de comparaison n° 9.

4. vente de mai 2022, d’un local commercial de 96 m² situé [Adresse 5] à [Localité 32], au prix de 280 000,00 euros, soit 2 917,00 euros / m² ;

Il note que la surface du bien est en réalité de 107 m² selon l’acte de vente, soit un prix de 2 616,82 € / m², et qu’il s’agit de son terme de comparaison n° 1.

5. vente de décembre 2021, d’un local commercial de 37 m² situé [Adresse 8] à [Localité 33], au prix de 90 000,00 euros, soit 2 432,43 euros / m² ;

Le commissaire du Gouvernement relève que la surface du local est de 45,73 m² selon l’acte de vente, soit un prix de 1 968,07 € / m², mais que l’ancienneté de la transaction et la différence de surface avec le local préempté doivent amener à écarter cette transaction.

La juridiction fait siens les arguments du commissaire du Gouvernement et ne retiendra pas cette transaction parmi les termes de comparaison.

Enfin, le commissaire du Gouvernement emploie, en premier lieu, la méthode d’évaluation du prix par comparaison, après avoir recherché les transactions intervenues entre janvier 2022 et juin 2024, portant sur des locaux commerciaux de 50 m² à 150 m², dans un rayon de 50 mètres.

Il propose les termes de comparaison suivants :

1. vente du 12 mai 2022, d’un local commercial de 107 m² situé [Adresse 4] à [Localité 33], au prix de 280 000,00 euros, soit 2 616,82 euros / m² ;

La SCI KEMAFLORE critique cette référence, au motif que le local ne disposerait pas d’une triple exposition, ni d’une cave et que le montant du loyer commercial ne serait pas précisé.

Or, le bien n’a pas à être identique au bien préempté pour être comparable et celui querellé présente une différence de seulement 3 m², dispose d’une mezzanine et a été vendu loué.

De plus, la visite de la cave, au plafond voûté bas, au sol en terre battue, aux voûtes et plafonds brutes et à l’atmosphère humide, non exploitée actuellement et encombrée des pièces d’un ancien escalier, a permis de constater qu’il ne s’agissait pas d’un élément participant à la valorisation du local commercial, sinon de manière anecdotique.

Au demeurant, il s’agit du terme de comparaison n° 4 du cabinet ADEQUATION EXPERTISE, de sorte que la critique de la SCI KEMAFLORE apparaît pour le moins incohérente avec le fait qu’elle se prévale de son rapport.

Ce terme de comparaison sera retenu comme pertinent pour déterminer le prix du bien préempté.

2. vente du 13 septembre 2022, d’un local commercial de 55,79 m² situé [Adresse 6] à [Adresse 31] ([Adresse 21]), au prix de 150 000,00 euros, soit 2 688,65 euros / m² ;

La SCI KEMAFLORE critique ce terme de comparaison du fait qu’il serait éloigné du local préempté, avec une simple exposition et dépourvu de cave. Elle note que le locataire était l’acquéreur du local et estime que le prix a pu être impacté.

Or, ce local est plus proche du bien préempté que le [Adresse 24], adresse des termes de comparaison n° 2 et 3 du rapport du cabinet ADEQUATION EXPERTISE. Ce grief est donc dépourvu de toute pertinence.

Il en va de même de même de l’absence de cave, pour les motifs exposés ci-dessus et de l’exposition simple, la façade du local donnant sur la [Adresse 35], jouxtant les quais.

Enfin, le fait que le locataire se soit porté acquéreur du bien est dépourvu de toute incidence sur le prix de mise en vente, étant observé que Monsieur [Y] [H], mentionné comme acquéreur dans la déclaration d’intention d’aliéner, est le président de la SAS SIRIN, titulaire du bail commercial sur le local préempté. Ici encore, l’observation de la SCI KEMAFLORE est inopérante, sinon contradictoire.

Ce terme de comparaison sera retenu comme pertinent pour déterminer le prix du bien préempté.

3. vente du 11 décembre 2023, d’un local commercial de 75 m² situé [Adresse 18] à [Adresse 31] [Localité 1], au prix de 220 000,00 euros, soit 2 933,33 euros / m² ;

Le [Adresse 18] est, comme le souligne la SCI KEMAFLORE, un secteur différent de la [Adresse 34]. Il est en effet plus calme et épargné par la délinquance notoire du secteur [Adresse 29], ce qu’explique son éloignement d’environ 450 mètres.

L’emplacement et l’environnement d’un local commercial étant déterminants de son potentiel d’activité et de sa valeur, cette transaction, qui porte sur un bien situé dans un autre quartier, sera écartée.

4. vente du 28 mars 2022, d’un local commercial de 79,41 m² situé [Adresse 12] à [Adresse 31] [Localité 2], au prix de 340 000,00 euros, soit 4 281,57 euros / m² ;

La SCI KEMAFLORE met en exergue que la surface du local serait de 90 m² et non pas de 79,41 m², ramenant le prix de vente à 3 777,78 € / m², qu’il possède une grande cave et une devanture avec double exposition, mais dans une rue sans commercialité.

Il est vrai que le commissaire du Gouvernement a retenu la surface découlant de l’application de la loi CARREZ et non la surface du local, pourtant appliquée au bien préempté. Par soucis de cohérence du prix au mètre carré des biens comparés, il sera retenu le prix de 3 777,78 € / m².

Par ailleurs, le terme de comparaison est situé à proximité du local préempté, à l’angle entre la [Adresse 27] et de la [Adresse 42], dont il ne saurait être allégué qu’il s’agit d’un emplacement dépourvu de commercialité, la photographie insérée dans les conclusions de la METROPOLE DE [Localité 30] et le prix de vente suffisant à démontrer le contraire.

Ce terme de comparaison sera retenu comme pertinent pour déterminer le prix du bien préempté, avec un prix de 3 777,78 € / m².

5. vente du 03 octobre 2023, d’un local commercial de 93,04 m² situé [Adresse 9] à [Localité 33], au prix de 150 000,00 euros, soit 1612,21 euros / m² ;

La SCI KEMAFLORE avance que le local ne bénéficie pas de la même exposition, étant en retrait de la [Adresse 34] et du métro, et n’a qu’une seule exposition. Elle estime que le loyer du bien est faible et témoignerait d’une occupation pénalisante.

Pour autant, ce bien est situé en face du local à l’angle entre la [Adresse 42] et la [Adresse 27], terme n° 4 ci-dessus, qui présente le prix au mètre carré le plus élevé des termes de comparaison.

Le faible prix du terme de comparaison n° 5 ne saurait donc être lié au seul emplacement du local en retrait de la [Adresse 34] et du métro. Son exposition sur une seule façade n’est pas non plus de nature à le disqualifier comme terme de comparaison. Aucun élément ne vient corroborer la déduction opérée par la SCI KEMAFLORE concernant son occupation.

Ce terme de comparaison sera retenu comme pertinent pour déterminer le prix du bien préempté.

6. vente du 31 janvier 2023, d’un local commercial de 117,08 m² situé [Adresse 19] à [Localité 33], au prix de 210 000,00 euros, soit 1 793,65 euros / m² ;

La SCI KEMAFLORE considère que la localisation du bien n’est pas comparable à celle de son local et que le loyer serait faible.

Le bien objet de cette transaction est en effet situé à environ 450 mètres à pied du bien préempté. Cette distance, au vu de la spécificité du [Adresse 36] et de l’emplacement du local de la SCI KEMAFLORE, conduit à retenir qu’il ne relève pas du même secteur et que les avantages et inconvénients de l’emplacement du bien préempté ne lui sont pas applicables.

Partant, il ne sera pas retenu à titre de terme de comparaison.

7. vente du 1er mars 2022, d’un local commercial de 55,14 m² situé [Adresse 13] à [Localité 33], au prix de 114 000,00 euros, soit 2 067,46 euros / m² ;

La SCI KEMAFLORE argue du retrait du local par rapport à la [Adresse 34], de son exposition unique en façade et de la faiblesse du loyer commercial pour contester la pertinence de ce terme.

Ce nonobstant, si le local est effectivement à quelque distance de la [Adresse 34] et ne dispose que d’une unique devanture sur la façade de l’immeuble, il demeure suffisamment proche pour relever de la même zone de commercialité. De plus, il a été vu que le fait de n’avoir qu’une unique vitre n’était pas de nature à disqualifier une transaction en tant que terme de comparaison.

En outre, si le loyer est plus faible que celui du bien préempté, la différence, de l’ordre de 40 € HC HT / m² / an, n’est pas suffisante pour témoigner d’une nature de bien différente.

Ce terme de comparaison sera retenu comme pertinent pour déterminer le prix du bien préempté.

8. vente du 27 mai 2024, d’un local commercial de 109,90 m² situé [Adresse 7] à [Localité 33], au prix de 220 000,00 euros, soit 2 001,82 euros / m² ;

La SCI KEMAFLORE note que le bien est en retrait de la [Adresse 41] et ne dispose que d’une exposition simple, si bien qu’il serait moins visible.

Pour autant, le local objet de cette transaction est situé à proximité du bien préempté et, s’il ne donne pas directement sur la [Adresse 41], il dispose d’un arrêt de tram ([Localité 43]) à quelques mètres.

Ces éléments amènent à retenir qu’il est comparable au bien de la Défenderesse.

Ce terme de comparaison sera retenu comme pertinent pour déterminer le prix du bien préempté.

9. vente du 29 juin 2022, d’un local commercial de 137,20 m² situé [Adresse 24] à [Localité 32], au prix de 326 000,00 euros, soit 2 376,09 euros / m² ;

La SCI KEMAFLORE critique encore ce terme de comparaison, qui est pourtant adopté par le cabinet ADEQUATION EXPERTISE et qui sera donc retenu comme pertinent.

Il déduit des termes de comparaison proposés par ses soins un prix moyen de 2 485,73 € / m² et un prix médian de 2 376,09 € / m², qu’il arrondit à 2 500,00 € / m², soit un prix total du local de 275 000,00 euros.

En second lieu, le commissaire du Gouvernement a déterminé, à partir du montant des loyers précisés dans les actes de ses termes n° 5, 6, 7 et 9, que le taux de capitalisation était compris entre 4,82% (terme 9) et 7,39% (terme 5), avec une moyenne de 6,62% et une médiane de 7,135%.

Il ajoute que le taux de capitalisation du terme n° 9 apparaît anormalement bas et fausse la moyenne, qui s’établit autrement à 7,22%.

Selon qu’il retient le taux moyen de capitalisation ou le taux médian, la valeur du bien préempté serait comprise entre 281 398,34 euros et 284 750,67 euros.

*****

Tout d’abord, s’agissant de la méthode de détermination du prix par comparaison, il convient de tenir compte du fait que certains termes sont à écarter en raison de leur relatif éloignement par rapport au bien préempté et que le prix du terme de comparaison n° 4 du commissaire du Gouvernement doit être révisé.

Ces opérations faites, le prix moyen s’élève à 2 448,69 € / m² et le prix médian à 2 376,09 € / m².

L’application du prix moyen à la surface de 110 m² retenue pour le bien conduirait à un prix total de 269 355,90 euros.

Toutefois, le prix devant être fixé dans la limite des prétentions des parties et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant, le prix ne pourra être fixé à une somme inférieure à 275 000,00 euros, correspondant à l’arrondi opéré par le commissaire du Gouvernement.

Ensuite, s’agissant de la méthode d’évaluation de la valeur du bien préempté par capitalisation, il est à noter que, sur les quatre termes employés par le commissaire du Gouvernement, le n° 6 a été écarté des termes de comparaison pertinents du fait de son éloignement géographique, ce dont il s’ensuit qu’il ne peut être retenu pour déterminer le taux de capitalisation applicable.

Le taux de capitalisation ressortant du terme n° 9 étant particulièrement faible, sans explication permettant d’éclairer cette particularité, et la série de termes ne contenant que peu de références, c’est à juste titre qu’il a été écarté par le commissaire du Gouvernement en raison du risque d’altération du calcul.

L’exclusion de ces deux références aboutit à ne calculer le taux de capitalisation que sur la base de deux références.

Le taux de capitalisation moyen serait de 7,14%, de même que la médiane.

Appliqué au loyer annuel HT et HC actuel de 20 316,69 euros, ce taux aboutirait à un prix de 284 547,48 euros.

Si le taux de capitalisation de 5,75% retenu in abstracto par le cabinet ADEQUATION EXPERTISE était appliqué, le prix du local serait estimé à 353 300,00 euros.

Il en résulte que la variation de 1,39% du taux conduit à un écart de 68 752,52 euros, soit environ 24,162 % du prix obtenu à partir du taux déterminé ci-dessus.

Par ailleurs, le prix du bien ainsi déterminé par le cabinet ADEQUATION EXPERTISE est supérieur de 78 300,00 euros à celui résultant de la méthode par comparaison après arrondi par le commissaire du Gouvernement, soit un écart de 28,47%.

Eu égard à l’incidence considérable de la variation du taux de capitalisation sur la détermination du prix et au très faible nombre de transactions permettant de le déterminer dans le cadre du marché local réel, le prix ressortissant de la méthode par comparaison présente, au cas présent, un degré de fiabilité bien plus important que le prix obtenu au moyen de la méthode par capitalisation, qui reste proche.

Dès lors, le prix de 275 000,00 euros, déterminé dans la limite des prétentions des parties, sera retenu comme représentant la valeur vénale des lots préemptés.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant du prix d’acquisition des lots de copropriété n° 17 (local commercial au rez-de-chaussée), n° 70 (cave n° 1) et de la moitié indivise du lot n° 72, à la somme de 275 000,00 euros.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : «  L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, la METROPOLE DE [Localité 30] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que la METROPOLE DE LYON soit condamnée aux dépens, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles, le prix de son offre, refusée par la SCI KEMAFLORE, étant supérieur à la valeur vénale du bien préempté.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition des lots de copropriété n° 17 (local commercial au rez-de-chaussée), n° 70 (cave n° 1) et n° 72, pour sa moitié indivise (couloir commun aux caves n° 1 et 2), situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 11] à LYON (69007), parcelles cadastrées section AC, n° [Cadastre 25] et [Cadastre 26], appartenant à la SCI KEMAFLORE à la somme de 275 000,00 € (DEUX CENT SOIXANTE QUINZE MILLE EUROS) ;

DEBOUTE la METROPOLE DE LYON et la SCI KEMAFLORE de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que les parties peuvent, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois courant à compter de la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive, accepter le prix fixé ou renoncer à la mutation et que leur silence dans ce délai vaudra acceptation du prix fixé et emportera transfert de propriété au profit de la METROPOLE DE [Localité 30] ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 213-12 du code de l’urbanisme, à défaut de renonciation à la mutation dans le délai précité, l’acte authentique de vente sera dressé dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive ;

RAPPELLE que l’ancien propriétaire d’un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu’au paiement intégral du prix ;

CONDAMNE la METROPOLE DE [Localité 30] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SCI KEMAFLORE fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 30], le 25 novembre 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT