TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFZP

Minute n° 26/00002

S.A. NEOLIA

C/

Mme [R] [C]

M. [M] [C]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [M] [C]

Madame [R] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Richard Belin

ORDONNANCE DE REFERE

DU 23 JANVIER 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée Maître Richard Belin avocat au barreau de Belfort

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :Adrienne AUBERT

Greffier : Nabila PRIEUR

DÉBATS :

Audience publique du 26 novembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026, par Adrienne AUBERT, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2023 avec prise d’effets au 31 août 2023, la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à Madame [R] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 338,43 euros, outre 52,85€ à titre de provision sur charges.

Par avenant du 21 mars 2024, les parties convenaient que Monsieur [M] [C] devenait co-titulaire du bail concernant ledit logement et une clause de solidarité était prévu au contrat.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier à Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, la SA d’HLM NEOLIA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LURE en référé aux fins de voir :

— Constater que Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] n’ont pas obtempéré au commandement de payer qui leur ont été délivrés le 30 octobre 2024,

— Constater que le bail liant les parties et son avenant se trouvent résiliés de plein droit,

— Dire et Ordonner en conséquence que Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] devront libérer de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement qu’ils occupent,

— Juger que faute par eux de ce faire, ils y seront contraints par toutes voies et moyens de droit et notamment avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner solidairement Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] à payer à la Société NÉOLIA à titre provisionnel, la somme de 4256,79 € due au 12 mars 2025,

— À compter du 13 mars 2025, les condamner solidairement à payer mensuellement à la Société NÉOLIA une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’ils auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux,

— Les condamner solidairement à payer à la Société NÉOLIA la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront également le coût du commandement de payer en date du 30 octobre 2024.

A l’audience du 25 juin 2025, la SA d’HLM NEOLIA, représentée par son Conseil, réitère l’intégralité de ses demandes et actualise le montant de la dette locative à la somme de 5260,68 euros, selon décompte du 19/06/2025.

Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C], régulièrement assignés à personne et à domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représentés.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 20 juin 2025.

Par jugement avant dire droit en date du 24 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a déclaré l’action recevable et a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 26 novembre 2025 afin de permettre au demandeur de justifier que les parties ont convenu d’une clause résolutoire en cas de manquement dans le paiement des échéances de loyers dans le contrat de bail, celui produit aux débats étant manifestement incomplet (pages paires manquantes) et de faire valoir ses observations sur ce point avec les défendeurs.

A l’audience de réouverture, la SA d’HLM NEOLIA, représentée par son Conseil, réitère l’intégralité de ses demandes et actualise le montant de la dette locative à la somme de 6359,05 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus selon décompte du 19/11/2025. Elle précise que les locataires ont quitté les lieux le 4 septembre 2025 mais maintient ses demandes de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion dans la mesure ou aucun état des lieux n’a été réalisé.

Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C], régulièrement destinataires de la décision de réouverture des débats, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représentés.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire concernant le logement d’habitation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail signé par les parties le 3 août 2023 avec prise d’effets au 31 août 2023 contient une clause résolutoire en page 11. Celle-ci prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou de l’absence de versement du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 1823,82 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 30 décembre 2024 et le bail est résilié à cette date.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur les loyers et charges impayés :

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’alinéa 2 de l’article 809 du Code de procédure civile permet au juge d’ordonner le versement d’une provision ou l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, en l’absence de comparution du défendeur, il n’est fait droit à la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée.

L’article 16 du code de procédure civile dispose enfin que “Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. »

En l’espèce, la SA d’HLM NEOLIA produit un décompte actualisé concernant les locataires et sollicite qu’il soit dit qu’ils sont désormais redevables de la somme de 6359,05 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

La SA d’HLM NEOLIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant aux débats le bail signé par les parties le commandement de payer ainsi qu’un décompte au 19 novembre 2025.

Toutefois, si en ne comparaissant pas à l’audience, les locataires se sont interdits de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements autres que ceux mentionnés sur les décomptes produits alors que cette charge leur incombe, il sera rappelé qu’en l’absence des défendeurs lors de l’audience et de l’absence de production d’un justificatif concernant la communication de ce nouveau décompte aux défendeurs une telle actualisation de la demande, non soumise au respect du principe de la contradiction, ne saurait être prise en compte.

Par conséquent, seul le montant sollicité dans le cadre de l’assignation pourra être pris en considération.

En conséquence, il convient de condamner, à titre provisionnel, Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] à verser à son bailleur la somme de 4098,52 € au titre des loyers charges et indemnités d’occupation dus au 12 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus outre intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision, déduction faites des frais de justice qui ne constituent pas une dette locative (158,27 euros).

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

La seule restitution du dépôt de garantie ne constitue pas, en droit, une preuve automatique que les clés ont été restituées ni qu’aucune indemnité d’occupation n’est due, mais elle est un indice très fort en ce sens.?

Il est constant que la seule restitution du dépôt de garantie ne constitue pas, en droit, une preuve automatique que les clés ont été restituées, ni qu’aucune indemnité d’occupation n’est due, mais elle est un indice très fort en ce sens.

Il apparaît, cependant, que le bailleur reconnaît que les locataires ont quitté les lieux le 4 septembre 2025 et motive sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation uniquement sur l’absence de réalisation d’un état des lieux de sortie, cet état de fait ne démontrant pas que les locataires n’ont pas restitués les clés du logement. Or, il ressort des termes du décompte actualisé que le bailleur a déduit le dépôt de garantie le 27 septembre 2025 du montant de la dette en la portant au crédit des locataires valant ainsi restitution dudit dépôt et que le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2025 a été proratisé et fixé à la somme de 91,81 euros par le bailleur soit au nombre de jours du mois de septembre 2025 où les locataires ont occupé les lieux avant de les quitter. Le bailleur reconnaît ainsi que les locataires ont été libéré de leur obligation de payer l’indemnité d’occupation au-delà de cette date du 4 septembre 2025 et ont bien restitué au bailleur les clés de son logement.

L’indemnité d’occupation n’est due, ainsi que du 30 décembre 2024 au 4 septembre 2025 et sera fixée au montant du loyer et des charges, le montant maximal dû sur la période par les locataires ne pouvant être que la somme totale de 3181,41 euros.

La demande d’expulsion sera rejetée, les locataires ayant quitté le logement et restitué les clés.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

En l’espèce, l’équité et les situations économiques respectives des parties commandent de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [K] [H] Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] à payer à la SA d’HLM NEOLIA la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, en référé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2023 avec prise d’effets au 31 août 2023 entre la SA d’HLM NEOLIA, Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

Par conséquent,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] à verser à la SA d’HLM NEOLIA :

— la somme provisionnelle de 4098,52 € au titre des loyers charges et incluant jusqu’à l’indemnité d’occupation dû au 12 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus outre intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision, ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges dus sur la période du 30 décembre au 4 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] à verser à la SA d’HLM NEOLIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] et Monsieur [M] [C] au paiement de l’intégralité des dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité de LURE le 23 janvier 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection