TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57824 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWWP

N° : 1

Assignation du :

18 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mars 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. AANOR AMBRE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Basile BESNARD, avocat au barreau de PARIS – #B0207

DEFENDERESSE

La société LE DELICE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jamil YOUNESS, avocat au barreau de PARIS – #D1871

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1er septembre 2020, la société AANOR AMBRE a donné à bail commercial à la société LE DELICE des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 12.000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 8 novembre 2024, à la société LE DELICE, pour une somme principale de 30.000 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2024.

Par acte du 18 novembre 2025, la société AANOR AMBRE a fait assigner la société LE DELICE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société LE DELICE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société LE DELICE à payer à la société AANOR AMBRE la somme provisionnelle de 30.494,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, et capitalisation des intérêts,

— condamner la société LE DELICE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société LE DELICE au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après deux renvois sollicités par la défenderesse, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

La société AANOR AMBRE a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 44.494,02 euros à décembre 2025 inclus.

Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai compte-tenu de l’ampleur de la dette et de l’absence de tout paiement.

La société LE DELICE était représentée.

Par conclusions soutenues à l’audience, elle a sollicité :

A titre principal le rejet de toutes les demandes en raison de contestations sérieuses sur le montant de la detteA titre subsidiaire qu’il soit fait injonction au bailleur d’établir un décompte réel des consommations propres de son locataire pour établir le quantum de la dette locative, et que des délais de paiement soient prévus pour la dette qui apparaitrait après réalisation du décompteEn tout état de cause la condamnation de la société AANOR AMBRE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date de la présente ordonnance.

La demanderesse a été autorisée à déposer ses pièces en cours de délibéré.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La société locataire soulève des contestations sur le montant de la créance au motif principal qu’en raison d’un compteur de gaz, d’eau et d’électricité qui desservent tant la boutique qu’un logement au 1er étage – qui ne fait pas partie des locaux loués – elle doit régler des charges indues, ce qui l’empêche de régler le loyer. Elle indique que la société bailleresse refuse de régulariser la situation, tout comme elle ne délivre pas les quittances de loyers.

La société AANOR AMBRE répond à ces contestations qu’elle ne réclame aucune somme au titre des charges, mais seulement les loyers, et qu’aucun loyer n’a été payé depuis la délivrance du commandement. Elle ne se prononce pas sur la contestation relative aux compteurs.

Au stade de l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de constater que le commandement du 8 novembre 2024 réclame une dette locative de 30.000 euros, dont le contenu est détaillé. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 20 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Si le montant réclamé est contesté par la défenderesse, il convient de relever que par courrier du 28 février 2024, la société LE DELICE reconnaissait une dette de 14.640 euros à novembre 2023, qu’elle s’engageait à régler par mensualités de 160 euros, et qu’elle ne conteste pas n’avoir réglé aucun loyer depuis la délivrance de ce commandement de payer.

Par conséquent il est suffisamment démontré que les causes du commandement du 8 novembre 2024 n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 9 décembre 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société LE DELICE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société LE DELICE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce la défenderesse soulève une difficulté relative au paiement de ses consommations d’électricité, de gaz et d’eau pour lesquelles elle soutient qu’elle règle tant les consommations de son local que celles d’un logement au-dessus, qu’elle ne loue pas. Cependant, pour appuyer cette contestation, elle produit un constat de commissaire de justice du 22 mars 2024 qui constate la présence d’une chaudière et de compteurs, mais sans que cela puisse démontrer quels lots sont desservis. La société LE DELICE produit également deux courriers du 18 février et 21 décembre 2024 dans lesquels elle se plaint notamment de ce problème de séparation des compteurs et de répartition des charges. Cependant ces courriers ne sont pas accompagnés de la preuve de leur envoi, et en tout état de cause ne contiennent aucun élément objectif pour appuyer les déclarations de la société LE DELICE. Enfin sont produites de nombreuses factures d’eau, de gaz et d’électricité, mais sans que ces factures, qui ne sont pas toute acquittées, puissent démontrer que le lieu de consommation ne correspond pas au seul local loué. Enfin la société LE DELICE n’a produit aucune preuve de paiement pour s’opposer aux sommes réclamées et/ou réclamer l’émission de quittances.

Par conséquent les contestations élevées en défense ne peuvent être jugées sérieuses.

L’obligation de la société LE DELICE au titre des loyers et indemnités d’occupation au 29 janvier 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 44.000 euros (échéance du mois de décembre 2025 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société LE DELICE, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

IV – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant en l’espèce il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de la société LE DELICE compte-tenu de l’ampleur de la dette, et de l’absence de tout paiement, même partiel, depuis près de deux années.

V – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LE DELICE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses propres frais irrépétibles. Les demandes seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 décembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LE DELICE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LE DELICE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société LE DELICE à payer à la société AANOR AMBRE la somme de 44.000 euros au titre du solde des loyers et indemnités d’occupation arriérés au 29 janvier 2026 (décembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, y compris la demande de délais de paiement ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LE DELICE aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 12 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ