Tribunal Judiciaire de Vienne, Jcp, 2 décembre 2025, n° 25/00554

TJ Vienne 2 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les loyers n'avaient pas été réglés dans les délais, ce qui constitue une inexécution suffisamment grave des obligations du locataire.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'inexécution des obligations locatives par le locataire.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que le locataire ne contestait pas la dette de loyers, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation pour le maintien du locataire dans les lieux après la résiliation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, jcp, 2 déc. 2025, n° 25/00554
Numéro(s) :	25/00554
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Doriane RICOTTI
Parties :	Société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE AYANT POUR MANDATAIRE LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT

Texte intégral

MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00554 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DPRC

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE AYANT POUR MANDATAIRE LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT C/ [K] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me Virginie LACOINTA, Magistrat à titre temporaire

Greffier : M^me Emmanuelle THEOLEYRE, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e RICOTTI

le : 02/12/2025

copie exécutoire délivrée à : M. [Y]

le : 02/12/2025

DEMANDERESSE

Société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE AYANT POUR MANDATAIRE LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT, dont le siège social est sis 19 /21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

M. [K] [Y], demeurant 4 allée Abel Tasman – Les Acadines Logt 0043 – 38090 VILLEFONTAINE

comparant

Qualification : contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 06 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Décembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par M^me THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail verbal ayant pris effet le 18 novembre 2019, la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, a donné en location à Monsieur [Y] [K] un logement sis 4 allée Abel TASMAN, Les ACADINES, logt n°0043 à VILLEFONTAINE (38090).

Suivant protocole de coopération signé le 26 septembre 2022, il a été conclu la vente par la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT au profit de la société OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE portant sur le bien litigieux donné en location dans le cadre de la présente instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, a fait délivrer à Monsieur [Y] [K] une sommation d’avoir à lui payer la somme de 3620.24 euros correspondant au montant des loyers dus au 1er avril 2025, outre le coût de l’acte et d’avoir à fournir les justificatifs de l’assurance habitation.

Par assignation délivrée à Monsieur [Y] [K], le 16 juin 2025, la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, sollicite que soit prononcée la résiliation du bail conclu entre les parties, que soit constaté que le locataire n’a pas justifié être couvert par une assurance contre les risques locatifs et que soit ordonnée l’expulsion du locataire ; la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement de la somme de 3865.53 euros au titre de loyers échus et impayés; et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience; il indique que Monsieur [Y] [K] est célibataire depuis le mois de juin 2023; que ses trois enfants mineurs occupent régulièrement le logement; que la perte de son emploi, des problèmes de santé et des difficultés de gestion de son budget ont généré la dette locative; qu’il compte déposer un dossier de surendettement.

A l’audience du 6 octobre 2025, en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, précise avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Monsieur [Y] [K] déposée le 4 septembre 2025, celle-ci confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 4299.43 euros au 29 septembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [K], présent, précise avoir sollicité une procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers, son dossier est déposé le 4 septembre 2025.

Il indique suivre actuellement une formation chauffeur poids lourd, promettant un travail à sa fin.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Dans le cours du délibéré, Monsieur [Y] [K] a transmis au tribunal et au bailleur son justificatif d’assurance locative ainsi qu’une attestation de paiement délivrée par France travail.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

Sur le défaut d’assurance

En droit et par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, les conventions régulièrement formées doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, justifie de l’existence d’un bail verbal conclu avec Monsieur [Y] [K] portant sur un logement sis 4 allée Abel TASMAN, Les ACADINES, logt n°0043 à VILLEFONTAINE (38090), par deux actes de commissaire de justice notifiés à cette adresse dans lesquels il est précisé que le nom du locataire figure sur la boîte aux lettre. En outre, les décomptes produits prouvent le versement des loyers. La réalité du bail est donc suffisamment établie.

Selon les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au locataire de s’assurer contre les risques dont les locataires doivent répondre et d’en justifier chaque année à son bailleur, à défaut de quoi, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail, un mois après une sommation demeurée infructueuse.

En l’espèce, le commandement délivré par la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, le 3 avril 2025 reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Y] [K] a souscrit une assurance locative. En effet, postérieurement à l’audience, il a transmis au tribunal son attestation d’assurance locative.

En conséquence, il convient de débouter la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, de ses demandes fondées sur le défaut d’assurance.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, verse aux débats un décompte arrêté au 29 septembre 2025 qui permet de fixer sa créance de loyers.

Monsieur [Y] [K] ne conteste pas cette dette de loyers.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Y] [K] à payer à la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 3930.99 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3620.24 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus.

La société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, est fondée, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Monsieur [Y] [K] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il est établi par les pièces produites que les loyers n’ont pas été réglés dans les délais de la sommation. La résiliation du bail est donc prononcée à la date du présent jugement pour inexécution suffisamment grave des obligations du locataire.

Aux termes des dispositions de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution en accordant éventuellement un délai au débiteur.

En l’espèce, il apparaît que le locataire a repris le versement du loyer, des sommes étant versées depuis le mois de juin 2025.

Il convient d’observer que le bailleur, interrogé par le Juge des contentieux de la protection, s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Néanmoins, il y a lieu de suspendre le prononcé de la résiliation du bail et d’accorder des délais de paiement permettant à Monsieur [Y] [K] de s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, avec une mensualité proportionnée aux délais accordés en application de l’article 1343-5 du code civil.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la condition résolutoire reprendra ses effets de plein droit. La société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [K] et fondée à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Monsieur [Y] [K] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation à termes échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur les autres demandes

Le défendeur sera condamné aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit:

— DEBOUTE la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, de ses demandes fondées sur le défaut d’assurance;

— CONSTATE l’existence d’un bail verbal ayant pris effet entre la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, et Monsieur [Y] [K] pour un logement;

— PRONONCE la résiliation du bail conclu pour le logement entre la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, et Monsieur [Y] [K] à la date du présent jugement;

— SUSPEND les effets de cette résiliation pendant un délai de 24 mois à compter de ce jour, sous condition que Monsieur [Y] [K] s’acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci-dessous;

— CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme totale de 3930.99 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 29 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, date du commandement de payer sur la somme de 3620.24 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus ;

— ACCORDE à Monsieur [Y] [K] un délai de paiement de 24 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuels d’au moins 50 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai;

— RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par la locataire;

— RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues;

— DIT que si Monsieur [Y] [K] respecte les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas être prononcée;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse;

— DANS CE CAS:

PRONONCE la résiliation du bail conclu pour le logement le 18 novembre 2019, à la date du présent jugement; AUTORISE la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [K] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Monsieur [Y] [K] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux; CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués;

— CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux dépens;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président