N° RG 24/00527 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLJP

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[D] [V]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [F]

né le 28 Février 1949 à DREUX (28100)

et

Madame [H] [N] épouse [F]

née le 08 Février 1950 à ABONDANT (28410)

Tous deux demeurant 18 rue du Luxembourg – 28130 ST PIAT

et représentés par M^e GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [V]

demeurant 62 rue Prieuré – Logt 23 – 2ème étage – 28230 EPERNON

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [I] [R], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 31 mars 2022 avec prise d’effet au 6 avril 2022, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] ont donné à bail à Monsieur [D] [V] un local à usage d’habitation situé au 62 rue du Prieuré Logement 23 2ème étage 28230 EPERNON, pour un loyer mensuel de 388 € outre 25 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] ont fait signifier un commandement de payerl le 26 octobre 2023 pour la somme de 1741,28 visant la clause résolutoire insérée au bail, puis un second commandement en date et 8 mars 2024 pour un montant de 584,40 €.

Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] a ensuite fait assigner Monsieur [D] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par un acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 19 avril 2024 ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— de le condamner au paiement à titre provisionnel:

— de l’arriéré locatif de 1120,91 €,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de 459,04€ jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 86,49€.

A l’audience du 19 novembre 2024, l’affaire a été appelée et retenue.

Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] – représentés par leur conseil – reprennent les termes de leur assignation et actualisent l’arriéré locatif à la somme de 640,99 €.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] font valoir que Monsieur [D] [V] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’ils ne sont donc pas opposés tant aux délais de paiement.

Monsieur [D] [V] régulièrement cité à personne, comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en continuant à payer le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 € par mois en règlement de l’arriéré.

Il précise avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et avoir négocié un plan de régement.

Il ajoute être célibataire sans enfant et percevoir un revenu mensuel de 723€. Il est aidé par une assistante sociale.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 octobre 2023 et 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieur à la date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au bail prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi

En l’espèce, le bail conclu le 31 mars 2022 avec prise d’effet au 6 avril 2022 contient une clause résolutoire (clause du bail intitulée : « Article VIII intitulée CLAUSE RESOLUTOIRE ») et deux commandements de payer visant cette clause ont été signifiés les 26 octobre 2023 et 8 mars 2024, pour la somme en principal de 1741,28 puis de 584,40 €. Ces commandement sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne le premier commandement et six semaines en ce qui concerne le second. Monsieur [D] [V] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du premier commandement.

Il n’a pas davantage réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance du second commandement de payer.

Ce dernier commandement aurait dû également mentionner le délai de deux mois prévu dans le contrat de location, qui a été souscrit avant l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Cependant dans la mesure où le premier commandement visait bien le délai de mois, la clause résolutoire est acquise depuis le 27 décembre 2023.

Il sera néanmoins tenu compte de la demande des bailleurs de voir reporter l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 avril 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] produisent un décompte démontrant que Monsieur [D] [V] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 640,99 € à la date du mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [D] [V], comparant, reconnaît le montant de la dette locative à l’audience.

En conséquence, il sera donc condamné à verser à Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] cette somme de 640,99 € à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Monsieur [D] [V].Il a également commencer à apurer l’arriéré locatif.

Par ailleurs, la situation de Monsieur [V] rappelée ci-dessus lui permet de faire face au réglement de la dette.

Compte tenu de la demande du locataire et de l’accord des bailleurs, ainsi que des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [D] [V] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [D] [V] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [D] [V] sera condamn au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2022 entre Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] et Monsieur [D] [V] concernant le local à usage d’habitation situé au 62 rue du Prieuré Logement 23 2ème étage 28230 EPERNON sont réunies à la date du 19 avril 2024, date de résiliation du bail ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à verser à Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] à titre provisionnel la somme de 640,99 € (six cent quarante euros et quatre vingt dix neuf euros) ;

AUTORISONS Monsieur [D] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités, dont 6 mensualités de 100 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [V] soit condamné à verser à Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [N] épouse [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME