TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00560

N° Portalis DB2I-W-B7J-C47Z

Minute :

JUGEMENT DU

14 Avril 2026

[X] [B]

[C] [B]

[D] [H] épouse [B]

C/

[G] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 10 février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 14 avril 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée d’Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 2],

représenté par M^e Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par M^e Aurélie MAITRE, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

Madame [C] [B], demeurant [Adresse 3],

représentée par M^e Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par M^e Aurélie MAITRE, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

Madame [D] [H] épouse [B], demeurant [Adresse 4],

représentée par M^e Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par M^e Aurélie MAITRE, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 5],

comparant.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 avril 2009, Monsieur [F] [B] a donné à bail à Madame

[V] [A], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], Résidence

[Adresse 7] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable d’un

montant initial de 435,00 € hors charges ; bail qui a été transmis à Monsieur [G] [U] par

acte du 12 juin 2018.

Madame [D] [H] épouse [B], Madame [C] [B] et Monsieur

[X] [B], venant aux droits de Monsieur [F] [B] (décédé), ont fait délivrer le

12 mars 2025 à Monsieur [G] [U] un commandement de payer les loyers échus pour un

arriéré de 1 317,30 € et de fournir les justificatifs de la souscription d’une assurance habitation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 mars 2025, Madame [D]

[H] épouse [B], Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B] ont saisi

la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX)

de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 8 juillet 2025, Madame [D]

[H] épouse [B], Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B] ont

attrait Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal

judiciaire de [Localité 3], aux fins :

– de constater l’application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des

loyers et charges et pour défaut d’assurance, ou à défaut, de prononcer la résiliation

du bail ;

– d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [U] ;

– de condamner Monsieur [G] [U] au paiement des sommes suivantes :

– 2 120,63 € au titre de sa créance locative arrêtée au 14 mai 2025 ;

– une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus

charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;

– 212,06 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ;

– 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers

dépens.

Madame [D] [H] épouse [B], Madame [C] [B] et Monsieur

[X] [B] ont notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée

avec accusé de réception électronique délivrée le 10 juillet 2025.

Une première audience s’est tenue le 25 novembre 2025 et le dossier a été mis en délibéré au

13 janvier 2026. Suivant réouvertuve des débats, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10

février 2026 pour évoquer le défaut d’assurance du locataire. Le dossier a été retenu à

l’audience du 10 février 2026.

Madame [D] [H] épouse [B], Madame [C] [B] et Monsieur

[X] [B], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de ses demandes et

ont actualisé la créance locative à la somme de 4 458,63 € à la date du 5 février 2026. Ils ont

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précisé que les trois dernières échéances ont été réglées. Leur conseil a déposé un décompte

actualisé du montant de la créance locative. Il a par ailleurs indiqué avoir été destinataire

d’une attestation d’assurance valable.

Monsieur [G] [U] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a

demandé au tribunal :

– d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 150,00

€ par mois en plus du loyer courant ;

– la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [U] soutient notamment qu’il reprendra bientôt une activité

rémunératrice complémentaire qui améliorera sa situation financière et qu’il souhaite rester

dans le logement.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la

préfécture n’étant pas parvenu à entrer en contact avec Monsieur [G] [U].

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

S [Localité 4] LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le

10 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de

l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet

2023.

Par ailleurs, il est démontré que Madame [D] [H] épouse [B], Madame

[C] [B] et Monsieur [X] [B] ont bien saisi la Commission de Coordination

des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de

loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

S [Localité 4] LA RÉSILIATION DU BAIL , LA DETTE ET LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la

résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet

que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de

payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet

2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

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versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de

l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a

considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce

qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la

délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par

l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de

modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de

l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 12 mars 2025 soit postérieurement à

l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le

contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et

accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux

mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de

payer a été délivré à Monsieur [G] [U] le 12 mars 2025 pour un arriéré de loyers vérifié

de 1 317,30 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [G]

[U] n’ayant pas réglé la dette locative.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’au 5 février 2026, la dette

locative demeure impayée et se monte à la somme de 4 458,63 €, incluant le mois de février

2026 et que Monsieur [G] [U] sollicite des délais de paiement.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [G] [U]

est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont

réunies à la date du 12 mai 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il convient donc de condamner Monsieur [G] [U] à payer la somme de 4 458,63 € à

Madame [D] [H] épouse [B], Madame [C] [B] et Monsieur

[X] [B], outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de

l’audience par Monsieur [G] [U], de la situation du locataire, de son engagement, et des

dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d’accorder à Monsieur

[G] [U] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions

détaillées au dispositif de la présente décision.

S [Localité 4] LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

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L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023

prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la

condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de

l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le

cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de

sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités

de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment

suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans

le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée

ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [G] [U] a exprimé son souhait de se maintenir dans les lieux à

l’audience et en reprenant le versement intégral de son loyer courant avant l’audience. Il y a

donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé

précédemment.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas

avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

• la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

• Monsieur [G] [U] devra régler à Madame [D] [H] épouse [B],

Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B] une indemnité d’occupation

mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de

résiliation du bail à compter du mois de juin 2025, et jusqu’à la date de la libération

effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son

mandataire ;

• et faute par Monsieur [G] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens

et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un

commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision,

il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec

l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la

séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Madame [D]

[H] épouse [B], Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B],

aux frais et aux risques et périls de Monsieur [G] [U], dans les conditions prévues

par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un

apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions

règlementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives

pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en

copie à la caisse d’allocations familiales.

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S [Localité 4] LA CLAUSE PÉNALE

En vertu de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi ALUR n° 2014-366 du

24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause (…) qui autorise le bailleur à percevoir des

amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un

règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux contient une telle clause pénale qui prévoit une

indemnité pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect des

engagements du preneur.

Dans ces circonstances, cette clause pénale est réputée non écrite et il convient de rejeter la

demande d’indemnisation fondée sur celle-ci.

S [Localité 4] LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner

Monsieur [G] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront

notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2025, de la dénonce à la

CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [G] [U] à payer à Madame [D] [H]

épouse [B], Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B] la somme de 200,00

€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, présidé par le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics,

par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [D] [H] épouse

[B], Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B] ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2009

entre Madame [D] [H] épouse [B], Madame [C] [B] et Monsieur

[X] [B] et Monsieur [G] [U] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé

au [Adresse 8], [Localité 5] [Adresse 9] sont réunies à

compter du 12 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à Madame [D] [H] épouse

[B], Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B] la somme de 4 458,63 € au

titre de la dette locative arrêtée au 5 février 2026, incluant le mois de février 2026 outre

intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

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AUTORISE Monsieur [G] [U] à se libérer en 29 mensualités de 150,00 €, la 30ème

mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première

fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Madame [D]

[H] épouse [B], Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B] sont

suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du

retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-

dessus rappelée est acquittée par Monsieur [G] [U] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre

du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une

mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié à compter du 12 mai

2025 ;

• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

• Monsieur [G] [U] devra régler à Madame [D] [H] épouse [B],

Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B] une indemnité d’occupation

mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de

résiliation du bail à compter du mois de juin 2025, et jusqu’à la date de la libération

effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son

mandataire ;

• faute par Monsieur [G] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et

de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement

d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à

son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier

et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles

seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Madame [D] [H] épouse [B],

Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B], aux frais et aux risques et

périls de Monsieur [G] [U] ;

REJETTE la demande formée au titre de clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à Madame [D] [H] épouse

[B], Madame [C] [B] et Monsieur [X] [B] la somme de 200,00 € au

titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

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CONDAMNE Monsieur [G] [U] au paiement des dépens qui comprendront notamment

le coût du commandement de payer du 12 mars 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de

l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU

PRONONCÉ.

LE GREFFIER LA JUGE

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