TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 8]

[Localité 17]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 18]

REFERENCES : N° RG 25/04915 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3DQZ

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Août 2025

Société RESIDENCES SERVICES GESTION, SAS

Société MJA, SELAFA

en la personne de Maître [R] [N], ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION

S.E.L.A.R.L. AXYME

en la personne de Maître [F] [T], ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION

Société BTSG

en la personne de Maître [L] [C], ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION

C/

Madame [O] [W]

Monsieur [J] [V]

Monsieur [Y] [V]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Août 2025

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Société RESIDENCES SERVICES GESTION, SAS

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS

Société MJA, SELAFA

en la personne de Maître [R] [N], ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. AXYME

en la personne de Maître [F] [T], ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS

Société BTSG

en la personne de Maître [L] [C], ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 5]

[Localité 15]

Représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [O] [W]

[Adresse 19]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Comparante en personne

Monsieur [J] [V]

Chez M. et Mme [V]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Non comparant

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Anne HAUPTMAN

Monsieur [Y] [V]

Monsieur [J] [V]

Madame [O] [W]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-SAINT-[L]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 janvier 2024, la SAS Résidences Services Gestion a donné en location à Madame [O] [W] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 20], moyennant un loyer mensuel révisable de 875,00 €.

Le même jour, Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] ont signé un engagement de caution solidaire, par acte sous seing privé, du paiement du loyer, de toutes indemnités d’occupation, intérêts, réparations locatives, clause indemnitaire, frais éventuels de procédure ou toute condamnation à laquelle pourrait être tenue Madame [O] [W].

Le 24 janvier 2025, la SAS Résidences Services Gestion a fait délivrer à Madame [O] [W] un commandement de payer les loyers échus, signifié aux cautions, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 962,51 € selon décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Par notification électronique du 29 janvier 2025, la SAS Résidences Services Gestion a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citations délivrées à étude le 2 avril 2025 pour Madame [O] [W], à étude le 4 avril 2025 pour Monsieur [J] [V], suivant procès-verbal de recherches infructueuses le 7 avril

2025 pour Monsieur [Y] [V], la SAS Résidences Services Gestion ainsi que la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG es qualité de mandataires de la SAS Résidences Services Gestion, ont attrait Madame [O] [W] et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SAS Résidences Services Gestion, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG es qualité de mandataires de la SAS Résidences Services Gestion, ont demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame [O] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;De condamner solidairement Madame [O] [W], Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] au paiement à la SAS Résidences Services Gestion des sommes suivantes :8 205,93 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 4 avril 2025, la SAS Résidences Services Gestion a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 19 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SAS Résidences Services Gestion, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG es qualité de mandataires de la SAS Résidences Services Gestion, représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9 485,09 €, dépens compris.

Madame [O] [W], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Elle indique être étudiante et avoir eu de difficultés pour percevoir sa bourse et à trouver un emploi étudiant. Elle indique que sa grand-mère devait l’aider à payer le loyer mais n’a pas pu continuer. Madame [O] [W] expose qu’elle travaille désormais en CDI depuis janvier et être rémunérée environ 1 400 €. Elle déclare ne pas souhaiter rester dans le logement.

Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025.

MOTIFS DE LA D É CISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 24 janvier 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause en fournissant et signant le contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [O] [W] le 24 janvier 2025, puis aux cautions, pour un montant principal de 6 962,51 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Madame [O] [W] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 mars 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [O] [W] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SAS Résidences Services Gestion, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [O] [W].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SAS Résidences Services Gestion verse aux débats un décompte arrêté au 1 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 9 485,09 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 772,58 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS Résidences Services Gestion est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [W] à verser à la SAS Résidences Services Gestion la somme de 8 712,51 € actualisée au 1 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 6 962,51 € à compter du 24 janvier 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [O] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS Résidences Services Gestion qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR L’ENGAGEMENT DES CAUTIONS

L’engagement de caution de Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] résulte clairement des contrats accessoires au bail du 30 janvier 2024 qui comportent les mentions exigées par l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable.

Il convient donc de condamner Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] solidairement avec Madame [O] [W] au paiement de la dette d’arriéré de loyers et in solidum avec Madame [O] [W] au paiement des indemnités d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [O] [W], Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [O] [W], Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] seront condamnés in solidum à payer à la SAS Résidences Services Gestion la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS Résidences Services Gestion, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG es qualité de mandataires de la SAS Résidences Services Gestion ;

CONSTATE que le contrat signé le 30 janvier 2024 entre la SAS Résidences Services Gestion et Madame [O] [W] concernant les locaux situés [Adresse 20] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [O] [W] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE la SAS Résidences Services Gestion à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [O] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [W] avec les cautions Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] à verser à la SAS Résidences Services Gestion la somme de 8 712,51 € actualisée au 1 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 6 962,51 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [O] [W] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE in solidum Madame [O] [W] avec les cautions Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] à verser à la SAS Résidences Services Gestion ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [W] avec les cautions Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [W] avec les cautions Monsieur [J] [V] et Monsieur [Y] [V] à verser à la SAS Résidences Services Gestion la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE