TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00402

N° Portalis DB2I-W-B7J-C4IK

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

[E] ayant pour mandataire la SARL BEAUJOLAIS IMMOBILIER – [Localité 2]

C/

[M] [U]

[Z] [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 24 novembre 2025 de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Lyon, n°2025/DMP-27, assisté de

d’Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Commune [Localité 3] ayant pour mandataire la SARL BEAUJOLAIS IMMOBILIER – [Localité 4]S, dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par M^e Thomas BERSET, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – 2921.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [M] [U], demeurant [Adresse 3],

non comparante.

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 3],

comparant.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FA|Ts PROCÉDURE ET PRÉTENT|oNs

Par acte sous seing privé du 12 mai 2021, la commune de [Localité 3] a donné à bail à Madame

[M] [U] et Monsieur [Z] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]

[Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de

905 euros hors charge.

En présence de loyers impayés, la commune de [Localité 3] a fait signifier le 4 mars 2025 un

commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 7€-350,23 euros à

Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] pour un montant en principal

de 7479,19 euros.

Le 5 mars 2025, la commune de [Localité 3] a saisi la Commission de Coordination des

Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de

loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La commune de [Localité 3] a ensuite fait assigner Madame [M] [U] et Monsieur

[Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5]-sur-

Saône par acte de commissaire dejustice du 13juin 2025, aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de

paiement des loyers et défaut de justification de l’assurance ou, à défaut, prononcer la

résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O]

desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un

serrurier et la force publique;

— condamner solidairement Madame [M] [U] et Monsieur [Z]

[O] à payer la somme de 8162,13 euros, au titre des loyers et charges impayés à la

date du 20 mai 2025, outre actualisation à l’audience;

— condamner solidairement Madame [M] [U] et Monsieur [Z]

[O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du

loyer avec charges etjusqu’à l’entière libération des lieux;

— condamner solidairement Madame [M] [U] et Monsieur [Z]

[O] à payer la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement Madame [M] [U] et Monsieur [Z]

[O] aux entiers dépens.

La commune de [Localité 3] a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre

recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le19juin 2025.

L’affaire, appelée à l’audience initiale du 25 novembre 2025, et renvoyée à la demande de

Monsieur [Z] [O].

Lors de l’audience du 13 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la commune de

[Localité 3], régulièrement représentée, actualise l’arriéré locatif à la somme de 14762,62

euros au 12janvier 2026, indique que le locataire n’a repris que partiellement le paiement

2

des loyers, n’a pas produit d’attestation d’assurance et maintient l’ensemble des

demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de la commune de [Localité 3], il

convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience, conformément

I aux dispositions de l article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] [O] déclare avoir repris partiellement le paiement des loyers et

décrit diverses difficultés avec le logement. Il affirme que le logement est assuré auprès

d’AXA. Invité à produire un justificatif d’assurance par note en délibéré avant le 23 janvier

2026, Monsieur [Z] [O] n’a transmis aucun document.

Madame [M] [U], bien que régulièrement assignée à étude puis avisée de la

date du renvoi ne comparaît pas ni n’est représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la

préfecture ont indiqué que le locataire ne s’était présenté aux rendez-vous fixés.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MoT|Fs DE LA DÉc|s|oN

En lespèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile

selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge

ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien

fondée ››.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 Il de la loi du 6juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27

juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième

degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux

mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du

code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes

informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements

de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire

du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31

mai 1990 précitée.

3

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande,

l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le

commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six

semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan

départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées,

suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le

logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification

s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au

dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la

première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités

fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des

modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le

bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant

l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au

diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de

son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du

présent article.

En l’espèce, la commune de [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du

RHÔNE le19juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 25

novembre 2025.

La commune de [Localité 3] justifie également avoir saisi la CCAPEX le 5 mars 2025, soit au

moins deux mois avant la date de l’assignation délivrée le13juin 2025.

En conséquence, l’action de la commune de [Localité 3] en résiliation du contrat de bail est

recevable.

Sur l’acquisition dela clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur fonde sa demande de constat de l’application

de la clause résolutoire contractuelle à la fois sur le défaut d’assurance et sur les impayés

de loyer, sans hiérarchie de ces moyens, de sorte que s’il est fait droit à l’un il n’y a pas lieu

d’examiner l’autre.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la

résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit

effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un

commandement de payer demeuré infructueux. ››.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29

juillet 2023 dispose que « lejuge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à

la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

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paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ››

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a

considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en

ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette

après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au

bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas

pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours

aujour de l’entrée en vigueur dela loi››.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 4 mars 2025 soit postérieurement

à l’entrée en vigueur de la loi du 27juillet 2023 modifiant l’article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le

contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et

accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de

deux mois, délai également mentionné par le commandement de payer, de sorte qu’il

convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un

commandement de payer a été délivré le 4 mars 2025 à Madame [M] [U] et

Monsieur [Z] [O] pour un arriéré de loyers vérifié de 7479,19 euros et qu’il est

demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [M] [U] et Monsieur

[Z] [O] n’ayant pas réglé la dette locative..

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire

contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Si Monsieur [Z] [O] évoque des difficultés avec le logement, aucun élément

probatoire de nature à justifier que les locataires puissent se prévaloir d’une exception

d’inexécution n’est versé aux débats.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

sont réunies à la date du 4 mai 2025, à l’expiration du délai fixé parle dit commandement,

et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Dans la mesure où la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise pour non-

paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’examiner les autres causes de résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la

date du 4 mai 2025, Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] sont

donc redevables depuis cette date d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le

préjudice que subit le bailleur.

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Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le

propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de

plein droit par Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [K] ET a une somme

équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de

poursuite du bail.

Il sera en outre relevé que le contrat de bail comporte une clause de solidarité.

En conséquence, Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] seront

condamnés à payer solidairement a la commune de [Localité 3], à compter de la date de

résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du

loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que

l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’etre due qu’à la libération effective des

lieux avec remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6juillet1989 comme aux termes du contrat de bail

conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges

récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances,

faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans

sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les

parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En outre, l’article 4p de la Loi n° 89-462 du 6juillet1989 dispose qu’est réputée non écrite

toute clause : qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la

quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens

et de l’article LOG du code de procédure civile.

En l’espèce, la commune de [Localité 3] produit à l’audience du 13janvier 2026 un décompte

actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 14 762,62 euros au titre des

loyers échus.

En l’absence de Madame [M] [U] à l’audience, le montant de la dette locative

ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l’audience, celui pris en compte

sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir

connaissance, à savoir en l’espèce celuijoint à l’assignation.

En outre, il apparaît que le décompte en question comporte des frais de relance ou

d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure qu’il convient de déduire à

hauteur de 256,06 euros.

6

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Madame [M]

[U] et Monsieur [Z] [O] seront condamnés à payer solidairement à la

commune de [Localité 3] la somme de 7 906,07 euros au titre des loyers, charges et

indemnités impayés au 20 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension dela clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6juillet1989 modifiée par la loi n°2023-

668 du 27juillet 2023, lejuge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le

quatrième alinéa de l’article1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le

fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures

d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou

les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le

juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou

par le locataire, et a la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer

courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit

peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les

conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le

premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le

délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement

accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre

le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas

contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées parle bailleur et notamment

du décompte actualisé avant l’audience que le dernier loyer avant l’audience n’a pas été

réglé ou pas réglé en totalité par Madame [M] [U] et Monsieur [Z]

[O]. La première des conditions visées à l’article précité n’est ainsi pas remplie.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement de Monsieur [Z]

[O] et de suspension des effets dela clause résolutoire.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause

résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [U] et

Monsieur [Z] [O] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le

concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1

du code des procédures civiles d’exécution.

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Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des

procédures civiles d’exécution, «les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais

de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne; à défaut, ils sont laissés sur place ou

entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huíssier de justice

chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un

délai fixé par voie réglementaire ››.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en

mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] qui succombent

à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, lejuge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] seront

condamnés in solidum à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 300 euros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action dela commune de [Localité 3] en résiliation du contrat de bail;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 12 mai

2021 entre la commune de [Localité 3], d’une part, et Madame [M] [U] et

Monsieur [Z] [O] d’autre part, pour défaut de paiement du loyer et des charges,

concernant le logement situé [Adresse 6], [Localité 6];

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre la commune de

[Localité 3], d’une part et Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] d’autre

part à partir du 4 mai 2025;

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FIXE l’indemnité d’occupation qui se substitue aux loyers dès la date du 4 mai 2025, date

de résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui des loyers et charges qui aurait

été dû en cas de poursuite du bail;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] a

payer à commune de [Localité 3], la somme de 7 906,07 euros au titre des loyers, charges et

indemnités impayés au 20 mai 2025;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] à

payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et de la

provision sur charges, et cejusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [O] de sa demande de délais de paiement et de

suspension dela clause résolutoire;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [K] ET

de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la

signification du présentjugement;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] d’avoir

volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la commune de [Localité 3],

pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire

procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas

échéant avec le concours d’un serrurier et dela force publique;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

«les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un

lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu

approprié et décrits avec précision par l’huíssier de justice chargé de l’exécution avec

sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire ››;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] aux

dépens de l’instance;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [U] et Monsieur [Z] [O] à

payer à commune de [Localité 3] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du

département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures

civiles d’exécution ;

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RAPPELLE que le présentjugement est exécutoire à titre provisoire

Le présentjugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président

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