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Logements sociaux situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville
| Date de mise à jour : | Publié le 25 mars 2026 |
|---|---|
| Référence : | BOI-IF-TFB-20-30-30 |
Table des matières
1
Les logements destinés à la location appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré (HLM) et aux sociétés d’économie mixte (SEM), attribués sous conditions de ressources, bénéficient, sous certaines conditions, d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de longue durée conformément aux dispositions de l’article 1384 du code général des impôts (CGI), de l’article 1384 A du CGI ou du II bis de l’article 1385 du CGI.
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À l’issue de cette période d’exonération, pour les impositions établies au titre des années 2025 à 2030, ces logements font l’objet d’un abattement de 30 % de la base d’imposition à la TFPB sous certaines conditions (CGI, art. 1388 bis).
Ces logements doivent notamment répondre aux deux conditions cumulatives suivantes :
- ils sont situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
- leur propriétaire est signataire, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un contrat de ville prévu à l’article 6 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 modifiée de programmation pour la ville et la cohésion urbaine ainsi que d’une convention, annexée au contrat de ville, conclue avec la commune, l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et le représentant de l’État dans le département, relative à l’entretien et à la gestion du parc et ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires.
Remarque : Sont également éligibles à cet abattement sans condition d’exonération préalable, d’une part, les logements à usage locatif acquis avant le 1er janvier 1998 en vue de leur location avec le concours financier de l’État en application du 3° de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) (I-A § 30) et, d’autre part, les logement détenus, directement ou indirectement, par le biais d’une filiale à participation majoritaire, par l’établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais (EPINORPA) (I-B-3 § 65).
Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, le contrat de ville ainsi que la convention qui lui est annexée peuvent être signés et la déclaration peut être adressée au service des impôts du lieu de situation des biens au plus tard le 31 mars 2026 pour l’application, au titre de l’année 2026, de l’abattement prévu à l’article 1388 bis du CGI (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 20) (III § 190).
I. Champ d’application de l’abattement prévu à l’article 1388 bis du CGI
A. Immeubles éligibles à l’abattement
20
Il s’agit des logements à usage d’habitation principale qui ont bénéficié de l’exonération de TFPB prévue à l’article 1384 du CGI ou de celle prévue à l’article 1384 A du CGI ou de ceux achevés avant le 1er janvier 1973 qui ont bénéficié de l’exonération prévue au II bis de l’article 1385 du CGI.
L’abattement est également applicable aux logements-foyers mentionnés au 5° de l’article L. 831-1 du CCH sous réserve qu’ils aient effectivement bénéficié d’une exonération de longue durée prévue à l’article 1384 du CGI, à l’article 1384 A du CGI ou au II bis de l’article 1385 du CGI.
Remarque : L’article 16 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a abrogé l’article 1385 du CGI. Toutefois, les logements ayant bénéficié de la prolongation de l’exonération de TFPB prévue à l’article 1385 du CGI continuent à bénéficier de l’abattement de TFPB prévu à l’article 1388 bis du CGI.
L’abattement de 30 % prévu à l’article 1388 bis du CGI ne s’applique pas si l’exonération a été remise en cause avant son terme.
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Sont également concernés par l’abattement de 30 %, indépendamment de toute condition d’exonération préalable, les logements à usage locatif ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement et acquis avant le 1er janvier 1998 en vue de leur location avec le concours financier de l’État en application du 3° de l’article L. 831-1 du CCH.
Remarque 1 : Pour ceux de ces logements qui bénéficieraient d’une exonération partielle de TFPB en application de l’article 1384 B du CGI et de l’article 1586 B du CGI dans leur rédaction applicable avant la publication de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, l’abattement de 30 % s’applique sur la base nette taxable après exonération.
Remarque 2 : Pour plus de précisions sur l’articulation entre l’abattement de 30 % et les exonérations de TFPB, il convient de se reporter au II-C § 140 et suivants.
B. Qualité du propriétaire
40
Les logements doivent appartenir à des organismes d’HLM, à des SEM ou, directement ou indirectement, à l’EPINORPA. Cette condition doit être remplie au 1er janvier de l’année au titre de laquelle l’abattement est appliqué.
Remarque : Les logements qui ont fait l’objet d’une location-attribution ou d’une location-accession ne sont pas concernés par ce dispositif.
1. Organismes d’HLM
50
Les organismes d’HLM sont mentionnés à l’article L. 411-2 du CCH. Il s’agit :
- des offices publics de l’habitat ;
- des sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré (SAHLM) ;
- des sociétés anonymes coopératives de production et des sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’HLM ;
- des fondations d’HLM ;
- des sociétés de coordination mentionnées à l’article L. 423-1-2 du CCH ;
- des sociétés de vente d’HLM mentionnées à l’article L. 422-4 du CCH.
2. Sociétés d’économie mixte
60
Les SEM de construction et de gestion de logements sociaux agréées par le ministre chargé du logement mentionnées à l’article L. 481-1 du CCH sont éligibles à l’abattement (CGI, art. 1388 bis, I ; loi n° 2014-173 du 21 février 2014 modifiée, art. 6).
3. Logements détenus directement ou indirectement par l’EPINORPA
65
Sont également éligibles à l’abattement, indépendamment de toute condition d’exonération préalable, les logements détenus, directement ou indirectement par le biais d’une filiale à participation majoritaire, par l’EPINORPA créé par l’article 191 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 modifiée relative à la solidarité et au renouvellement urbains, toute autre condition d’éligibilité devant par ailleurs être remplie.
Pour plus de précisions sur les logements concernés, il convient de se reporter au I § 30 et 40 du BOI-IF-TFB-10-130.
C. Affectation des logements
70
Les logements doivent être à usage locatif et destinés à l’habitation principale. Cette condition doit être remplie au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les logements qui ont été acquis ou construits en vue de leur location mais qui n’ont plus cette affectation au 1er janvier de l’année d’imposition ou qui ne sont plus affectés à la résidence principale ne sont pas éligibles au bénéfice de l’abattement.
D. Lieu de situation des logements
80
Seuls les logements situés dans les QPV bénéficient de ce dispositif.
Les QPV figurent, pour les départements métropolitains, en annexe au décret n° 2024-806 du 13 juillet 2024 procédant à des corrections au sein de la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les départements métropolitains et, pour les départements d’outre-mer, en annexe au décret n° 2025-1435 du 30 décembre 2025 modifiant le décret n° 2024-1212 du 27 décembre 2024 modifiant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution, à Saint-Martin et en Polynésie française.
E. Logements ayant fait l’objet d’un contrat de ville
90
Seuls les logements dont le propriétaire est signataire, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un contrat de ville défini à l’article 6 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 modifiée bénéficient de ce dispositif.
F. Logements ayant fait l’objet d’une convention relative à l’entretien et à la gestion du parc ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires
95
Pour bénéficier de l’abattement, pour les impositions établies au titre des années 2025 à 2030, le propriétaire doit être signataire, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’une convention, annexée au contrat de ville, relative à l’entretien et à la gestion du parc et ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires, conclue avec la commune, l’EPCI et le représentant de l’État dans le département.
II. Modalités d’application de l’abattement prévu à l’article 1388 bis du CGI
A. Portée
1. Impositions visées
100
L’abattement s’applique à la base de calcul de la TFPB, c’est-à-dire au revenu cadastral défini à l’article 1388 du CGI actualisé et revalorisé. Il ne s’applique que pour le calcul de cette taxe et de ses taxes additionnelles perçues au profit des établissements publics.
110
En revanche, l’abattement de 30 % prévu à l’article 1388 bis du CGI n’est pas pris en compte pour l’établissement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères prévue à l’article 1522 du CGI (III-A § 320 du BOI-IF-AUT-90-10).
2. Biens concernés
120
Lorsqu’un logement est éligible à l’abattement, ce dernier s’applique également à ses dépendances immédiates.
Pour plus de précisions sur les dépendances, il convient de se reporter au BOI-IF-TFB-20-10-20-20.
B. Durée
130
L’abattement s’applique aux impositions établies au titre des années 2025 à 2030.
C. Articulation de l’abattement avec les exonérations et abattements de TFPB
1. Anciennes exonérations de la part départementale de la TFPB
140
La part départementale de TFPB a été transférée aux communes en 2021 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 16, II). En conséquence, l’article 1586 A du CGI et l’article 1586 B du CGI ont été abrogés et les exonérations correspondantes transformées en exonérations partielles de la part communale, calculées en fonction des exonérations appliquées en 2020 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 16, II-A, II-D-5° et VII-B ; CGI, art. 1382-0).
Pour les logements qui bénéficient d’une telle exonération partielle de la part communale de TFPB, l’abattement de 30 % s’applique uniquement à la base communale restant imposable et, le cas échéant, à la base imposée au profit des EPCI dont la commune est membre.
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IF-TFB-10-45.
2. Exonération des constructions nouvelles
150
Pour les logements qui bénéficient, au titre d’une addition de construction, de l’exonération prévue à l’article 1383 du CGI, l’abattement s’applique au revenu cadastral de l’ancienne construction.
3. Exonération sur délibération des communes et groupement de communes à fiscalité propre des logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation
160
Pour les logements qui bénéficient d’une exonération partielle en application du premier alinéa de l’article 1384 B du CGI, l’abattement de 30 % s’applique sur la base nette taxable après exonération.
170
Pour les logements qui bénéficient d’une exonération totale en application du troisième alinéa de l’article 1384 B du CGI, l’abattement de 30 % ne s’applique pas pendant la période d’exonération correspondante.
Remarque : Sous réserve qu’elle n’ait pas été supprimée par la commune ou l’EPCI (CGI, art. 1384 B, al. 4), les logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation à compter du 1er janvier 2005 bénéficient de droit d’une exonération totale pendant la durée de ce bail (CGI, art. 1384 B, al. 3).
4. Abattement en faveur des logements sociaux ayant fait l’objet de travaux en vue de les conforter au regard des risques naturels dans les DOM
175
Pour l’articulation avec l’abattement prévu à l’article 1388 ter du CGI, il convient de se reporter au II-C-1 § 210 et suivants du BOI-IF-TFB-20-30-10.
D. Remise en cause de l’abattement
180
L’abattement cesse de s’appliquer au titre de l’année suivant celle au cours de laquelle le logement a cessé de vérifier l’une des conditions prévues à l’article 1388 bis du CGI.
Dans ces conditions, l’abattement cesse, à titre d’exemple, de s’appliquer si :
- le logement considéré cesse d’être destiné à la location sous condition de ressources ;
- le logement considéré cesse d’être affecté à la résidence principale ;
- le logement considéré cesse d’appartenir à un organisme HLM ou une SEM ;
- le logement considéré n’est plus situé dans un QPV ;
- le contrat de ville ou la convention annexée est dénoncé par l’un de ses signataires.
Remarque : Les situations suivantes peuvent notamment constituer des motifs de dénonciation :
- l’organisme propriétaire cesse de respecter les engagements décrits par le contrat de ville ou la convention annexée ;
- l’organisme propriétaire ne transmet pas les documents justifiant du montant et du suivi des actions entreprises pour l’amélioration des conditions de vie des habitants en contrepartie de l’abattement (III § 210).
III. Obligations déclaratives
190
En application du II de l’article 1388 bis du CGI, pour pouvoir bénéficier de l’abattement, les organismes concernés doivent avoir adressé, au service des impôts du lieu de situation des biens, avant le 1er janvier de la première année d’application de l’abattement :
- une déclaration conforme au modèle établi par l’administration n° 6668-D-SD (CERFA n° 11737), disponible sur impots.gouv.fr, comportant tous les éléments d’identification des biens (série « commune, section, numéro de plan, bâtiment, entrée, niveau » ou « numéro d’invariant du local ») ou, le cas échéant, toute modification affectant les locaux bénéficiant de l’abattement ;
- une copie du contrat de ville. Cette obligation déclarative est réputée satisfaite lorsque le propriétaire a fourni une copie du contrat de ville pour l’ensemble des locaux situés dans la même commune. Le contrat de ville doit comporter, en annexe, une copie de la convention relative à l’entretien et à la gestion du parc et ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires.
Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, le contrat de ville ainsi que la convention qui lui est annexée peuvent être signés et la déclaration peut être adressée au service des impôts du lieu de situation des biens au plus tard le 31 mars 2026 pour l’application, au titre de l’année 2026, de l’abattement prévu à l’article 1388 bis du CGI (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 20).
200
Lorsque cette déclaration accompagnée des pièces justificatives a été souscrite hors délai, l’abattement ne s’applique qu’à compter de l’année suivant celle du dépôt de la déclaration et pour les années restant à courir.
210
En application du II de l’article 1388 bis du CGI, en contrepartie de l’abattement, l’organisme concerné transmet annuellement aux signataires du contrat de ville, c’est-à-dire à l’État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics signataires et au conseil citoyen, les documents justifiant du montant et du suivi des actions entreprises pour l’amélioration des conditions de vie des habitants.
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- Article 528-1 du Code de procédure pénale
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- Article 47 Traité sur l'Union Européenne
- Article L151-13 du Code de l'urbanisme
- Article 263 Traité sur le fonctionnement de l'Union Européenne
- ARTEMIS SECURITY
- Tribunal correctionnel de Le Mans, 2 janvier 2024, n° 23363000045
- Article 1188 du Code civil
- Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, 20 novembre 2024, n° 2403313
- AXXEL (THEIX-NOYALO, 448712786)