ARRÊT DU

04 Décembre 2024

JYS / NC

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N° RG 23/01006

N° Portalis DBVO-V-B7H -DFRL

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[Z] [R] épouse [J]

[H] [J]

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOT ET GARONNE HABITALYS

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 24-336

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [H] [J]

né le 21 janvier 1960 à [Localité 7] (46)

de nationalité française, sans profession

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023 3701 du 05/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ AGEN)

Madame [Z] [R] épouse [J]

née le 03 mai 1957 à [Localité 4] (47)

de nationalité française, sans profession

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023 3702 du 05/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AGEN)

domiciliés ensemble : [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentés par M^e Sophie LAGARDE, avocate au barreau d’AGEN

APPELANTS d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de VILLENEUVE SUR LOT en date du 30 octobre 2023, RG 11-23-000062

D’une part,

ET :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOT ET GARONNE HABITALYS pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

RCS AGEN 443 070 933

[Adresse 10]

[Localité 3]

représenté par M^e Laure O’KELLY, avocate au barreau d’AGEN

INTIMÉ

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 11 septembre 2024 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller rédacteur, qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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Le 14 mars 1994, l’Office public départemental d’habitation à loyer modéré Habitalys à [Localité 3] a baillé à [H] [J], marié, un logement à [Localité 8] (L. et G.) ; le 28 août 1995, l’Office a aussi consenti la location d’un garage à voiture.

A Noël 2018, l’OPH a demandé aux époux [J] de se montrer tolérants envers le bruit des petits-enfants de leur voisine supérieure mais une rixe a éclaté entre les voisines. En 2020, les époux [J] se sont plaints de nuisances de la tarterie et sa clientèle au niveau inférieur. En 2022, à l’occasion d’une tentative de conciliation, la responsable de secteur des services de l’OPH aurait été agressée physiquement sans l’intervention du conciliateur.

Suivant acte introductif d’instance du 21 décembre 2022, l’OPH Habitalys a fait assigner les époux [H] [J] et [U] [R] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Agen, -lequel s’est déclaré incompétent envers celui de Villeneuve-sur-Lot-, pour prononcer la résiliation du bail d’habitation et être condamnés sur les fondements des articles 1728 et 1729 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, au principal, à l’expulsion locative et à des indemnités d’occupation.

Par jugement contradictoire du 30 octobre 2023, le tribunal de proximité de Villeneuve-sur-Lot a :

— débouté l’OPH Habitalys de sa demande en résiliation de bail et indemnité d’occupation sur le fondement du trouble du voisinage,

— déclaré prescrits les faits antérieurs au 21 décembre 2019 et, sur les faits postérieurs,

— prononcé au 31 décembre 2023 la résiliation des contrats ayant pour objet la location du local d’habitation et celle du garage auto à [Localité 8],

— ordonné l’expulsion des époux [J] et tous occupants de leur chef et à défaut de départ volontaire, par la force publique avec un serrurier,

— condamné solidairement les époux [J] à payer à l’OPH Habitalys à dater du 1er janvier 2024 jusqu’à départ effectif des lieux loués, une indemnité au montant actuel du loyer mensuel et des charges, indexé,

— ordonné que le jugement sera transmis au Préfet de Département pour la prise en compte de la demande de relogement des expulsés dans le plan d’action pour les personnes défavorisées,

— débouté les époux [J] de leurs demandes à titre de dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté l’OPH Habitalys de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les époux [J] aux dépens, à recouvrer conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Pour débouter du trouble anormal du voisinage, le tribunal a jugé que ce fondement extra contractuel est inapplicable au contentieux du contrat de bail d’habitation.

Pour constater la prescription partielle, le tribunal a appliqué la règle triennale légale spéciale aux faits allégués de jouissance non paisible avant la date de l’assignation.

Pour faire droit, sur la base du surplus des faits postérieurs au 21 décembre 2019 de jouissance non paisible, à résilier le bail, le tribunal a jugé qu’il ressort de 16 plaintes des époux [J] eux-mêmes qu’ils sont au centre, quand ce n’est pas à l’origine, des conflits de voisinage actuels qui dégénèrent ensuite en insultes et incivilités à leur détriment et que le 2 septembre 2022, le mari a agressé la représentante de l’Office à la tentative de conciliation précédant la présente instance.

Pour débouter des dommages et intérêts, le tribunal a jugé que l’Office ne pouvait être obligé au relogement des expulsés en l’état de l’agression de son propre préposé.

PROCÉDURE

Suivant déclaration au greffe du tribunal, les époux [J] ont fait appel de tous les chefs de dispositif du jugement, le 18 décembre 2023 ; ils ont intimé l’OPH Habitalys.

Selon conclusions visées au greffe le 4 mars 2024, Me [C] pour les époux [J] demande, en infirmant le jugement, sauf la prescription des faits antérieurs et les déboutés sur ce moyen, en jugeant à nouveau, de :

— déclarer prescrits les faits dont l’OPH Habitalys a eu connaissance après le 21 décembre 2019,

— déclarer irrecevable comme prescrite l’action en résiliation de bail pour trouble de jouissance,

— débouter l’OPH Habitalys de ses demandes,

— condamner l’OPH Habitalys à payer 3 000 euros en réparation du préjudice moral,

en tout état de cause, de :

— condamner l’OPH Habitalys aux entiers dépens et à payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants exposent que la prescription a commencé à courir aux fêtes de fin d’année 2017 jusqu’à celles de 2020 ; les éléments postérieurs émanant d’eux-mêmes sont liés à ce conflit originaire. Ils ont quitté les lieux le 29 mars 2024.

Ils font valoir que leur responsabilité contractuelle a été accueillie d’office par une erreur d’appréciation du tribunal ; leur comportement ne visait qu’à prévenir les troubles dont ils ne sont pas les auteurs et pour lesquels l’OPH a fait contre eux des diligences précontentieuses.

Selon conclusions visées au greffe le 24 mai 2024, Me [W] pour l’OPH Habitalys demande, en confirmant le jugement, de :

— débouter les époux [J] de leurs demandes,

— condamner les époux [J] aux dépens et à payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé expose qu’à compter de 2018, un contentieux du bruit entre la voisine supérieure Mme [K] et Mme [J] a éclaté, celle-ci agressant physiquement celle-là le 5 janvier 2018. Ce comportement belliqueux s’est poursuivi envers, notamment les restaurateurs au premier niveau de l’immeuble accusés de toutes les nuisances, et aussi leurs clients et tous les voisins, en surveillant leurs faits et gestes et en rendant compte au bailleur au-delà de toute mesure.

Il fait valoir qu’à la réunion de conciliation tenue à la demande de l’avocat de la garantie défense-recours de l’assurance multirisque habitation des locataires, leur directrice d’agence à [Localité 9] a été agressée par [E] [J], en voulant lui exprimer les motifs de refus de leur demande de meilleur logement dans son parc par les soins de l’Office.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure le 24 juillet 2024.

MOTIFS

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe. »

1/ Sur la prescription :

L’article 7-1 de ladite loi dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Si les faits de violence de Mme [J] sur Mme [K] en janvier 2018 ont été en leur temps connus du bailleur et sont bien prescrits, un contentieux totalement nouveau a émergé entre les époux [J] et tous leurs voisins, principalement un commerce de vente à emporter, depuis la pandémie de covid en mars 2020, dont la période n’est pas antérieure à la prescription triennale du contentieux locatif. L’exception de prescription de ces faits entièrement nouveaux est à écarter.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2 / Sur la résiliation du bail par faute des locataires :

Il ressort d’une attestation du 14 novembre 2022 de M. [D], maire de la commune de [Localité 8] : « M et Mme [J] locataires sur la commune dans la résidence Beauséjour en gestion chez Habitalys ont régulièrement sollicité des rencontres avec monsieur le maire et adressé de nombreux courriers à son intention. Tous ces rendez-vous ont été honorés et les réponses aux courriers, apportées. L’objet des demandes a été de façon récurrente des plaintes à l’encontre des voisins du dessus et du dessous dont les époux [J] étaient victimes, des nuisances sonores liées à l’activité de la tarterie et la clientèle, des nuisances liées au comportement des enfants trop bruyants au dessus, une menace de convocation de la presse pour démontrer l’inaction du maire. Les propos de cette personne sont trop souvent insultants ou injurieux envers le propriétaire bailleur, les voisins, les agents municipaux. La présence de ces personnes n’aide en rien la tranquillité du secteur même si aujourd’hui certains voisins sont blasés par leur comportement. »

M. [T] atteste : « J’ai assisté en étant en terrasse de la tarterie 'sucré et salé’ des insultes envers le gérant par Mme [J]. J’ai été agressé verbalement par Mme [J] car je roulais soit-disant trop vite… Mme [J] est répressive surveille depuis ses balcons, insulte, fait des commentaires à haute voix ».

Mme [I] a « assisté à des insultes de la part de Mme [J] envers M. [M] [S] gérant la tarterie 'entre salé et sucré’ tout ça motivé par le fait du bruit émanant de la terrasse de l’établissement et en pleine après-midi avec des gens qui discutent et qui rient ».

M. G. [A], conciliateur de justice, atteste : « le 1er septembre 2022 à 11 h, à la mairie de [Localité 5], un incident s’est produit alors que Mme [O] a informé M et Mme [J] que leur demande de relogement avait été prise en compte par la commission sans résultat jusqu’à ce jour mais que les problèmes de voisinage ne jouaient pas toujours en leur faveur. Alors qu’elle commençait à énumérer le nombre de mails reçus par Habitalys de la part de M. et Mme [J] qui se plaignaient du comportement du voisinage, M. [J] s’est levé brusquement en se précipitant sur Mme [O] tout en l’injuriant. Devant cet état de fait, je me suis précipité en me mettant en travers pour protéger Mme [O], j’ai tenu les poignets de M. [J] qui était dans un grand état de nervosité et je me suis vu dans l’obligation de le faire sortir définitivement de la salle. »

Mme [O] a dû bénéficier d’un arrêt de travail d’une semaine de son médecin traitant.

L’ensemble de ces comportements ne pouvait avoir pour but que de victimiser les plaignants pour exercer une pression sur leur bailleur dans l’intérêt d’un relogement privilégié au lieu de rechercher par eux-mêmes une solution de logement correspondant mieux à leurs attentes en dehors du patrimoine d’habitat collectif.

Ces faits sont constitutifs d’une jouissance non paisible contraire aux obligations du b) de l’article 7 de la loi susvisée.

La demande est justifiée et le jugement sera confirmé de ce chef.

3 / Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du code civil dispose :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Le comportement des locataires a culminé dans la prise à partie physique de Mme [O] représentant l’OPH Habitalys à l’annonce de l’échec de leur demande de prise en charge de relogement, indue ; en conséquence, le préjudice subi ne fait qu’un avec la faute des époux [J] eux-mêmes.

La demande n’est pas fondée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne [H] et [Z] [J] aux entiers dépens et à payer à l’OPH Habitalys 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,