ARRÊT DU

16 Avril 2025

VS / NC

— -------------------

N° RG 24/00719

N° Portalis DBVO-V-B7I -DIA3

— -------------------

Jonction avec le RG 24 722

[S] [I]

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOT ET GARONNE HABITALYS

— ------------------

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 119-25

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [S] [I]

née le 05 février 1975 à [Localité 4]

de nationalité française, sans profession

domiciliée : [Adresse 6]

[Adresse 6]

Résidence [7]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-2448 du 06/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AGEN)

représentée par M^e Isabelle GILLET, avocate au barreau d’AGEN

APPELANTE d’une ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 18 juin 2024, RG 23/00114

D’une part,

ET :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOT ET GARONNE HABITALYS pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Philippe BELLANDI, avocat au barreau d’AGEN

INTIMÉ

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 17 février 2025, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, Présidente de chambre

Assesseur : Valérie SCHMIDT, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre elles-mêmes de :

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 mars 2004, Mme [S] [I] a pris à bail un appartement de type T4 sis au Passage, [Adresse 5].

Par acte extra-judiciaire du 31 juillet 2023, l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys a fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire d’Agen aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail d’habitation liant les parties, avec toutes conséquences de droit.

Par ordonnance du 18 juin 2024, le juge des contentieux de la protection d’Agen a notamment :

— prononcé la résiliation du bail signé le 30 mars 2004 entre Mme [I] et l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys,

— dit que la locataire devra quitter les lieux au plus tard dans un délai de 1 mois suivant la signification de la présente décision,

— ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [I] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné Mme [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— débouté l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions en matière d’aide juridictionnelle

Mme [I] a interjeté appel de cette décision le 15 juillet 2024 en visant dans sa déclaration d’appel l’intégralité des chefs de jugement.

Par déclaration rectificative du même jour, elle a corrigé la date de l’ordonnance querellée.

Par ordonnance du 02 septembre 2024, il a été ordonné la jonction des procédures 24/ 722 et 24/719 sous l’unique numéro 24/719.

L’avis de fixation de l’affaire à bref délai est du 04 septembre 2024.

Par dernières conclusions du 13 février 2025, Mme [I] demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par Mme [I],

y faisant droit :

— annuler et infirmer l’ordonnance déférée,

statuant de nouveau :

— débouter l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys aux entiers dépens de la première instance.

A l’appui de ses prétentions, Mme [I] fait valoir que :

— les désordres dans l’entretien de l’habitation qui lui sont reprochés existaient déjà lors de l’état des lieux du 30 mars 2004,

— elle a saisi les services sociaux du département pour bénéficier d’un accompagnement social lié au logement à compter du mois de septembre 2021 au regard des défectuosités affectant l’habitation et notamment de la présence de nombreuses moisissures,

— aucun travaux n’a été effectué par le bailleur à la suite du constat technique d’habitabilité,

— l’existence d’importantes infiltrations en lien avec un dégât des eaux intervenu dans l’appartement du dessus n’a pas été résolue par le bailleur en dépit de son signalement,

— elle justifie avoir réalisé elle-même des travaux d’entretien et de réfection du logement,

— le constat d’huissier réalisé à son domicile l’a été au mépris de toute loyauté contractuelle et à la faveur du contrôle de la chaudière et sans information préalable,

— l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys ne rapporte pas la preuve que l’état très dégradé du logement occupé est imputable à un défaut d’entretien et un abus de jouissance du locataire,

— elle a déclaré le sinistre lié au dégât des eaux auprès de sa compagnie d’assurances de sorte qu’une expertise a été réalisée,

— elle est parfaitement à jour du paiement de ses loyers et charges du logement qu’elle occupe depuis 20 ans,

— l’attestation d’un employé de l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys relève de la preuve constituée à soi-même,

— ses soucis de santé sont incompatibles avec un départ de son logement dans le cadre d’une mesure d’expulsion.

Par dernières conclusions du 21 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys sollicite de la cour de :

— débouter Mme [I] de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance déférée des chefs critiqués,

— ordonner d’office la transmission de la présente décision par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— condamner Mme [I] à la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions

de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys fait valoir que :

— dès l’origine, Mme [I] a été destinataire de courriers lui demandant d’entretenir son logement et de l’aérer en raison de la présence de nombreux animaux engendrant une forte odeur,

— les différentes interventions réalisées par le bailleur dans le logement ont permis de constater son état déplorable,

— le bailleur s’est conformé aux préconisations du constat technique d’habitabilité tandis que Mme [I] ne s’est pas acquittée de son obligation d’effectuer les travaux requis,

— le constat d’huissier témoigne d’une défaillance complète de Mme [I] dans l’entretien de l’appartement et du non respect des règles de sécurité relatives à l’utilisation du gaz,

— Mme [I] n’a saisi la commission de lutte contre l’habitat indigne qu’à la suite du signalement par le bailleur de sa situation auprès du Conseil départemental,

— la locataire ne peut évoquer sa propre turpitude alors que son logement est indécent par sa faute et qu’un risque sanitaire est encouru pour les autres occupants de l’immeuble,

— Mme [I] n’a pas informé l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys du dégât des eaux,

— l’inertie de Mme [I] et son opposition à donner accès à son appartement n’a pas permis la prise en charge par les assurances du sinistre.

La cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à plaider le 17 février 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du bail

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ' le preneur est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.'

Aux termes de l’article 1728 du code civil ' le preneur est également tenu de jouir du bien de manière raisonnée.'

Il est constant que le juge apprécie souverainement si le locataire a violé les dispositions sus-visées.

Pour s’opposer à la résiliation judiciaire, Mme [I] expose qu’elle a procédé à la réfection du logement et que les dégradations constatées sont en lien avec des dégâts des eaux provenant de l’appartement sus jacent qu’elles a signalés à son assureur.

En l’espèce, Mme [I] a pris à bail l’appartement litigieux le 30 mars 2004, l’état des lieux n’est pas versé au débat et à défaut, les locaux sont présumés avoir été pris en bon état de location. Sur ce point, la pièce n°5 intitulée dans le bordereau de pièces, état des lieux n’en est pas un et renvoie à un tableau de bord du bailleur sur les interventions rendues nécessaires dans le logement dont s’agit.

Or, le défaut d’entretien du logement est ancien pour avoir fait l’objet dès l’origine de courriers de la part du bailleur car dès le 30 août 2004, celui-ci a averti la locataire sur un taux d’humidité anormalement élevé en lien avec une aération insuffisante et une fermeture systématique des volets en pleine journée y compris en présence d’une météo ensoleillée. Déjà, il était pointé la présence de blattes et de chats en surnombre responsables d’odeurs nauséabondes et un usage des lieux non conforme aux dispositions du bail comme l’arrachage des moquettes, le manque d’entretien et la dégradation des équipements de rangement.

Ces problématiques demeurant récurrentes, l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juin 2007 a encore alerté Mme [I] sur ses manquements et les difficultés d’accéder à son logement notamment pour faire intervenir les entreprises mandatées par ses soins.

Dès lors, la visite des lieux faite par l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys le 08 novembre 2021, a conduit le bailleur à avertir en suivant le conseil départemental sur les conditions de vie dégradées de Mme [I] et de ses trois enfants majeurs afin de leur permettre de bénéficier d’un accompagnement social. Partant, ces circonstances interrogent sur la saisine par Mme [I] de la Commission de Lutte contre l’Habitat Indigne immédiatement après le signalement réalisé par son bailleur.

En tout état de cause, le constat technique d’habitabilité prescrit le 05 janvier 2021 et seulement effectif le 17 février 2022 a pu mettre en évidence une aération non quotidienne, un taux de confinement au dessus des valeurs recommandées, 10 chats dans le logement, de nombreuses traces de moisissures et la présence d’humidité dans les parois pointant en cela un mode de vie impropre à conserver des lieux salubres.

Il en est de même du procès verbal de constat d’huissier du 05 juin 2023 qui amène aux mêmes conclusions de défaut d’entretien en mentionnant une forte odeur d’urine d’animaux, des pièces très encombrées, très sales avec l’ensemble des portes abîmées, cassées, griffées ou en très mauvais état, des murs moisis et des toiles d’araignée aux angles du plafond.

En conséquence, les dégâts des eaux dont se prévaut Mme [I], s’ils n’ont pas contribué au maintien d’un bon état général des lieux, sont intervenus au sein d’un habitat déjà très dégradé consécutivement au manque d’entretien de la locataire, au confinement des lieux, à la possession d’animaux en nombre important, à la literie à même le sol et à l’absence de signalement auprès du bailleur des fuites dont l’assureur interroge la prise de connaissance.

Pas plus, il ne peut être opposé un manquement de l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys à ses obligations légales alors qu’il justifie avoir rencontré des difficultés pour accéder au logement de Mme [I] et s’être conformé aux prescriptions de la Commission en procédant aux travaux requis de remplacement des douilles métalliques et d’installation d’un détecteur autonome avertisseur de fumée et d’un tableau électrique neuf.

Enfin, les réparations alléguées par Mme [I] sont insuffisantes au regard des manquements constatés lesquels s’inscrivent dans la durée et impliquent une remise en état complète de l’appartement.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions contestées.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Mme [I], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens d’appel et à verser à l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées ;

Y ajoutant,

ORDONNE d’office la transmission de la présente décision par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [I] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [I] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Lot et Garonne Habitalys la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,