Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 15 février 2024, n° 23/03056

TI Toulon 31 janvier 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 15 février 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles par la locataire
La cour a constaté que les nuisances étaient répétées et suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation en cas d'expulsion
La cour a jugé que la locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Rejeté
Absence de justification pour des délais de paiement
La cour a rejeté la demande de délais de paiement, considérant qu'elle n'était pas fondée.
Accepté
Équité dans la répartition des frais
La cour a décidé de ne pas faire application de l'article 700 en raison de l'équité et de la situation économique des parties.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel confirme la décision du tribunal de proximité de Toulon du 31 janvier 2023. La SCI MABONICA a demandé la résiliation du bail et l'expulsion de Mme [R] [P] épouse [C], ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation et de frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a accédé à ces demandes, constatant que la locataire avait commis des nuisances sonores et olfactives en entreposant des sacs poubelles dans les parties communes, et en entreposant des objets et déchets dans les parties communes de l'immeuble. La cour d'appel confirme cette décision, estimant que la locataire ne jouit pas raisonnablement et paisiblement des lieux loués, et que les troubles de voisinage sont suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail. Elle rejette la demande de délais de paiement de la locataire et ne condamne pas cette dernière au paiement de l'article 700 du code de procédure civile. La cour d'appel confirme également les dépens de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 15 févr. 2024, n° 23/03056
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/03056
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Toulon, 31 janvier 2023, N° 22/05028
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Smaelle MELLITI
Parties :	S.C.I. MABONICA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 FEVRIER 2024

N° 2024/ 82

Rôle N° RG 23/03056 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK3OT

[R] [P] EP [C]

S.C.I. MABONICA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Smaelle MELLITI

M^e Mohamed MAHALI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de TOULON en date du 31 Janvier 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/05028.

APPELANTE

Madame [R] [P] épouse [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-1134 du 02/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 31 Décembre 1937 à MAROC, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Smaelle MELLITI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. MABONICA, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé prenant effet le 1er juin 1994, Mme [T] [N] a renouvelé un bail en faveur de Mme [R] [P] épouse [C] portant sur appartement T2 à usage d’habitation, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 270,96 euros outre 42 euros de provisions sur charges.

La SCI MABONICA vient désormais aux droits de Mme [N].

Par acte du 1er septembre 2022, la SCI MABONICA a fait citer Mme [R] [P] épouse [C] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, prononcer son expulsion outre de tout occupant et meubles, la condamner à lui payer une indemnité mesnuelle d’occupation, ainsi qu’à la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 31 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon a statué ainsi :

— prononce la résiliation du bail entre les parties,

— ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord des parties, l’expulsion de Mme [R] [P] épouse [C] demeurant [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— condamne Mme [R] [P] épouse [C] à payer à la SCI MABONICA une indemnité d’occupation mensuelle de 312,96 euros à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

— condamne Mme [R] [P] épouse [C] à payer à la SCI MABONICA la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamne Mme [R] [P] épouse [C] aux dépens ;

— rejette les autres demandes.

Le jugement retient principalement que selon une lettre d’un mandataire judiciaire à la protection des majeurs du 13 juillet 2020, il était relaté que la locataire et sa fille se rendaient coupables de nuisances sonores et olfactives en entreposant des sacs poubelles dans les parties communes ; que selon trois constats d’huissier des 27 janvier, 7 février et 7 juillet 2022, la locataire entrepose des objets, déchets dans les parties communes de l’immeuble du rez de chaussée jusqu’au dernier étage, y compris dans les parties communes des caves ; que rien ne permet de démontrer qu’elle a répondu aux sollicitations du bailleur pour rémédier à ces désagréments.

Selon déclaration du 24 février 2023, Mme [P] épouse [C] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 3 mars 2023, l’affaire a été fixée à bref délai.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [P] épouse [C] demande de voir :

— INFIRMER le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

— DIRE n’y avoir lieu à résiliation du contrat de bail,

— DIRE que le trouble de jouissance allégué par la SCI MABONICA n’est pas établi et n’existe plus au jour des présentes,

— DIRE n’y avoir lieu à l’expulsion de Madame [R] [P],

— DIRE n’y avoir lieu à indemnité d’occupation,

A défaut,

— OCTROYER à Madame [R] [P] des délais de paiement,

— DIRE que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

— DIRE n’y avoir lieu à condamner Madame [P] au paiement d’un article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] fait essentiellement valoir qu’elle souffre d’un état anxio-dépressif tel qu’en atteste le certificat médical du 23 mars 2023 ; que le trouble de jouissance n’existe plus ; qu’elle est âgée de 86 ans.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, la SCI MABONICA demande de voir :

— Confirmer le jugement, en date du 31 janvier 2023 ;

— CONDAMNER Madame [R] [P] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d’appel, outre les entiers depens qui seront distraits au profit de Maître Mohamed MAHALI.

La SCI MABONICA fait valoir, pour l’essentiel, que l’article 2.3.8 du contrat de bail stipule que le locataire doit jouir des lieux en bon père de famille ; que la locataire ne jouit pas des lieux en bon père de famille ; qu’elle commet des nuisances susceptibles de nuire à la solidité et à la bonne tenue de l’immeuble ; que par lettre du 10 juin 2022, le bailleur a mis en demeure la locataire d’avoir à nettoyer les communs au regard du risque sanitaire mais qu’elle est restée sans effet ; que son attitude pose des problèmes d’hygiène et de sécurité ; que le 2 mai 2023, les parties communes étaient toujours encombrées par des déchets et immondices entreposés par l’appelante ; que l’attestation qu’elle produit ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile ; qu’un constat de commissaire de justice établi le 25 août 2023 démontre que les nuisances sont toujours d’actualité.

La procédure a été clôturée à l’audience.

MOTIVATION :

Sur la résiliation du bail et ses conséquences :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du code civil prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter d’un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges aux termes convenus, d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

En l’espèce, par acte sous seing privé prenant effet le 1er juin 1994, Mme [T] [N], aux droits de laquelle vient désormis la SCI MABONICA, a renouvelé un bail en faveur de Mme [R] [P] épouse [C] portant sur appartement T2 à usage d’habitation, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 270,96 euros outre 42 euros de provisions sur charges.

L’article 2.3.8 des conditions générales du bail prévoit notamment que le locataire devra jouir des lieux en bon père de famille, ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsablité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage. (…)

Le locataire ne pourra déposer dans les cours, entrées, couloirs, escaliers, ni sur les paliers et d’une manière générale, dans aucune des parties communes autre que celles réservées à cet effet, aucun objet quel qu’il soit, notamment bicyclettes, cycles à moteur et autres véhicules, voitures d’enfant et poussettes.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion, la SCI MABONICA produit notamment plusieurs constats d’huissier ou commissaire de justice et une lettre de Mme [W], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en date du 13 juillet 2020.

Par cette lettre adressée à l’agence immobilière en charge de la gestion locative de l’immeuble, la mandataire judiciaire d’une personne placée sous mesure de curatelle renforcée qui y réside a alerté des plaintes de sa protégée, qui subirait depuis plusieurs mois des nuisances de la part de Mme [P] et de sa fille.

Celles-ci commettraient du tapage nocturne et diurne et stockeraient des affaires personnelles dans les parties communes, notamment de nombreux sacs poubelles.

Mme [W] met en avant le risque d’infester l’immeuble de nuisibles, sa protégée s’étant plainte de la présence chez elle de punaises de lit nécessitant l’intervention d’entreprises spécialisées.

De même, il est indiqué que les caves sont inacessibles.

Par mail du 21 juillet 2022, Mme [W] a confirmé que les nuisances perduraient et même s’étaient aggravées.

Selon constat d’huissier du 27 janvier 2022, il a pu être relevé la présence, dans les parties communes, de seaux et autres déchets stockés à proximité des boîtes aux lettres, ainsi qu’au premier étage à côté du logement loué à Mme [P].

Il est noté que l’accès aux caves est obstrué depuis le rez de chaussée des parties communes et un occupant précise à l’huissier qu’il s’agit d’affaires entassées par cette dernière.

Selon constat du 7 février 2022, Maître [J] [E], huissier de justice, constate la présence d’une personne allongée sur la palier du 1er étage de l’immeuble, qui confirme être Mme [R] [P].

Selon constat du 7 juillet 2022, Maître [E] constate la présence d’affaires entassées à l’extérieur du bâtiment ainsi que dans les parties communes au rez de chaussée, dans les escaliers et au premier étage et précise que l’accès aux caves est impossible également.

Mme [P] explique à l’officier ministériel qu’elle entasse des affaires dans les parties communes car son appartement est inaccessible du fait également de l’entassement de sacs plastiques contenant des affaires diverses, ce que peut constater de visu Maître [E].

Enfin, par constat du 25 août 2023, Maître [E] fait les mêmes constations que précédemment dans la cour, le rez de chaussée des parties communes de l’immeuble, les escaliers de la cave et au premier étage où Mme [P] et sa fille déclarent être en train de ranger.

Pour soutenir que les nuisances ont pris fin, l’appelante produit un document daté du 18 mars 2023 intitulé 'attestation de témoignages’ par lequel elle atteste sur l’honneur avoir vidé les parties communes de l’immeuble et y sont jointes les signatures de deux voisins.

Force est de constater que cette attestation, qui n’est pas conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, et qui relate les propos tenus par l’intéressée elle-même et non ceux de tiers, est contredite par le constat du 25 août 2023, établi cinq mois après.

Or, après avoir reçu une lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juin 2022 émanant du conseil du bailleur lui demandant de débarrasser les parties communes sous huitaine sous peine de saisir la juridiction compétente aux fins de résiliation du bail, il s’avère que la locataire n’a pas fait cesser les nuisances qu’elle occasionne.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments concordants que Mme [P] contrevient depuis plusieurs années aux stipulations du bail et ne jouit pas raisonnablement et paisiblement des lieux loués au sens de l’article 1729 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, en exposant notamment les autres locataires à des problèmes d’hygiène et de sécurité dans la mesure où les parties communes sont impraticables du fait de leur encombrement par des déchets de tous ordres.

Même si Mme [P] produit un certificat médical du Docteur [Y], médecin psychiatre, qui atteste, le 23 mars 2023, des troubles psychologiques présentées par cette dernière et de la répercussion qu’une expulsion pourrait avoir sur son état de santé, il n’en demeure pas moins que la SCI MABONICA justifie suffisamment que l’appelante manque à son obligation d’user paisiblement de l’appartement loué.

Il est, en effet, suffisamment établi que les troubles de voisinage imputables à Mme [P] sont répétés, persistants et suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail consenti à celle-ci.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [P], et de tous occupants de son chef, des lieux loués, et l’a condamnée à payer à la SCI MABONICA une indemnité mensuelle d’occupation de 312,96 euros, à compter de la date du jugement déféré et jusqu’à sa libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande de délais de paiement formée par l’appelante :

En vertu de l’ancien article 1315 du code civil , devenu l’article 1353, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, alors que cette demande n’est pas développée dans le corps de ses conclusions, Mme [P] sollicite des délais de paiement sans produire la moindre pièce comptable ou financière justifiant de ses revenus et charges et sans évoquer avoir une dette envers le bailleur, dont d’ailleurs ce dernier ne parle pas.

Il convient donc de rejeter sa demande comme étant non fondée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [P], qui succombe, aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par les avocats qui en font la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance.

L’équité et la situation économique respective des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

En revanche, le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu le 31 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon ;

Y AJOUTANT :

DÉBOUTE Mme [R] [P] épouse [C] de sa demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

CONDAMNE Mme [R] [P] épouse [C] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par les avocats qui en font la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,