ARRÊT DU

17 Novembre 2025

VS / NC

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N° RG 25/00054

N° Portalis DBVO-V-B7J -DJ4H

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[B] [X]

C/

[K] [G]

[Y] [V]

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GROSSES le 17.11.25

aux avocats

ARRÊT n° 319-25

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [B] [D] [O] [X]

né le 18 septembre 1986 à [Localité 9]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e David LLAMAS, avocat au barreau d’AGEN

APPELANT d’une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Agen en date du 17 décembre 2024, RG 24/00110

D’une part,

ET :

Monsieur [K] [G]

né le 22 Août 1993 à [Localité 8]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Virginie BELACEL, SELARL VALAY – BELACEL – DELBREL – CERDAN, avocate postulante au barreau d’AGEN

et M^e Valérie REDON-REY, SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocate plaidante au barreau de TOULOUSE

Madame [Y] [F] [I] [V]

née le 23 décembre 1951 à [Localité 9]

domiciliée : [Adresse 2]

[Localité 7]

n’ayant pas constitué avocat

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 15 septembre 2025, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Valérie SCHMIDT, Conseiller,

qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre elle-même de :

Edward BAUGNIET et Jean-Yves SEGONNES, Conseillers

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [X] a pris à bail à M. [B] [L] un appartement à usage d’habitation principale, sis [Adresse 3], pour une durée d’un an, moyennant un loyer initial mensuel de 465 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Un avenant du 27 juillet 2022 est intervenu au regard du changement du bailleur en la personne de M. [K] [G].

Par commandement de payer du 15 mai 2024, M. [G] a mis en demeure M. [X] de lui payer la somme en principal de 1.175,96 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges, cet acte étant demeuré infructueux.

Par assignation des 27 août et 02 septembre 2024, M. [G] a fait attraire en référé M. [X] et Mme [Y] [V] en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Agen, aux fins de constat de la résiliation du bail et de paiement d’une provision au titre de l’échéance d’août 2024.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 17 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a notamment :

— constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonné à M. [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance et dit qu’à défaut, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera fait procéder à son expulsion le cas échéant avec le concours de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— condamné solidairement M. [X] et Mme [V] à payer à M. [G] les sommes de :

889,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de novembre 2024, outre les indemnités d’occupation dues postérieurement, avec intérêts au taux légal,

400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [X] et Mme [V] aux dépens.

M. [X] a interjeté appel de cette décision le 21 janvier 2025, en visant dans sa déclaration d’appel l’intégralité des chefs de jugement.

L’avis de fixation de l’affaire à bref délai est du 27 janvier 2025.

Par uniques conclusions du 24 mars 2025, M. [X] demande à la cour de :

— infirmer la décision déférée des chefs critiqués,

statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :

— débouter M. [G] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [G] à payer à M. [X] la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur les préjudices causés à M. [X] par les manquements du bailleur à ses obligations,

— condamner M. [G] à payer à M. [X] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

subsidiairement, dans l’hypothèse où M. [X] serait condamné à payer quelque somme que ce soit :

— accorder à M. [X] trois ans de délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés,

en toute hypothèse :

— condamner M. [G] aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, M. [X] fait valoir que les sommes réclamées par M. [G] peuvent faire l’objet d’une contestation sérieuse en ce que l’absence d’indexation du loyer n’a pas été appliquée conformément aux déclarations écrites du mandataire du bailleur. Il expose aussi que certaines charges sont prélevées sans que le bailleur ne démontre un accord de sa part et rétorque que le logement loué comme meublé ne comportait en réalité à l’entrée dans les lieux ni congélateur, ni réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation. Il souligne encore que la terrasse était en très mauvais état et a nécessité des réparations de son fait. Il avance enfin avoir subi une situation professionnelle éprouvante le conduisant à une perte d’emploi génératrice de soucis financiers avant l’obtention d’une allocation adulte handicapé.

Par uniques conclusions du 15 avril 2025, M. [G] sollicite de la cour de :

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance déférée des chefs critiqués,

y ajoutant en cause d’appel :

— condamner in solidum M. [X] et Mme [V] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [X] et Mme [V] au paiement des entiers dépens d’appel.

A l’appui de ses prétentions, M. [G] fait valoir que des démarches amiables ont été tentées sans succès et que l’absence de régularisation des impayés par M. [X] l’a conduit à se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans le bail. Il relève que les doléances de M. [X] relatives à l’état du logement ne constituent que des allégations à défaut de produire toute mise en demeure et de démontrer l’existence de réserves formulées à l’entrée des lieux. Il souligne en tout état de cause avoir fait procéder à l’installation d’un congélateur 05 mois après la demande faite par M. [X]. Il précise que les régularisations des charges des exercices 2022 et 2023 ont été adressées à M. [X] ainsi que le décompte de charges établi par le syndic de l’immeuble et qu’il justifie de la mise à disposition de la clé de répartition de celles-ci. Il conclut dès lors que les contestations de M. [X] sont de pure forme et ce alors qu’il a dû régler, aux lieu et place de ce dernier, les échéances de l’assurance contre les risques locatifs dont le montant de prime est récupérable à chaque paiement de loyer. Il soutient également que M. [X] n’a jamais accepté la proposition faite par l’agence de ne pas augmenter le loyer en contrepartie de son renoncement à se prévaloir d’un prétendu préjudice de jouissance de sorte que le locataire ne peut maintenant s’en prévaloir. Il conclut que M. [X] n’a jamais été de bonne foi au regard d’impayés locatifs ayant débuté moins d’un an après son entrée dans les lieux et ce alors que celui-ci a bénéficié de fait de très larges délais de paiement et ne démontre pas être en mesure d’apurer sa dette locative.

Mme [V] n’a pas constitué avocat, la déclaration d’appel lui ayant été signifiée à personne le 13 février 2025.

La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2025.

L’affaire a été fixée à plaider le 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux'.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail contracté contient une clause résolutoire et qu’un commandement de payer a été signifié à M. [X] le 15 mai 2024 lequel est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

M. [X] ne peut se prévaloir, pour se dispenser du paiement de tout ou partie du loyer, d’un état médiocre des lieux alors qu’aucune mise en demeure n’a été adressée au bailleur pour remédier aux désordres allégués et que l’état d’entrée du 20 septembre 2021 révèle un logement en bon état général. Le seul fait que l’appartement ait été pourvu d’un congélateur seulement à la suite de la demande de M. [X] est insusceptible de justifier une inexécution des obligations contractuelles par celui-ci alors que le bailleur a procédé à une mise en conformité du logement sur ce point et qu’il n’existe pas de sommation interpellative prise à son encontre tendant à lui signifier un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent.

En tout état de cause, il n’appartenait pas à M. [X] de suspendre unilatéralement le paiement des loyers alors qu’il n’est pas démontré une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués de sorte que la provision réclamée est infondée en son principe.

Il est encore établi que la régularisation des charges des exercices 2022 et 2023 a été adressée à M. [X] et que ce dernier n’établit pas l’absence de mise à disposition des justificatifs s’y rapportant faute pour lui de les avoir sollicités auprès du bailleur. Il en est de même des primes d’assurance qui sont récupérables par M. [G] à défaut pour le preneur d’en avoir supporté le coût. Enfin, l’absence d’indexation requise par M. [X] ne résulte d’aucun document contraignant engageant le bailleur ou son mandataire de sorte qu’il ne peut utilement s’en prévaloir.

Partant, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont remplies.

La cour constate que dès à présent M. [X] s’est accordé de larges délais de paiement au regard de l’ancienneté de sa dette locative et de la seule justification de deux versements de 274 euros à la suite du commandement de payer insusceptibles de caractériser une reprise intégrale du paiement du loyer courant et une capacité financière du preneur à régler son arriéré.

En conséquence, M. [X] sera débouté de l’ensemble de ses demandes et l’ordonnance contestée sera confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et frais irrépétibles

M. [X] et Mme [V], en sa qualité de caution, succombant en appel, seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à verser à M. [G] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [X] et Mme [V], en sa qualité de caution, aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [X] et Mme [V], en sa qualité de caution, à verser à M. [G] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Valérie SCHMIDT, présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,