COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 31 Octobre 2024

N° RG 21/01552 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GYML

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 27 Mai 2021, RG 12/00361

Appelants

M. [R] [C] [S] [H]

né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 7],

et

Mme [E] [J] épouse [H]

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 8], demeurant ensemble [Adresse 5]

Représentés par la SELARL MLB AVOCATS, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL GABARRA GUIEU PRUD’HOMME – AVOCATS, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

Intimée

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT – CIFD SA venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER-BPI, SA à la suite d’une fusion absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er mai 2017, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SAS ANDERLAINE, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Jean-François PUGET, avocat plaidant au barreau de PARIS

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 02 juillet 2024 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— Madame Elsa LAVERGNE, Conseillère, Secrétaire générale

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation, proposée par la société Apollonia, M. [R] [H] et Mme [E] [J], épouse [H], ont notamment accepté une offre de prêt de la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI) (aux droits de laquelle se trouve désormais la société Crédit immobilier de France développement) en date du 22 janvier 2008, acceptée le 11 février 2008, par laquelle la banque leur a consenti un prêt d’un montant de 303 457 euros, remboursable en 300 mois. Ce prêt, qui a été réitéré par acte authentique, était destiné à l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement à usage locatif, sous le régime du loueur en meublé non professionnel, dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] à [Localité 4] (78).

Le bien a été construit, livré et payé grâce à l’emprunt litigieux.

A la suite d’une plainte avec constitution de partie civile déposée par l’association de défense des victimes de loueurs meublés, une information judiciaire a été ouverte en avril 2008 à Marseille du chef d’escroquerie entraînant notamment la mise en examen de la société Apollonia. M. [R] [H] et Mme [E] [J] se sont constitué parties civiles et ont, parallèlement, fait assigner au civil la société Apollonia, la banque BPI et d’autres établissements bancaires afin de voir engager leur responsabilité civile.

Les emprunteurs ayant cependant été défaillants dans le remboursement du prêt litigieux, la banque a prononcé la déchéance du terme du prêt par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mai 2011.

C’est dans ces conditions que, par acte du 28 février 2012, la BPI a fait assigner M. et Mme [H] devant le tribunal de grande instance de Chambéry en paiement des sommes restant dues au titre du prêt.

Par jugement du 7 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Chambéry a ordonné un sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente de l’issue de la procédure pénale en cours au tribunal de grande instance de Marseille, à la suite de l’information judiciaire ouverte le 2 juin 2008 sous le numéro 08/0012.

En avril 2018, le Crédit Immobilier de France développement (CIFD), venant aux droits de la BPI, a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

Par jugement du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

déclaré recevable l’intervention volontaire du CIFD, en tant qu’ayant cause universel de la BPI,

prononcé la fin du sursis à statuer,

renvoyé l’affaire à la mise en état,

débouté M. et Mme [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

réservé les dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

débouté M. et Mme [H] de leur demande tendant à ce qu’il soit sursis à statuer sur l’ensemble des demandes,

dit que la demande de M. et Mme [H] tendant à ce que le contrat de prêt soit soumis au droit de la consommation est prescrite,

dit que M. et Mme [H] n’ont pas la qualité de consommateur et que le contrat n°210443B001 conclu le 11 février 2008 entre la BPI, aux droits de laquelle vient le CIFD, d’une part, et M. et Mme [H], d’autre part, n’est pas soumis au droit de la consommation,

débouté M. et Mme [H] de leur demande de déchéance du droit aux intérêts à raison d’erreurs concernant le coût du prêt,

débouté M. et Mme [H] de leur demande tendant à ce que la responsabilité de la BPI aux droits de laquelle vient le CIFD soit engagée,

condamné M. et Mme [H] à payer au CIFD au titre du prêt n° 210443B001 :

—  16 275,40 euros au titre des échéances impayées, outre intérêts au taux contractuel calculé selon la formule de révision prévue au contrat, à la date du 5 mai 2011,

—  291 562,70 euros au titre du capital restant dû, outre intérêts au taux contractuel calculé selon la formule de révision prévue au contrat, à la date du 5 mai 2011,

—  21 548,67 euros au titre de l’indemnité contractuelle, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2011,

débouté le CIFD de sa demande de capitalisation des intérêts,

débouté le CIFD de sa demande de dommages et intérêts,

débouté M. et Mme [H] de leurs demandes de dommages et intérêts et de leurs demandes de déchéance du droit aux intérêts,

condamné M. et Mme [H] à payer au CIFD la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté M. et Mme [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. et Mme [H] aux entiers dépens de l’instance,

accordé à me Barbier le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire de la décision,

rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Par déclaration du 22 juillet 2021, M. et Mme [H] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 11 mai 2023, le conseiller chargé de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par M. [R] [H] et Mme [E] [J].

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [R] [H] et Mme [E] [J] demandent à la cour de :

A titre principal :

— les juger recevables et fondés en leur appel.

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il déboute la société Crédit immobilier de France développement de sa demande de capitalisation des intérêts et de sa demande de dommages et intérêts,

Infirmant le jugement pour le surplus et statuant de nouveau :

— juger qu’ils sont des consommateurs et admis à ce régime légal,

— juger les créances bancaires ici alléguées prescrites,

A défaut :

— juger irrégulières les mentions contenues dans l’offre de prêt, l’acte notarié et la procuration,

— juger irrégulier d’un taux TEG porté aux contrats,

— juger caractérisée la violation du délai 'Scrivner',

— juger manifeste la violation des dispositions du code de la consommation notamment en ses articles L 121-21 et suivants, L 312 et suivants, L 313 et suivants,

Vu les articles L312-7 et L312-10 du code de la consommation dans leur rédaction applicable à l’offre litigieuse :

— ordonner la déchéance totale des intérêts conventionnels,

Subsidiairement sur ce point :

— juger irréguliers les calculs d’intérêts négligeant le caractère variable du taux contractuel,

— condamner avant dire droit la société Crédit immobilier de France développement à la production du décompte des intérêts afférents à la dette appliquant le taux d’intérêts contractuel variable issu de l’offre de prêt et précisant les modalités d’imputation des sommes par la banque encaissées,

— juger que le montant de l’indemnité contractuelle doit être ramenée à l’euro symbolique,

— juger que la banque n’a pas respecté son obligation de mise en garde,

— juger que la responsabilité de la banque est engagée à leur égard,

— condamner la société Crédit immobilier de France développement à payer une somme de 301 000 euros de dommages et intérêts, et en ordonner compensation avec le solde résiduel éventuel de la créance de la société Crédit immobilier de France développement,

Vu les articles L312-23, L321-21 et L321-22 du Code de la consommation :

— débouter la banque de sa demande condamnation aux intérêts conventionnels au taux de 4,10 %

— débouter la société Crédit immobilier de France développement de sa demande de capitalisation des intérêts,

Sur les indemnités réclamées par la société Crédit immobilier de France développement Vu l’article 1152 ancien du code civil et les articles L312-23, L321-21 et L321-22 du

code de la consommation :

— débouter la société Crédit immobilier de France développement de ses demandes au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation, et de ses demandes de dommages intérêts,

— débouter purement et simplement la société Crédit immobilier de France développement de son appel incident,

— débouter la société Crédit immobilier de France développement de sa demande de dommages et intérêts,

— confirmer en cela la décision des premiers juges.

— débouter encore la banque de sa demande de capitalisation des intérêts.

— débouter la société Crédit immobilier de France développement de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions contraires ou complémentaires,

— condamner enfin la société Crédit immobilier de France développement à leur verser une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin la société Crédit immobilier de France développement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions adressées par voie électronique le 6 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Crédit immobilier de France développement demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et perte de chance de ne pas contracter,

Et statuant à nouveau :

— condamner M. [R] [H] et Mme [E] [J] in solidum au paiement des sommes dues,

— condamner M. [R] [H] et Mme [E] [J] à lui verser la somme de 30 345,70 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [R] [H] et Mme [E] [J] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter,

En tout état de cause :

— condamner M. [R] [H] et Mme [E] [J] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de la présente procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— débouter M. [R] [H] et Mme [E] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2024

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire la cour observe que la qualité et l’intérêt pour agir du Crédit Immobilier de France développement n’est pas remise en question à hauteur d’appel. De même, aucune demande de sursis à statuer n’est formulée devant la cour.

1. Sur la qualité de consommateur de M. [R] [H] et Mme [E] [J] et la soumission volontaire aux dispositions du code de la consommation

1.1 Sur la qualité de consommateur des emprunteurs

M. [R] [H] et Mme [E] [J] se prévalent de la qualité de consommateur dans la conclusion du prêt litigieux estimant en particulier :

— que ce prêt n’a été conclu ni pour les besoins ni dans le cadre de leurs activités professionnelles respectives de médecin et d’infirmière (sans emploi) ;

— qu’ils ne disposent pas de la qualité de gestionnaires de biens meublés ;

— que la qualité de consommateur s’apprécie au jour de l’acte litigieux à la date duquel M. [R] [H] n’était pas encore inscrit au RCS alors que le prêt était le tout premier de ceux qu’ils ont souscrits ;

— que selon la cour de justice de l’Union européenne, le nombre de prêts souscrits au total importe peu quant à leur qualité de consommateur ;

— que leur volonté initiale n’était pas de s’engager dans une opération d’ampleur ;

— que les loyers escomptés n’ont, pour la plupart, jamais été réglés en raison de la faillite des gestionnaires ;

— qu’ils sont des emprunteurs non avertis, le fait que l’un d’eux soit inscrit au RCS ne pouvant pas leur conférer la qualité inverse ;

— ils ont été tenus dans l’ignorance de l’étendue de leurs engagements en raison du procédé mis en place par la société Apollonia ;

— qu’au demeurant les parties se sont volontairement soumises aux dispositions du code de la consommation.

Le Crédit Immobilier de France développement prétend, au contraire, que M. [R] [H] et Mme [E] [J] ne peuvent pas se prévaloir de la qualité de consommateur. Il estime que le code de la consommation exclut de son champ d’application les crédits destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, procurent sous quelle que forme que ce soit des immeubles ou fraction d’immeubles. Pour la banque :

— l’importance et le nombre d’emprunts aux fins d’acquérir des immeubles en vue de les donner à la location sont susceptibles de conférer un caractère professionnel aux emprunts contractés ;

— en l’espèce époux [H] ont acquis 10 biens immobiliers, l’un des emprunteurs étant, par ailleurs inscrit au RCS comme loueur en meublé professionnel.

Sur ce :

Le prêt litigieux a été accepté le 11 février 2008. Il convient donc de se référer aux textes du code de la consommation dans leur version applicable à cette date.

L’article L. 312-3 2° du code de la consommation, dans sa version applicable au contrat, dispose que : 'Sont exclus du champ d’application du présent chapitre :

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance'.

Il est constant que l’appréciation de la qualité professionnelle de l’emprunteur s’opère au regard de la finalité de l’opération financée, sans prise en compte de la compétence de la personne concernée. Il est également constant qu’une même personne peut exercer plusieurs activités professionnelles, le caractère secondaire de l’une d’entre elles ne suffisant pas à lui ôter son caractère professionnel. Ainsi, si l’investissement locatif d’un particulier peut relever du régime propre au crédit immobilier du code de la consommation, c’est à la condition qu’il ne corresponde à aucune activité professionnelle, définie comme une activité exercée de manière habituelle en vue d’en tirer un revenu lui permettant de vivre. A ce titre le caractère professionnel n’est pas lié à la réussite effective de l’activité mais à sa finalité. Dès lors, il importe peu que, en l’espèce, la plupart des loyers escomptés n’aient pas été payés en raison de la faillite des gestionnaires.

La cour de cassation juge que : ' Mais attendu que l’arrêt constate, d’abord, que le crédit était destiné à financer l’acquisition d’un bien à usage de résidence locative s’inscrivant dans une opération d’investissement de grande ampleur pour laquelle (X) s’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel ; qu’il relève, ensuite, que les emprunteurs ont réalisé treize opérations immobilières similaires pour un montant excédant deux millions d’euros ; qu’il retient, enfin, que la référence dans l’acte de prêt aux seules dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation dont il ne peut s’induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code, n’a pas pour effet de modifier la qualité de l’emprunteur et la nature du prêt ; que, de ces constatations et énonciations, la cour d’appel, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la première branche, a pu déduire que, nonobstant l’activité principale respective de médecin et d’infirmière de M. et Mme (X), les emprunteurs exerçaient une activité professionnelle au titre de leur opération d’investissement immobilier, exclusive de la prescription biennale applicable au seul consommateur’ (cass. civ. 1ère, 23 janvier 2019, n°17-23.921).

En l’espèce, les emprunteurs ont réalisé, selon leurs propres déclarations, 14 prêts immobiliers auprès de 10 banques pour un investissement total de 3 186 849 euros. Le crédit litigieux fait partie de cette opération d’ensemble destinée à l’acquisition de biens immobiliers par le biais d’une opération d’investissement de très grande ampleur. Il est constant que M. [R] [H] s’est inscrit le 30 juin 2008 au RCS (pièce banque n°8) mais il indique un début d’activité au 27 mai 2008. En outre, il convient de rappeler que le prêt litigieux finançait un achat d’immeuble en l’état futur d’achèvement dont la livraison n’était pas prévue avant le 3ème trimestre de l’année 2009 (pièce banque n°26). Il importe donc peu, au regard de la qualification des emprunteurs, que cette inscription soit postérieure à la souscription du prêt litigieux. Le caractère d’opération d’ensemble peut également être relevé dans le fait que, les appelant reconnaissent, dans leurs conclusions avoir signé tous les documents le même jour (contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement, baux commerciaux, demandes de prêts). Ainsi, il est également indifférent quant à la qualité des emprunteurs que le prêt litigieux soit le premier effectivement conclu. Il résulte de l’arrêt ci-dessus cité, que le fait qu’un seul des deux époux soit inscrit au RCS est également indifférent. Enfin, si la volonté initiale de M. [R] [H] et Mme [E] [J] n’était pas de s’engager dans une opération d’ampleur, ils n’auraient pas signé, le même jour, des documents correspondant à l’achat de plusieurs biens les engageant dans une opération d’investissement de plus de 3 millions d’euros.

Ainsi les époux [H] ne peuvent prétendre avoir effectué ces opérations en qualité de consommateurs, alors qu’il s’agissait manifestement d’investissements de grande ampleur, justifiant de plus fort l’inscription de M. [R] [H] au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel. Il sera ajouté que le fait de ne pas être commerçants n’est pas incompatible avec le fait d’être professionnel au sens du texte précité.

Enfin, la cour note que l’information judiciaire ouverte à l’encontre notamment de la BPI et de certains de ses préposés pour violation des dispositions de la loi Scrivener sur les crédits immobiliers, c’est-à-dire pour violation des dispositions du code de la consommation, en rapport avec l’affaire Apollonia, a fait l’objet d’une ordonnance de non-lieu général en date du 25 février 2022 pour le motif suivant (pièce banque n° 39, page 109) :

«[…] il est incontestable que les emprunteurs ayant eu recours au service de la société Apollonia ont contracté des crédits en vue d’acquérir, en grand nombre, des biens immobiliers destinés à être mis en location via des baux commerciaux et dans le cadre d’une activité de loueur en meublé professionnel (LMP) avec inscription au RCS. […] l’obtention de ce statut était déterminant puisqu’il permettait de défiscaliser massivement le déficit foncier généré et d’autre part de récupérer la TVA, principaux attraits du dispositif proposé. Dès lors, l’obtention même de ce statut était recherché par les emprunteurs puisqu’il leur permettait d’obtenir de nombreux avantages fiscaux.»

En conséquence, les époux [H] ne peuvent se prévaloir de l’application de plein droit des textes du code de la consommation à leur profit.

1.2 Sur la soumission volontaire au code de la consommation

La cour relève que, si les parties sont libres, sauf disposition contraire de la loi, de soumettre volontairement aux régimes de protection définis par le code de la consommation des contrats qui n’en relèvent pas en vertu des dispositions de ce code, leur manifestation de volonté doit être dépourvue d’équivoque.

En l’espèce, il est simplement indiqué en tête de l’offre «conformément au livre III, titre I du code de la consommation (voir notice jointe), nous avons le plaisir de soumettre à votre accord une offre valable 30 jours […]» ; puis, dans la partie «acceptation de l’offre», les emprunteurs ont signé une déclaration selon laquelle ils acceptent toutes les conditions du contrat et reconnaissent avoir pris connaissance des documents annexés, parmi lesquels le «texte des articles de L. 312-10 à L. 312-14 du code de la consommation» ; et enfin, une simple référence générale aux dispositions du code de la consommation figure dans les conditions générales (pièce emprunteur n°2).

Or ainsi qu’il a été dit ci-dessus, il s’avère que l’achat financé par le prêt litigieux s’inscrit dans une opération beaucoup plus importante d’investissements immobiliers relevant du statut de loueur en meublé professionnel, ce dont le prêteur ne pouvait avoir connaissance.

Ainsi, la référence générale, dans les offres de prêt, aux dispositions du code de la consommation n’a pas pour effet de modifier la qualité des emprunteurs et la nature des prêts. Dans ces conditions, la soumission volontaire des contrats aux dispositions protectrices du code de la consommation est pour le moins équivoque et n’est donc pas établie.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a dit que M. [R] [H] et Mme [E] [J] n’ont pas la qualité de consommateur et que le contrat litigieux n’est pas soumis au droit de la consommation.

2. Sur les demandes de M. [R] [H] et Mme [E] [J] fondées sur le droit de la consommation

En conséquence de ce qui a été jugé ci-dessus, aucune des sanctions prévues par le code de la consommation n’est encourue et il n’y a pas lieu d’examiner les griefs émis par les époux [H] relevant de ces dispositions. M. [R] [H] et Mme [E] [J] seront donc déboutés de leurs demandes portant sur :

— l’acquisition de la prescription biennale,

— la régularité des mentions du prêt,

— l’envoi des offres de prêts,

— le délai et les modalités d’acceptation des offres de prêts,

— la régularité du TEG,

— la violation générale des dispositions du code de la consommation,

— la déchéance du droit aux intérêts.

3. Sur les sommes réclamées par le Crédit Immobilier de France développement

Le Crédit Immobilier de France développement précise que sa créance est liquide, certaine et exigible du fait de la déchéance du terme valablement prononcée le 5 mai 2011. Il réclame les sommes suivantes :

—  16 275,40 euros au titre des échéances impayées,

—  291 562,70 euros au titre du capital restant dû,

—  21 548,67 euros au titre de la clause pénale qualifiée d’indemnité contractuelle.

Il estime que le capital génère depuis la déchéance du terme des intérêts au taux de 2,82%, taux applicable à cette date, de sorte que sa créance est aujourd’hui composée comme suit :

— capital restant dû : 291 562,70 euros

— échéances impayées : 16 275,40 euros,

— intérêts échus au 5 mai 2011 : 412,18 euros,

— clause pénale : 21 548,67 euros,

— intérêts échus du 5 mai 2011 au 3 mai 2024 (taux 2,82%) : 113 180,08 euros

— paiement effectué par les débiteurs : 44 554,26 euros,

soit un total de 398 424,26 euros.

Le Crédit Immobilier de France développement sollicite en outre la capitalisation des intérêts laquelle est selon lui de droit par application de l’ancien article 1154 du code civil et précise qu’il est impossible de faire varier le taux d’intérêt sur les sommes concernées, le taux à retenir devant être celui en vigueur au temps de la déchéance du terme, le taux révisé ne s’appliquant qu’à l’échéance en cas de continuité dans les paiements. Il considère enfin que la clause pénale, qualifiée d’indemnité de résiliation, est parfaitement justifiée.

M. [R] [H] et Mme [E] [J] pour leur part ne contestent pas les montants réclamés par la banque. En revanche, ils estiment que la banque leur a octroyé un prêt en acceptant un risque de défaillance, défaillance dont elle serait responsable ce qui s’opposerait à toute indemnité de résiliation ou à toute autre pénalité telle que la majoration du taux d’intérêt. Ils disent encore qu’il n’est pas possible d’ordonner la capitalisation des intérêts, cette sanction n’étant pas visée par le code de la consommation en cas de défaillance du débiteur. Enfin ils estiment que c’est le taux variable initialement convenu qui doit s’appliquer aux sommes dues de sorte que la banque ne peut pas réclamer un taux fixe et que, s’agissant des indemnités de résiliation, seul le taux légal peut être retenu.

Sur ce :

La cour constate que les sommes réclamées au titre du capital restant dû et des échéances échues impayées ne sont pas contestées. Elles sont par ailleurs justifiées par le Crédit Immobilier de France développement par la production de son décompte (pièce n°44).

En ce qui concerne le taux d’intérêt applicable, le contrat de prêt stipule dans son article VI qu’en cas de défaillance de l’emprunteur le taux d’intérêt contractuel sera majoré de plein droit de 3 points. Le taux prévu est en effet un taux variable calculé chaque trimestre et obtenu en majorant de 1,4% la moyenne mensuelle de l’Euribor. Il en résulte que :

— la variabilité du taux cesse nécessairement au moment où la périodicité prend fin, soit en l’espèce à la déchéance du terme ;

— que le taux applicable aux sommes alors dues est celui calculé à cette date (en l’espèce 2,82%, soit le Euribor à 1,42 majoré de 1,4) ;

— la banque a choisi en l’espèce de ne pas faire application de la majoration de 3% prévue au contrat et qui aurait conduit à appliquer un taux d’au moins 4,4% si l’indice était à zéro ou était négatif, soit un taux très largement défavorable aux emprunteurs par rapport à celui qui est finalement demandé.

Il convient donc de retenir le taux de 2,82% s’agissant du capital restant dû et des échéances impayées et de débouter les époux [H] de leur demande tendant, avant dire droit, à ordonner à la banque de produire les décomptes des intérêts par application du taux variable.

Sur la capitalisation des intérêts, il convient de noter que les époux [H] invoquent une disposition du code de la consommation dont l’application a été ci-dessus exclue et dont les dispositions d’ordre public ne trouvent à s’appliquer que si le contrat litigieux y est soumis ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Or il résulte de l’article 1154 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, que : 'les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière'. En l’espèce le Crédit Immobilier de France développement demande la capitalisation. Il convient donc, infirmant en cela le jugement déféré de dire que les intérêts de la créance seront capitalisés par année entière et, pour la première fois, le 31 octobre 2025.

Sur l’indemnité contractuelle, l’article 1152 du code civil, dans sa version applicable au présent contrat, dispose que : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite». La cour relève que l’affirmation selon laquelle le risque de ne pas être remboursé pris par la banque s’oppose à toute indemnité de résiliation, consiste en réalité à nier l’existence même de ce type d’indemnité dans les contrats de prêt. En effet, le risque d’impayés est de l’essence même de ce type de contrat. Or, même le code de la consommation, lorsqu’il s’applique, reconnaît la validité des clauses pénales dans les contrats de prêt, se contentant de plafonner leur montant. En l’espèce, le contrat de prêt a fixé la clause pénale à 7% des sommes dont le paiement peut être demandé en cas de déchéance du terme. Or, comme l’a relevé le tribunal, les époux [H] ne démontrent pas en quoi cette pénalité revêt un caractère excessif par rapport au préjudice subi par la banque. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu la validité de l’indemnité de résiliation. Pour autant, cette indemnité ne peut être assortie que du taux légal d’intérêts.

Ainsi, il convient de condamner M. [R] [H] et Mme [E] [J] à payer au Crédit Immobilier de France développement, déduction faite des sommes versées par les emprunteurs à hauteur de 44 554,77 euros, les sommes de :

— capital restant dû : 291 502,70 euros,

— échéances impayées : 16 275,40 euros,

soit un total de 307 778,10 euros, outre intérêts au taux de 2,82% à compter du 5 mai 2011, date de la mise en demeure,

— intérêts échus impayés au 5 mai 2011 : 412,18 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 5 mai 2011,

— clause pénale : 21 548,67 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 5 mai 2011,

— intérêts échus du 5 mai 2011 au 3 mai 2024 (taux 2,82%) : 113 180,08 euros, outre intérêt au taux légal à compter de la date du présent arrêt.

Il convient en outre d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière et, pour la première fois, à compter du 31 octobre 2025.

4. Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [H]

Les époux [H] souhaitent engager la responsabilité de la banque :

— à raison de l’activité de la société Apollonia :

ils exposent à ce titre que l’offre de prêt litigieuse est un élément de l’escroquerie montée par la société Apollonia ; ils ajoutent que les offres de prêt ont été acceptées dans des conditions douteuses, la banque n’ayant jamais rencontré les emprunteurs, ayant violé les dispositions du code de la consommation et s’étant fiée à des documents renseignés par la société Apollonia contenant des éléments contraires à la réalité ;

— à raison de la convention unissant la société Apollonia et la banque :

les époux [H] soulignent que la banque a conclu un mandat avec la société Apollonia et qu’elle aurait dû faire preuve d’une particulière vigilance dans la constitution des dossiers de prêt comme étant soumise à une obligation de contrôle sur les pièces fournies par son mandataire, notamment la fiche de renseignements; ils précisent que la banque devait également avoir une surveillance serrée de la conduite des affaires par son mandataire ; ils disent que la banque ne pouvait pas ignorer que la société Apollonia, agent immobilier, percevait d’énormes commissions sur les ventes réalisées et qu’en présence d’une contrariété d’intérêts, elle aurait dû refuser d’octroyer les prêts ; ils disent encore que la banque était en réalité liée à la société Apollonia par un contrat d’intermédiaire bancaire, ce qui ne la prive pas de tout pouvoir de contrôle ;

— à raison de fautes personnelles :

les époux [H] précisent que l’instruction a permis d’établir que la banque ne contrôlait pas les déclarations portées sur la fiche de renseignement et délivrait une offre en 24 ou 48 heures ; ils reprochent à la banque d’avoir transmis les offres de prêt à la société Apollonia et non à eux-mêmes en leur faisant signer des documents en urgence sans aucun respect des délais prévus par le code de la consommation ; ils ajoutent que l’ensemble des enveloppes retour étant libellées de la même main, la banque aurait dû être alertée sur la fraude en cours ;

— à raison du manquement à son devoir de conseil et de mise en garde :

les époux [H] rappellent qu’ils ne sont pas des emprunteurs avertis et que la banque n’a pas respecté ses obligations de s’informer sur leur situation et de se renseigner sur les éléments de la fiche d’information comportant des anomalies apparentes ; ils disent que si la banque peut confier la tâche de vérification à un intermédiaire, c’est à certaines conditions non remplies en l’espèce (double intermédiaire au lieu d’un seul) ; ils ajoutent qu’en outre la banque recouvre son obligation de contrôle en cas d’anomalie apparente ; qu’en ne les mettant pas en garde en présence d’anomalies apparentes la banque a commis une faute.

M. [R] [H] et Mme [E] [J] se disent enfin de bonne foi et réclament au titre de la perte de chance une indemnisation à hauteur de 300 500 euros.

Le Crédit Immobilier de France développement estime pour sa part qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. Il précise :

— qu’aucun contrat de mandat ne le lie avec la société Apollonia laquelle n’avait pas le pouvoir de conclure pour elle des actes juridiques et qui, au demeurant, n’en a pas accompli ;

— qu’au contraire les emprunteurs ont mandaté la société Apollonia pour déposer la demande de prêt ;

— que seule la société Apollonia est impliquée dans les agissements frauduleux dénoncés ;

— qu’aucune faute personnelle ne peut lui être reprochée notamment en ce que :

— le droit applicable au temps du contrat n’exigeait pas la mise en présence physique des emprunteurs et du prêteur ;

— il avait à sa disposition les éléments permettant de se prononcer sur l’octroi du crédit ;

— elle n’a pas manqué à son devoir de contrôle et de surveillance (inapplicabilité du règlement CRBF, absence d’obligation d’agrément pour les intermédiaires en opération de crédit) ;

— sa seule obligation était de vérifier la capacité financière de l’emprunteur ce qui a été fait ;

— la mise en garde n’existe que si l’emprunteur non averti apparaît ne pas être en capacité de faire face ; la banque est en droit, sauf anomalie apparente, de se fier aux mentions de la fiche patrimoniale ; en l’espèce il pouvait se fier aux informations transmises par la société Apollonia ;

— qu’en tout état de cause les emprunteurs ne subissent pas de préjudice lié à une perte de chance.

Sur ce :

4.1 Sur le contrat liant la banque et la société Apollonia

Un document intitulé 'contrat de mandat’ a été régularisé entre la banque et la société Apollonia le 5 mai 2004 (pièce emprunteur n°19). Il vise l’article L. 519-1 du code monétaire et financier. Aux termes de ce contrat, le mandataire (la société Apollonia) s’engage à promouvoir la banque auprès de sa clientèle et à proposer à des potentiels acheteurs les offres de crédit de la banque. Il devra également constituer le dossier et le transmettre à la banque. Celle-ci s’engage notamment à fournir au mandataire l’évolution de ses taux, les changements dans les conditions des crédits et à l’informer du processus d’analyse des dossiers reçus. Il est précisé que la banque reste seule juge de l’octroi des crédits.

Dès lors, ce contrat ne répond pas à la définition d’un contrat de mandat, l’article 1984 du code civil disposant que : 'Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom'. Il correspond, en revanche, pleinement à la définition d’un intermédiaire en opération de banque tel que définit par l’article L. 519-1 du code monétaire et financier dans sa version applicable au litige à savoir : 'Est intermédiaire en opérations de banque toute personne qui, à titre de profession habituelle, met en rapport les parties intéressées à la conclusion d’une opération de banque, sans se porter ducroire'.

Il en résulte que, quels que soient les comportements frauduleux adoptés par la société Apollonia à l’égard des emprunteurs, le Crédit Immobilier de France développement n’a pas à en répondre juridiquement.

4.2 Sur les fautes personnelles de la banque

La cour relève également, après le tribunal, que l’instruction a pu établir que les manoeuvres frauduleuses développées par la société Apollonia l’étaient en amont de la présentation des dossiers au prêteur, de sorte que la banque n’avait pas de rôle déterminant dans les achats au sens de l’article 313-1 du code pénal.

Quant au fait qu’il n’y avait pas eu de rencontre entre la banque et les emprunteurs, cela n’était pas prohibé et faisait même figure, en présence d’un intermédiaire en opération de banque, de principe. Il est établi que le prêt litigieux n’a pas été délivré en l’absence de tout document puisque M. [R] [H] et Mme [E] [J] en reconnaissent la transmission par la société Apollonia même s’ils critiquent la teneur du dossier ainsi constitué. En l’espèce, la fiche de renseignement (pièce banque n°31) indiquait, pour un prêt de 303 457 euros remboursable en 25 ans, des revenus mensuels globaux les emprunteurs de 8 323 euros face à des montants de remboursement de prêt mensuels d’un total de 1 520 euros. Les remboursements induits par le prêt litigieux étaient de 2 139,17 euros après 2 ans pendant lesquels ils n’étaient que de 1 426,35 euros, étant entendu qu’à l’issue des deux premières années l’opération était censée s’autofinancer par la mise en location du bien. Les emprunteurs indiquaient, en outre, un patrimoine mobilier et immobilier pour un total de 210 398 euros. La fiche porte la date du 17 janvier 2008 ainsi que la signature des emprunteurs. Dès lors aucune anomalie apparente n’y figure, pas plus qu’un risque avéré de surendettement pour les époux [H]. Aucun élément ne permet de démontrer que la banque avait connaissance du fait que d’autres prêts similaires étaient conclus auprès d’autres établissements bancaires. La connaissance par la banque, à la supposer réelle, des importantes commissions perçues par la société Apollonia lors des ventes n’est pas de nature à renforcer le contrôle de la solvabilité des emprunteurs ni à démontrer la connaissance par la banque d’une opération de fraude massive en train de se commettre. Enfin il convient de noter que la banque pouvait, juridiquement, se fier, en l’absence d’anomalies apparentes, aux éléments rapportés par son intermédiaire : la société Apollonia était en effet le seul intermédiaire entre l’établissement bancaire et les emprunteurs.

En ce qui concerne la violation du devoir de conseil, la cour rappelle que la banque, sauf à s’immiscer dans les affaires de ses clients, n’est pas tenue par une obligation de conseil dès lors qu’il n’est pas établi que cela était expressément prévu dans le contrat la liant avec ses clients.

En ce qui concerne la mise en garde, il est constant que cette obligation n’existe que s’il est établi un risque d’endettement excessif pour les emprunteurs, à supposer qu’ils soient non avertis. En l’espèce, indépendamment du point de savoir s’ils disposent de cette qualité, force est de constater qu’il a été vu ci-dessus, qu’à la connaissance de la banque, ce risque n’existait pas. Il sera ici rappelé que la loyauté contractuelle oblige les emprunteurs à indiquer l’ensemble de leurs engagements financiers, quelle que soit par ailleurs la pression à laquelle ils disent avoir été soumis : étant par leur profession en principe capables de prendre de recul et d’un niveau intellectuel certain, ils ne peuvent pas reprocher à la banque le fait qu’ils ont eux-mêmes, ainsi qu’ils l’affirment, signé des liasses de documents en blanc, les engageant à un investissement total de plus de 3 millions d’euros. Pour le surplus, la cour adopte les motifs du tribunal quant à l’analyse de l’offre acceptée du prêt litigieux, paraphée sur chaque page et signée en fin d’instrumentum par les emprunteurs certifiant 'sur l’honneur’ l’exactitude des renseignements donnés, notamment quant aux revenus et charges.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [R] [H] et Mme [E] [J] de leur demande de dommages et intérêts et de la demande de compensation en découlant.

5. Sur la demande de dommage et intérêts formées par le Crédit Immobilier de France développement

Le Crédit Immobilier de France développement expose que les emprunteurs ne lui ont jamais dit qu’ils contractaient plusieurs autres prêts augmentant ainsi leur endettement. Il estime qu’en dissimulant leur état réel d’endettement M. [R] [H] et Mme [E] [J] l’ont privé d’une chance de ne pas contracter avec eux. Il estime que les emprunteurs ne sont pas de bonne foi ni dans la conclusion, ni dans l’exécution du contrat, ayant refusé toutes les propositions de règlement amiable qu’il leur a fait. Le Crédit Immobilier de France développement dit encore que le non remboursement lui cause un préjudice financier certain. Il demande une indemnisation à hauteur de 30 345,70 euros.

M. [R] [H] et Mme [E] [J] répliquent que la BPI a conclu 238 crédits dans les dossiers Apollonia pour un montant de plus de 46 millions d’euros. Ils prétendent que la banque était parfaitement informée de l’évolution du dossier pénal.

En l’espèce, il convient de noter que la banque a choisi d’octroyer des prêts sans rencontrer les emprunteurs, même si elle vérifiait la constitution du dossier. Surtout, s’agissant d’une responsabilité contractuelle visant la non exécution de bonne foi du contrat ayant conduit au non remboursement du prêt, la cour observe qu’il a été accordé ci-dessus à la banque le montant de la clause pénale qu’elle réclamait. Or, une telle clause se définit comme étant une évaluation forfaitaire de l’indemnisation en cas d’inexécution contractuelle. Ainsi, accorder des dommages et intérêts au Crédit Immobilier de France développement consisterait à l’indemniser deux fois pour le même préjudice. Quant à la perte de chance de ne pas contracter, la banque ne démontre pas l’ordre dans lequel les époux [H] ont souscrit effectivement les emprunts, de sorte que la réalité de la perte d’une chance n’est pas établie.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le Crédit Immobilier de France développement de sa demande de dommages et intérêts contre M. [R] [H] et Mme [E] [J].

6. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [H] et Mme [E] [J] qui succombent seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Ils seront dans le même temps déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par M. [R] [H] et Mme [E] [J] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par le Crédit Immobilier de France développement. Ils seront donc in solidum condamnés à leur verser la somme globale de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Infirmant partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté,

Déboute M. [R] [H] et Mme [E] [J] de leurs demandes portant sur :

— l’acquisition de la prescription biennale,

— la régularité des mentions du prêt,

— l’envoi des offres de prêts,

— le délai et les modalités d’acceptation des offres de prêts,

— la régularité du TEG,

— la violation générale des dispositions du code de la consommation,

— la déchéance du droit aux intérêts

Déboute M. [R] [H] et Mme [E] [J] de leur demande tendant à ordonner, avant dire droit, à la banque de produire les décomptes des intérêts par application du taux variable,

Condamne in solidum M. [R] [H] et Mme [E] [J] à payer au Crédit Immobilier de France développement :

—  307 778,10 euros, outre intérêts au taux de 2,82% à compter du 5 mai 2011,

—  412,18 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2011,

—  21 548,67 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2011,

—  113 180,08 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt,

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière et, pour la première fois, à compter du 31 octobre 2025,

Déboute M. [R] [H] et Mme [E] [J] de leur demande de dommages et intérêts et de la demande de compensation y afférente,

Déboute le Crédit Immobilier de France développement de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [R] [H] et Mme [E] [J] aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute M. [R] [H] et Mme [E] [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [R] [H] et Mme [E] [J] à payer au Crédit Immobilier de France développement la somme globale de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 31 octobre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

copies : le 31.10.2024

la SELARL MLB avocats

la SAS ANDERLAINE

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