ARRÊT DU

07 Janvier 2026

AB/CH

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N° RG 24/01064 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DJII

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[J] [M]

C/

[S] [W], [N] [W]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 11-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [J] [M]

née le 23 Novembre 1951 à [Localité 3]

de nationalité française, retraitée,

domiciliée : [Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e François DELMOULY, SELARL AD-LEX, avocat au barreau D’AGEN

APPELANTE d’un jugement du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 24 Septembre 2024, RG 23/00049

D’une part,

ET :

Monsieur [S] [W]

né le 20 Août 1956 à [Localité 5] (ALGERIE)

de nationalité française,

Madame [N] [W]

née le 16 Avril 1959 à [Localité 4] (VENEZUELA)

de nationalité française

domiciliés ensemble : [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentées par M^e Erwan VIMONT, SELARL LEX ALLIANCE, avocat au barreau D’AGEN

INTIMÉES

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 Novembre 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 20 novembre 2024 par Mme [J] [M] à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 24 septembre 2024.

Vu les conclusions de Mme [J] [M] en date du 29 septembre 2025.

Vu les conclusions des époux [S] [W] et [N] [V] [O] en date du 02 octobre 2025.

Vu l’ordonnance de clôture du 8 octobre 2025 pour l’audience de plaidoiries fixée au 5 novembre 2025.

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Mme [J] [M] était propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] qu’elle avait reçu par héritage au décès de sa mère survenu en 2011. Cette maison a été donnée à bail à Mme [I] de novembre 2014 à octobre 2019.

Suivant acte authentique reçu le 6 octobre 2020 par Me [T] [A], notaire à [Localité 3], Mme [M] a vendu cette maison aux époux [S] [W] et [N] [V] [O].

Selon procès-verbal dressé le 15 décembre 2020 par Me [T] [Y], commissaire de justice, les époux [W] ont fait constater la présence de plusieurs fissures affectant le bien.

Par courrier en date du 20 janvier 2021, ils ont sollicité Mme [M] aux fins de garantie ; laquelle a, par courrier en réponse reçu le 10 février, décliné sa responsabilité.

Les époux [W] ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance rendue le 21 juin 2021, a ordonné une expertise confiée à M. [D] [R] ; l’expert a établi son rapport le 12 septembre 2022.

Par exploit du 21 décembre 2022, les époux [W] ont assigné Mme [M] en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 24 septembre 2024, le tribunal judiciaire d’AGEN a notamment :

— déclaré irrecevable la demande indexation de l’indemnisation du préjudice matériel des époux [W] ;

— condamné Mme [M] à payer aux époux [W] ensemble les sommes suivantes :

— condamné Mme [M] aux dépens de 1ère instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— condamné Mme [M] à payer aux époux [W] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Pour statuer en ce sens le tribunal a retenu que :

— la fissure traversante est antérieure à la vente de la maison et la rend impropre à sa destination.

— la fissure était dissimulée même aux yeux d’hommes de l’art, bien que l’immeuble soit ancien et qu’il présente d’autres fissures inoffensives dues à l’âge.

— la dissimulation de la fissure est le fait de la venderesse

— les acquéreurs sont bien fondés à réclamer l’indemnisation de leur préjudice constitué de la réparation de l’immeuble, d’un préjudice de jouissance, et de celui résultant de la résistance dolosive de la venderesse.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Mme [J] [M] demande à la cour de :

— réformer le jugement sur tous les chefs objets de l’appel.

— statuant à nouveau, débouter les époux [W] de toutes leurs demandes et les condamner aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

— y ajoutant, les condamner aux dépens d’appel, ainsi qu’au versement de la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [S] [W] et [N] [V] [O] demandent à la cour de :

— débouter Mme [M] de toutes ses demandes

— confirmer le jugement :

— le réformant partiellement pour le surplus,

— condamner Mme [M] à leur payer les sommes de :

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur le vice caché :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie a raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent, impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente, page 12 état du bien, que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité ; ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M [R] du 12 septembre 2022 que :

— les désordres allégués et constatés [fissure traversante verticale entre la cuisine et le salon] résultent d’une évolution mécanique de l’ouvrage et des structures qui ont été réalisées à différentes époques 1971 et 1986. Elles réagissent par mouvements différentiels indépendants suite aux mouvements du sol issus de sécheresse et réhydratation des sols, zone particulièrement sensible du coteau. Les points de dilatation horizontaux et verticaux, n’était pas marqués de manière nette, les désordres se forment naturellement aux endroits les plus fragiles ou les plus significatifs des efforts ou des poussées de l’argile gonflante très active. Au fil du temps, en ce point singulier au droit de la poussée de la ferme de la charpente recouvrant l’ancienne terrasse, la végétation aidant, lierre et branches des arbres ont provoqué un sinistre en 2017, pris en charge par l’assurance du locataire. Des infiltrations ont pu accélérer le phénomène et la conception étant défaillante par l’absence de joints de dilatation originels, clairement marqués, cela génère le désordre constaté.

De légers décollements sous plinthes bois, avec fissures ou cassures de quelques carreaux, du coté Nord du salon en haut de pente du terrain manifestant un très léger tassement du dallage de la partie la plus récente 1986. Coté extérieur au Nord, sont constatés les mêmes phénomènes de déformations et de fissures basses, par exemple la jonction du solin et de l’enduit en bas de façade voir rapport sapiteur.

— les désordres aujourd’hui minimes, peu invasifs vont fatalement prospérer au fil du temps et des périodes de sécheresse et de réhydratation des sols, rendant à terme l’ouvrage impropre à sa destination.

— la pose de faïences dans la cuisine comme des moulures bois dans le salon, et celle du rang de tomettes de terre cuite au sol, ne peut être datée, mais est antérieure à la prise de bail de 2014. Le sinistre (infiltrations en couverture intervenues fin 2016 début 2017) est réparé. La dilatation structurelle était sûrement présente, matérialisée par une micro fissure verticale de faible amplitude. Cette fissure n’était pas visible coté cuisine car recouverte par des faïences et très peu visible coté salon, simplement habillée par deux moulures de bois de +/-16 cm chacune de part et d’autre, repeintes couleur mur semble-t’il en 2017 suivant facture METAIL AR du 22 décembre 2017 [qui mentionne réfection du mur du salon rebouchage fissure mise en peinture]. Cette facture ne fait pas état de fourniture et pose de moulures mais seulement de rebouchage et mise en peinture ; au 6 octobre 2020, les deux moulures bois habillant la micro fissure de dilatation coté salon étaient visibles. Faïences en cuisine et lame de bois au salon existaient avant 2014 suivant le témoignage [I] (locataire). Ces micro-fissurations naissantes de dilatation par tassement différentiel ont été volontairement couvertes par la pose de faïences et de pièces de bois sur le mur vertical. Il s’agit de procédés courants esthétiques de soustraire à la vue directe les joints naturels ou décidés de dilatation normale de matériaux et volumes entre eux. Un des cotés du couvre joint étant non jointif ni scellé pour cacher les variations de dilatations éventuelles.

Il en résulte que :

— les fissures existaient antérieurement à la vente.

— les fissures rendent le bien impropre à sa destination de maison d’habitation dès lors qu’elles sont appelées à s’aggraver au fil du temps et de l’alternance des épisodes de sécheresse d’autant que l’expert relève des défauts de conception du système de fondation et de soutènement, mal adaptés au sol en raison de sa plasticité, et des faibles portances, ce système ne répondant pas aux règles de l’art.

— les fissures étaient cachées : coté salon par la pose d’une lame de bois recouverte de moulures peintes couleur mur ; coté cuisine par la pose de carreaux de faïence. Il a été nécessaire de déposer les lames de bois et de desceller les carreaux pour découvrir la fissure, elle était donc bien cachée pour les acquéreurs. Il ne peut être retenu que les fissures n’étaient pas cachées pour les époux [W] dès lors qu’ils étaient assistés de techniciens du bâtiment lors de leurs visites du bien, cependant. En effet, la découverte des fissures a nécessité la dépose des lames de bois et des carreaux, opérations auxquels le technicien conseil ne pouvait procéder sans dégrader le bien. La présence d’autres fissures affectant la maison ne peut être retenue comme établissant une connaissance du vice par les acquéreurs dès lors que ces fissures dénoncent la vétusté d’un bâtiment édifié en 1970 et 1986.

— la venderesse connaissait l’existence du vice : à la suite du dégât des eaux de 2016/17 les travaux de reprise des désordres ont été exécutés et la facture METAIL AR en date du 22 décembre 2017 mentionne réfection du mur du salon rebouchage fissure, mise en peinture. Cette facture est établie au nom de Mme [M], la facture de la même entreprise pour la taille de l’arbre et la reprise de la toiture fuyarde est au nom de la locataire. Dans son attestation la locataire indique qu’à la suite du dégât des eaux, l’expertise a écarté sa responsabilité et qu’une intervention – nécessairement ordonnée par la bailleresse – est intervenue, et à son retour dans son domicile en 2017, elle a vu que des baguettes de bois avaient été fixées au mur à gauche de la cheminée. L’ordre de poser lesdites baguettes émane nécessairement de la bailleresse propriétaire. La venderesse pleinement informée de l’existence du vice n’en a pas informé les acquéreurs.

Ainsi, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si les opérations immobilières diverses auxquelles Mme [M] a procédé lui ont donné la qualité de professionnel de l’immobilier, les éléments nécessaires à l’engagement de la responsabilité de la venderesse sur le fondement des articles sus visés sont réunis et c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les époux [W] sont bien fondés à rechercher la garantie de Mme [M] au titre des vices cachés affectant la maison d’habitation objet de la vente du 6 octobre 2020.

2- Sur l’indemnisation des acquéreurs :

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du même code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’expert a chiffré les travaux nécessaires pour remédier aux désordres pour les montants suivants étayés par les devis qui lui ont été soumis, d’entreprises qualifiées pour la réalisation de ces travaux :

—  5.000 euros HT au titre des études et missions géotechniques : compte tenu de la nature du vice portant sur un système de fondation et soutènement inadapté à un sol soumis à la rétractation des argiles, ces études sont effectivement nécessaires :

—  35.024 euros HT au titre des injections de résine sous fondations partielles et sous dallage ;

—  2.639,74 euros HT au titre de l’abattage des arbres et du rognage des racines ;

—  1.105 euros HT au titre des reprises de façades ;

-1.399,20 euros HT jau titre des reprises de gouttières et descentes ;

-1.600 euros HT au titre des reprises intérieures et peintures ;

—  2.000 euros HT au titre des aléas et imprévus ;

—  2.364 euros HT au titre de l’assurance dommages ouvrage ;

— pour un total de 51.132,94 HT, soit la somme de 61.359,52 euros TTC.

Il apparaît cependant dans les devis retenus par l’expert que le dessouchage figure sur deux devis de sorte que la somme de 1.900,00 euros doit être déduite pour corriger ce doublon, et que la réalisation d’un pilier en béton figurant dans le premier devis SOLTECHNIC a été omise dans le second pour un montant de 1.800,00 euros.

Le coût de reprise des désordres correspondant à la partie du prix que les acquéreurs sont en droit de réclamer est donc de 51.032,94 euros HT soit 61.239,53 euros TTC

Le premier juge a justement apprécié les préjudices complémentaires des acquéreurs :

— préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux durant un mois pour des travaux réalisés pour l’essentiel à l’extérieur de la maison d’habitation : 800,00 euros.

— préjudice de jouissance né des fissures dans le mur de la cuisine et celui du salon, limité pour l’essentiel au retard dans l’installation d’une cuisine aménagée : 1.800,00 euros doit 900,00 euros par tête.

— préjudice moral du fait de la réticence dolosive de la venderesse : 2.000,00 euros.

Les époux [W] sollicitent l’indexation du coût de reprise des désordres sur l’indice du bâtiment BT 0 ; cette demande a été justement rejetée par le premier juge en raison de sa tardiveté. Présentée à nouveau devant la cour, elle constitue une demande accessoire de la demande principale, elle est donc recevable et il convient d’y faire droit.

Le jugement amendé et complété en ce sens.

3- Sur les demandes accessoires :

Mme [M] succombe, elle supporte les dépens d’appel, augmentés d’une somme de 2.000,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Mme [M] à payer aux époux [W] ensemble les sommes la somme de 61.359,52 euros au titre du préjudice matériel causé par les vices affectant la maison d’habitation objet de la vente du 6 octobre 2020 ;

Le réforme de ce seul chef et statuant à nouveau,

Condamne Mme [J] [M] à payer aux époux [S] [W] et [N] [V] [O] ensemble la somme de 61.239,53 euros au titre du préjudice matériel causé par les vices affectant la maison d’habitation objet de la vente du 6 octobre 2020

Y ajoutant,

Dit que les condamnations au titre du préjudice matériel sont indexées sur l’indice du bâtiment BT 01 au jour de l’arrêt étant précisé qu’à la date du dépôt du rapport de l’expert l’indice était de 127,1

Condamne Mme [J] [M] à payer à Mme [J] [M] à payer aux époux [S] [W] et [N] [V] [O] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [J] [M] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,