NH/SL

N° Minute

1C25/609

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 04 Novembre 2025

N° RG 24/01577 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HTP7

Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d’ALBERTVILLE en date du 15 Novembre 2024

Appelante

S.A.S. L’ECRIN, dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentée par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

Intimées

Mme [P] [J]

née le 14 Mars 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

Représentée par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

Mme [L] [J], demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du CHALET [J] représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 5] – [Localité 6]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 01 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 octobre 2025

Date de mise à disposition : 04 novembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Les époux [O] et [P] [J] et leurs quatre enfants, [L], [P], [K] et [T] [J] sont propriétaires d’un bien immobilier sis sur la commune de [Localité 6] consistant en un chalet dénommé « Chalet [J] » soumis au régime de la copropriété et subdivisé en deux lots.

Un lot appartenant à la famille [J] en indivision :

— les parents, [O] et [P] [J], sont usufruitiers du lot à parts égales, pour moitié chacun ;

— les enfants, [L] et [P] [J] et [K] et [T] [J] sont nus-propriétaires du lot à parts égales, à raison d’un quart chacun.

Un autre lot détenu par la famille [J] via une SCI, la SCI [J], dont les parts sont réparties de la façon suivante :

— les parents, [O] et [P] [J], sont propriétaires de l’usufruit des parts sociales, à parts égales, pour moitié chacun ;

— les enfants, [L] et [P] [J] et [K] et [T] [J] sont nus-propriétaires des parts sociales à parts égales, à raison d’un quart chacun.

Suivant procès-verbal de 'consultation des copropriétaires’ en date du 13 juillet 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a élu Mme [L] [J] en qualité de syndic provisoire et approuvé la signature du protocole transactionnel entre le syndicat des copropriétaires et la société L’Ecrin, en vue de constituer un droit de passage temporaire sur l’assiette de la copropriété par la réalisation d’une piste d’accès à son chantier, moyennant le versement d’une indemnité de 700.000 euros.

Ce protocole a été signé le 20 juillet 2023, par la société L’Ecrin et par le Syndicat des Copropriétaires du Chalet [J], représenté par son syndic provisoire, Mme [L] [J].

Par acte d’huissier des 8 septembre et 2 octobre 2023, Mme [P] [J] (fille) a assigné le syndicat des copropriétaires du chalet [J], Mme [L] [J] et la société L’écrin devant le tribunal judicaire d’Albertville notamment aux fins de voir prononcer la nullité de la consultation des copropriétaires du 13 juillet 2023 et juger le protocole transactionnel inopposable au syndicat des copropriétaires du chalet [J].

La SAS L’Ecrin a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir déclarer les demandes de Mme [P] [J] irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Par ordonnance du 15 novembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judicaire d’Albertville a :

— Rejeté les fins de non-recevoir opposées à Mme [P] [J] tirées d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

— Fait injonction aux défendeurs de conclure au fond avant l’audience de mise en état électronique du 9 janvier 2025 ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires du chalet [J], Mme [L] [J] et la société L’Ecrin à payer à Mme [P] [J] une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réservé les dépens jusqu’au jugement sur le fond.

Au visa principalement des motifs suivants :

En sa qualité de propriétaire d’un lot de copropriété, même pour une part indivise, Mme [P] [J] a qualité et intérêt à agir pour la défense de ses droits au sein de la copropriété, exigeant la désignation d’un mandataire commun à l’unanimité ou sur décision judiciaire, formalité dont il n’est pas contesté qu’elle n’a pas été respectée, et ce même si elle ne justifie pas d’une atteinte pécuniaire ;

Elle est également recevable à agir pour la défense de ses droits au sein de la copropriété et donc en inopposabilité au syndicat de la transaction qui serait signée sans autorisation de la copropriété.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel en date du 22 novembre 2024, la société L’Ecrin a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Rejeté les fins de non-recevoir opposées à Mme [P] [J] tirées d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires du chalet [J], Mme [L] [J] et la société L’écrin à payer à Mme [P] [J] une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 30 janvier 2025, elle a de nouveau interjeté appel des mêmes dispositions.

Ces deux appels ont été joints sous le seul RG n°24-1577.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 27 août 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société L’Ecrin demande à la cour de :

— Ordonner la jonction de cette affaire avec celle enrôlée sous le RG N°25/00136 ;

— Réformer l’ordonnance rendue le 15 novembre 2024 par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire d’Albertville (RG n°23/01202) en ce qu’elle a :

— Rejeté les fins de non-recevoir opposées à Mme [P] [J] tirées d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

— Condamné la SAS L’Ecrin à payer à Mme [P] [J] une somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— Juger irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir les demandes formulées par Mme [P] [J] ;

— Débouter Mme [P] [J] de l’intégralité de ses demandes ;

— Débouter Mme [P] [J] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Mme [P] [J] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [P] [J] aux entiers dépens d’appel ;

Au soutien de ses prétentions, la société L’Ecrin fait notamment valoir que :

Mme [P] [J] n’est pas directement copropriétaire mais seulement associée de la SCI [J] propriétaire du lot 1 et indivisaire de l’indivision [J], propriétaire du lot 2, et ne peut donc solliciter l’inopposabilité du protocole que pour elle-même en tant que coindivisaire sans pouvoir solliciter l’inopposabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Le protocole prévoit l’allocation d’une indemnité de 700.000 euros et la remise en état initial de sorte que Mme [P] [J] ne justifie pas d’un intérêt à agir en inopposabilité du protocole d’accord transactionnel au Syndicat des copropriétaires ;

Elle ne peut arguer sérieusement de son inquiétude des dommages susceptibles d’être causés à l’immeuble alors que des constats d’état des lieux ont été établis avant le début des travaux et serviront à la remise en état à l’identique, le tout aux frais de la SAS L’Ecrin ;

Par dernières écritures du 28 août 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [P] [J] demande à la cour de :

— Ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le RG N°24/01577 avec l’affaire enrôlée sous le RG n° 25/00136 ;

— Confirmer l’ordonnance rendue le 15 novembre 2024 par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire d’Albertville en toutes ses dispositions ;

— Débouter la société L’Ecrin de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Y ajoutant,

— Condamner la société L’Ecrin à lui verser la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société L’Ecrin aux entiers dépens de l’appel.

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] [J] fait notamment valoir que :

En cas d’indivision et/ou de démembrement de propriété, chacun des propriétaires indivis détient des droits sur l’immeuble et est considéré, à ce titre, comme un copropriétaire ;

étant titulaire de droits sur lot n°1 de l’immeuble, en sa qualité de nue-propriétaire indivis elle a donc bien la qualité de copropriétaire, à la différence de 'l’indivision [J]' dépourvue de personnalité juridique, et a qualité à agir pour défendre les intérêts du Syndicat dont elle fait partie ;

En cette qualité, elle est recevable à solliciter l’inopposabilité du protocole d’accord régularisé par un syndic qui, faute de détenir un mandat régulier, n’avait pas la possibilité d’engager le syndicat des copropriétaires de l’immeuble par sa signature ;

Sa demande ne tend pas à reprocher à un indivisaire d’avoir passé un acte sans l’accord des autres indivisaires et la jurisprudence invoquée n’est donc pas applicable ;

Elle justifie avoir un intérêt à agir pour défendre les intérêts du syndicat dont elle fait partie et qui n’a jamais valablement donné son accord pour la signature du protocole ;

Pas plus qu’en première instance, la SAS L’Ecrin, le Syndicat des copropriétaires du Chalet [J] et Mme [L] [J] ne présentent le moindre argument permettant de justifier l’irrecevabilité de la demande de nullité de la consultation des copropriétaires .

Par dernières écritures du 27 août 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [L] [J] et le syndicat des copropriétaires du chalet [J] demandent à la cour de :

— Réformer l’ordonnance rendue le 15 novembre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’elle a :

— Rejeté les fins de non-recevoir opposées à Mme [P] [J] tirées d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires du chalet [J], Mme [L] [J] et la société L’écrin à payer à Mme [P] [J] une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— Les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel incident ;

— Déclarer irrecevable l’ensemble des demandes de Mme [P] [J], pour défaut d’intérêt et de qualité à agir ;

— Débouter Mme [P] [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires du Chalet [J] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [P] [J] à payer à Mme [L] [J] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par la Selurl Bollonjeon, avocat associé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [L] [J] et le syndicat des copropriétaires du chalet [J] fait notamment valoir que :

Dans le domaine d’application de l’article 815-3 du Code civil, un acte auquel la majorité requise des indivisaires n’aurait pas consenti, est simplement inopposable aux indivisaires n’ayant pas donné leur accord ; Mme [P] [J] ne peut donc revendiquer l’inopposabilité du protocole que pour elle-même en sa qualité d’indivisaire et elle n’a pas qualité ni intérêt à agir pour le compte du Syndicat des copropriétaires ;

Elle ne justifie pas plus de l’intérêt qui serait le sien à voir remettre en cause le protocole d’accord, seule sa rancoeur personnelle guidant manifestement son action infondée ;

Les fins de non recevoir invoquées s’appliquent à l’ensemble des demandes de Mme [J], en ce compris sa demande en nullité de la consultation des copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 1er septembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 octobre 2025.

Motifs de la décision

Il est rappelé que la jonction des deux dossiers enrôlés à la suite des deux appels interjetés par la société L’Ecrin, est d’ores et déjà intervenue par simple mention aux dossiers.

Il n’y a pas lieu par ailleurs de statuer sur la demande de Mme [L] [J] et le syndicat des copropriétaires tendant à se voir déclarer recevables et bien-fondés en leur appel incident, aucune fin de non recevoir n’étant opposée à leurs demandes.

En application des dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non recevoir lesquelles sont définies par l’article 122 du même code comme 'tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

I – Sur la recevabilité de Mme [P] [J] à agir en nullité de la consultation des copropriétaires

Il est acquis que Mme [P] [J] est propriétaire indivise du quart de la nue propriété du lot n°1 composant le chalet [J], chalet qui comporte un second lot, propriété de la SCI [J], et constitue donc une copropriété soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 23 de ce texte dispose que 'Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.'

A l’occasion de la consultation opérée manifestement en application des dispositions de l’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965, bien qu’une assemblée générale paraisse s’être tenue, tous les copropriétaires indivis de la nue propriété du lot1 et les deux usufruitiers de ce lot, ont été convoqués mais, si le procès-verbal retient que deux copropriétaires ont valablement voté représentant 100% des tantièmes, il n’apparaît pas que les indivisaires étaient alors représentés par un mandataire commun, conformément aux dispositions précitées et l’examen du procès-verbal ne permet pas de déterminer comment les dits indivisaires ont exprimé leur vote, alors que seuls deux d’entre eux étaient présents, Mme [P] [J] étant absente et l’autorisation du juge des tutelles n’ayant pas encore été donnée s’agissant du vote de son frère [K], sous mesure de protection.

Mme [J], qui n’était pas présente à l’assemblée générale et n’y était pas davantage représentée conformément à la loi, Mme [L] [J] n’ayant pas cru devoir solliciter la désignation d’un mandataire commun, a qualité à agir en annulation de cette assemblée ainsi que l’a retenu le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point, son action s’inscrivant non pas dans le cadre de l’article 815-3 du code civil mais dans celui de la loi fixant le statut de la copropriété.

II – Sur la recevabilité de Mme [P] [J] à agir en inopposabilité du protocole au syndicat des copropriétaires du Chalet [J]

Selon l’article 14 de la loi précitée, 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.'.

L’article 15 précise que 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits a’érents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.'

Le syndicat des copropriétaires est représenté par le syndic dont les missions sont rappelées notamment par l’article 18.

Mme [P] [J] n’a pas été désignée en qualité de syndic et ne peut donc valablement agir au nom du syndicat des copropriétaires. Elle ne peut, conformément aux dispositions susvisées, exercer seule que les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot. Tel n’est pas le cas de l’action en inopposabilité au syndicat des copropriétaires du protocole signé par son syndic, sur autorisation de l’assemblée générale.

Mme [P] [J] doit dès lors être déclarée irrecevable à solliciter du tribunal qu’il déclare inopposable au syndicat des copropriétaires du Chalet [J], le protocole d’accord signé le 20 juillet 2023 et la décision querellée sera infirmée de ce chef.

III – Sur les mesures accessoires

La décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires, Mme [L] [J] et la SAS L’Ecrin, à payer à Mme [P] [J] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A hauteur de cour, aucune des parties ne succombant totalement, il convient de laisser à chacune d’elles la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a engagés pour l’appel.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non recevoir opposée à Mme [P] [J] s’agissant de la demande tendant à voir déclarer le protocole signé le 20 juillet 2023, inopposable au syndicat des copropriétaires du Chalet [J], pour défaut de qualité à agir ;

— condamné le syndicat des copropriétaires du chalet [J], Mme [L] [J] et la société L’Ecrin à payer à Mme [P] [J] une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La confirme pour le surplus et donc notamment en ce qu’elle a rejeté la fin de non recevoir opposée à l’action en nullité de la consultation des copropriétaires du 13 juillet 2023 ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant,

Déclare Mme [P] [J] irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer le protocole signé le 20 juillet 2023, inopposable au syndicat des copropriétaires du Chalet [J] ;

Déboute les parties de leur demande fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile en première instance et à hauteur de cour ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés pour l’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie simple et exécutoire délivrée le 04 novembre 2025

à

la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES

la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES

la SELARL BOLLONJEON