ARRÊT DU

18 Février 2026

MDB / NC

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N° RG 25/00536

N° Portalis DBVO-V-B7J- DLF3

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[F] [S] [L]

C/

[E] [U]

[D] [U]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 65-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [F] [S] [L]

né le 09 janvier 1977 à [Localité 1]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e David LLAMAS, avocat au barreau d’AGEN

APPELANT d’une ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Cahors en date du 04 juin 2025, RG 25/00032

D’une part,

ET :

Madame [E] [U]

née le 08 mai 1960 à [Localité 3] (91)

de nationalité française, agent polyvalent au service technique d’une école primaire

domiciliée : [Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [D] [U]

née le 22 décembre 1951 à [Localité 3] (91)

de nationalité française, retraitée

domiciliée : [Adresse 3]

[Localité 5]

représentées par M^e Guy NARRAN, membre de la SELARL GUY NARRAN, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Karine DURRIEUX, avocate plaidante au barreau de TOULOUSE

INTIMÉES

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 15 décembre 2025 devant la cour composée de :

Présidente : Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, Présidente de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Valérie SCHMIDT, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 1er juin 1994, Mesdames [E] et [D] [U] (les consorts [U]) ont donné à bail à la SNC HOTEL RESTAURANT DU ROND POINT divers locaux à usage d’hôtel, sis à [Localité 6], lieudit [Localité 7] (46) pour une durée de 9 ans, moyennant paiement d’un loyer annuel de 66 000 francs, hors charge et hors taxe, payable par échéances mensuelles.

Ce contrat de bail commercial contenait une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’inexécution d’une seule condition du bail et un mois après un commandement ou une sommation de s’exécuter demeuré infructueux, le bail serait résilié de plein droit sans qu’il soit nécessaire de procéder à l’accomplissement de formalités judiciaires ; ainsi qu’une clause pénale stipulant que la résiliation effectuée dans ces conditions donnerait ouverture au profit du bailleur à une indemnité égale à six mois de loyer, sans préjudice, de tous dommages et intérêts qu’il pourrait se faire allouer.

Ce bail a été renouvelé aux termes d’un avenant du 30 mars 2009 entre les consorts [U] et M. [N], locataire venant aux droits de la SNC HOTEL RESTAURANT DU ROND POINT, pour une durée de 9 ans avec effet au 11 avril 2007 et fin au 10 avril 2016, le montant du loyer s’élevant alors à 13 191 euros hors taxe, soit 1 099,33 euros par mois.

Par acte notarié du 30 janvier 2016, signifié aux bailleresses le 17 février 2016, M. [F] [L] a acquis le fonds de commerce d’Hôtel restaurant sis à [Localité 6]. Cet acte stipulait un transfert de propriété du fonds et une prise de jouissance au 14 janvier 2016. Au jour de cette cession le loyer mensuel, hors taxe, s’élevait à 1 281,42 euros.

Suivant acte-extra-judiciaire, signifié à M. [F] [L] le 10 février 2025, les consorts [U] lui ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et reprochant à M. [F] [L] un défaut de paiement des loyers entre le mois de septembre 2024 et le mois de janvier 2025, pour un montant de 7 758,75 euros, un défaut de paiement de la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2024 d’un montant de 750 euros. Il était également fait sommation à M. [F] [L] d’avoir à justifier de l’assurance des risques locatifs pour les années 2024 et 2025.

Arguant d’une absence de paiement des loyers ainsi réclamés les consorts [U] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Cahors qui aux termes d’une ordonnance du 4 juin 2025 a :

— jugé que la clause résolutoire figurant au bail commercial renouvelé le 30 mars 2009 et inscrite au bail notarié du 1er juin 1994 était acquise depuis le 11 mars 2025 ;

— prononcé la résiliation du bail à compter du 11 mars 2025, entre M. [F] [L] et les consorts [U] ;

— ordonné l’expulsion de M. [F] [L] et tout occupant de son chef sous astreinte de 200 euros de retard, à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamné M. [F] [L] à payer aux consorts [U] la somme de 9 657,89 euros au titre de l’arriéré de loyers et provisions et charges dus depuis le 1er septembre 2024, somme arrêtée au 11 mars 2025 ;

— condamné M. [F] [L] à régler au bailleur la somme provisionnelle de 8 410,50 euros au titre de la clause pénale inscrite au bail, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné M. [F] [L] à régler au bailleur une indemnité d’occupation à compter du 11 mars 2025 équivalente au montant du loyer précédent, soit 1 401,75 euros par mois et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;

— condamné M. [F] [L] à régler au bailleur, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 février 2025, soit 169,38 euros.

Par déclaration au greffe du 25 juin 2025, M. [F] [L] qui n’était pas représenté en première instance, a interjeté appel de tous les chefs de cette ordonnance.

Dans ces dernières conclusions déposées au greffe le 6 décembre 2025, M. [F] [L] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée et statuant à nouveau de :

— Débouter les consorts [U] de leurs demandes ;

— Les condamner aux entiers dépens ;

— Subsidiairement de lui accorder les plus larges délais de paiement et de suspendre la clause résolutoire ;

— A titre infiniment subsidiaire, en cas de résiliation du bail, réduire le montant de la provision au titre de la clause pénale.

Au soutien de ses demandes, il considère que ses propriétaires ne rapportent pas la preuve de la réunion des conditions nécessaires au succès de leurs prétentions et notamment que la demande de paiement d’une clause pénale se heurte à une contestation sérieuse, les dispositions de cette clause étant manifestement excessives au sens de l’article 1231-5 du code civil. Elles ne peuvent obtenir, à titre de provision, le paiement intégral de la clause pénale. A titre subsidiaire, les plus larges délais de paiement doivent lui être accordés et le jeu de la clause résolutoire suspendue pendant le cours des délais. Il évoque à ce titre différentes épreuves personnelles et professionnelles traversées depuis 2022 qui l’ont conduit à mettre en vente le fonds de commerce et appelle à la mesure (intervention chirurgicale, nombreux arrêts de travail de ses salariés, abandon d’une partie de son activité commerciale, cambriolage de son établissement).

Dans leurs conclusions responsives et récapitulatives du 8 décembre 2025, les consorts [U] concluent au rejet de l’ensemble des demandes de M. [F] [L], à la confirmation de l’ordonnance du 4 juin 2025 et à la condamnation de M. [F] [L] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’appel.

Elles remarquent que M. [F] [L] soutient un appel sans aucune motivation sur le fond du dossier. Aucun argument juridique ne vient contester la validité juridique de la résiliation du bail ou le montant de la dette locative. Aucune pièce n’est produite au soutien de ses écritures. Aucun élément ne vient davantage démontrer qu’il aurait réglé depuis l’introduction de l’instance une partie des causes du commandement. Le paiement de l’intégralité de la clause pénale s’impose au regard de l’inexécution patente et de la mauvaise foi du locataire, cette pénalité de 6 mois de loyers n’étant absolument pas excessive.

La cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’avis de fixation à bref délai a été délivré le 10 juillet 2025

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 décembre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 15 décembre 2025.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, en référé, à accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une provision peut être allouée même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail commercial du 1er juin 1994, renouvelé par avenant du 30 mars 2016 puis par tacite reconduction, conformément aux dispositions de l’article L145-9 du code de commerce, contient une clause résolutoire prévoyant une résolution de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, à défaut, notamment, de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer.

Les bailleresses justifient de deux commandements de payer visant la clause résolutoire régulièrement signifiés à M. [F] [L] les 28 août 2024 et 10 février 2025. Le premier commandement de payer a été suivi du paiement de la somme de 2 803,50 euros, au titre des loyers des mois de juillet et août 2024. Il n’est pas contesté par l’appelant que le second commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois à compter du 10 février 2025 et ce malgré l’envoi de quatre courriels de relance et d’un courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé par M. [F] [L] le 24 janvier 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 11 mars 2025, sans qu’aucune contestation de M. [F] [L] n’ait été émise dans le cadre de la procédure d’appel sur les conséquences de celles-ci relatives à la résiliation de plein droit du bail, à sa condamnation au paiement des loyers et charges dues jusqu’au 11 mars 2025 dont le montant n’est pas critiqué, à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux d’un montant équivalent à celui du loyer mensuel, et à son expulsion sous astreinte, à compter de l’ordonnance rendue par le premier juge.

L’ordonnance du 4 juin 2025 sera confirmée de ces chefs.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l’expiration du délai d’un mois du commandement, voire après l’assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative ; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, M. [F] [L] qui n’a pas comparu devant le juge des référés, reconnaît implicitement ne pas avoir réglé les loyers visés au commandement de payer des mois de septembre 2024 à janvier 2025, ni la taxe d’ordure ménagère de l’année 2024, également visée dans cet acte. De même, il n’a versé aucune somme postérieurement, de sorte que le montant de la dette locative au jour où la cour statue s’élève à 7 928,58 euros, au titre de ce commandement, outre la somme de 13 520 euros, due au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 11 mars 2025 et jusqu’à la date de la clôture de la présente procédure (1 401,75 euros X 9 = 12 615.75 euros + 904,35 euros, pour le loyer du 11 au 31 mars 2025), soit une somme totale de 21 448,68 euros.

Or, M. [F] [L] ne produit aucun élément chiffré relatif à son activité commerciale permettant de s’assurer qu’il se trouve actuellement en capacité de payer les sommes dues dans le délai légal. Il ne justifie pas non plus qu’il a mis en vente son fonds de commerce.

Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la clause pénale

L’article 1235-1 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Si la clause pénale est contestée comme excessive, le juge peut intervenir pour la réduire, même en référé.

Le contrat liant les parties prévoit une clause pénale équivalente à six mois de loyers, en cas de résiliation du bail intervenue par application de la clause résolutoire.

Le premier juge a fait droit à la demande de provision formulée par les bailleresses à ce titre à hauteur de 8 410,50 euros, au regard du retard apporté dans le paiement des loyers par M. [F] [L].

Il est constant que les bailleresses ont engagés des frais pour obtenir une décision judiciaire constatant la résolution du contrat de bail et tout particulièrement l’envoi d’une lettre recommandée et la délivrance de deux commandements de payer dont le coût n’a toujours pas été réglé par M. [F] [L]. De même, elles ne perçoivent plus les loyers dus par leur locataire depuis 15 mois, sans démontrer pour autant quel est l’impact financier de ce défaut de paiement. Il est tout aussi constant qu’entre le mois de janvier 2016 et le mois de juillet 2024, soit pendant une durée de huit années et demi, aucun incident de paiement n’est intervenu. Il existe ainsi une disproportion manifeste entre le préjudice réel subi et la clause pénale réclamée.

La décision déférée sera donc infirmée sur ce point et le montant de la provision à valoir sur la clause pénale sera ramenée à une somme de 2 000 euros.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande que l’ordonnance déférée soit confirmée en ce qu’elle a mis à la charge de M. [F] [L] les sommes exposées par Mesdames [E] et [D] [U] en première instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Devant la cour, chacune des parties ayant partiellement succombé, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, M. [F] [L] sera tenu aux dépens de première instance, comprenant les frais du commandement de payer du 10 février 2025 et ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du juge des référés de [Localité 8] du 4 juin 2025 en toutes ses dispositions, à l’exception de celles relatives à la clause pénale ;

Statuant à nouveau de ce chef ;

Condamne M. [F] [L] à payer à Mesdames [E] et [D] [U] la somme provisionnelle de 2 000 euros, au titre de la clause pénale inscrite dans le bail, outre intérêts au taux légal sur cette somme, à compter du présent arrêt ;

Y ajoutant :

Rejette toutes les autres demandes de M. [F] [L] ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Condamne M. [F] [L] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,