COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre C

ARRÊT AU FOND

DU 10 MARS 2011

N° 2011/242

XXX

Rôle N° 10/09665

XXX

C/

Syndicat des copropriétaires de la copropriété 'LE RAPHAEL',

représenté par son syndic en exercice la Société GESTION IMMOBILIÈRE X Y

Grosse délivrée

le :

à :

SCP TOUBOUL

SCP COHEN

réf 10/9665

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 21 Avril 2010 enregistrée au répertoire général sous le N° 10/00282.

APPELANTE :

XXX,

dont le siège est XXX

représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,

plaidant par Maître Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Maître Emmanuelle ZIMMER, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété 'LE RAPHAEL',

représenté par son syndic en exercice la Société GESTION IMMOBILIÈRE X Y,

dont le siège est XXX

représenté par la SCP COHEN – GUEDJ, avoués à la Cour,

plaidant par Maître Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Février 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Claire FALCONE, Président

Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller

Madame Nicole GIRONA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2011.

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2011,

Signé par Madame Marie-Claire FALCONE, Président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*-*

FAITS ET PROCEDURE

Vu l’ordonnance de référé rendue contradictoirement le 21 avril 2010 par le président du tribunal de grande instance de Grasse dans l’instance opposant le Syndicat des copropriétaires Résidence Le Raphaël à la SCI Compagnie Immobilière Parisienne ;

Vu la déclaration d’appel déposée par la SCI Compagnie Immobilière Parisienne le 25 mai 2010 ;

Vu les conclusions déposées par le Syndicat des copropriétaires Résidence Le Raphaël le 7 janvier 2011 ;

Vu les conclusions déposées par la SCI Compagnie Immobilière Parisienne le 2 février 2011 ;

SUR CE :

Sur la genèse du litige

La SCI Compagnie Immobilière Parisienne est propriétaire d’un appartement prolongé d’un jardin privatif au rez-de-chaussée du bâtiment A de l’ensemble immobilier sis XXX et 4 à 10 boulevard X Lepine à XXX.

Il est constant qu’elle a fait procéder à l’installation d’un appareil climatiseur dans son jardin, en débordement d’environ 1,50 m de la façade sud, sans avoir au préalable sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (cf. constat d’huissier en date du 8 septembre 2009).

A l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires fixée le 26 juin 2009, il a été inscrit la résolution suivante, portant le n°14 : «installation sans autorisation d’un appareil climatiseur bruyant et inesthétique sur la pelouse le long de l’allée centrale sans aucune autorisation de l’assemblée générale».

Lors de cette assemblée générale, il a été adopté à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, sauf la SCI Compagnie Immobilière Parisienne, une proposition de transaction aux termes de laquelle il était prévu la tenue d’une réunion, au plus tard fin novembre, pour que cette dernière propose au conseil syndical et au syndic un projet pour déplacer et insonoriser cette climatisation, installée en violation du règlement de copropriété. Il était ajouté qu’à défaut de toute solution trouvée à cette date, le syndic recouvrerait tous pouvoirs pour intenter une procédure à l’encontre de cette copropriétaire.

En l’absence de toute proposition formulée par celle-ci, le Syndicat des copropriétaires Résidence Le Raphaël l’a faite assigner en référé, par acte d’huissier en date du 2 février 2010, aux fins qu’elle soit condamnée, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de huit jours après la signification de l’ordonnance à intervenir à déposer le climatiseur et ses équipements.

Le premier juge, par ordonnance en date du 21 avril 2010, après avoir constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de cette installation, a fait droit à la demande en condamnant la SCI Compagnie Immobilière Parisienne à l’enlèvement de l’appareil litigieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois après la signification de son ordonnance mais a également fait droit à la demande reconventionnelle de la défenderesse tendant à ce que le Syndicat des copropriétaires Résidence Le Raphaël soit condamné, également sous astreinte, à communiquer copie de la feuille de présence de l’assemblée générale du 26 juin 2009, copie des pouvoirs consentis par les copropriétaires absents lors de cette même assemblée générale et copie des assemblées générales ayant autorisé la pose de climatiseurs en façade.

La SCI Compagnie Immobilière Parisienne a interjeté appel de cette décision, sollicitant son infirmation uniquement en ce qu’elle l’a condamnée sous astreinte à procéder à l’enlèvement de son appareil de climatisation.

Elle fait valoir qu’elle est victime de discrimination de la part de l’intimé dans la mesure où elle peut justifier de la présence en façade de l’immeuble de plusieurs autres climatiseurs pour lesquels il n’a pas été sollicité d’autorisation de l’assemblée générale puisque celui-ci a du reconnaître qu’il ne disposait d’aucun procès-verbal d’assemblée générale ayant adopté une telle résolution. Elle ajoute par ailleurs qu’il n’est nullement établi l’existence de nuisances qui pourraient résulter du fonctionnement de son appareil, par ailleurs parfaitement dissimulé dans la végétation, qui dans ces conditions ne peut être considéré comme portant atteinte à harmonie ou à l’esthétique de l’immeuble. En conséquence, elle sollicite qu’il soit constaté qu’il y a rupture d’égalité dans le traitement des copropriétaires qui justifie l’infirmation de l’ordonnance en cause.

A titre subsidiaire, elle demande que le Syndicat des copropriétaires soit condamné, sous astreinte à faire diligenter toutes procédure utiles afin qu’il soit procédé à l’enlèvement des appareils de climatisation mis en place par les copropriétaires n’ayant bénéficié d’aucune autorisation de l’assemblée générale.

Le Syndicat des copropriétaires Résidence Le Raphaël conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée, tant par application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que des dispositions du règlement de copropriété (cf. p 87 alinéa 5) qui interdisent toute construction, même légère, dans le jardins privatifs, faisant en outre valoir qu’il est suffisamment établi que l’appareil en cause est générateur de nuisances.

Il objecte par ailleurs que la SCI Compagnie Immobilière Parisienne est irrecevable à exciper d’une rupture d’inégalité entre les différents copropriétaires dans la mesure où elle n’a pas contesté l’assemblée générale du 26 juin 2009 dans le cadre de laquelle elle s’engageait à présenter un projet pour déplacer et insonoriser sa climatisation, ajoutant qu’elle ne justifie nullement d’une telle inégalité de traitement dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve d’une parfaite analogie avec les autres cas dont elle entend se prévaloir, étant la seule à avoir installé son climatiseur sur les parties communes de l’immeuble.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier en cause prévoit tout à la fois que «l’aspect des choses et parties communes devra être respecté sauf décision de l’assemblée générale de copropriétaires prise à la majorité des voix» (cf. p 82) et «qu’aucune construction même légère, ne peut être réalisée par les propriétaires intéressés dans les jardins privatifs» (cf. p 87).

Or, il est parfaitement établi que la SCI Compagnie Immobilière Parisienne a fait installer dans son jardin privatif qui jouxte l’allée permettant l’accès à l’immeuble A, un appareil climatiseur en débordement de la terrasse et de la façade sud, sans avoir au préalable sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Contrairement aux affirmations de celle-ci, les procès-verbaux de constat dressés le 8 septembre 2009 et le 22 novembre 2010 mettent en évidence le fait que cet appareil est parfaitement visible des parties communes de l’immobilier tel le hall d’entrée et qu’il génère un bruit important ainsi que cela a été relevé par l’ensemble des copropriétaires présents et représentés lors de l’assemblée générale des copropriétaires que s’est tenue le 24 septembre 2010 (cf. questions diverses).

En tout état de cause, il est certain que cette installation réalisée en violation du règlement de copropriété et sans autorisation de l’assemblée générale alors même qu’elle modifie l’aspect de l’immeuble constitue un trouble manifestement illicite.

Sur la rupture d’égalité entre les copropriétaires

La SCI Compagnie Immobilière Parisienne verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier en date du 26 février 2010 aux fins de démontrer que d’autres copropriétaires ont installé des climatiseurs sur le balcon de leur appartement. Étant en mesure de justifier qu’aucun d’entre eux n’a bénéficié d’une autorisation de l’assemblée générale pour procéder à de telles installations, elle en tire argument pour soutenir qu’elle est victime d’une rupture d’égalité de la part du Syndicat des copropriétaires.

Ce moyen est parfaitement recevable car contrairement à ce qui est indiqué par l’intimé, elle n’a pris aucun engagement dans le cadre de la résolution n° 14 adoptée lors de l’Assemblée générale du 26 juin 2009 alors même qu’elle avait voté contre.

Cependant, il doit être observé qu’une telle rupture d’égalité ne pourrait résulter que de décisions discriminatoires prises par l’assemblée générale des copropriétaires ce qui n’est pas le cas en l’espèce, en l’absence de toute délibération ayant eu à se prononcer sur une telle autorisation que ce soit dans un sens ou dans un autre.

Par ailleurs, l’appelante ne justifie nullement que les autres climatiseurs dont elle fait état affectent les parties communes de l’immeuble de la même manière que sa propre installation qui, comme il a pu être constaté, est tout à la fois parfaitement visible lorsque l’on accède à l’immeuble et génère un bruit qui peut être perçu par toute personne y pénétrant.

En conséquence, il convient d’écarter ce moyen qui ne saurait faire obstacle à ce qu’elle soit condamnée à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la pose d’un climatiseur dans son jardin privatif en débord de la façade de l’immeuble.

Sur la demande subsidiaire

Il ne saurait appartenir qu’à l’assemblée générale des copropriétaires, éventuellement saisie à la requête d’autres copropriétaires, d’adopter le principe de poursuites judiciaires à l’encontre des copropriétaires ayant procédé à l’installation de climatiseur à l’extérieur de leur logement sans avoir au préalable obtenu une autorisation de celle-ci.

L’ordonnance sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du Syndicat des copropriétaires Résidence Le Raphaël.

La SCI Compagnie Immobilière Parisienne qui succombe supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et en matière de référé,

En la forme,

Reçoit la SCI Compagnie Immobilière Parisienne en son appel,

Au fond,

Confirme l’ordonnance du 21 avril 2010 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Compagnie Immobilière Parisienne à verser au Syndicat des copropriétaires Résidence Le Raphaël la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Compagnie Immobilière Parisienne aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT