COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 21 MARS 2013

hg

N° 2013/135

Rôle N° 12/05718

L H M veuve E

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LE CHOPIN

XXX

AA AB D

T Z

J K

AJ AK AL D

H I

N W épouse D

Grosse délivrée

le :

à :

la SCP SIDER

la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT

la SCP BOISSONNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 10 Janvier 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 04/05075.

APPELANTE

Madame L H M veuve E

née le XXX à XXX XXX – XXX

représentée par M^e AK- laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat M^e Anne-Marie RENAN-TRICAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LE CHOPIN Chemin de Beauregard 13100 AIX en PROVENCE, représenté par son syndic en exercice la SOCIETE FONCIA ROBACHE, elle-même prise en la personne de son représentant légal y domicilié, demeurant XXX – XXX

représenté par la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE constitué aux lieu et place de la SCP PRIMOUT-FAIVRE, avoués, plaidant par la SCP AJ HUGUES JEANNIN PETIT SCHMITTER, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Fanny BONTEMPS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

XXX , inscrite au RCS de MARSEILLE sous le n°D 349 014 753 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège , demeurant XXX – XXX

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place de la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués, plaidant par M^e Jean-Pierre FINES, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur AA AB D

né le XXX à XXX – XXX

Madame N O épouse D

née le XXX à XXX – XXX

représentés par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat M^e Magalie ABENZA, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE

Monsieur T Z

né le XXX à XXX – XXX

défaillant

Madame J K épouse Z

né le XXX à XXX – XXX

défaillant

Monsieur AJ AK AL D, XXX – XXX

représenté par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame H I épouse C prise en sa qualité d’héritière de M P C, demeurant XXX XXX – XXX

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Février 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Odile MALLET, Président

Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2013

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2013,

Signé par M^me Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

A l’origine d’une longue procédure, L M E, propriétaire des parcelles XXX, 47 et 49 avait fait assigner le 16 mars 1999, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Chopin en revendication de propriété de la parcelle cadastrée à Aix en Provence, section XXX, correspondant à l’ancienne parcelle cadastrée section XXX.

Par arrêt mixte de la cour d’appel d’Aix en Provence en date du 26 octobre 2010, dont le pourvoi en cassation a été rejeté, il a été:

— dit n’y avoir lieu à publication de l’assignation,

— déclaré irrecevables les demandes de L M contre la SCI le Super Chopin ,

— condamné L M à payer aux époux D et aux époux Z la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de L M,

— Dit que la partie de la parcelle cadastrée à Aix en Provence section XXX pour l ha 46 a Ol ca, correspondant à l’ancienne parcelle cadastrée section XXX pour 6 a 18 ca, constitue l’assiette d’un chemin d’exploitation appartenant aux propriétaires riverains de ce chemin, chacun en droit soi,

— Dit que syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Chopin n’a pas acquis cette assiette par prescription,

— Déclaré en conséquence L M propriétaire de la partie de la parcelle cadastrée section XXX située au droit de son fonds, et ce jusqu’à l’axe de cette partie,

— Ordonné la publication de la présente décision à la conservation des hypothèques,

— Déclaré sans objet la demande de L M tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Chopin à lui restituer la partie dont elle est déclarée propriétaire,

— Dit n’y avoir lieu à rectification des titres de propriété des consorts D et des époux Z,

— Dit qu’il n’appartient pas à la cour de donner acte à L M de ce qu’elle accepte que la partie de l’ex-parcelle XXX incluse dans la propriété des hoirs C leur soit attribuée,

— Constaté que L M reconnaît que les consorts D et les époux Z ont le droit de passer sur le chemin d’exploitation susvisé,

— Débouté L M de ses demandes tendant à l’arpentage des propriétés des parties, et de dommages et intérêts à encontre du syndicat des coproprietaires de l’ensemble immobilier LE CHOPIN,

— Dit n’ y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI LE SÜPER CHOPIN,

— Condamné L M à payer aux époux D, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Partagé les frais d’expertise par moitié entre L M et le syndicat des coproprietaires de l’ensemble immobilier LE CHOPIN,

— Dit que L M conservera la charges des dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés,

— Condamné L M aux dépens de première instance exposés par les époux Z, ainsi qu’à ceux de première instance et d’appel exposés par les époux D,

Sur l’appel en garantie formé par le le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Chopin à l’encontre de la SCI le Super Chopin :

— Rejetté la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir du syndic :

Dit que la SCI le Super Chopin doit garantir les copropriétaires de la résidence le Chopin de l’éviction de la partie de terrain dont L M est reconnue propriétaire,

— Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction due au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CHOPIN,

— Invité ce dernier à chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction qu’il réclame,

— Condamné la SCI le Super Chopin à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Chopin de la condamnation à la moitié des frais d’expertise ci-dessus prononcée à son encontre,

— Réservé les autres dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 31 janvier 2011, puis retirée du rôle en l’état du pourvoi formé contre cet arrêt.

Elle a été réenrôlée le 26 mars 2012.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe et notifiées aux parties le 10 septembre 2012, auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Chopin entend voir':

— condamner la SCI le Super Chopin à lui payer 93 752 € d’indemnité d’éviction,

— ordonner la publication de l’arrêt à la conservation des hypothèques,

— condamner la SCI le Super Chopin à le relever et garantir de toutes les conséquences financières de la restitution de 1'ex-parcelle XXX aux « propriétaires riverains de celle- ci » (frais de division parcellaire et d’arpentage, de cadastre, notariés et d’hypothèques …) , et ce, sur justification produites par l’appelante sauf pour la cour à surseoir à statuer sur l’évaluation financière de ces conséquences ;

— condamner la SCI le Super Chopin aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les honoraires de Monsieur X ainsi qu’à lui payer la somme de 8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour lui':

— Monsieur X a chiffré à 93 752 € 1'indemnité d’éviction pour la totalité de l’ex-parcelle XXX dont il se retrouve dépossédé alors qu’il l’avait acquise de bonne foi à la SCI le Super Chopin .

— L’indemnisation ne saurait être limitée à la seule partie de ladite parcelle dont L M a été reconnue propriétaire.

— Les déclarations de Monsieur A ayant évoqué une indemnisation limitée à 1 € ne peuvent valablement engager le syndicat des copropriétaires qui n’est valablement représenté que par son syndic.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe et notifiées aux parties le 27 septembre 2012, auxquelles il convient de se référer, la SCI le Super Chopin entend voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Chopin de ses demandes à son encontre, sauf à limiter à 3 000 € le montant de l’indemnité d’éviction.

Elle sollicite 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Chopinaux dépens.

Elle fait valoir que':

— le rapport de Monsieur X n’a pas été établi contradictoirement,

— l’arrêt a fixé les limites de son devoir de garantie à «'la partie de terrain dont L M est reconnue propriétaire'», ce qui correspond à 110 m² évalués par Monsieur Y à 3 000 €.

— Monsieur A représentant le syndicat des copropriétaires, avait évoqué devant l’expert Ernoult une indemnisation nulle ou limitée à 1 franc symbolique.

— La demande de relever et garantir de toutes les conséquences financières de la restitution de 1'ex-parcelle XXX aux « propriétaires riverains de celle- ci » (frais de division parcellaire et d’arpentage, de cadastre, notariés et d’hypothèques …) , et ce, sur justification produites par l’appelante sauf pour la cour à surseoir à statuer sur l’évaluation financière de ces conséquences a été définitivement rejetée par la cour d’appel et n’est pas motivée ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2013.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 février 2013.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le montant de l’indemnité d’éviction':

L’arrêt avant dire droit de cette cour a dit que la SCI le Super Chopin doit garantir les copropriétaires de la résidence le Chopin de l’éviction de la partie de terrain dont L M est reconnue propriétaire, et a invité le syndicat de copropriétaires à en chiffrer le montant.

Celui ci entend pourtant être indemnisé pour l’éviction de la totalité de l’ex-parcelle XXX acquise à la SCI le Super Chopin .

Il est établi que la totalité de cette parcelle XXX d’une contenance de 6 ares 18 centiares figurait dans l’acte notarié du 9 janvier 1989 ayant institué le règlement de coproprieté à la demande de la SCI le Super Chopin , société de construction-vente.

Il s’avère que cette parcelle correspond à un chemin d’exploitation dont chaque riverain est réputé propriétaire en droit soi.

Pour autant, et à ce jour, seule L M a agi et été accueillie en revendication de propriété et l’indemnité d’éviction ne peut être fixée que par rapport à l’éviction effective sur la partie de terrain dont L M est reconnue propriétaire.

Les déclarations que Monsieur A a faites lors de la première réunion d’expertise en évoquant une indemnisation limitée à 1 € ne peuvent engager le syndicat des copropriétaires qui n’est valablement représenté que par son syndic.

Les experts Y et X, respectivement missionnés par chacune des parties, sont d’accord pour considérer que la valeur de base du terrain situé en zone UD2 avec un COS de 0,20 est de 680 € le m², ce qui donne lieu pour 22 m² de surface constructible sur 110 m² correspondant à la superficie de la parcelle de L M à une valeur de 15 000 €.

Toutefois, cette valeur tient compte de la possibilité de construire qui n’existe pas sur la parcelle litigieuse, s’agissant d’un chemin d’exploitation toujours utilisé en tant que tel par ses riverains.

Par conséquent l’abattement de 80 % sur cette valeur, proposé par Monsieur Y apparait justifié, et permet de fixer à 3 000 € l’indemnité d’éviction correspondant à la partie de terrain dont L M est reconnue propriétaire.

Sur la publication de l’arrêt à la conservation des hypothèques':

cette publication ayant été ordonnée par l’arrêt avant dire droit du 26 octobre 2010 qui a déclaré L M propriétaire de la partie de la parcelle cadastrée section XXX située au droit de son fonds, et ce jusqu’à l’axe de cette partie, il n’y a pas lieu de publier le présent arrêt qui se limite à fixer l’indemnité d’éviction dont la SCI le Super Chopin doit garantie aux copropriétaires de la résidence le Chopin.

Sur la condamnation de la SCI le Super Chopin à le relever et garantir:

par l’arrêt mixte du 26 octobre 2010, il a été dit que la SCI le Super Chopin doit garantir les copropriétaires de la résidence le Chopin de l’éviction de la partie de terrain dont L M est reconnue propriétaire,

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à être relevé et garanti de toutes les conséquences financières de la restitution de 1'ex-parcelle XXX aux

« propriétaires riverains de celle- ci » (frais de division parcellaire et d’arpentage, de cadastre, notariés et d’hypothèques …) ne saurait être accueillie dans la mesure où lui même n’est pas condamné à cette restitution.

Elle sera donc rejetée.

Sur les dépens':

L’arrêt du 26 octobre 2010 a statué sur la charge des dépens exposés jusqu’à son prononcé et réservé le surplus de ceux ci.

Il convient de condamner la SCI le Super Chopin à les supporter sans cependant y intégrer les honoraires de Monsieur X, chacune des parties ayant missionné un expert.

PAR CES MOTIFS':

Vu l’arrêt avant dire droit du 26 octobre 2010 sur le montant de l’indemnité d’éviction due au syndicat des coproprietaires de l’ensemble immobilier le Chopin,

Rejette la prétention du syndicat de copropriétaires de la résidence le Chopin tendant à être indemnisé pour l’éviction de la totalité de l’ex-parcelle XXX,

Condamne la SCI le Super Chopin à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence le Chopin la somme de 3 000 € pour l’éviction de la partie de l’ex-parcelle XXX dont L M a été reconnue propriétaire,

Dit n’y avoir lieu à publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques,

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être relevé et garanti de toutes les conséquences financières de la restitution de 1'ex-parcelle XXX aux

« propriétaires riverains de celle- ci »,

Condamne la SCI le Super Chopin au surplus des dépens non visés dans l’arrêt du 26 octobre 2010, à l’exclusion des honoraires de Monsieur X, ainsi qu’à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence le Chopin la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT