COUR D’APPEL DE CAEN

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

---

22 Septembre 2015

---

DOSSIER N° 14/02431

---

A X

E X

C/

SA SOCIETE HEROUVILLAISE D’ECONOMIE MIXTE ET AMENAGEMENT – SHEMA -

COMMISSAIRE J

---

ARRET DU

vingt deux Septembre deux mille quinze

APPELANTS

Monsieur A X

XXX

XXX

Madame E X

XXX

XXX

Représentés par M^e Jean TESNIERE, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE

SA SOCIETE HEROUVILLAISE D’ECONOMIE MIXTE ET AMENAGEMENT – SHEMA -

XXX

XXX

Représentée par M^e Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN

INTERVENANTE VOLONTAIRE

LA SARL COMPAGNIE FRANCAISE DE DEMOLITION ET DE RECYCLAGE (CFDR)

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Jean TESNIERE, avocat au barreau de CAEN

EN PRESENCE DE

M. I J

Direction Régionale des Finances Publiques de Basse

XXX

XXX

XXX

représenté par Madame Anne-Marie LAMY, XXX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Isabelle PONCET, Présidente de la Chambre des Expropriations désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 31 décembre 2014.

Monsieur Hubert BLANCHARD, Vice-président au Tribunal de Grande Instance d’Alençon, Juge titulaire de l’Expropriation pour le département de l’Orne, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 9 janvier 2015.

Madame Véronique CAMPAS, Juge des Enfants au Tribunal de Grande instance de Coutances, Juge suppléante de l’Expropriation pour le département de la Manche, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 9 janvier 2015.

GREFFIER :

Madame Y

DEBATS :

A l’audience publique du 08 Juin 2015

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le vingt deux Septembre deux mille quinze par mise à disposition au greffe et signé par Madame GUENIER-LEFEVRE, Présidente et Madame Y, Greffière à laquelle la minute a été remise.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par délibération du 17/5/2010, le conseil municipal de Verson a approuvé la création d’une zone d’aménagement concerté destinée à la création d’un éco-quartier. Par arrêtés du 14/5/2012, le préfet a prescrit l’ouverture des enquêtes conjointes d’utilité publique et de cessibilité. L’acte de déclaration d’utilité publique est intervenu le 27/12/2012.

La parcelle cadastrée XXX appartenant à M^me E X est incluse dans cette opération. L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 27/7/2013.

M^me X ayant refusé les propositions d’indemnisation de la SHEMA (Société Hérouvillaise d’Economie Mixte pour l’Aménagement) à laquelle la commune de Verson a transféré le bénéfice du droit de préemption urbain, cette dernière a saisi le12/9/2013 le juge de l’expropriation en fixation de l’indemnité.

Le transport sur les lieux est intervenu le 20/12/2013. Lors de ce transport sur les lieux, M. A X, fils de M^me X s’est manifesté et a indiqué être concerné par l’expropriation en qualité d’occupant des lieux. Par jugement du20/6/2014, le juge de l’expropriation a fixé comme suit les indemnités accordées à M^me X :

—  60 150€ pour l’indemnité principale

—  7 015€ pour l’indemnité de remploi;

à 5 700€ l’indemnité d’éviction accordée à M. X 'en tant que représentant de la SARL CFDR’ et

a condamné la SHEMA à verser 1 200€ à M^me X et à M. X 'représentant de la SARL CFDR’ (Compagnie Française de Démolition et de recyclage) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

a rejeté les autres demandes.

M^me X et M. X ont interjeté appel de ce jugement le 10/7/2014.

Vu le mémoire des appelants reçu au greffe le 9/9/2014, notifié le 22/9 à la SHEMA et le 12/9 à M I J tendant à voir fixer l’indemnité principale due à M^me X à 240 000€, l’indemnité de remploi à 24 500€, à lui voir allouer une indemnité de 81 000€ à raison de la dépréciation de sa maison située à proximité de la parcelle expropriée, à voir allouer à M. X une indemnité d’éviction de 50 000€ en sa qualité de représentant légal de la SARL CFDR, de 12 000€ en sa qualité d’agriculteur, enfin à se voir accorder une indemnité de 1 000€ chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais liés aux frais de première instance et de 3 000€ chacun à raison des frais liés à l’instance d’appel

Vu les conclusions de M I J reçues le 2/10/2014 au greffe et notifiées le 4/10 à M^me X et M. X et le 7/10 à la SHEMA tendant à voir fixer l’indemnité principale de M^me X à 30 975€, l’indemnité de M. X pour trouble commercial à 18 338€ et l’indemnisation de son

préjudice agricole à 1 000€ outre 100€ au titre de l’indemnité de remploi.

3

Vu le mémoire de la SHEMA intimée reçu le 10/10/2014 au greffe notifié le 15/10 à M^me X et M. X et le 14/10 à M I J tendant à voir fixer l’indemnité de M^me X à 42 155€ en valeur libre ou à 31 616,25€ en valeur occupée et l’indemnité de remploi dans le premier cas à 5 215,50€, dans le second cas à 3 661,63€ et à voir rejetée sa demande de dépréciation du surplus, tendant au principal à voir rejeter les demandes d’indemnisation de M. X comme étant 'irrecevables et infondées', subsidiairement à voir confirmer le jugement qui a fixé son indemnité d’éviction à 5 700€ et l’a débouté de sa demande au titre de l’activité agricole

Vu le mémoire complémentaire de M^me X. reçu au greffe le 19/5/2015 notifié le 21/5 à la SHEMA et le 19/5 à M I J tendant aux mêmes fins et demandant en outre que M. X soit indemnisé de 3 000€ à titre complémentaire au titre de trois tours métalliques situées dans les lieux lui appartenant, et portant à 8 000€ chacun la demande faite en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de l’instance d’appel

Vu le mémoire complémentaire de la SHEMA reçu au greffe le 4/6/2015 notifié le 6/6 à la SHEMA et le 4/6 à M I J portant intervention volontaire de la SARL CFDR, tendant aux mêmes fins et tendant à voir dire irrecevable la demande d’indemnisation de 3 000€ formée par M. X dans son dernier mémoire.

Par lettres recommandées reçues le 14/11/2014, les parties ont été convoquées à l’audience du 16/3/2015. À cette audience, l’avocat de M^me X et M. X a demandé le renvoi de l’affaire. Ce renvoi a été contradictoirement effectué pour l’audience du 8/6/2015. À cette date, les débats se sont déroulés contradictoirement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

' La SARL CFDR sera reçue en son intervention volontaire aux lieu et place de M. X pris en 'sa qualité de représentant de la SARL CFDR'.

' Dans leur mémoire tardif du 19/5/2015, M^me X et M. X ont apporté des précisions et des compléments. Sur ces points, ce mémoire est recevable. En revanche, y figure également une demande nouvelle d’indemnisation pour la perte de 'tours métalliques’ qui est, quant à elle, irrecevable car présentée plus de deux mois après la date de l’appel.

M^me X et M. X ne sauraient valablement arguer de 'l’évolution du litige', hypothèse que ne prévoit pas l’article R13-49 du code de l’expropriation. Cette évolution au demeurant n’est pas établie. En effet, ces tours métalliques supportent la toiture depuis un temps indéfini. Lors de la prise de possession des lieux par l’expropriant, la SARL CFDR ne les a pas récupérées non parce que l’expropriant s’y serait opposé mais à raison du danger que créerait leur retrait, danger qu’il ne souhaitait pas assumer, selon ses propres écritures. Or, dès que ces éléments ont

été placés pour étayer la toiture – à une époque non précisée mais très antérieure à la prise de possession des lieux par l’expropriant – ce danger existait; il appartenait en

4

conséquence à la SARL CFDR ou à M. X de réclamer dès son premier mémoire une indemnité à raison de la perte de ces éléments

1) Sur les demandes de M. X et la SARL CFDR

M. X soutient que les deux bâtiments qui sont situés sur la parcelle en cause servent pour stocker du matériel appartenant d’une part à la SARL CFDR preneuse à bail, d’autre part à lui-même en sa qualité d’exploitant agricole.

Lors de l’enquête parcellaire, un document dénommé bail signé entre M^me X et M. X a été produit. Bien que daté du 29/9/1989, il prévoit le paiement du loyer en euros ce qui atteste à tout le moins qu’il a été antidaté. À défaut de pouvoir être pris en compte comme valant contrat écrit de bail, sa production vaut dénonciation par la propriétaire de l’occupation, par son fils, des lieux expropriés.

En revanche, la propriétaire n’a pas dénoncé l’occupation des bâtiments par la SARL CFDR. Cette société ne s’est pas non plus manifestée ultérieurement auprès de l’expropriant. Elle est donc déchue de ses droits à indemnité.

M. X spécifie dans ses conclusions que l’essentiel du matériel contenu dans les locaux bâtis sur la parcelle expropriée appartient à la SARL CFDR. Au demeurant, la facture de déménagement qu’il produit a été établie au nom de cette société. Il est à noter que les deux vieux tracteurs photographiés lors du transport sur les lieux ont été déménagés à cette occasion, ce qui établit leur appartenance à cette entreprise dont l’activité, renseignée au registre du commerce est la suivante : 'démolition de meubles et immeubles, récupération, négoce de matériel et matériaux'.

Hormis les deux tracteurs qui s’avèrent donc appartenir à la SARL CFDR, ont été photographiés, à l’extérieur des bâtiments, rangés sur un terre-plein bétonné d’environ 80m2, quelques matériels agricoles (matériel d’épandage). En admettant que ce matériel soit en état de fonctionnement et ne fasse pas partie du stock de la SARL CFDR, il est la seule trace éventuelle d’une utilisation de cette parcelle pour les besoins d’une exploitation agricole.

M. X soutient que si le transport sur les lieux avait été effectué à une autre période qu’en décembre, la présence de diverses machines et l’entreposage de récoltes et de paille auraient été constatés. Outre qu’il n’apporte aucun élément au soutien de cette affirmation, il ressort des photos prises lors du transport sur les lieux que l’encombrement des locaux ne permettait pas le stockage vanté et qu’il n’a été relevé aucune trace dénotant le stockage habituel de paille ou de récolte dans ces locaux.

En outre, cette parcelle n’apparaît pas sur le relevé MSA de M. X.

Dès lors, il n’apparaît pas que ce dernier subisse un quelconque préjudice lié à son éviction de la parcelle expropriée. Il ne lui sera donc alloué aucune indemnité.

L’expropriant n’ayant à verser aucune indemnité aux occupants, à la SARL CFDR parce que cette dernière est déchue de ses droits, à M. X parce que celui-ci ne justifie d’aucune préjudice, l’immeuble sera évalué en valeur libre.

5

2) Sur les demandes de M^me X

Les parties ne contestent pas la date de référence retenue par le premier juge (31/3/2008).

2-1- Sur l’indemnité principale

À cette date, la parcelle était classée en zone AU du PLU (plan local d’urbanisme). Les dispositions applicables à cette zone prévoient que l’urbanisation ne peut être réalisée que pour une superficie au moins égale à un hectare. La parcelle en cause ne remplit pas ce critère puisqu’elle est d’une contenance de 730m2. Dès lors, cette parcelle ne saurait être évaluée comme terrain à bâtir.

Le fait que cette parcelle ait bénéficié de deux certificats d’urbanisme positifs est sans conséquence quant à cette qualification. En effet, l’article L 13-15 II impose que le terrain 'soit désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d’urbanisme en tenant lieu…'. Un certificat d’urbanisme s’il ouvre des droits potentiels de construction à son titulaire ne peut être pour autant assimilé à un document d’urbanisme. Dès lors, faute de remplir au moins l’une des conditions posées par l’article L13-15 II, la parcelle ne saurait être qualifiée de terrain à bâtir.

Il convient donc de l’évaluer en fonction de son usage effectif, soit, pour la partie construite comme bâtiments servant de garage ou d’atelier et pour la partie non construite pour partie comme terre-plein servant de stationnement et comme jardin planté.

' Les relevés établis par l’expert mandaté par M^me X, non contestés, seront retenus soit un bâtiment en pierre de 102m2 utiles au sol et 200m2 pour le hangar en tôles.

Cet expert a noté que le bâtiment en pierre à raison de sa hauteur plus importante sur une partie de sa surface avait une 'potentialité’ supplémentaire de 50m2. Rien ne justifie toutefois en l’absence de deuxième niveau effectif dans ce bâtiment de rajouter 50m2 à sa surface. En conséquence seront retenus pour le bâtiment en pierre une surface de 102m2 et non de 152m2 comme retenu par le premier juge ni de 88m2 comme proposé par I J, -l’évaluation devant se faire s’agissant de bâtiments de type agricole au regard de la superficie au sol et non au regard de la superficie après déduction de l’épaisseur des murs – et de 200m2 (et non 178m2) pour le hangar.

La grange en pierre peut être évaluée par comparaison avec le prix des bâtiments agricoles situés en périphérie de grande ville et susceptibles d’être transformée en locaux d’habitation. Les termes de comparaison proposées par I J comporte une référence utile portant sur une mutation ancienne (2010) situé dans un secteur différent pour un prix au mètre carré de 257€. Compte tenu, d’une part, de la pression foncière qui a conduit à une augmentation de la valeur vénale entre 2010 et le 20/6/2014 date d’estimation du bien, d’autre part, de la proximité de Verson par rapport à Caen, il y a lieu de retenir une valeur au mètre carré de 300€. La grange sera donc estimée au prix de 30 600€.

Rien ne justifie que le hangar en tôles soit évalué sur les mêmes bases. Les termes de comparaison produits par I J permettent de

6

retenir des valeurs de référence de 100 à 205€ pour ce type de bâtiments agricoles, la proximité des réseaux ainsi que l’ancienneté des références (entre 2010 et 2012) permet de retenir une valeur haute. Cette valeur doit toutefois subir un abattement de 30% à raison du mauvais état de ce bâtiment (charpente fragilisée et soutenue, comme cela résulte des développements précédents, par trois tours métalliques); il sera, en conséquence, retenue une valeur de 140€. Ce bâtiment sera donc évalué à 28 000€.

' Le surplus de la parcelle, de 428m2, est composé d’un jardin de 280m2 avec pelouse et deux arbres et d’une plate-forme en béton de 80m2 servant de lieu de stationnement, l’excédent ne faisant l’objet d’aucune affectation particulière.

Compte tenu de l’affectation qui leur a été donnée (jardin et plate-forme), les 360m2 utilisés seront valorisés sur la base de 20€ /m2 soit 7 200€. Le surplus sera indemnisé sur la base de 12€/m2 s’agissant d’une terre agricole en zone privilégiée avec l’existence de réseaux se situant à proximité immédiate de Caen. La somme due est donc de 816€.

Au total, l’indemnité principale s’élève à 66 616€.

2-2) Sur l’indemnité de remploi

Il convient, pour l’indemnité de remploi, de retenir le taux dégressif habituellement utilisé en la matière, soit 20% jusqu’à 5000€, 15% de 5001 à 15000€ et de 10% au-delà soit une somme de 7 616,10€.

2-3) Sur la demande au titre de la dévaluation de la maison

Il est constant que M^me X est également propriétaire d’une maison d’habitation située à proximité de la parcelle et achetée en même temps que cette parcelle le 3/4/1980. L’acte de vente spécifie que la parcelle litigieuse est constituée dune grange d’un hangar et d’un jardin légumier et qu’elle est séparée du corps de ferme constitué de la maison d’habitation et de divers bâtiments et cour par la rue Godard. Dès cette date, cette parcelle était déjà considérée comme indépendante du corps de ferme. Il ne saurait donc être retenu que la parcelle litigieuse faisait partie, comme le soutient M^me X, d’un ensemble immobilier 'destiné depuis l’origine à ne pas être dissocié'.

Les biens étant séparés par une voie publique, leur usage effectif étant différent, il n’est pas établi que l’expropriation préjudicie à l’utilisation ou à la jouissance du bien non exproprié.

Les nuisances éventuelles découlant de la construction d’un éco-quartier à proximité de la maison, ne constitue pas un préjudice lié à l’expropriation mais un dommage éventuel de travaux publics. Il appartiendra la cas échéant à M^me X d’en demander réparation auprès des juridictions administrative compétentes pour en juger.

M^me X sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

7

3) Sur les points annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M^me X ses frais irrépétibles. Il lui sera accordé 2 000€ de ce chef.

M. X sera en revanche débouté de cette demande et sera condamné à verser sur ce fondement à verser 600€ à la SHEMA pour les frais liés à l’instance d’appel.

Les dépens de l’instance d’appel seront supportés pour moitié par la SHEMA et pour moitié par M. X, les dépens de première instance, en totalité par la SHEMA.

DÉCISION

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

— Reçoit la SARL CFDR en son intervention volontaire aux lieu et place de M^me X agissant en qualité de gérant de la SARL CFDR

— Infirme le jugement

— Statuant à nouveau

— Fixe comme suit les indemnités dues par la SHEMA à M^me X:

—  66 616€ au titre de l’indemnité principale

—  7 616,10€ au titre de l’indemnité de remploi

— Déboute M. X et la SARL CFDR de leurs demandes d’indemnité

— Condamne la SHEMA à verser à M^me X 2 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne M. X à verser à la SHEMA 600€ en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais liés à l’instance d’appel

— Condamne la SHEMA aux dépens de première instance, et la SHEMA et M. X pour moitié aux dépens de l’instance d’appel

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

XXX

8