Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 27 mars 2014, n° 13/13763

TGI Grasse 8 novembre 2012

TGI Grasse 5 février 2013

CA Aix-en-Provence
Confirmation 27 mars 2014

Arguments

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Rejeté
Absence de caducité du bail
La cour a estimé que l'appelant n'a pas démontré une volonté constante d'acquérir le bail, ayant suivi les conseils d'un notaire et n'ayant pas agi pour régulariser la cession pendant plusieurs années.
Rejeté
Refus de la SCI la Bastie de signer l'acte de cession
La cour a jugé que le refus de la SCI la Bastie était justifié par l'absence de conditions nécessaires à la cession, et que l'appelant n'a pas pris les mesures nécessaires pour régulariser la situation.
Rejeté
Résistance abusive de la SCI la Bastie
La cour a considéré que l'appelant n'a pas prouvé que la résistance de la SCI la Bastie était abusive, et a confirmé le jugement de première instance.
Rejeté
Dépens de première instance et d'appel
La cour a débouté l'appelant de sa demande de dépens, confirmant ainsi le jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 27 mars 2014, n° 13/13763
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	13/13763
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 5 février 2013, N° 10/06288

Sur les parties

Avocat(s) :	Paul GUETTAJean-François JOURDAN
Cabinet(s) :	CABINET STEMMER-BRICE-FOUR
Parties :	S.C.I. 1ERE AVENUE 1ERE RUE c/ SCI LA BASTIE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2014

jlg

N° 2014/137

Rôle N° 13/13763

A Z

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN

SELARL STEMMER-BRICE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 05 Février 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/06288.

APPELANTS

Monsieur A Z

né le XXX à XXX

représenté par M^e Jean-François JOURDAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Paul GUETTA, avocat au barreau de NICE

S.C.I. 1^re AVENUE 1^re RUE agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, XXX

représentée par M^e Jean-François JOURDAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Paul GUETTA, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

XXX représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège, XXX

représentée par M^e Yann STEMMER de la SELARL STEMMER-BRICE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Février 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Odile MALLET, Président

Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2014,

Signé par M^me Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, prétentions et moyens des parties :

Selon acte reçu le 30 novembre 1993 par Maître Edouard Y, notaire à Vence, la commune de Carros a consenti à la SCI la Bastie, un bail à construction d’une durée de 50 ans à compter du 1^er juillet 1993, portant sur une parcelle située à Carros, cadastrée section XXX.

Aux termes d’une promesse synallagmatique du 13 septembre 2001, la SCI la Bastie a cédé le bail susvisé à M. A Z, avec faculté de substitution, sous diverses conditions suspensives qui devaient être réalisées au plus tard le 30 septembre 2002.

Par acte d’huissier du 11 février 2010, M. Z a fait sommation à la SCI la Bastie de comparaître le vendredi 19 février 2010 à 14h 30 en l’étude de Maître E X, notaire, aux fins de régularisation de l’acte de cession du bail.

La SCI la Bastie n’ayant pas déféré à cette sommation, M. Z et la SCI 1^re Avenue, XXX s’est substituée à lui, ont, par acte du 29 septembre 2010, assigné la SCI la Bastie en réalisation forcée de la cession du bail et en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 5 février 2013, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— débouté M. Z et la SCI 1^re Avenue, XXX leurs demandes,

— rejeté toutes autres demandes,

— débouté M. Z et la SCI 1^re Avenue, XXX leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z et la SCI 1^re Avenue, XXX à payer à la SCI la Bastie la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z et la SCI 1^re Avenue, XXX aux dépens.

M. Z et la SCI 1^re Avenue, XXX ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 2 juillet 2013.

Aux termes de leurs conclusions notifiées et remises au greffe le 30 septembre 2013, ils demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de dire et juger qu’aucune caducité n’est encourue,

— de dire et juger qu’ils ont toujours, sans se contredire, manifesté la volonté d’acquérir et dès lors, de condamner sous astreinte de 1 000 euros par jour la SCI la Bastie à comparaître en l’étude de Maître E X, notaire à Mougins, aux fins de signature du projet d’acte de cession établi par ce notaire, administrateur ad hoc de l’étude de Maître Marc Soresi, notaire, selon les termes du projet versé au débat tel qu’il était annexé à la sommation de comparaître devant le notaire,

— de condamner la SCI la Bastie à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance injustifiée, ainsi que la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir :

— que ce n’est pas eux mais Maître X qui, dans un premier temps, a refusé de recevoir l’acte de cession, alors que c’est seulement l’acquéreur du bail à construction qui est concerné par la clause selon laquelle le transfert de la propriété du terrain en fin de bail ne pourra avoir lieu que si ce bail atteint son terme, ce qui ne sera avéré que si aucun événement ne vient l’interrompre avant son terme,

— que la SCI 1^re Avenue, XXX est intervenue volontairement dans une instance ayant opposé la SCI la Bastie à un locataire commercial, au motif qu’elle était toujours disposée à réaliser l’acquisition,

— qu’ainsi, contrairement à ce que le premier juge a retenu, ils n’ont à aucun moment manifesté un refus de réaliser l’acquisition du bail.

Aux termes de ses conclusions notifiées et remises au greffe le 28 octobre 2013, la SCI la Bastie demande la confirmation du jugement déféré et la condamnation des appelants à lui payer la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice que lui cause la présente procédure, manifestement abusive, outre 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et tous les dépens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2014.

Motifs de la décision :

Le 18 décembre 2002, Maître Y a écrit à Maître X, notaire chargé de recevoir l’acte de cession du bail, que le compromis prévoyait une signature au plus tard à la fin de l’année 2002.

Par lettre du 20 décembre 2002, Maître X lui a répondu qu’il ne lui semblait pas possible de procéder à la cession d’un bail à construction pour lequel les constructions n’avaient pas été édifiées.

Par acte d’huissier du 4 février 2003, la SCI la Bastie a fait sommation à la SCI 1^re Avenue, XXX d’être présente le lundi 10 février 2003 à 11h en l’étude de Maître X pour la signature de la vente du bail à construction.

Le 12 février 2013, Maître Y a adressé à Maître X la lettre suivante :

« En suite de notre entrevue du 10 février courant, j’ai pris bonne note :

— que vous n’avez pas souhaité établir un procès-verbal consignant les dires des parties en suite de la sommation à comparaître qui a été délivrée dans les formes à votre client, et ce, malgré l’entretien téléphonique avec Maître G Y ce même jour ;

— que votre client, fort de ses dix-sept mois de réflexion depuis l’établissement du protocole par son avocat-conseil, souhaitait désormais signer sous condition d’obtenir un permis de construire, et, éventuellement même un prêt.

Enfin, je tiens à vous re-confirmer que les conditions suspensives contenues dans le protocole d’accord, dont il semble que vos services n’aient pas obtenu la copie par votre client, puisque je vous l’ai moi-même remise le 10 février, se sont toutes réalisées. »

Par lettre du 17 février 2003, Maître X à répondu à Maître Y en ces termes :

« Vous m’avez requis à l’effet d’établir un acte contenant cession d’un bail à construction, or à la lecture des pièces que vous avez bien voulu m’adresser, il s’avère:

— que le preneur actuel n’a jamais entrepris une quelconque construction depuis la conclusion du bail, soit depuis plus de 10 ans,

— et qu’à ce jour, le preneur ne bénéficie d’aucun permis de construire en cours de validité l’autorisant à remplir les obligations découlant dudit bail.

En conséquence, je m’interroge sur l’objet et la nature du contrat pouvant lier nos clients. Qu’adviendrait-il dans l’éventualité où après la cession, mon client n’obtiendrait pas un permis de construire '

Dès lors, cette convention revêt plus le caractère d’un contrat aléatoire que d’une cession de bail pure et simple.

N’ayant pas participé à la rédaction des conventions préalables, il ne m’appartient pas d’engager ma responsabilité dans la régularisation par acte authentique de ce protocole d’accord, qui m’apparaît entaché de nullité.

Dès lors, ce n’est pas mon client qui s’est opposé à la signature dudit acte mais moi en qualité de rédacteur qui ait refusé d’engager ma responsabilité de notaire dans un dossier qui ne me paraît pas revêtir toute la sécurité juridique inhérente à notre profession.

Puisque vous ne partagez pas cette analyse, je ne peux que vous réitérer ma proposition d’établir vous-même l’acte de cession de bail sous votre responsabilité, sans ma participation et de requérir l’accord des parties sur les conditions de la cession. »

Dès lors que la SCI la Bastie l’avait mise en demeure de réitérer la cession du bail par acte authentique, et que Maître X avait refusé de recevoir l’acte pour les raisons exposées dans sa lettre du 17 mars 2003, la SCI 1^re Avenue, XXX et M. Z, s’ils entendaient acquérir le bail aux conditions de la promesse synallagmatique du 13 septembre 2001 malgré les conseils de ce notaire, ne pouvaient se borner à intervenir dans une instance en validation d’un congé introduite en janvier 2004 par la SCI la Bastie à l’encontre d’un locataire commercial, mais devaient trouver un autre notaire et inviter cette société à comparaître devant lui. En s’abstenant de le faire pendant sept ans, la SCI 1^re Avenue, XXX et M. Z ont manifesté leur intention de suivre les conseils de Maître X et de renoncer à la cession du bail. C’est donc par une exacte appréciation que le premier juge les a déboutés de leurs demandes.

XXX et M. Z n’ayant commis aucune faute dans l’exercice de leur droit d’agir en justice, la SCI la Bastie sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par ces motifs :

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant ;

Déboute la SCI la Bastie de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI 1^re Avenue, XXX et M. Z à payer la somme de 3 000 euros à la SCI la Bastie ;

Condamne la SCI 1^re Avenue, XXX et M. Z aux dépens qui pourront être recouvrés eux contre conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT