Cour d'appel de Pau, 31 mai 2013, n° 13/02364

TGI 30 avril 2012

CA Pau
Infirmation partielle 31 mai 2013

Arguments

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Rejeté
Non soumission au statut des baux commerciaux
La cour a estimé que le bail est bien soumis au statut des baux commerciaux, rendant le congé délivré nul.
Rejeté
Congé nul
La cour a confirmé que le congé était nul, ce qui empêche toute demande d'expulsion.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a rejeté cette demande en raison de la nullité du congé, rendant impossible la demande d'indemnité.
Rejeté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que Monsieur A B ne pouvait pas prétendre à une indemnité dans cette affaire.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Pau a confirmé partiellement et infirmé partiellement le jugement du Tribunal de Grande Instance de Y concernant le litige entre Monsieur A B et la SAS SOULANE au sujet d'un bail commercial. La question juridique principale était de déterminer si le bail litigieux était soumis au statut des baux commerciaux et si le congé délivré par Monsieur A B était valide. La juridiction de première instance avait jugé que le bail était soumis au statut des baux commerciaux, annulé le congé délivré par Monsieur A B, et rejeté ses demandes de validation de congé, d'indemnité d'occupation et d'expulsion, tout en renouvelant le bail pour neuf ans. La Cour d'Appel a confirmé que le bail était bien commercial et a annulé le congé pour non-respect des conditions légales, mais a infirmé la décision sur la durée du renouvellement du bail, jugeant qu'il se poursuivait par tacite reconduction pour une durée indéterminée. La Cour a également rejeté la demande d'indemnité d'éviction de la SAS SOULANE, faute de congé valable, et a condamné Monsieur A B à payer 1000 € à la SAS SOULANE au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 31 mai 2013, n° 13/02364
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	13/02364
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 30 avril 2012

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-François MORLON
Parties :	S.A.R.L. LA SOULANE, Société LA SOULANE

Texte intégral

XXX

Numéro 13/2364

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 31/05//2013

Dossier : 12/02170

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

A B

Société LA SOULANE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 31 mai 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Mars 2013, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame BUI-VAN, Conseiller chargé du rapport

Monsieur LE-MONNYER, Conseiller

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur A B

né le XXX à TALENCE

de nationalité Française

XXX

assisté de la SCP LONGIN MARIOL, avocats au barreau de Pau

représenté par M^e MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

S.A.R.L. LA SOULANE

Représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

assistée de la AARPI PIAULT-Z X, avocats au barreau de Pau

assistée de M^e MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

sur appel de la décision

en date du 30 AVRIL 2012

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE Y

Vu l’appel interjeté le 21 Juin 2012 par Monsieur A B à l’encontre d’un jugement rendu le 30 Avril 2012 par le Tribunal de Grande Instance de Y,

Vu les conclusions de la SAS SOULANE en date du 24 Octobre 2012,

Vu les conclusions de Monsieur A B en date du 8 Janvier 2013,

Vu l’Ordonnance de clôture en date du 20 Février 2013 fixant l’audience de plaidoirie au 19 Mars 2013.

Selon acte sous seing privé, non daté, Monsieur A B a donné à bail commercial à la SAS SOULANE son appartement acquis en l’état futur d’achèvement, situé à ANGLET résidence «La Croisière» pour une durée de 9 ans à compter du 1^er Décembre 2000, moyennant un loyer de 25 000 Frs par an.

Les lieux étaient destinés à une exploitation à caractère para- hôtelier d’une résidence de tourisme classée, par la sous location du logement meublé dans des conditions permettant l’assujettissement des loyers à la taxe à la valeur ajoutée.

Par acte du 12 Novembre 2008, Monsieur A B a fait signifier à la SAS SOULANE un congé pour le 30 Novembre 2009.

Par acte du 21 Janvier 2010 Monsieur A B a fait assigner la SAS SOULANE devant le Tribunal de Grande Instance de Y pour voir valider le congé, ordonner l’expulsion de la SAS SOULANE, condamner la SAS SOULANE au paiement d’une indemnité d’occupation de 530 € par mois à compter du 1^er Décembre 2009 jusqu’à la libération des lieux.

Par jugement rendu le 30 Avril 2012, auquel il est expressément référé pour le rappel des faits et de la procédure, le Tribunal de Grande Instance de Y a :

Dit que les relations contractuelles des parties sont bien soumises au statut légal des baux commerciaux et que les clauses du bail conclu entre les parties qui sont contraires à ce statut sont nulles,

Annulé le congé délivré par Monsieur A B le 12 Novembre 2008 et rejeté la demande de validation de ce congé, la demande d’indemnité d’occupation, et la demande d’expulsion,

Dit que le bail est renouvelé par tacite reconduction pour neuf ans à compter du 1^er Décembre 2009, aux conditions antérieures, notamment en ec qui concerne le montant du loyer,

Condamné Monsieur A B à payer à la SAS SOULANE une indemnité de procédure de 1200 €,

Rejeté les autres demandes d’indemnité des parties,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

Condamné Monsieur A B aux dépens.

Monsieur A B demande à la Cour d’Appel :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce,

Vu les articles 1134 et 1714 et suivants du Code Civil,

Réformant le jugement entrepris,

De dire et juger que le bail litigieux n’est pas soumis au statut des baux commerciaux,

De valider le congé en date du 12 Novembre 2008 avec effet au 30 Novembre 2009,

D’ordonner l’expulsion de la SAS SOULANE et de tous occupants de son chef ainsi que la libération des lieux de tous biens et objets mobiliers, au besoin avec le concours de la force publique,

De condamner la SAS SOULANE à payer à Monsieur A B une indemnité d’occupation de 530 € par mois à compter du 1^er Décembre 2009 et jusqu’à libération effective des lieux,

Subsidiairement si la Cour estimait que le bail relève du statut et devait déclarer le congé nul,

De dire et juger que le bail se trouve par conséquent en cours de tacite prolongation au sens de l’article L. 145-9-2^e alinéa du Code de Commerce,

De débouter la SAS SOULANE de sa demande d’indemnité d’éviction,

De débouter la SAS SOULANE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

De condamner la SAS SOULANE à payer à Monsieur A B une indemnité de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur A B soutient que le bail conclu entre lui et la SAS SOULANE n’est pas soumis au statut des baux commerciaux, faisant notamment valoir que le local loué n’est pas celui de l’exploitation de l’activité du preneur mais l’objet de son activité.

Monsieur A B souligne qu’un bail qualifié de commercial par les parties n’en est pas pour autant nécessairement un bail statutaire.

Monsieur A B rappelle qu’en application de l’article L. 145-1 du Code de Commerce l’existence d’un fonds de commerce est en principe une condition nécessaire à l’application du statut des baux commerciaux et soutient qu’il est de jurisprudence établie depuis 1993 que des locaux loués à un exploitant en vue de la sous location meublée de ces locaux, ne constituent pas le fonds de commerce de la société locataire où elle exploite son activité.

Monsieur A B fait valoir que le litige ne porte que sur son appartement auquel aucune clientèle n’est attachée et dans lequel aucun fonds de commerce autonome n’est exploité.

Monsieur A B souligne qu’il n’existe pas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, en l’absence d’une manifestation claire et non équivoque de la volonté des parties de soumettre la location au statut des baux commerciaux et s’en rapporte aux dispositions du bail litigieux qui ne stipule à aucun moment qu’il est soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce.

Monsieur A B fait également valoir qu’en tant que bailleur, il n’a jamais consenti à l’application des dispositions du statut et précisément n’a jamais entendu se soumettre au droit du preneur au renouvellement, ce qui constituerait un démembrement de son droit de propriété.

Monsieur A B précise que la SAS SOULANE lui a adressé un projet de bail clairement soumis au statut qu’il a refusé de signer malgré l’augmentation du loyer, ce qui démontre que le bail litigieux n’était pas soumis au statut et que la SAS SOULANE en avait conscience.

Monsieur A B cite plusieurs jurisprudences desquelles, selon lui, il résulte que le critère essentiel est celui de la soumission volontaire au statut et soutient que la loi du 22 Juillet 2009 n’a pas prévu la soumission au statut des résidences de tourisme.

Monsieur A B fait valoir que si le bail est soumis au statut des baux commerciaux, il n’est pas renouvelé pour une période de 9 ans et qu’à défaut de congé, il se poursuit pour une durée indéterminée.

Monsieur A B soutient que la demande d’indemnité d’éviction de la SAS SOULANE ne peut pas prospérer, soit le bail n’est pas soumis au statut et le congé délivré selon le droit commun ne permet pas au preneur de bénéficier d’une telle indemnité, soit le bail est soumis au statut, auquel cas le bail se poursuit.

La SAS SOULANE demande à la Cour d’Appel

Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

De confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Y le 30 Avril 2012,

De débouter Monsieur A B de l’ensemble de ses demandes,

De dire et juger que le bail conclu entre la SAS SOULANE et Monsieur A B est un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce,

De déclarer nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur A B le 12 Novembre 2008,

De dire que le bail commercial liant la SAS SOULANE à Monsieur A B s’est renouvelé à compter du 1^er Décembre 2009 pour une nouvelle période de 9 ans, expirant le 30 Novembre 2018 aux mêmes conditions,

A titre subsidiaire,

De dire que la SAS SOULANE a le droit de percevoir une indemnité d’éviction dont le montant devra être égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement et devra être fixée conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de Commerce,

De désigner un expert aux frais de l’appelant avec mission de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due à la SAS SOULANE en sa qualité de locataire,

De condamner Monsieur A B à payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

D’autoriser la SCP PIAULT X à procéder au recouvrement direct des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La SAS SOULANE soutient que le bail signé entre elle et Monsieur A B est soumis au statut des baux commerciaux.

Selon elle, la volonté non équivoque des parties de conclure des baux commerciaux ressort de l’intitulé même du bail «bail commercial».

La SAS SOULANE souligne que Monsieur A B a conclu en toute connaissance de cause des baux commerciaux pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux.

La SAS SOULANE soutient que les clauses du bail démontre qu’il est soumis au statut des baux commerciaux : il est consenti pour neuf ans, le loyer est stipulé payable trimestriellement et indexé sur le coût de la construction, les loyers sont soumis à la TVA, le bail est stipulé librement cessible, le preneur est propriétaire de l’ensemble du mobilier, comme il est d’usage en matière commerciale.

La SAS SOULANE fait valoir que lors d’une Assemblée Générale des copropriétaires en date du 8 Novembre 2007, il a été clairement et expressément mentionné que l’ensemble des baux liant la SAS SOULANE et les bailleurs sont des baux commerciaux soumis au Décret du 30 Septembre 1953.

La SAS SOULANE souligne que Monsieur A B n’a jamais remis en cause la qualification du bail commercial signé, et notamment a fait assigner le 9 Janvier 2007 la SAS SOULANE pour faire désigner un expert et a fait valoir la qualité de locataire commercial de la SAS SOULANE.

La SAS SOULANE soutient en outre qu’elle exploite bien un véritable fonds de commerce dans les lieux loués, où elle exploite une activité de fourniture de prestations de services liées à la location meublée des locaux.

Selon la SAS SOULANE, s’agissant d’un bail commercial, elle bénéficie d’un droit au renouvellement, et le congé délivré étant nul, le bail sera renouvelé pour une durée de 9 ans.

La SAS SOULANE sollicite, si le congé devait être considéré comme valable, une indemnité d’éviction.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, la Cour entend se référer, pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, aux dernières de leurs écritures ci-dessus visées.

MOTIFS

Sur la nature du bail liant les parties

L’article 1156 du Code Civil dispose que l’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

L’article L 145 -1 du Code de Commerce dispose que le champ d’application du chapitre afférent au bail commercial concerne les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant, ou à un industriel immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, soit à un chef d’entreprise immatriculée au Répertoire des Métiers accomplissant ou non des actes de commerce.

Aux termes de l’article L. 145-1 du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux « dans lesquels un fonds est exploité ».

Un bail ne peut recevoir la qualification de bail commercial que si les locaux sur lesquels il porte ont eux-mêmes reçus une affectation commerciale, industrielle ou artisanale, et si l’exploitation du fonds est réelle.

Selon une jurisprudence constante, ce sont les parties elles-mêmes qui décident de la destination du bail dans le contrat.

Il a été admis que le statut des baux commerciaux était applicable à tout local stable et permanent, disposant d’une clientèle personnelle et jouissant d’une autonomie de gestion.

Il est régulièrement jugé que dans le cadre d’une activité de résidence de tourisme avec fourniture de services ou de prestations para hôtelières, la qualification de bail commercial ne pouvait être retenue que s’il était rapporté la preuve de la fourniture effective de prestations de services par le preneur.

Le droit des résidences de tourisme repose sur les avantages fiscaux accordés aux investisseurs qui s’engagent à louer le logement de manière effective et continue pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme.

Le gestionnaire doit être unique pour l’ensemble de la résidence de tourisme.

La loi du 22 Juillet 2009, non applicable au présent litige, a créé l’article L 145-7-1 du Code de Commerce qui prévoit que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants des résidences de tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale et a instauré une meilleure information des acquéreurs.

En l’espèce, Monsieur A B a acquis un appartement et un parking dans une résidence de tourisme classée, la Résidence la Croisière située à ANGLET.

Monsieur A B et la SAS SOULANE ont signé un bail, intitulé bail commercial, concernant le bien acquis, pour une durée de neuf ans, le loyer annuel étant fixé à la somme de 25 000 Frs HT, soit 26375 Frs TTC.

La SAS SOULANE est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux.

L’article 3 du bail afférent à la destination des locaux stipule : «Il est précisé que le preneur entend exercer dans le local faisant l’objet du présent bail, de même que dans les locaux similaires du même ensemble immobilier qu’il a déjà loué ou qu’il va prendre en location, une activité d’exploitation à caractère para hôtelier d’une Résidence de Tourisme Classée consistant en la sous location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminées et dans les conditions prévues à l’article 261 D 4° du CGI, permettant l’assujettissement des loyers à la TVA.»

La destination des locaux est sans ambiguïté leur exploitation commerciale par la SAS SOULANE.

Il ressort des pièces produites par la SAS SOULANE qu’elle assure, outre l’accueil de la clientèle, le ménage de l’appartement, les réparations nécessaires, ainsi que la fourniture du linge : linge de lit, linge de toilette.

Les dépliants publicitaires produits en copie, évoquent également la possibilité d’un service de petits déjeuners et l’organisation d’animations dans le cadre de la résidence.

La SAS SOULANE fournit des prestations de service à la clientèle en plus de la location d’un logement.

Il apparaît donc que la SAS SOULANE a bien une clientèle personnelle et qu’elle gère de manière tout à fait autonome l’exploitation du local loué.

La SAS SOULANE exploite bien un fonds de commerce caractérisé par la location de logements meublés et la fourniture de prestations de services dans les locaux loués.

Il en résulte que le bail signé entre Monsieur A B et la SAS SOULANE a une nature commerciale, il est bien soumis au statut des baux commerciaux.

Le jugement de première instance sera donc confirmé ce titre.

Sur le congé délivré par Monsieur A B

Le bail étant soumis au statut des baux commerciaux, ce sont les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce qui s’appliquent.

Le congé délivré le 12 Novembre 2008 par Monsieur A B à la SAS SOULANE ne respecte pas les dispositions de l’article L 145-9 du Code de Commerce qui dispose que le congé délivré par le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit le contester soit demander une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé est donné.

Le congé délivré le 12 Novembre 2008 est donc nul, le jugement du Tribunal de Grande Instance de Y doit être confirmé en ce qu’il a annulé ce congé et en ce qu’il a débouté Monsieur A B de ses demandes liées à la validation du congé, expulsion du preneur et fixation d’une indemnité d’occupation.

En l’absence d’un congé valable délivré au preneur, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de la SAS SOULANE relatives à la fixation d’une indemnité d’éviction.

Sur le renouvellement du bail

Le congé délivré étant nul, il y a lieu à application des dispositions de l’article L 145-9 du Code de Commerce selon lesquelles, à défaut de congé, ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, pour une durée indéterminée, et chacune des parties peut y mettre fin à tout moment par un congé délivré au moins six mois à l’avance.

Le bail n’est pas renouvelé de plein droit pour neuf ans. Si le preneur souhaite obtenir le renouvellement du bail il doit en faire la demande au bailleur, à tout moment au cours de sa reconduction, conformément à l’article L. 145-10 du Code de Commerce.

Le jugement du Tribunal de Grande Instance de Y sera donc infirmé en ce qu’il a dit que le bail s’était renouvelé par tacite reconduction pour neuf ans.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Le jugement du Tribunal de Grande Instance de Y sera confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur A B à verser à la SAS SOULANE la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En cause d’appel, Monsieur A B, condamné aux dépens ne peut pas prétendre à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité commande que Monsieur A B soit condamné à verser à la SAS SOULANE la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 30 Avril 2012 par le Tribunal de Grande Instance de Y sauf en ce qu’il a dit que le bail est renouvelé par tacite reconduction pour neuf ans à compter du 1^er Décembre 2009, aux conditions antérieures, notamment en ce qui concerne le montant du loyer,

Et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SAS SOULANE de sa demande de voir dire que le bail commercial liant la SAS SOULANE à Monsieur A B s’est renouvelé à compter du 1^er Décembre 2009 pour une nouvelle période de 9 ans, expirant le 30 Novembre 2018 aux mêmes conditions,

DIT que le bail commercial liant Monsieur A B à la SAS SOULANE se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du Code de Commerce,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de la SAS SOULANE, en l’absence d’un congé délivré au preneur,

DEBOUTE Monsieur A B de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur A B à verser à la SAS SOULANE la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur A B aux dépens,

AUTORISE la SCP F. PIAULT et M. Z – X à procéder au recouvrement direct des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT