COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 12 MAI 2016

N° 2016/234

Rôle N° 15/06706

H X-R

C/

J-D Y

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

F CHADEYRON

F CHAMI

F G

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 11 Mars 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14-001371.

APPELANTE

Madame H X-R

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/6912 du 03/07/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le XXX à DRANCY

de nationalité Française, demeurant XXX – XXX

représentée par F Mathilde CHADEYRON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur J-D Y,

demeurant 1000, chemin du Frogier Supérieur – 06690 TOURETTES-LEVENS

représenté par F Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE

XXX Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit Dont le siège est sis

XXX

représentée par F Thimothée G, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté par F Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Mars 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Françoise FILLIOUX, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2016,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS , PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Par acte du 28 novembre 2008, Madame X a donné à bail un logement situé XXX à Nicce à Monsieur D Y moyennant un loyer de 750€ par mois.

Le 29 septembre 2008, Madame Y a donné un mandat de gestion du bien à la société Citya Ordo.

Par jugement contradictoire du 11 mars 2015, le tribunal d’instance de Nice a débouté Madame X de ses demandes et la condamné à payer à Monsieur Y la somme de 1 000€ au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 700€ au titre du remboursement du dépôt de garantie et 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à la société Citya Tordo.

La juridiction a estimé que la bailleresse ne justifiait pas des dégradations intervenues dans les lieux loués dont elle se prévalait, pas plus qu’elle n’établit la réalité du montant de la taxe d’ordures ménagères réclamée.

Le 20 avril 2015, Madame X a interjeté appel à l’encontre de cette décision.

Par conclusions déposées et notifiées le 16 juillet 2015, elle demande à la cour de:

*infirmer la décision,

*condamner solidairement Monsieur Y et la société Citya Tordo à lui payer:

—  2 726,81€ au titre des dégradations,

—  3 000€ au titre du préjudice moral,

—  1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

et à lui restituer la taxe d’ordures ménagères pour les années 2009/2010.

Elle expose que le bien a été donné en parfait état ainsi que cela résulte de l’état d’entrée dans les lieux, que le locataire les a dégradé durant son occupation notamment en modifiant la disposition de la cuisine aménagée, en remplaçant la tapisserie par un crépi jaune , en endommageant le réfrigérateur et un convecteur et en installant une mezzanine dans la pièce principale, que le constat de sortie des lieux dressé le 23 juillet 2010 qui mentionne toutes les dégradations intervenues, fonde son action de remise en état de lieux et des appareils endommagés.

Elle fait valoir que de surcroît les travaux d’aménagement du locataire n’ont pas été entrepris selon les règles de l’art, de sorte qu’elle a dû faire à nouveau intervenir des artisans afin de pouvoir redonner son bien en location

Elle soutient que l’agence Citya, avertie par ses soins du comportement du locataire, n’a jamais entrepris aucune démarche pour le contraindre à respecter les lieux et n’avait pas prévu au bail de clause interdisant de modifier les revêtements muraux, qu’elle a, de surcroît, du payer les taxes d’ordures ménagères, l’agence omettant de les répercuter sur le locataire alors qu’elle a conservé le dépôt de garantie, versé par le locataire, omettant de lui remettre.

Par conclusions du 24 juillet 2015, Monsieur Y conclut à la confirmation de la décision et la condamnation de Madame Z à lui payer 1 000€ au titre de dommages et intérêts et 3 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à lui restituer le dépôt de garantie de 700€.

Il reconnaît avoir déposé sur les murs du créqui couleur jaune or mais qu’il n’avait nullement l’obligation de conserver le revêtement mural d’origine, que la pose d’un nouveau revêtement ne constitue pas une modification de la chose louée et ne peut être qualifiée de dégradation, que son bail ne contenait aucune limitation en ce sens, que l’état de sortie est identique à celui d’entrée.

Il fait valoir que la bailleresse critique la couleur dorée utilisée pour crépir les murs mais qu’il s’agit d’une appréciation subjective, que l’état d’entrée qualifiait l’état des lieux de moyen voir de vétuste que la bailleresse ne justifie pas d’éventuelles dégradations sur le réfrigérateur ou sur la hotte aspirante, que les photographies produites par la bailleresse sont dépourvues de force probante.

Il soutient enfin que la bailleresse, qui n’a jamais établi de décompte de charges, ne peut solliciter le paiement de la taxe d’ordures ménagères alors qu’il réglait régulièrement des provisions sur charges.

Par conclusions déposées et notifiées le 11 septembre 2015, la société Citya Ordo demande à a cour de confirmer la décision de première instance et de débouter Madame X de ses demandes et la condamner à lui verser la somme de 3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’elle a été mandatée par Madame X pour gérer un bien immobilier lui appartenant à compter du 29 septembre 2008, qu’elle a dans le cadre de ce mandat signé un contrat de bail le 28 novembre 2008, que l’état d’entrée dans les lieux, dressé par un tiers indépendant, démontre un état d’usage voir un un état moyen, qu’elle n’avait pas l’obligation de prendre des photographies des lieux pour les joindre aux états , que l’état de sortie des lieux établi en présence de la fille de la bailleresse indique que les lieux ont été rendus en l’état, qu’aucune faute ne peut lui être reprochée .

En effet, elle soutient que le pose d’un crépi par le locataire ne peut s’entendre comme étant une une dégradation, que les appréciations sur l’esthétique d’un tel revêtement sont subjectives, que l’agence n’était pas informée par le locataire qu’il entreprenait de tels travaux et qu’elle n’avait aucun moyen de les connaître, qu’il n’existe aucune obligation légale imposant au mandataire de prévoir une clause de préservation des revêtements muraux, et que Madame X ne lui a jamais délivré d’information en ce sens.

Elle indique qu’elle a, à plusieurs reprises et à la demande de Madame X, adressé des courriers au locataire pour lui rappeler ses obligations ou à la bailleresse lorsque le locataire exprimait des doléances, remplissant parfaitement son rôle de mandataire.

Enfin, elle conclut à l’absence de toute solidarité entre le locataire et le mandataire, les obligations des deux étant parfaitement différentes, qu’elle a établi un décompte précis lors du départ des lieux du locataire en tenant compte de la taxe d’ordure ménagère.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2016.

SUR CE

Attendu que les parties sont en l’état d’un bail donné le 28 novembre 2008 pour un appartement situé XXX

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations intervenues dans les lieux loués pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers et de prendre à sa charge, l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par la vétusté, malfaçons ou vices de construction, cas fortuit ou force majeure;

Attendu que les dégradations sont établies par comparaison entre l’état d’entrée dans les lieux dressé lors de la délivrance du bien et l’état de sortie;

Attendu qu’en l’espèce, l’état d’entrée dans les lieux dressé au contradictoire des parties qualifie les revêtements de 'en bon état’ ou 'en état moyen ', en soulignant toutefois, la fermeture difficile d’une fenêtre dans une chambre, quelques traces sur un mur dans le salon, deux fissures au sol dans la cuisine et des prises descellées dans la salle à manger, que notamment, les revêtements des murs du séjour sont décrits comme étant en état moyen;

Attendu que l’état de sortie des lieux établi 23 juillet 2010 également au contradictoire des parties mentionne que les revêtements muraux des pièces sont en 'état d’usage', qualificatif équivalent à celui 'd’état moyen’ ou de 'bon état ' employés dans le document établi lors de l’entrée dans les lieux, que toutefois, dans la cuisine, le robinet présente des traces de coups ainsi que le réfrigérateur qui porte des traces de chocs sur un côté, qu’une grille de fermeture d’un volet est manquante et qu’un mur dans la chambre et deux murs du séjour ont été crépis en jaune doré;

Attendu que le locataire est présumé à l’origine des dégradations qui interviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, qu’il lui appartient de démontrer que les dégradations constatées ne sont pas de son fait; que le locataire n’établit que les dégradations notées étaient imputables au fait d’un tiers ou en raison d’un cas fortuit;

Attendu que la bailleresse sollicite la prise en charge par le locataire des travaux de réfection pour un montant total de 2 726,81€ et produit à l’appui de ses prétentions deux factures de réfection des murs émanant de deux entreprises distinctes, l’une réalisant les travaux pour un coût de 938€ et l’autre de 1 624,70€; que la bailleresse, pour justifier la prise en charge par le locataire de la réfection des murs, soutient que la pose par le locataire, sur les murs donnés en location blancs, d’un enduit crépi de couleur jaune doré constitue une dégradation;

Attendu qu’en vertu de l’article 7-f de la loi précitée, le locataire est expressément obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, que toutefois l’article 6 d) précise que le bailleur, ne peut 's’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée', qu’il résulte de l’application combinée de ces deux textes que le preneur est libre de réaliser des aménagements mais pas des transformations;

Attendu que relèvent de la catégorie des aménagements les travaux consistant à changer le papier mural ou la moquette, sauf à établir le caractère grossier ou criard des peintures dont le locataire aurait pris l’initiative sans en référer au propriétaire ou de nature à altérer le bon état initial de l’immeuble;

Attendu que Madame H X ne produit aucune pièce probante permettant d’établir le caractère discordant de la couleur choisie par le locataire, que les travaux de peinture réalisés par le locataire ne constituent que de simples aménagements qui pouvaient être librement effectués par lui, qu’il ne peut lui être fait grief d’avoir choisi des couleurs autres que le blanc dans la mesure ou il n’est pas démontré que la couleur choisie était excentrique et empêchait une habitabilité normale par son originalité;

Attendu que faute d’élément certain sur les circonstances dans lesquelles les photographies noires et blanches produites aux débats, au demeurant peu significatives pour permettre d’appréhender une couleur, ont été prises, elles ne peuvent emporter la conviction de la juridiction; que Monsieur A, artisan, qui énonce les opérations nécessaires de reprises des murs préalablement à la pose d’une peinture ne remet nullement en cause la qualité de travail de pose du crépi effectué par le locataire lorsqu’il qualifie l’enduit de 'structuré grossier ', qu’il définit par l’emploi de cet adjectif le type de revêtement et non la valeur de la prestation réalisée; qu’un enduit structuré grossier est un revêtement comportant des reliefs qui génèrent des ombres, par opposition avec un enduit lisse;

Attendu en revanche que l’état de sortie mentionne des traces de choc sur le réfrigérateur, qu’il convient de faire droit à la demande de la bailleresse, qui justifie par la production d’un devis, du coût du remplacement de l’appareil, 389€;

Attendu que cette somme doit venir en déduction du dépôt de garantie de 700€ versé lors de l’entrée dans les lieux, que la bailleresse sollicite la condamnation du locataire à lui régler la somme de 119€ au titre de la taxe d’ordures ménagères 2009 et la somme de 121€ au titre de la taxe d’ordures ménagères 2010 ; que toutefois, l’agence Tordo Citya, mandataire de la bailleresse pour la gestion du bien, produit un décompte d’où il résulte qu’une régularisation de compte de charge est intervenue pour l’année 2009 et que la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2010 a été régulièrement déduite du dépôt de garantie, que reste du au locataire la somme de 376,66€ au titre du solde locatif;

Attendu que le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui; qu’en l’espèce, l’appréciation inexacte de ses droits par l’appelante n’est pas constitutive d’une faute; que s’estimant lésées dans ses droits, elle a pu, sans abus, demander à ce qu’il soit statué sur ses demandes; que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée;

Attendu que la décision des premiers juges sur l’article 700 du code de procédure civile, sera confirmée et qu’il sera alloué en sus à Monsieur J D Y la somme de 600€ au titre des frais irrépétibles exposés en appel;

Sur l’appel en garantie:

Attendu que la bailleresse met en cause la responsabilité de l’agence Tordo Citya, lié à elle par un contrat de mandat, au motif que cette dernière aurait omis de préciser dans le contrat de bail l’obligation de conserver le revêtement mural en son état initial, qu’aucune photographie n’aurait été jointe aux états des lieux et enfin qu’elle ne l’aurait pas informé des intentions contestables du locataire concernant les aménagements opérés dans les lieux loués;

Attendu toutefois qu’elle ne justifie pas avoir informé son mandataire de sa volonté de conserver le papier peint en son état initial alors qu’aucune obligation légale n’impose une telle clause, que l’agence immobilière a durant le bail par un courrier du 18 novembre 2009 rappelé au locataire ses obligations légales, que les constats d’entrée et de sortie reprennent la description détaillée des lieux sans qu’il soit nécessaire ou obligatoire d’y adjoindre des photographies, dont la force probante peut être contestable, que l’agence Tordo Citya a établi les décomptes de charges et retenu la somme correspondant au coût de la réfection des dégradations intervenues dans les lieux loués; que de surcroît, l’état de sortie a été établi en présence d’une tierce personne mandatée pour représenter la bailleresse en plus de l’agence immobilière; qu’aucune faute ne peut être établie à l’encontre de l’agence immobilière qui a accompli sa mission avec diligence et célérité;

Attendu que la décision des premiers juges sur l’article 700 du code de procédure civile, sera confirmée, qu’il sera alloué en sus à l’agence Tordo Citya la somme de 600€ au titre des frais irrépétibles exposés en appel

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Par arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ce qu’il y a débouté Madame H X de ses demandes et l’a condamné à payer 1 500 € à Monsieur J D Y et la société Tordo Citya au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement déféré pour le surplus,

Statuant à nouveau:

Condamne Madame H X à rembourser à Monsieur J D Y la somme de 376,66€ au titre du solde locatif et lui payer la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Madame H X à payer à la société Tordo Citya la somme de 600€ titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT