COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

8^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 24 MAI 2018

N° 2018/195

Rôle N° N° RG 14/18279 – N° Portalis DBVB-V-B66-3UUK

G Y

C/

S.A.S. OPTIMHOME

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Cédric CABANES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

M^e Pascal ALIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce d’ANTIBES en date du 16 Mai 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 2013 4796.

APPELANT

Monsieur G Y

de nationalité Française, demeurant 23, Allée de la Bourdonnais – 93600 A SOUS BOIS

représenté par M^e Cédric CABANES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.S. OPTIMHOME BP 309 06906 SOPHIA,

dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège,

représentée par M^e Pascal ALIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Vanessa BORG, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Mathieu CAVARD, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Mars 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me Anne CHALBOS, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Bernard MESSIAS, Président de chambre

Madame Catherine DURAND, Conseiller

Madame Anne CHALBOS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame I J.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mai 2018

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Mai 2018,

Signé par M. Bernard MESSIAS, Président de chambre et Madame I J, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le 17 décembre 2012, Monsieur G Y a signé avec la société Optimhome, qui exerce une activité d’agent immobilier, un contrat de négociateur non salarié en transactions immobilières, d’une durée indéterminée.

Le contrat signé entre les parties stipulait l’interdiction pour le mandataire de recevoir de la clientèle à son domicile personnel.

Le 14 mai 2013, Monsieur K X, qui souhaitait acquérir un bien immobilier, a déposé une main courante au commissariat de Noisy-le-Grand à la suite d’un litige avec une personne se présentant comme courtier en crédit, avec laquelle il avait été mis en relation par Monsieur G Y.

Monsieur X a déclaré à cette occasion aux services de police qu’il était allé chez Monsieur Y qui avait une agence immobilière à son domicile dénommée Optimhome, à A-sous-Bois.

Monsieur X a transmis cette main courante à la société Optimhome qui par courrier recommandé du 7 juin 2013 a notifié à Monsieur Y la résiliation anticipée de son contrat sans préavis pour faute grave.

Par courrier du 13 juin 2013 Monsieur X a demandé à la société Optimhome de reconsidérer sa position à l’égard de Monsieur Y, affirmant qu’il s’était mal exprimé devant les services de

police et que la rencontre avec Monsieur Y avait eu lieu non pas à son domicile mais à la gare d’A-sous-bois.

Par courrier de son conseil en date du 26 juin 2013, Monsieur Y a contesté les faits reprochés et contesté la résiliation de son contrat par la société Optimhome.

Par acte du 1^er octobre 2013, Monsieur Y a fait assigner la société Optimhome devant le tribunal de commerce d’Antibes aux fins d’entendre dire la résiliation de son contrat brutale et abusive et condamner la défenderesse à lui payer les sommes de 76300 € correspondant aux commissions qu’il aurait perçues si le mandat n’avait pas été rompu outre 20000 € de dommages et intérêts.

Par jugement du 16 mai 2014, le tribunal de commerce d’Antibes a :

— dit la résiliation de contrat par la société Optimhome brutale et abusive,

— condamné la société Optimhome à payer à Monsieur G Y la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral,

— ordonné la restitution de la carte professionnelle par Monsieur G Y sous 8 jours à compter de la signification du jugement,

— débouté la société Optimhome de ses autres demandes, fins et conclusions,

— rejeté les autres demandes de Monsieur G Y,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la société Optimhome à payer à Monsieur G Y la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur Y a interjeté appel de cette décision le 24 septembre 2014.

Par conclusions déposées et notifiées le 23 décembre 2014 il demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de commerce d’Antibes en ce qu’il a dit la résiliation du contrat abusive et brutale,

— infirmer le jugement en ses dispositions concernant le quantum de la réparation du préjudice moral subi,

— condamner la société Optimhome à payer à Monsieur Y la somme de 20000 € en réparation du préjudice moral subi,

— condamner la société Optimhome à payer à Monsieur Y la somme de 86300 € au titre de ses commissions portant sur l’ensemble des mandats conclus,

— condamner la société Optimhome à payer à Monsieur Y la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ces derniers au profit de la SCP Leclerc Cabanes Canovas.

Par conclusions déposées et notifiées le 15 février 2015, la SAS Optimhome demande à la cour, vu la loi Hoguet du 2 janvier 1970 modifiée par la loi ENL de 2006, vu les articles L134-1 et suivants du

code commerce, 1147 et 1184 du code civil, de :

— sur l’appel principal, réformer le jugement entrepris, constater la faute grave dont Monsieur Y s’est rendu coupable, constater le bien-fondé de la dénonciation du contrat de négociateur non salarié, constater l’absence de préjudice, en conséquence, débouter Monsieur G Y de ses demandes, fins et conclusions comme étant non fondées,

— sur l’appel incident, réformer le jugement entrepris, constater que Monsieur G Y a abusivement continué à se prévaloir de sa qualité d’agent Optimhome postérieurement à la cessation des relations contractuelles, en conséquence, condamner Monsieur G Y à verser à la société Optimhome la somme de 7500 €,

— en toutes hypothèses, condamner Monsieur G Y à verser à la société Optimhome la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance.

La procédure a été clôturée le 15 mars 2018.

MOTIFS :

L’article 5.2 du contrat de négociateur non salarié de Monsieur Y est rédigé comme suit :

'Le Mandataire doit avoir une adresse professionnelle distincte de celle de son Mandant.

Le Mandataire exercera son activité de son domicile personnel sans recevoir de clientèle et de surcroît ne pourra en aucun cas louer ou sous louer, dans le cadre de l’activité, un local appelé à recevoir l’activité et qui puisse être assimilé à une Agence immobilière ou à un établissement secondaire au sens de l’article 8 du Décret du 20 juillet 1972.'

Monsieur Y a par ailleurs signé le 31 mars 2013 un document intitulé 'déclaration et engagement sur l’honneur’ aux termes duquel il s’engageait notamment 'à déclarer son activité à son domicile personnel et à l’y exercer à l’exclusion de tout autre lieu, et à n’y recevoir aucune clientèle pour quelle que raison et à quel que titre que ce soit.'

La société Optimhome a notifié à Monsieur Y la résiliation de son contrat pour faute grave, au motif du non-respect par le mandataire de l’interdiction de recevoir de la clientèle à son domicile.

Elle reproche à Monsieur Y d’avoir reçu à son domicile un client, Monsieur K X, ce que Monsieur Y a contesté dès le 26 juin 2013, par courrier de son conseil.

Il appartient à la société Optimhome de rapporter la preuve de la faute grave qu’elle impute à Monsieur Y.

Elle produit à cet effet la copie d’une déclaration de main courante effectuée le 14 mai 2013 par Monsieur K X auprès des services de police de Noisy-le-Grand dans les termes suivants :

'Je viens vous déclarer que je suis allé chez Monsieur Y G-N qui a une agence immobilière à domicile nommée Optimhome.

Il demeure à A-sous-Bois, je ne connais pas l’adresse.

Je cherchais un bien pour un montant de 260000 euros.

Il m’a mis en contact avec un courtier (…)'.

Monsieur Y conteste avoir reçu Monsieur K X à son domicile et prétend l’avoir rencontré à la gare d’A-sous-Bois pour le mettre en relation avec un soi-disant courtier, Monsieur Z M, la rencontre avec ce dernier ayant ensuite eu lieu dans le véhicule de Monsieur X.

Il invoque à l’appui de ces affirmations le courrier adressé le 13 juin 2013 par Monsieur X à la société Optimhome dans ces termes :

' (…) j’ai appris que vous résiliez le contrat de négociateur de Monsieur Y à ce sujet et vous le reprochez d’une phrase au premier paragraphe de ma main courante à savoir 'Je viens vous déclarer que je suis allé chez Monsieur Y G-N qui a une agence immobilière à domicile nommée Optimhome, il demeure à A-sous-Bois, je ne connais pas l’adresse.'

Je vous précise ce que je veux dire par là, je suis allé rencontrer Monsieur Y dans sa ville qui est A-sous-Bois. Mais je ne suis jamais allé au domicile de Monsieur Y et je l’ai dit dans la main courante, encore je vais le répéter je ne connais pas l’adresse de Monsieur Y c’est à dire je ne suis jamais allé dans sa maison (…).D’ailleurs, j’ai rencontré Monsieur Y et Monsieur Z à la gare d’A-sous-Bois. Je les ai reçus dans ma voiture à la gare d’A-sous-Bois (…)'.

Il doit cependant être tenu compte du fait que Monsieur X a, dans un premier temps, déclaré spontanément et sans ambiguïté, devant un fonctionnaire de police, s’être rendu chez Monsieur Y qui a une agence immobilière à domicile à A-sous-Bois, et que dans sa relation des faits aux services de police, il n’est jamais fait mention d’une rencontre à la gare ou dans un véhicule.

Le fait que Monsieur X n’ait pas été en mesure de donner l’adresse du domicile de Monsieur Y n’est pas déterminant et peut résulter du fait qu’il ne l’a pas retenue ou qu’il a été accompagné par Monsieur Y sans noter l’adresse.

La nouvelle version des faits donnée par Monsieur X dans son courrier adressé à la société Optimhome apparaît ainsi comme une version de circonstance, destinée à éviter de faire subir à Monsieur Y les conséquences de sa déclaration initiale, de sorte que son caractère probant ne sera pas retenu.

La violation de l’interdiction contractuelle de recevoir des clients à son domicile par un négociateur n’ayant pas le statut d’agent immobilier, dans le domaine d’activité soumis aux dispositions de police de la loi Hoguet, constitue une faute grave susceptible de faire encourir des sanctions à la société Optimhome pour ouverture illégale d’un établissement secondaire et justifie la rupture du contrat sans préavis et sans indemnité conformément aux dispositions des articles L134-11 et L134-13 du code de commerce.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a dit la résiliation de contrat par la société Optimhome brutale et abusive et condamné la société Optimhome à payer à Monsieur G Y la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur Y de ses demandes en paiement de commissions dues au titre des mandats conclus par lui, les premiers juges ayant retenu à juste titre que conformément aux dispositions de la loi Hoguet, la commission n’était due que si la vente était effectivement réalisée et que Monsieur Y ne justifiait d’aucune transaction finalisée à la suite des mandats qu’il avait signés.

La société Optimhome établit au contraire par la production d’un extrait de son registre des mandats que sur les 7 mandats simples produits par Monsieur Y et signés antérieurement à la résiliation du contrat, seuls les mandats confiés par Madame B et Madame C ont été validés, faute

pour le négociateur d’avoir effectué les démarches nécessaires auprès d’Optimhome.

Il résulte d’un courrier produit par Monsieur Y lui-même que Madame C a dénoncé son mandat le 13 juillet 2013.

Monsieur Y n’apporte aucun élément de preuve démontrant que le bien confié à la vente par Madame B aurait fait l’objet d’une transaction finalisée par la société Optimhome.

Enfin, Monsieur Y ne peut prétendre à aucune rémunération au titre des mandats non numérotés signés l’un par Monsieur et Madame D le 20 juillet 2013 et l’autre par Madame E veuve F le 28 septembre 2013, soit postérieurement à la résiliation du contrat de négociateur.

Le jugement sera par ailleurs confirmé en ce qu’il a débouté la société Optimhome de sa demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 7500 € de dommages et intérêts.

Monsieur Y ne conteste pas le fait que postérieurement à la résiliation du contrat, il a poursuivi son activité en prétendant agir au nom de la société Optimhome et en utilisant les documents contractuels de cette dernière, ainsi qu’il résulte des propres pièces de l’appelant et notamment d’une proposition d’achat reçue le 19 juillet 2013 sur un imprimé à l’en-tête d’Optimhome ainsi que des mandats signés les 20 juillet et 28 septembre 2013, la société Optimhome produisant en outre un courrier électronique adressé le 2 octobre 2013 par Monsieur Y à une étude notariale en se présentant comme mandataire d’Optimhome.

Cependant, la société Optimhome, qui se contente d’affirmer que ces agissements nuisent à l’image et à la réputation du réseau, ne produit aucun élément de preuve du préjudice qu’elle allègue.

Monsieur Y qui succombe sur le principal sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a dit la résiliation de contrat par la société Optimhome brutale et abusive, condamné la société Optimhome à payer à Monsieur G Y la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral, condamné la société Optimhome à payer à Monsieur G Y la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

Déclare régulière et bien fondée la rupture du contrat pour faute grave notifiée par la société Optimhome à Monsieur G Y le 7 juin 2013,

Déboute Monsieur Y de sa demande d’indemnisation pour préjudice moral,

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions,

Condamne Monsieur G Y à payer à la société Optimhome une indemnité de 2500 € pour frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur G Y aux dépens, ceux d’appel étant recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président