COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2019

DD

N° 2019/ 594

RG 17/17122 -

N° Portalis DBVB-V-B7B-BBGNZ

B A veuve X

C/

D Z

G H-K

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Mai 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05346.

APPELANTE

Madame B A veuve X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/008761 du 08/09/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame D Z, demeurant […]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidé par M^e Alissar CHANTAF, avocat au barreau de GRASSE

Maître G H-K, notaire, demeurant […]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidé par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Anne-julie BACHELIER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Danielle DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Danielle DEMONT, Conseiller-rapporteur,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marcy FEDJAKH.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et M^me Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Par acte authentique dressé le 25 novembre 2010 par M^e G H-I , notaire à Nice, M.

F X et son épouse M^me X née B A ont vendu à M^me D Z un appartement au sein d’un immeuble en copropriété sis […] , au prix de 146'000 €.

L’appartement de 2 pièces d’une superficie de 48,45 m² incluait selon le certificat de superficie du 30 juin 2010 une véranda de 13,11 m².

Le 13 avril 2015 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à l’acquéreur de retirer cette véranda non conforme au règlement de copropriété et de remettre les parties communes en leur état d’origine.

M^me Z, apprenant que le 3 juillet 2007 l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble avait refusé l’autorisation aux époux X d’édifier une véranda, a fait assigner par exploits des 9 et 12 octobre 2015 les vendeurs et le notaire en responsabilité civile.

Par jugement en date du 17 mai 2017, réputé contradictoire en raison de la défaillance des époux X , le tribunal de grande instance de Nice a rejeté toutes les demandes formées à l’encontre de M^e G H-I, condamné in solidum M. F X et Mme née B A à payer à M^me D Z la somme de 19'000 € à titre de dommages intérêts et celle de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal retient :

Sur la responsabilité du notaire

' que la présence de la véranda n’est pas mentionnée dans l’acte de vente du 25 novembre 2010 selon lequel l’appartement comprend « un dégagement, 2 chambres, une cuisine, un WC et une cour » ; que la désignation du bien opérée dans l’acte est parfaitement conforme à celle figurant dans le règlement de copropriété ; que si la promesse de vente du 28 août 2010 et le certificat de superficie du 30 juin 2010 faisaient certes état d’une véranda, cette mention est cependant sans incidence sur la responsabilité du notaire, la véranda ayant pu couvrir la cour en toute légalité, dans la mesure où les vendeurs avaient déclaré dans l’acte authentique du 25 novembre 2019 n’avoir réalisé « aucuns travaux ni annexé aucune partie commune sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires »; que dans ces conditions, il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir sollicité les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, d’autant plus que le questionnaire qui avait été adressé par le notaire au syndic de copropriété n’a donné lieu à aucune remarque sur la véranda, le syndic n’ayant pas renseigné la rubrique « autres renseignements susceptibles d’intéresser les parties dans le cadre de l’opération projetée » ; que la situation du bien vendu apparaissait donc claire et sans équivoque lors de la rédaction de l’acte authentique et que le notaire n’avait pas à opérer d’autres vérifications en l’état des informations fournies par le vendeur et par le syndic ;

Sur la responsabilité des vendeurs

' que les vendeurs ont dissimulé au notaire et à l’acquéreur la réalisation des travaux et le refus qu’ils avaient essuyé de la part de l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’ils se sont volontairement abstenus d’informer M^me Z de la construction irrégulière de la véranda litigieuse, engageant ainsi leur responsabilité contractuelle ;

' que l’acquéreure ne saurait toutefois obtenir la réparation intégrale de la perte de superficie de la véranda ; qu’en effet l’action en diminution du prix proportionnellement à la superficie moindre est prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 18 décembre 1996 et qu’elle doit être intentée dans le délai d’un an à compter de la vente ; que le préjudice de M^me Z consiste

en la perte d’une chance d’avoir pu négocier le prix d’achat à la baisse si elle avait connu l’irrégularité de la véranda ; qu’elle ne saurait en aucune manière correspondre à la perte de la superficie de la véranda puisque l’acquéreur disposera, après le retrait de celle-ci, d’une cour ayant la même superficie ; que cette perte de chance doit être estimée à 16'000 € ; qu’il sera également alloué à M^me Z une somme de 3000 € au titre du retrait de la véranda ; mais que sa demande au titre d’un préjudice moral non justifié sera en revanche écartée.

Le 15 septembre 2017 M^me B A veuve X, M. X étant décédé le […], a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 25 août 2019 elle demande à la cour :

' de réformer le jugement entrepris ;

' à titre principal, de déclarer M^me Z irrecevable en ses demandes pour cause de prescription, l’action s’analysant en réalité comme une action en diminution du prix et en tout état de cause, de la déclarer mal fondée ;

' à titre subsidiaire, de retenir la responsabilité de M^e G H-I, et de condamner celle-ci à la relever et garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre;

' et de condamner M^e G H-I à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions du 16 mai 2019 M^me D Z demande à la cour , au visa des articles 1147, 1382 et 1383 anciens du code civil :

' de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de M^me B A;

' de le réformer en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité de M^e G H-I ;

' de condamner M^e H-I, solidairement avec M^me A veuve X, à lui payer la somme de 45'000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi et celle de 4000 € au titre de son préjudice moral ;

à titre subsidiaire

' de condamner M^e H-I à relever et garantir M^me A veuve X des condamnations qui pourraient être prononcées contre celle-ci ;

en tout état de cause

' de débouter M^me A veuve X et M^e H-I de toutes leurs demandes dirigées contre elle ;

' et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions du 1^er juin 2018 M^e G H-I demande à la cour :

' de déclarer les demandes de M^me A veuve X dirigées contre elle irrecevables comme étant nouvelles ;

' de confirmer le jugement entrepris ;

' de débouter M^me Z et M^me A veuve X de toutes leurs demandes ;

' et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu en premier lieu, s’agissant de la fin de non-recevoir soulevée par le notaire, qu’une partie défaillante en première instance n’ayant donc présenté aucune demande devant le premier juge ne saurait se voir opposer les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, d’où il suit le rejet du moyen ;

Sur la faute des vendeurs

Attendu que M^me Veuve X fait valoir au soutien de son appel qu’elle n’a pas caché l’existence de la véranda lors de la vente puisque celle-ci est mentionnée dans le compromis de vente ; qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance, la véranda n’étant pas mentionnée à l’acte de vente ; qu’il ne s’agit pas là d’un élément déterminant de la cession intervenue, puisque M^me Z n’a pas engagé une quelconque action aux fins de résolution de la vente ; qu’il est tout de même curieux que la copropriété décide soudainement la suppression d’un ouvrage qui existait depuis une dizaine d’années ; qu’il est tout aussi étonnant que moins de trois années après le refus opposé par la copropriété, le syndic n’ait fait aucune observation sur ce point ; que la bonne foi de l’appelante est entière et qu’elle ne peut pas être suspectée de dol ; et que le prétendu préjudice subi par M^me Z n’est pas définitivement établi, rien ne l’empêchant de réaménager la cour, partie privative ;

Mais attendu que le premier juge lui a déjà exactement répondu que les époux X vendeurs ont dissimulé au notaire et à l’acquéreur la réalisation des travaux et le refus qu’ils avaient essuyé de la part de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Que s’étant volontairement abstenus d’informer M^me Z de la construction irrégulière de la véranda litigieuse et ayant même même faussement déclaré à l’acte authentique« n’avoir réalisé aucuns travaux ni annexé aucune partie commune sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires », les époux vendeurs ont engagé ainsi leur responsabilité contractuelle ;

Sur la responsabilité du notaire

Attendu que M^e G H-I fait valoir qu’elle n’a pas repris les mentions du compromis mais qu’elle a repris la désignation du bien tel qu’elle figure au règlement de copropriété lequel mentionne l’existence d’une cour ; que le notaire n’a pas à effectuer de vérifications découlant d’un acte ou d’une situation dont il n’a pas été informé ; que les vendeurs ne l’ont pas informé avoir construit une véranda couvrant la cour sans obtenir l’autorisation des deux tiers de l’assemblée générale des copropriétaires ; que la déclaration mensongère des vendeurs sur l’absence de travaux exonère le notaire de toute responsabilité ; que de surcroît le syndic n’a mentionné aucune difficulté quant au respect par les vendeurs des droits de la copropriété ; qu’il ne peut être reproché à M^e H-I de ne pas s’être livrée à des recherches concernant une situation qui apparaissait claire et dépourvue d’équivoque ; que le notaire n’avait pas de raison de remettre en cause le certificat de mesurage ni à vérifier personnellement la superficie du lot vendu ni le travail du géomètre ;

Mais attendu que la fausse déclaration du vendeur ne dispense pas le notaire des devoirs propres à sa charge;

Que M^e H-I devait vérifier la conformité de la désignation du bien vendu dans son acte authentique à la désignation du bien figurant dans le compromis et dans le certificat de mesurage, au lieu de se borner à reprendre le titre de propriété qu’il avait lui-même instrumenté ;

Qu’un notaire normalement vigilant ne pouvait que constater que la 'cour' mentionnée dans le titre du vendeur était devenue dans le certificat de mesurage de l’entreprise DJ Expertise, qu’il a annexé à son acte authentique, une 'véranda' de 13,11 m² incluse dans le calcul de la surface habitable totale de l’appartement de 48, 45 m² ;

Qu’il appartenait au notaire de s’interroger et d’interroger les vendeurs sur la discordance visible dans la désignation du bien vendu et de vérifier l’existence ou non d’une autorisation pour couvrir la cour ;

Attendu que faute de s’être informée pour informer correctement l’acquéreur, M^e G H-I n’a pas permis à M^me Z de faire son achat en toute connaissance de cause et engagé sa responsabilité délictuelle ;

Sur le préjudice

Attendu que le notaire soutient que M^me Z avait la possibilité de solliciter la nullité de la vente pour dol sur le fondement de l’article 1116 du code civil, et que son action n’était pas prescrite, la prescription quinquennale n’étant pas acquise ; qu’elle n’en a rien fait, se bornant à solliciter une diminution du prix de vente ; qu’elle sollicite des dommages-intérêts proportionnels à la perte de surface comme elle le ferait dans le cadre d’une action en diminution du prix alors qu’une telle action est prescrite ; que M^me Z ne souhaite pas faire annuler la vente, ce qui démontre qu’elle n’aurait pas renoncé à son acquisition en connaissance du vice affectant la véranda et que le lien de causalité entre la faute et le préjudice fait donc défaut ;

Mais attendu que sans la faute du notaire, M^me Z aurait pu librement choisir, soit de renoncer à son acquisition, soit de négocier avec les vendeurs une diminution du prix ;

Que M^me Z soutient utilement que si elle ne sollicite pas la nullité de la vente du bien c’est parce que les conséquences d’une nullité lui seraient encore plus préjudiciables ; que le comportement de l’acquéreur a posteriori, une fois la vente réalisée, n’est pas significatif sur celui qu’il aurait adopté a priori, sans les fautes retenues ;

Attendu que M^me Z a fait l’objet de nombreuses procédures judiciaires en raison de l’irrégularité de la véranda ; qu’elle a été assignée en référé par le syndicat des copropriétaires le 6 juin 2016 ; que si le tribunal de grande instance de Nice en référé a d’abord débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande, par ordonnance du 3 novembre 2016, M^me Z a ensuite été condamnée en appel le 14 décembre 2017 à déposer la véranda sous astreinte, subissant les conséquences de la réticence dolosive des vendeurs, ou à tout le moins de leur livraison non conforme du bien, et de la négligence du notaire chargé de la vente ;

Attendu que le notaire répond que lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2007 les époux vendeurs avaient sollicité l’autorisation de construire la véranda laquelle a fait l’objet de la résolution n° 12 ; que l’assemblée générale avait voté favorablement cette résolution par 563/993 tantièmes, soit la majorité des voix présentes et représentées (et non des 2/3) que cette véranda couvrant une partie privative n’est pas interdite par le règlement de copropriété ; qu’il est probable que d’autres copropriétaires ont installé des vérandas similaires ; que M^me Z aurait donc dû solliciter la nullité de la résolution n° 18 du 21 mai 2015 rejetant sa nouvelle demande d’autorisation ; qu’en s’en abstenant, M^me Z a permis au syndicat des copropriétaires de fonder son action en démolition, alors même que l’installation de la véranda pourrait faire l’objet d’un vote favorable ; et que M^me Z peut installer la véranda sans prendre attache sur la façade de l’immeuble, partie commune ;

Mais attendu que M^me Z ayant été condamnée sous astreinte à démolir par l’arrêt du14 décembre 2017, le préjudice issu de l’obligation de déposer la véranda couvrant la cour de l’appartement est certain, et non futur ou hypothétique ;

Qu’il ne saurait être exigé de M^me Z qui a déjà engagé une procédure de régularisation qui lui a été refusée, de multiplier les procédures ou les techniques de pose pour bénéficier enfin d’une véranda conforme ;

Que M^me Z n’est pas à l’origine de son propre préjudice ; que la responsabilité délictuelle du notaire ne présente pas un caractère subsidiaire ;

que le moyen tiré d’une autorisation éventuelle postérieure ne diminue pas sa responsabilité de l’officier ministériel à raison de ses manquements professionnels ;

Attendu que si le notaire ne saurait être condamné à indemniser l’acquéreur d’une éventuelle perte de valeur de son appartement du fait du vice invoqué, n’étant pas tenu du préjudice inhérent au rééquilibrage la convention, il est redevable de la réparation du dommage causé à M^me Z issu de la perte non d’une superficie, mais de la perte d’une chance, une fois correctement informée par le notaire, d’obtenir une baisse du prix de vente du fait de l’irrégularité de la véranda comptabilisée à tort dans la surface habitable ;

Attendu que M^me Z invoque utilement contre les époux X, et désormais contre la seule Mme veuve X, les dispositions de l’article 1147 ancien du code civil sanctionnant par l’octroi de dommages et intérêts l’inexécution par le vendeur de son obligation contractuelle de livrer un bien conforme à celui vendu ;

Qu’il s’agit de réparer, non la perte de superficie, mais la perte de valeur de son bien par rapport à celle que M^me Z pensait acquérir ;

Attendu que l’action de l’acquéreur contre le notaire et les vendeurs n’est pas une action en diminution mécanique du prix à raison de la superficie moindre du bien vendu, soumise à la prescription annale édictée par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il s’ensuit le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action ;

Attendu que M^me Z sollicite la somme de 45'000 € correspondant à la valeur que représente la véranda par rapport au bien qu’elle a acquis ;

Que si elle demeure propriétaire d’une cour, une cour n’est pas une surface habitable ;

que le bien immobilier a été acquis au prix de 3013, 41 € au mètre carré, de sorte que la cour faisant 13,11 m², la partie du prix correspondant à la surface de la cour est de 39'505,80 € ;

Attendu que la cour estime que la perte d’une chance d’obtenir une diminution du prix à raison de la valeur réelle du bien est importante ;

Que le préjudice issu de la perte d’une chance ne pouvant équivaloir à la chance perdue, ce préjudice sera entièrement réparé par l’octroi de la somme de 30'000 € à titre de dommages-intérêts ;

Qu’il convient d’ajouter à ce montant d’une part les frais de remise en état de la cour s’élevant à la somme de 3 000 € selon devis établi le 29 septembre 2015 par l’entreprise « Aux vérandas et fenêtres du Sud », d’autre part la réparation du préjudice moral subi par M^me Z du fait des multiples tracas dont elle a souffert, soit encore la somme de 1500 € de ce chef ;

Attendu en définitive que Mme veuve X et le notaire, chacun à raison de sa faute personnelle,

contractuelle pour l’un, délictuelle pour l’autre, seront condamnés in solidum à payer à l’acquéreur la somme totale de 34'500 € à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues ;

Attendu enfin que la venderesse, Mme veuve X ne peut rechercher la garantie de M^e H-I alors que la cause de sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, lui est propre pour résider dans ce que les époux X ont édifié la véranda au mépris du refus de l’assemblée générale des copropriétaires, et dans leurs propres dissimulations à l’acquéreur et au notaire, d’où il suit le rejet de la demande de Mme veuve X d’être relevée et garantie par le notaire ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté toutes les demandes formées à l’encontre de M^e G H-I, et en ce qu’il a condamné in solidum M. F X et M^me B A à payer à M^me D Z la somme de 19'000 € à titre de dommages intérêts,

Confirme pour le surplus le jugement déféré,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant

Dit que M^e G H-I, notaire, a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle,

Condamne in solidum M^me B A veuve X et M^me G H-I à payer à M^me D Z la somme de 34'500 € à titre de dommages intérêts, toutes causes de préjudices confondues,

Rejette la demande de M^me B A veuve X d’être relevée et garantie par M^e G H-I du montant de ses condamnations,

Condamne in solidum M^me B A veuve X et M^me G H-I à payer à M^me D Z la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT