Cour d'appel de Rennes, 2ème chambre, 24 septembre 2021, n° 20/04982

CA Rennes
Confirmation 24 septembre 2021

Arguments

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Rejeté
Droit à la saisie conservatoire sans autorisation préalable
La cour a estimé que la saisie conservatoire a été réalisée conformément à la loi, mais que la S.C.I. n'a pas prouvé que le non-paiement des loyers était dû à des difficultés financières plutôt qu'à une contestation légitime des droits du créancier.
Rejeté
Absence de fondement pour la condamnation au titre de l'article 700
La cour a confirmé que la S.C.I. devait payer cette somme, considérant qu'il serait inéquitable de laisser la société Keribot supporter l'intégralité des frais exposés dans le cadre de l'instance d'appel.
Accepté
Droit aux dépens en cas de confirmation de la décision
La cour a condamné la S.C.I. aux dépens d'appel, considérant que la confirmation de la décision justifiait cette demande.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Rennes a confirmé le jugement de première instance ordonnant la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la SCI Bretagne Réception sur les comptes de la société Keribot Traiteur en garantie d'une créance d'arriéré de loyers. La question juridique centrale était de déterminer si la SCI pouvait légitimement effectuer une saisie conservatoire sans autorisation judiciaire préalable, en vertu de l'article L. 511-2 du code des procédures civiles d'exécution, malgré la résiliation du bail par Keribot Traiteur pour insalubrité et non-conformité aux règles sanitaires. La juridiction de première instance avait jugé la saisie irrégulière, faute d'autorisation judiciaire et en l'absence de preuve d'un péril menaçant le recouvrement de la créance. La Cour d'Appel a confirmé cette décision, estimant que bien que le bail n'était pas arrivé à son terme et que la SCI contestait le congé, elle n'avait pas démontré l'existence de circonstances menaçant le recouvrement de la créance, notamment en raison de la régularisation des incidents de paiement antérieurs et de l'amélioration de la situation financière de Keribot Traiteur. En conséquence, la Cour a confirmé la mainlevée de la saisie et condamné la SCI Bretagne Réception à payer à la société Keribot Traiteur une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 2e ch., 24 sept. 2021, n° 20/04982
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	20/04982
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Joël CHRISTIEN, président
Avocat(s) :	Camille HERLIDOOlivia MORICEPierre CAPITAINE
Cabinet(s) :	SELARL GUILLOTIN LE BASTARD ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. SCI BRETAGNE RECEPTION c/ S.A.R.L. KERIBOT TRAITEUR

Texte intégral

2^e Chambre

ARRÊT N°500

N° RG 20/04982

N° Portalis DBVL-V-B7E- Q73Q

S.C.I. BRETAGNE RECEPTION

S.A.R.L. KERIBOT TRAITEUR

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Camille HERLIDO

M^e Charlotte GARNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 juin 2021, devant Monsieur Joël CHRISTIEN, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 septembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

La S.C.I. BRETAGNE RECEPTION

dont le siège social est […]

[…]

Représentée par M^e Camille HERLIDO, Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Olivia MORICE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

La S.A.R.L. KERIBOT TRAITEUR

dont le siège social est […]

[…]

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Pierre CAPITAINE de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail du 20 avril 2015, la SCI Bretagne Réception (la SCI) a donné en location un local commercial à la société Keribot Traiteur (la société Keribot) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 300 euros.

Arguant d’infiltrations d’eaux et d’un constat de non-conformité aux règles sanitaires dressé par l’administration avec mise en demeure d’avoir à y remédier, la société Keribot a, par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2018 visant la clause résolutoire du bail en cas de déclaration d’insalubrité de l’immeuble, donné congé à la SCI bailleresse à effet au 25 décembre 2018 et restitué les clefs le 28 décembre 2018.

Par acte du 4 octobre 2019, la SCI a fait assigner la société Keribot devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en contestation du congé et en paiement de loyers.

Précédemment, elle avait, selon procès-verbal du 10 septembre 2019, fait pratiquer une saisie conservatoire des comptes ouverts par la société Keribot auprès du Crédit lyonnais en garantie d’une créance d’arriéré de loyers d’octobre 2018 à août 2019 pour un montant de 14 300 euros.

La saisie a été dénoncée à la société débitrice le 16 septembre 2019.

Par acte du 18 novembre 2019, la société Keribot a fait assigner la SCI devant le juge de l’exécution de Saint-Brieuc en mainlevée de la saisie conservatoire.

Estimant que le créancier, dépourvu de titre, ne pouvait, sur la base d’un bail résilié, réaliser une saisie conservatoire sans autorisation judiciaire préalable, le juge de l’exécution a, par jugement du

16 septembre 2020 :

• ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire du 10 septembre 2019,

• débouté la SCI de ses demandes,

• condamné la SCI à payer à la société Keribot la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• rappelé que le jugement était assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

• condamné la SCI aux entiers dépens, en ce compris les frais de la saisie conservatoire pratiquée.

Faisant valoir que l’article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution habilitait le bailleur à faire pratiquer une saisie conservatoire en garantie du paiement des loyers sans avoir à obtenir une autorisation judiciaire préalable, la SCI a relevé appel de cette décision le 15 octobre 2020, pour demander à la cour de l’infirmer et de :

• constater que la saisie conservatoire est régulière,

• constater que la mainlevée ordonnée est sans cause,

• décharger la SCI de l’obligation de payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens et les frais de saisie,

• débouter la société Keribot de ses demandes,

• condamner la société Keribot au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Keribot conclut quant à elle à la confirmation de la décision attaquée et sollicite en outre la condamnation de la SCI au paiement d’une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées pour la SCI 23 avril 2021 et pour la société Keribot le 4 juin 2021, l’ordonnance de clôture, initialement prononcée le 22 avril 2021, ayant été révoquée à l’audience du 17 juin 2021 à la demande conjointe des parties puis à nouveau prononcée à cette même date avant l’ouverture des débats.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Aux termes de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur s’il justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

En outre, il résulte de l’article L. 511-2 du même code que l’autorisation judiciaire préalable n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire, du défaut de paiement d’un effet de commerce ou d’un chèque, ou d’un arriéré de loyers dû en vertu d’un bail immobilier écrit.

À cet égard, la SCI soutient que, titulaire d’un bail qui n’était pas arrivé à son terme contractuel et dont elle conteste le congé donné par la locataire, était fondée à faire pratiquer une saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge de l’exécution, tandis que la société Keribot prétend que, le bail étant résilié et les clefs restitués, les dispositions de l’article L. 511-2 étaient devenues inapplicables et que la saisie conservatoire ne pouvait, conformément à l’article L. 511-1, être réalisée que sur l’autorisation préalable du juge de l’exécution, sur la démonstration d’un principe de créance et d’un risque de non-recouvrement.

Le bail, conclu le 20 avril 2015 pour une durée de neuf ans, n’était pas arrivé à son terme contractuel

au moment de la saisie conservatoire.

La SCI a par ailleurs saisi le juge du fond d’une contestation du congé délivré par le locataire pour insalubrité de l’immeuble sans que l’autorité administrative l’ait fait évacué par arrêté de péril ou ait encore ordonné la fermeture de l’exploitation de l’activité de restaurant-traiteur que la société Keribot y exploite.

Elle ne peut enfin être regardée comme ayant accepté la résiliation du bail au moment de la restitution des clefs, alors que cette remise lui a été imposée par envoi postal et qu’elle avait précédemment, par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 novembre 2018, indiqué à la société Keribot qu’elle contestait la validité du congé.

Il s’en évince que la saisie a bien été réalisée, conformément à l’article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution, en vertu d’un bail écrit portant sur un bien immobilier à l’effet d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyer portant, notamment, sur les mois d’octobre, novembre et décembre 2018, antérieurs à la date d’effet d’un congé dont il n’appartient en toute hypothèse pas à la juridiction de l’exécution d’apprécier la validité.

Dès lors, c’est à tort que le premier juge a estimé la saisie irrégulière faute d’avoir été réalisée, conformément à l’article L. 511-1, en vertu d’une autorisation judiciaire préalable.

En revanche, la SCI rappelle elle-même à juste titre que, si le bailleur peut faire pratiquer une mesure conservatoire sans autorisation préalable du juge, il doit néanmoins être justifié de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance, les dispositions des articles L. 511-1 et L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution se combinant.

En l’occurrence, la preuve du péril menaçant le recouvrement résiderait, selon la SCI, dans l’existence de précédents incidents de paiement des loyers ainsi que dans la décision de l’associé unique de poursuivre l’activité en dépit de pertes ayant rendu les capitaux propres inférieurs à la moitié du capital social.

Les incidents de paiement précédents ont cependant été régularisés.

D’autre part, si l’exercice clos au 31 mars 2019 présente un chiffre d’affaires réduit par rapport aux deux exercices précédents, expliquant que les capitaux propres aient diminué et que l’associé unique ait donc dû prendre une décision quant à la poursuite d’activité de sa société conformément à l’article L. 223-42 du code de commerce, il est plausible que, comme le soutient la société Keribot, la baisse d’activité procède de la résiliation du bail et du temps nécessaire pour retrouver de nouveaux locaux.

L’intimée produit à cet égard ses documents comptables afférents à l’exercice clos au 31 mars 2020, desquels il résulte que le résultat est redevenu bénéficiaire, que le taux de marge brute est revenu à un niveau comparable à celui de l’exercice 2018 et que les capitaux propres ont commencé à se reconstituer.

La santé économique de la société Keribot n’est certes pas insolente comme celle-ci tente de le suggérer dans ses écritures, mais il demeure que la SCI, à laquelle incombe la charge de cette preuve, ne démontre pas que le non-paiement des loyers réclamés résulte plus de l’existence de difficultés financières que d’une contestation étayée des droits du créancier.

Il sera à cet égard observé que, quand bien même les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail pour perte ou insalubrité de l’immeuble sont discutées et devront être tranchées par le juge du fond déjà saisi, il demeure que des inspections administratives ont mis en évidence des non-conformités pouvant entraîner une menace pour la santé publique par prolifération d’agents viraux ou bactériens susceptibles de provoquer des intoxications alimentaires, et que ce défaut de

maîtrise des risques sanitaires au sein des locaux loués, résultant d’infiltrations d’eau affectant le plafond et les murs, justifiait une mise en demeure de remettre les locaux en bon état.

Il n’est certes pas établi devant la juridiction de l’exécution que ces travaux étaient à la charge de la bailleresse, mais il sera néanmoins rappelé qu’aux termes de l’article R. 145-35 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué et relevant des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ne peuvent être imputées au locataire.

Dans ce contexte, il ne saurait être affirmé que le refus de la société Keribot, exerçant une activité de restaurant-traiteur, de régler les loyers d’un local commercial qu’elle a quitté après injonction de l’administration de réaliser des travaux propres à faire cesser un risque sanitaire du fait d’infiltrations au travers du clos et du couvert de l’immeuble ne procéderait que d’une impécuniosité ou d’une organisation d’insolvabilité menaçant le recouvrement de la créance de loyer du bailleur.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a donné mainlevée de la saisie conservatoire.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société Keribot l’intégralité des frais exposés par elle à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens, en sorte qu’il lui sera alloué une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme le jugement rendu le 16 septembre 2020 par le juge de l’exécution de Saint-Brieuc en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI Bretagne Réception à payer à la société Keribot Traiteur une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Bretagne Réception aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT