Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 7 octobre 2020, n° 17/12518

TGI Nice 14 juin 2017

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 7 octobre 2020

Arguments

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Accepté
Méthode de calcul du loyer
La cour a jugé que la méthode hôtelière est appropriée pour déterminer le loyer des locaux à usage exclusif d'hôtellerie, confirmant ainsi la pertinence de cette méthode.
Accepté
Taux d'occupation
La cour a modifié le taux d'occupation en le fixant à 60%, considérant que cela reflète mieux la situation de l'hôtel.
Rejeté
Abattement de la taxe foncière
La cour a confirmé que l'abattement pour la taxe foncière est justifié, car le bailleur n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'un usage habituel.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a confirmé que le locataire est tenu de payer les intérêts légaux sur les arriérés de loyers à compter de la date de renouvellement.
Rejeté
Responsabilité du locataire pour les frais d'expertise
La cour a rejeté cette demande, estimant que les frais d'expertise ne peuvent pas être mis à la charge du locataire dans ce contexte.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 7 oct. 2020, n° 17/12518
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	17/12518
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 14 juin 2017, N° 15/00019
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Yves BENHAMOU, président
Avocat(s) :	Eric BIENFAITDenis CERATO
Parties :	SCI DE LA MOULIERE c/ SARL POLALENA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2020

N° 2020/ 190

Rôle N° RG 17/12518 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BAZ6V

SCI DE LA MOULIERE

SARL POLALENA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Denis CERATO

M^e Eric BIENFAIT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 Juin 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/00019.

APPELANTE

SCI DE LA MOULIERE, demeurant […]

représentée par M^e Denis CERATO, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SARL POLALENA, demeurant […]

représentée par M^e Eric BIENFAIT, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

Les parties ont indiqué expressément qu’elles acceptaient que l’affaire soit jugée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2020.

COMPOSITION DE LA COUR

La Cour lors du délibéré était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2020,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2005 à effet au premier juillet 2005, Monsieur X Y a donné à bail commercial à Monsieur Z A un local sis […], d’une surface d’environ 203 m² comprenant une cour au rez-de-chaussée, six pièces principales, trois pièces annexes, une salle d’eau extérieure et une terrasse au premier étage et deux pièces au deuxième étage, pour une durée de 10 ans à compter du premier juillet 2005, moyennant un loyer annuel de 10.200 euros.

A la suite de plusieurs avenants et d’une cession d’un fonds de commerce, la SCI DE LA MOULIERE est venue aux droits du propriétaire et la SARL POLALENA aux droits du preneur; l’usage des locaux est devenu, à titre exclusif 'studios à louer’ (avenant du premier juillet 2006). Par avenant du 28 juillet 2012, la SCI DE LA MOULIERE a autorisé la SARL POLALENA à effectuer des travaux pour transformer les studios en chambres d’hôtel.

Par acte d’huissier du 08 décembre 2014, la SCI DE LA MOULIERE a délivré à sa locataire un congé avec offre de renouvellement, à effet au premier juillet 2015, moyennant un loyer déplafonné de 37.700 euros en principal.

La locataire a répondu être d’accord sur le principe du renouvellement mais être opposée au prix du bail renouvelé sollicité.

Par acte d’huissier du 14 avril 2015, la SCI DE LA MOULIERE a fait assigner la SARL POLALENA devant le juge des loyers commerciaux aux fins, à titre principal, de voir fixer le prix du bail renouvelé au premier juillet 2015 à la somme annuelle de 37.700 euros.

Par jugement avant-dire droit du 06 janvier 2016, le juge des loyers commerciaux de Nice a constaté que le bail liant les parties, à usage exclusif d’hôtellerie, est renouvelé à compter du premier juillet 2015 pour une nouvelle durée de dix ans, ordonné une expertise et désigné Madame B C-D.

Le rapport a été déposé le 26 octobre 2016.

Par jugement contradictoire du 14 juin 2017, le juge des loyers commerciaux de Nice a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— fixé le loyer sur renouvellement des locaux sis […] à Nice à la somme de 19.581 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du premier juillet 2015

— dit que la SARL POLALENA est tenue, s’agissant de l’arriéré des loyers à compter du premier juillet 2015, au paiement des intérêts légaux au taux légal en application de l’article 1155 du code civil à compter du premier juillet 2015

— condamné la SCI DE LA MOULIERE aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Le premier juge, retenant la monovalence des locaux, a exclu la règle du plafonnement. Il a estimé opportune la méthode hôtelière sur laquelle s’est appuyé l’expert judiciaire. Il a repris le mode de calcul de ce dernier, sauf en ce qui concerne l’abattement de 6% au titre des remises commerciales.

Le 30 juin 2017, la SCI DE LA MOULIERE a formé un appel général de cette décision.

La SARL POLALENA a constitué avocat.

Par conclusions notifiées le 22 septembre 2017 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, la SCI DE LA MOULIERE demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré

* statuant à nouveau :

— de fixer le loyer annuel à hauteur de la somme de 31.091 euros ou 33.929 euros (selon la méthode choisie par la cour) à compter du premier juillet 2015

— de dire que la SARL POLALENA sera tenue au paiement des intérêts légaux au taux légal en application de l’article 1155 du code civil à compter du premier juillet 2015

— de condamner la SARL POLALENA à lui verser la somme de 7.523,21 euros en remboursement des honoraires de l’expert.

Elle rappelle le contexte dans lequel le prix du bail initial a été fixé et souligne qu’il était entendu que celui-ci était très inférieur au prix du marché de l’époque.

Elle s’interroge sur l’opportunité de retenir la méthode hôtelière. Si tel devait être le cas, elle conteste le taux d’occupation retenu par l’expert et soutient que c’est un taux de 75% qui doit être fixé, compte tenu de sa situation unique au centre du vieux Nice et de ses prestations. Elle s’oppose à l’abattement de la taxe foncière, la prise en charge de celle-ci par le locataire faisant partie des usages.

Par conclusions notifiées le 08 novembre 2017 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, la SARL POLALENA demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de condamner la SCI DE LA MOULIERE à la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle indique que les locaux sont monovalents et qu’il convient de retenir la méthode hôtelière pour évaluer la valeur locative du prix du bail renouvelé, en adoptant les calculs effectués par l’expert judiciaire.

L’affaire a été clôturée le 14 mai 2020.

MOTIVATION

Par lettres des 14 et 15 mai 2020, les conseils des parties ont indiqué être d’accord pour que l’affaire puisse être jugée sans la tenue d’une audience, comme le prévoit l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020.

Aucune partie ne conteste la monovalence des locaux loués qui sont exploités comme hôtel.

C’est donc par des motifs pertinents en fait et en droit que le premier juge a décidé que le prix du bail renouvelé des locaux litigieux excluait la règle du plafonnement en s’appuyant sur l’article 145-10 du code du commerce qui souligne que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants du même code, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Dans ce cadre (monovalence non contestée des locaux exploités comme hôtel), la méthode dite hôtelière retenue par l’expert pour calculer la valeur locative des locaux est tout à fait opportune.

La SCI DE LA MOULIERE ne démontre pas en quoi cette méthode manquerait de pertinence. Sa demande tendant à calculer la valeur locative selon le calcul indiciaire en reconstituant le loyer sans les abattements, auparavant pratiqués par un expert judiciaire en 2003, avant la conclusion du bail de 2005, n’est pas adaptée.

La demande de la SCI DE LA MOULIERE tendant à voir adopter la méthode de comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage n’est pas plus pertinente, puisqu’elle ne produit au débat aucun justificatif permettant de connaître les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la méthode hôtelière utilisée et expliquée par l’expert, méthode hôtelière qui apporte le calcul le plus précis et le plus objectif pour calculer le montant du prix du bail renouvelé.

Le principe de la méthode hôtelière, rappelé et appliqué par l’expert, consiste à déterminer :

— une recette théorique globale hors taxes ( prix affiché par chambre multiplié par le nombre de chambres) puis à notamment appliquer à cette recette théorique:

— un abattement pour segmentation de la clientèle, s’il y a une pratique habituelle de

remises (par exemple: comités d’entreprises, tour-opérateurs ou autres),

— un taux d’occupation choisi en fonction du classement de l’hôtel, de l’implantation

géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même

catégorie

— un coefficient sur recettes en fonction du classement de l’hôtel, des caractéristiques

physiques du bâtiment, de la conformité aux normes administratives et aux normes

habituellement admises pour des établissements comparables.

Le rapport d’expertise a été établi avec rigueur, objectivité et sérieux si bien que la cour, comme l’a fait le premier juge, peut s’y référer.

C’est avec pertinence que l’expert a procédé au calcul de la recette théorique correspondant aux prix

affichés (hors recettes annexes) multipliés par le nombre de jours par saison. La recette annuelle hors taxes s’élève ainsi à la somme de 230.304 euros.

L’intimée ne verse pas au débat d’éléments suffisants permettant de connaître le nombre de nuitées sur la période de juillet 2014 à juin 2015.

Comme l’indique l’expert dans sa réponse à un dire du bailleur, ce dernier n’est pas « l’associé » du locataire ; il faut en conséquence s’attacher à retenir un taux d’occupation qui soit un taux moyen objectif obtenu à partir des sources documentaires produites au débat et en tenant compte de la situation et des caractéristiques de l’établissement.

L’expert a retenu la moyenne des taux d’occupation des hôtels non classés pour les années 2014 et 2015 de la région, établie par le comité régional du tourisme, organisme institutionnel travaillant en étroite collaboration avec les professionnels du tourisme.

Toutefois, compte tenu des prestations offertes par l’hôtel ROSSETTI décrites par l’expert dans son rapport et des chiffres fournies par le CRT, il convient de fixer le taux d’occupation théorique de cet hôtel à 60%. Le jugement déféré, qui a retenu un taux d’occupation de 50,25%, conformément aux propositions de l’expert, sera infirmé.

C’est avec pertinence que le premier juge, retenant l’appréciation faite par l’expert, a en outre appliqué un coefficient de 18% sur la recette théorique en fonction du classement de l’hôtel. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

C’est également avec pertinence que le premier juge a procédé à un abattement au titre de la taxe foncière mise à la charge du locataire. Il convient de préciser que l’appelante ne démontre pas qu’il s’agirait d’un usage observé dans la branche d’activité considérée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Il convient enfin de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté la proposition faite par l’expert tendant à appliquer un abattement de 6% à titre de remises commerciales pratiquées par l’hôtel aux tour-opérators et dans le cadre de réservations sur internet. Le premier juge a indiqué avec justesse que, l’établissement ne comportant que 7 chambres, il ne pouvait pas s’adresser à des tours-opérateurs qui cherchaient des établissements plus spacieux et souligné que la réservation sur internet était devenue une pratique usuelle.

Dès lors, le loyer du bail renouvelé au premier juillet 2015 s’établit de la manière suivante :

-230.304 x 60%=138.182,40 euros

-138.182,40 x 18% = 24.873 euros (somme arrondie)

-24.873 euros – 1250 euros (taxe foncière) = 23.623 euros

Il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé des lieux loués à la somme annuelle en principal (hors charges et hors taxes) de 23.623 euros à compter du premier juillet 2015.

La SARL POLALENA sera tenue, s’agissant de l’arriéré des loyers, au paiement des intérêts au taux légal à compter du premier juillet 2015. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Pour des raisons liées à l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL POLALENA sera déboutée de la demande qu’elle a formulée

à ce titre devant la cour.

Les dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise, seront mis à la charge de la SCI DE LA MOULIERE. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Les dépens exposés en cause d’appel seront mis à la charge de la SCI DE LA MOULIERE.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a appliqué un taux d’occupation de 50,25% à la recette théorique et en ce qu’il a en conséquence fixé le loyer du bail renouvelé au premier juillet 2015 à la somme annuelle de 19.581 euros hors charges et hors taxes,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

FIXE le loyer du bail renouvelé pour les locaux situés […] à la somme annuelle de 23.623 euros (vingt trois mille six cents vingt trois euros) hors charges et hors taxes à compter du premier juillet 2015,

REJETTE la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formée par la SARL POLALENA,

CONDAMNE la SCI DE LA MOULIERE aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,