ARRÊT N°

N° RG 19/00727 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HIGJ

IR

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MENDE

19 décembre 2018 RG :17/00207

X

C/

E

DE Y

Grosse délivrée

le

à M^e ANDRIEU

M^e CHOMIAC DE SAS

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 28 JANVIER 2021

APPELANT :

Monsieur C X

né le […] à […]

Mas Soubeyran

[…]

Représenté par M^e Marc BERENGER de la SCP BERENGER-BLANC-BURTEZ DOUCEDE, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représenté par M^e Sandrine ANDRIEU, Postulant, avocat au barreau de LOZERE

INTIMÉS :

Madame D E épouse DE Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel CHOMIAC DE SAS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

Monsieur K DE Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Michel CHOMIAC DE SAS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 12 Mars 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Robin, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

M^me Isabelle Robin, conseillère

GREFFIER :

M^me L M-N, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 19 novembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 28 Janvier 2021, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 22 mai 2015 Monsieur K de Y et Madame

D E épouse de Y ont acquis de Monsieur C X une maison d’habitation avec terrains attenants, située à […], au prix de 200 000 euros.

Au motif que leur vendeur les aurait trompés sur l’existence d’une source alimentant leur immeuble, Monsieur et Madame de Y ont, par exploit délivré le 30 juin 2017, fait assigner Monsieur X sur le fondement de l’article 1116 du code civil, afin de se voir indemniser de leur préjudice.

Par jugement en date du 19 décembre 2018 le tribunal de grande instance de Mende a:

— condamné Monsieur X à payer aux époux Y la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice résultant du dol,

— condamné Monsieur X à payer aux époux Y la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur X aux dépens, en ce non compris le coût des travaux préparatoires à un bornage effectués par Monsieur A géomètre .

Par déclaration en date du 18 février 2019 Monsieur X a relevé appel de la décision.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 mai 2019 Monsieur X demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau de:

— débouter les époux de Y de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux de Y à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la preuve de manoeuvres dolosives destinées à vicier le consentement de ses acquéreurs n’est pas établie, et que ceux-ci ne subissent aucun préjudice puisque le bâtiment est bien alimenté en eau quelles qu’en soient les modalités.

Par leurs dernières conclusions remsies et notifiées le 29 juillet 2019 Monsieur et Madame de Y demandent à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris sauf à porter à 50 000 euros le montant des dommages et intérêts qui leur ont été alloués,

— condamner Monsieur X à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur X aux dépens.

Ils répliquent qu’il se déduit d’un certain nombre d’éléments que Monsieur X s’est bien rendu coupable de manoeuvres dolosives, annonçant une source qui n’est nullement attachée au bien vendu, et un droit d’eau qui n’existe pas.

Ils ajoutent que ces manoeuvres les ont conduits à accepter sans discussion le prix demandé, et que la question de l’alimentation en eau est primordiale dans une région sèche, d’autant qu’ils avaient le projet de créer dans le bien acquis des chambres d’hôtes pour 6 personnes.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée au 12 mars 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur le dol

Selon l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.'

En l’espèce, il est établi par les pièces du débat:

— que l’annonce publiée en 2014 sur Internet par Monsieur X décrit une maison avec sa source,

— que le dossier de vente étayé de photographies des lieux fait mention à trois reprises de la source exploitée, précisant que 'La source est suffisante pour une famille de six personnes et remplit un bassin naturel dans le rocher où elle est pompée jusqu’à la maison. Son débit est faible mais elle coule toute l’année, quelles que soient les conditions. Le trop-plein remplit un bassin qui se trouve sur une parcelle servant traditionnellement au potager (1039). Deux autres sources ont été repérées par des sourciers sur la propriété.'

— que le plan joint à ce dossier situe le bassin sur les parcelles à vendre, matérialisées en teinte verte.

Tant le compromis de vente conclu le 16 février 2015 que l’acte de vente passé le 22 mai 2015 stipulent au titre de la désignation du bien, après avoir énoncé les références cadastrales 'Tel que cet immeuble se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, ses dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques, sans exception ni réserve, et tel qu’il figure sous teinte verte sur le plan certifié exact par les parties demeuré ci-annexé.'

L’acte de vente comprend en outre cette mention 'Et tous droits d’eau bénéficiant aux biens sus désignés.'

Dans un courrier daté du 23 septembre 2016 adressé à Monsieur X, les époux de Y indiquent qu’à aucun moment ils n’ont douté que la source litigieuse se trouvait sur le terrain vendu, rappelant que lors de la visite des lieux Monsieur X leur a montré la pompe et le cabanon abritant le bassin naturel, située en deçà d’un grillage présenté comme étant la limite de propriété, ce que l’intéressé ne dément pas.

Or les opérations préparatoires à un bornage de la parcelle acquise, diligentées au mois d’avril 2017 par Monsieur A géomètre, ont révélé que le chemin menant à la source était dessiné trop au sud sur le plan cadastral, et qu’au regard de sa proposition de limite, la source et le bassin se trouvent non pas sur la parcelle D1039 des époux de Y, mais sur la parcelle voisine D1040 propriété de Monsieur B.

Les recherches entreprises auprès des archives départementales n’ont pas permis d’établir l’existence d’un droit d’eau résultant qu’un quelconque acte ou décision de justice.

La cour observe enfin que Monsieur X s’abstient de produire aux débats les actes authentiques par lesquels ses parents ont acquis ce bien en 1974 et 1975 puis lui en ont fait donation le 07 mai 2012, qui auraient conforté la connaissance qu’il avait de ses droits, car il ne pouvait transmettre plus de droits qu’il n’en possédait.

Le fait pour Monsieur X d’avoir volontairement constitué un dossier de vente attribuant à la propriété sa propre source, mensonge appuyé par un acte extérieur consistant à avoir présenté au futurs acquéreurs les installations d’exploitation de cette source en sachant qu’elle ne lui appartenait pas, puis d’avoir faussement mentionné dans l’acte de vente des droits d’eau dont il ne disposait pas, constituent indiscutablement des manoeuvres dolosives en vue de réaliser la vente.

Il n’est pas contestable que la présence d’une source donnant au lieu un charme particulier, et la précision apportée sur la capacité d’alimentation de la propriété en eau, étaient déterminantes pour les acquéreurs qui entendaient ouvrir des chambres d’hôtes dans le cadre d’un projet dénommé 'Centre La Source', axé sur le bien-être et le développement personnel.

Monsieur X ne dément pas les affirmations des époux H selon lesquelles ils l’avaient informé de ce projet.

C’est par une exacte analyse de ces éléments que le tribunal a retenu que le dol était caractérisé, viciant le consentement des acquéreurs.

2/ Sur le préjudice des acquéreurs

Le préjudice tel qu’invoqué par les époux de Y s’analyse en une perte de chance de contracter à un moindre prix s’ils avaient été informés de la désignation exacte du bien, acquis au prix de 200 000 euros.

L’indemnisation de la perte de chance n’est jamais égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, et la perte de chance en lien direct et certain avec la faute retenue se mesure à la probabilité que l’évènement favorable se soit réalisé.

L’indemnité doit correspondre à une fraction des différents chefs de préjudices supportés par la victime; il appartient dès lors à la cour d’appel, d’une part, d’évaluer les différents chefs de préjudices invoqués, et d’autre part, d’apprécier à quelle fraction de ces préjudices devait être évaluée la perte de chance indemnisée.

En l’espèce, la réalisation de l’évènement favorable consistant en une négociation du prix de vente est certaine et sérieuse au regard du projet ci-dessus décrit des acquéreurs, trompés par le comportement dolosif du vendeur.

L’appartenance de la source litigieuse au fonds de Monsieur B, qui entend l’utiliser pour sa propre exploitation forestière, entraîne pour les époux De Y un état de dépendance et une irrégularité d’approvisionnement en eau, outre une absence d’accès aux installations, qui ont ralenti les travaux nécessaires à la réalisation de leur projet d’ouverture de chambres d’hôtes, et entraîné par voie de conséquence une perte des revenus qu’ils espéraient en retirer.

Il sera alloué aux époux De Y la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice, représentant 10% du prix d’achat du bien.

3/ Sur les autres demandes

Monsieur X, qui succombe, sera condamné à payer à Monsieur et Madame De Y la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il supportera enfin les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf sur le montant de l’indemnisation du préjudice,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Monsieur C X à payer à Monsieur K de Y et Madame D E épouse de Y la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur C X à payer à Monsieur K de Y et Madame D E épouse de Y la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur C X aux dépens d’appel.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me M-N, Greffière.

La greffière, la présidente