COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 31 MAI 2021

N° 2021/ 289

Rôle N° RG 19/10557 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEQVS

SARL RESTAURATION PORTUGAISE

C/

F J B

SCI RELBAS

SCP SCP C

SELARL BG & ASSOCIES

SARL LA VERANDA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS

SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Mai 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/00354.

APPELANTE

SARL RESTAURATION PORTUGAISE, demeurant […]

représentée par M^e Jean-luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Massimo LOMBARDI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur F J B, demeurant […]

assigné le 19/09/2019

défaillant

SCI RELBAS Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE

SCP C Mandataire Judiciaire représenté par M^e Marie-Sophie C agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, désignée à ses fonctions suivant jugement du Tribunal de commerce de Nice du 04 juillet 2018, demeurant […]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE

SELARL BG & ASSOCIES, demeurant […]

Assignée en étude le 19 septembre 2019

défaillante

SARL LA VERANDA, demeurant […]

Assignée en étude le 23/09/2019

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

le 27 Mai 2021 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 31 mai 2021.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon bail commercial en date du 26 octobre 1964, les hoirs GASTAUD aux droits desquels se trouve aujourd’hui la SCI RELBAS ont donné en location à M^me D E épouse X aux droits de laquelle se trouve à présent la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE pour une période de neuf années un local commercial dépendant d’un immeuble dénommé 'LE SANCY’ situé […]) pour y exploiter un fonds de commerce de 'restaurant-bar avec grande licence’ moyennant un loyer annuel de 2.120 Francs payable par trimestres, et désigné de la manière suivante: 'Une boutique comprenant: une salle de bar avec porte d’entrée sur rue et porte d’accès à petite terrasse à gauche (sur laquelle faculté est donnée d’y installer trois tables) , à la suite: une grande salle de restaurant, cuisine, cabinet toilette et WC. L’ensemble totalisant une superficie réelle d’environ 73 m² (outre une cave en sous sol)'.

Ce bail a été renouvelé régulièrement étant précisé qu’un avenant a prévu un renouvellement le 16 mai 2000 entre la SCI COSTA AZURA venant aux droits des hoirs GASTAUD et M. et M^me Y venant aux droits de M^me X pour la période du 1^er octobre 2000 au 30 septembre 2009 pour un loyer de 2.120 Francs, les locaux étant désignés de la manière suivante: 'Un local en rez de chaussée comprenant une salle de bar, une salle de restaurant, cuisine, WC assortie d’une terrasse et d’une cave en sous-sol, à l’usage exclusif d’exploitation d’un fonds de commerce de restauration bar avec grande licence.'

Selon acte sous seing privé en date du 13 avril 2006, les époux Z venant aux droits des époux A ont donné en location gérance à la SARL LA VERANDA représenté par M. F B à compter du 15 mars 2006 et jusqu’à la réitération de la cession du fonds de commerce par acte authentique, les biens désignés aux termes du bail du 26 octobre 1964.

Le 14 avril 2006, le lot n°10 correspondant à la cave du […] a été vendu par la société COSTA AZURA à la société DRAGO.

Selon acte authentique établi le 21 avril 2008 par Maître PANNETIER , notaire à Nice, les époux Z venant aux droits des époux Y ont cédé leur fonds de commerce avec droit au bail sur les biens tels que désignés dands le bail du 26 octobre 1964, à la SARL LA VERANDA.

Par jugement en date du 22 janvier 2009, la SCI RELBAS a acquis par adjudication 'le lot n°34 désigné comme local à usage commercial, à usage actuellement de bar-restaurant sis […])'.

Par acte d’huissier en date du 25 mars 2009, la SCI RELBAS a donné congé à la SARL LA

VERANDA avec offre de renouvellement du bail et a manifesté son intention de voir déplafonner le loyer en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité avec modification ultérieure du nouveau montant du loyer.

Par exploit d’huissier en date du 3 juin 2009, la SARL LA VERANDA a déclaré accepter le principe du renouvellement offert pour une durée de neuf ans à compter du 30 septembre 2009, tout en contestant le principe du déplafonnement du loyer et en souhaitant que le loyer renouvelé n’excéde pas la variation de l’indice national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Au regard de ce qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties, la SCI RELBAS par acte d’huissier en date du 9 octobre 2009, a attrait la SARL LA VERANDA devant la juridiction des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer sur renouvellement à la somme de 20.500 euros par an hors charges alors que par mémoire en défense la SARL LA VERANDA sollicitait sa fixation à la somme plafonnée résultant de l’application de la variation indiciaire, les deux parties concluant à titre subsidiaire à la désignation d’un expert.

Par jugement en date du 21 avril 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice, a ordonné une expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 4 août 2011.

Le 5 septembre 2011, la société DRAGO a vendu à la société COM.AZUR 06 le lot n°10 soit la cave du […].

Suivant mémoire additionnel en date du 7 décembre 2011, devant le juge des loyers commerciaux, la SCI RELBAS a indiqué que c’est par le fait d’une erreur matérielle qu’elle a fait état dans sa procédure de l’existence d’une cave dont elle serait propriétaire.

Par jugement en date du 3 juillet 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Nice (4^e chambre) pour statuer sur les questions préalables à la fixation du loyer sur renouvellement, s’agissant de la qualité à agir seule de la SCI RELBAS qui n’est pas propriétaire de la totalité des lieux loués, et du caractère indispensable ou pas de la cave (qui n’est pas la propriété de la SCI RELBAS) à l’exploitation du fonds.

L’affaire a été attribuée à la 4^e chambre civile du tribunal de grande instance de Nice le 22 janvier 2015 et a été inscrite au répertoire général du greffe sous le n°15/000354.

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2014, la S.A.R.L. LA VERANDA a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE après avoir été autorisé par le juge des référés par ordonnance en date du 7 mai 2014 à céder son droit au bail en même temps que le fonds de commerce dont elle est propriétaire portant sur le local en rez de chaussée situé à Beausoleil, […].

Par acte d’huissier en date du 2 décembre 2015, la SCI RELBAS a fait assigner son nouveau locataire la SARL RESTAURATION PORTUGAISE; l’affaire a été enrôlée sous le n°15/06438 et jointe suivant ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2016 à l’affaire principale sous le n°15/00354.

Le 23 février 2016, M. F B a acquis le lot n°10 du […] soit la cave après jugement du tribunal de grande instance de Nice du 30 mars 2015 ayant prononcé la résolution du contrat de vente conclu le 6 janvier 2012 entre les précédents propriétaires.

Par jugement en date du 19 janvier 2017, le tribunal de commerce de Nice, a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE.

Par exploits d’huissier en dates des 7 mars et 9 mars 2017, la SCI RELBAS a fait assigner en intervention forcée la SELARL BG & ASSOCIES prise en la personne de Maître G H, adminstrateur avec mission d’assistance de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE et la SCP C représenté par Maître Sophie C, mandataire judiciaire de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE ; l’affaire a été enrôlée sous le n°17/01754 et jointe suivant ordonnance du juge de la mise en état du 10 novembre 2017 à l’affaire principale sous le n°15/00354.

Par jugement en date du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Nice, a :

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire de M. B,

— déclaré recevable la demande de la SCI RELBAS de fixation du loyer sur renouvellement pour les locaux (lot n°34) du rez-de-chaussée situé […],

— dit que la cave lot n°10 de l’ensemble immobilier du […] ne présente pas un caractère indispensable à l’exploitation du fonds de commerce de resrtaurant bar avec grande licence,

— déclaré la SCI RELBAS irrecevable à agir à l’encontre de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE et la SCP C représentée par Maître Marie-Sophie C mandataire judiciaire agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan pour les loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 19 janvier 2017, sa créance étant éteinte pour cette période,

— renvoyé l’affaire au juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice pour statuer sur la fixation du loyer sur renouvellement pour les locaux (lot n°34) du rez-de-chaussée sis […],

— ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux s’agissant des demandes de condamnations à paiement de la SCI RELBAS de l’arriéré éventuel de loyers déplafonnés depuis le 1^er octobre 2009 à l’encontre de la SARL LA VERANDA et depuis le 20 janvier 2017 à l’encontre de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE ainsi que s’agissant des dépens et frais irrépétibles,

— ordonné dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux, la radiation adminstrative de l’affaire et dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter la remise au rôle de l’affaire lorsque la décision du juge des loyers commerciaux aura été rendue,

— ordonné l’exécution provisoire dudit jugement,

— débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 1^er juillet 2019, la SARL RESTAURATION PORTUGAISE a interjeté appel de cette décision en se référant expressément dans l’acte d’appel à tous les points tranchés dans le dispositif du jugement querellé.

Vu les dernières conclusions de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE en date du 16 février 2021, et tendant notamment à voir :

A titre principal,

— constater que la SCI RELBAS n’a pas qualité pour exercer l’action en fixation du loyer du bail commercial sans le concours du propriétaire de la cave et que celle-ci est bel et bien un élément indispeensable à l’exploitation du fonds de commerce,

En conséquence,

— infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— dire que la SCI RELBAS n’ apas qualité à agir en fixation du loyer sans le concours du propriétaire de la cave,

— déclarer irrecevable la demande de la SCI RELBAS de fixation du loyer sur renouvellement pour les locaux (lot n°34) du rez de chaussée sis […],

— débouter la SCI RELBAS de toutes ses demandes.

Vu les dernières conclusions de la SCI RELBAS en date du 26 février 2021, et tendant notamment à voir:

Sur la recevabilité des demandes de la SCI ELBAS,

— dire que la SCI RELBAS est bien fondée à poursuivre sans le concours du propriétaire de la cave l’action en renouvellement du bail commercial, le bail sur la propriété d’autrui étant valable et la cave litigieuse n’étant pas indispensable à l’exploitation du fonds de commerce,

En conséquence,

— dire que la SCI RELBAS a qualité pour agir et est recevable en ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions de ce chef le jugement querellé,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 16 mai

2019 en ce qu’il a déclaré recevable la demande de la SCI RELBAS de fixation du loyer sur renouvellement pour les locaux afférents au lot n°34 du rez de chaussée situé […],

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit que le lot n°10 ne présentait pas un acaratère indispensable à l’exploitation commerciale du fonds de commerce de restauration bar avec grande licence,

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de M. B.

Vu les dernières conclusions de la SCP C en date du 24 décembre 2019, et tendant à voir :

DONNER ACTE à la SCP C, ès-qualités de Commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société RESTAURATION PORTUGAISE, de ce qu’elle s’associe aux moyens et demandes développés par la société RESTAURATION PORTUGAISE,

CONSTATER qu’aucune demande n’est et ne peut être formulée à l’encontre de la SCP C ès

qualités,

STATUER ce que de droit sur les dépens.

Pour leur part M. F J B, la SELARL BG & ASSOCIES, et la SARL LA VERANDA, tous assignés devant la cour par acte d’huissier signifié à étude d’huissier, n’ont pas constitué avocat devant la cour ni donc conclu en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2021.

- MOTIFS DE LA COUR :

- SUR LES DIVERS CHEFS DE DEMANDES PRÉALABLES A LA FIXATION DU LOYER DÉFÉRÉS A LA COUR DANS LE CADRE DE L’EFFET DÉVOLUTIF DE L’APPEL :

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge opérant une exacte application du droit aux faits, a à juste titre :

— déclaré recevable la demande de la SCI RELBAS de fixation du loyer sur renouvellement pour les locaux (lot n°34) du rez-de-chaussée situé […],

— dit que la cave lot n°10 de l’ensemble immobilier du […] ne présente pas un caractère indispensable à l’exploitation du fonds de commerce de restaurant bar avec grande licence,

— déclaré la SCI RELBAS irrecevable à agir à l’encontre de la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE et la SCP C représentée par Maître Marie-Sophie C mandataire judiciaire agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan pour les loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 19 janvier 2017, sa créance étant éteinte pour cette période.

Le jugement querellé sera donc confirmé sur ces points.

- SUR LA FIXATION DU LOYER :

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a considéré à bon droit dans le jugement querellé qu’ayant tranché les questions préalables à la fixation du loyer de renouvellement soulevées par le juge des loyers commerciaux, il est de bonne administration de la justice de renvoyer l’affaire à son juge naturel afin de statuer sur les contestations relatives à la fixation du loyer sur renouvellement, cette demande accessoire devant le tribunal de grande instance s’avérant être le coeur principal du litige comme en témoigne la saisine initiale du juge des loyers commerciaux.

Les pièces produites à la cause par les parties en cause d’appel, ne permettent pas de battre en brèche l’appréciation objective et nuancée opérée à ce sujet par le premier juge.

Par suite le premier juge a, à juste titre :

— renvoyé l’affaire au juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice pour statuer sur la fixation du loyer sur renouvellement pour les locaux (lot n°34) du rez-de-chaussée sis […],

— ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux s’agissant des demandes de condamnations à paiement de la SCI RELBAS de l’arriéré éventuel de loyers

déplafonnés depuis le 1^er octobre 2009 à l’encontre de la SARL LA VERANDA et depuis le 20 janvier 2017 à l’encontre de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE ainsi que s’agissant des dépens et frais irrépétibles,

— ordonné dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux, la radiation administrative de l’affaire et dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter la remise au rôle de l’affaire lorsque la décision du juge des loyers commerciaux aura été rendue,

— ordonné l’exécution provisoire dudit jugement,

— débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Il convient en conséquence de confirmer sur ces points le jugement querellé.

- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Au regard des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

- SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE AU TITRE DE L’INSTANCE D’APPEL :

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

- SUR LES DÉPENS D’APPEL :

Il y a lieu de condamner la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE qui succombe, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt rendu par défaut en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant,

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- CONDAMNE la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,