COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 01 JUILLET 2021

N° 2021/ 351

Rôle N° RG 20/08246 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGGWT

B Z

C/

C X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas SIMON DE KERGUNIC

M^e Dominique ROMEO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de Cannes en date du 24 Juillet 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-1140.

APPELANTE

Madame B Z, demeurant […]

représentée par M^e Nicolas SIMON DE KERGUNIC de la SELARL AVOCALEX, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame C X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant […]

représentée par M^e Dominique ROMEO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Mai 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant convention intitulée 'contrat de location d’un appartement meublé en location saisonnière’ du 14 novembre à effet au premier octobre 2018 pour se terminer le 30 mars 2019, Monsieur D X et Madame C X ont donné à bail à Madame G Z A un bien sis […], moyennant un loyer mensuel de 1325 euros. Cette location saisonnière est la onzième signée entre les parties, la première datant du 08 juin 2014.

Par acte d’huissier du 24 juin 2019, Madame C X a fait délivrer à Madame Z A un commandement de payer.

Par acte d’huissier du 28 août 2019, Madame Z A a fait assigner Madame X aux fins principalement de faire opposition au commandement de payer et de la voir condamner à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement contradictoire du 24 juillet 2020, le tribunal de proximité de Cannes a :

— REJETE la demande de réouverture des débats présentée par Madame E Z

A ;

— DIT n’y avoir lieu à annulation du commandement de payer en date du 24 juin 2019,

— DIT n’y avoir lieu à requalification de contrat ;

— CONSTATE que le bail de location saisonnière est arrivé à expiration le 30 Mars 2019 ;

— CONSTATE que Madame E Z A est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis à […], […], depuis le […];

— ORDONNE en conséquence, à Madame E F-Y de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision;

— ORDONNE, faute de départ volontaire et de restitution des clefs dans ce délai, l’expulsion de Madame E Z A et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passe le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux;

— DIT n’y avoir lieu au paiement d’une astreinte ;

— DIT que le sort des meubles qui seraient la propriété de la locataire sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants do code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE à la somme de 1325,00 € mensuels le montant de l’indemnité d’occupation,

— CONDAMNE Madame E Z A au paiement à Madame C X de :

—  7.950 00 € au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1^er octobre 2018 au 30 Mars 2019, la montant du dépôt de garantie ne pouvant être déduit des sommes dues au titre de l’arriéré locatif tant que l’état des lieux de sortie n’est pas effectué ;

— une indemnité mensuelle d’occupation 1325,00 € mensuels à compter du 1^er Avril 2019 jusqu’à libération effective des lieux ;

— CONDAMNE Madame E Z A à payer à Madame C X, la somme de 400,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNE Madame E Z A aux dépens.

Le premier juge a indiqué que le commandement de payer n’encourait pas à la nullité au motif qu’il avait été délivré par un seul co-indivisaire, s’agissant d’un acte conservatoire.

Il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer en indiquant que la locataire ne rapportait pas la preuve de l’absence de validité de cet acte ni qu’elle aurait payé les sommes qui y sont mentionnées.

Il a rejeté la demande de requalification du bail en contrat de bail non meublé.

Relevant que le contrat conclu s’analysait en une location meublée à caractère saisonnier venant à échéance le 30 mars 2019, il a dit Madame Z A occupante sans droit ni titre.

Il a condamné cette dernière à un arriéré locatif et à une indemnité d’occupation.

Il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les parties.

Le 26 août 2020, Madame Z a relevé appel de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame X.

Madame X a constitué avocat mais n’a pas conclu dans les délais impartis.

Par conclusions notifiées le 19 février 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame Z demande à la cour :

— de REFORMER le jugement du Tribunal de proximité de Cannes du 24/07/2020,

— de REQUALIFIER la relation contractuelle entre Mesdames X et Z en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, dès le 8 juin 2014, date du premier bail,

— de REJETER la demande d’expulsion en raison de l’irrecevabilité de la demande,

— de CONDAMNER Madame X à rembourser à Madame Z, à titre de répétition de l’indu, les sommes de :

3.005€ au titre des loyers surfacturés et payés du 30/10/2015 et 30/09/2019

4.357€ au titre des taxes d’habitation indûment réglées au titre des années 2015, 2016 et 2017.

— de CONDAMNER Madame X à rembourser à Madame Z, la somme de 852,40€ au titre du remplacement du chauffe-eau

— d’ORDONNER la compensation des créances réciproques, la condamnation éventuelle au titre des indemnités d’occupations l’étant en deniers et quittance.

— JUGER que le montant du loyer sera d’un montant de 1250 € par mois,

Subsidiairement

— d’H B Z à régler l’arriéré locatif en 24 échéances d’égal montant.

— de CONDAMNER Madame X à payer à Madame Z les sommes de :

*10.000€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée

*4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance d’appel, outre les entiers dépens.

Elle conteste la qualification du bail en contrat de location meublée saisonnière et sollicite sa requalification.

Elle indique vivre dans le même logement depuis le 08 juin 2014, après avoir signé un premier bail de quatre mois, sans qu’aucune liste de meubles ne soit annexée au bail ni aux baux successifs que son bailleur lui a fait signer, en fraude de ses droits.

Elle indique avoir cessé de payer ses loyers en raison du comportement de Monsieur D X qui se montrait coléreux à son encontre et parce que les travaux incombant aux bailleurs n’étaient pas effectués.

Elle soutient que le loyer mensuel initial s’élève à 1250 euros. Elle indique que son bailleur ne pouvait augmenter le loyer. Elle sollicite en conséquence le remboursement des sommes qu’elle a indûment versées.

Elle demande le remboursement des taxes d’habitation qu’elle a réglées pour les années 2015 à 2017,

en raison de la fraude commise par le bailleur.

Elle sollicite également le remboursement des dépenses qu’elle a exposées en urgence, au lieu et place du bailleur (nouveau chauffage).

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement.

Elle estime abusive la procédure intentée contre elle et sollicite la réparation du préjudice moral qu’elle a subi.

MOTIVATION

Sur la qualification juridique du bail

L’article 2 de la loi du 06 juillet 1989 expose notamment que les dispositions de cette loi sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur.

Ces dispositions ne concernent pas les locations saisonnières. Ces dernières s’entendent de locations consenties dans une localité qui, pendant une période déterminée, reçoit un afflux de résidents; la location ne doit pas excéder la durée de la saison; à défaut, la loi du 06 juillet 1989 est déclarée applicable.

Madame B Z dite E A a conclu avec les consorts X onze baux qualifiés de locations saisonnières meublées depuis le premier juillet 2014. Jusqu’au 30 octobre 2017, les locations étaient conclues pour des périodes qui ne souffraient d’aucune interruption.

Le 10^e bail, conclu le 04 décembre 2017, portait sur la période du premier décembre 2017 au 30 mai 2018 et le dernier bail, conclu le 14 novembre 2018, sur la période courant du premier octobre 2018 jusqu’au 30 mars 2019.

En dépit de ces deux derniers baux, la relation contractuelle ayant existé entre les parties démontrent que le bailleur, en établissant neuf baux pour une période interrompue du premier juillet 2014 au 30 octobre 2017, a violé le principe de la location saisonnière.

La charge de la preuve du caractère meublé de la location incombe aux bailleurs, ce qu’ils ne font pas.

Dès lors, c’est à bon droit que Madame B Z dite E A sollicite la requalification du contrat en contrat de location vide obéissant aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

Elle estime que cette requalification doit débuter dès le premier bail.

C’est à compter du quatrième bail, à effet du 30 juin 2015, que la relation contractuelle doit être soumise à la loi du 06 juillet 1989; en effet, la conclusion des trois premiers baux entraînait une durée totale de location inférieure à un an, ce qui n’était pas incompatible avec la notion de location saisonnière. Ce n’est qu’à partir de la conclusion du quatrième bail que la durée totale de location devient supérieure à un an, sans aucune discontinuité, ce qui est incompatible avec la notion de location saisonnière.

En conséquence, à défaut de congé valablement délivré à Madame Z dite E A qui bénéficie d’un bail soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, cette dernière n’était pas occupante sans droit ni titre à compter du 31 mars 2019. Le jugement déféré, qui

a dit n’y avoir lieu à requalification du contrat, qui a constaté que Madame Z A était occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2019, ordonné son expulsion et qui l’a condamnée à une indemnité d’occupation de 1225 euros par mois sera infirmé.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La requalification de la location saisonnière en bail vide a pour point de départ le quatrième contrat conclu entre les parties, à effet au 30 juin 2015. Celui-ci stipulait un loyer de 1250 euros par mois, outre 35 euros au titre d’une prestation 'numéricable’ pour l’abonnement de la télévision, du téléphone et d’internet (soit une somme mensuelle de 1285 euros).

Le bailleur ne pouvait solliciter, pour les périodes ultérieures, un loyer différent.

Devant le premier juge, Madame X sollicitait la somme de 7950 euros au titre des loyers impayés pour la période d’octobre 2018 au 30 mars 2019 inclus (soit six mois d’un loyer mensuel de 1325 euros). Elle demandait également la condamnation de cette dernière à une indemnité d’occupation du même montant mensuel pour la période courant à compter du 31 mars 2019, indiquant qu’aucun versement n’était plus effectué par sa locataire.

Il a été jugé que Madame Z dite A n’était pas occupante sans droit ni titre à compter du 31 mars 2019. Madame X ne peut donc solliciter des indemnités d’occupation à compter de cette date. Elle ne sollicite pas le paiement de loyers à compter du 31 mars 2019.

Madame Z dite A ne démontre pas avoir versé le moindre loyer depuis le mois d’octobre 2018, ses seules demandes de virements étant insuffisantes à démontrer l’effectivité de ses paiements.

Madame Z dite A est redevable des loyers pour la période d’octobre 2018 au 30 mars 2019, soit la somme de 7710 euros (1285 x 6).

Sur la demande de remboursement de Madame Z dite A

Madame Z dite A demande que Madame X lui rembourse la somme de 3005 euros au titre des loyers surfacturés du 30 octobre 2015 au 30 septembre 2019.

Il a été précédemment jugé que le loyer du bail requalifié s’élève à la somme mensuelle de 1285 euros.

C’est à compter du premier novembre 2016 que le loyer avait été établi à la somme mensuelle de 1325 euros.

Madame Z dite A ne démontre pas avoir versé le moindre loyer à compter du mois d’octobre 2018. Elle a versé la somme de 1325 euros x 23 mois (30.475 euros) pour la période de novembre 2016 à septembre 2018 inclus, alors qu’elle n’aurait dû payer que la somme de 1285x23 = 29.555 euros. Madame X doit en conséquence lui rembourser la somme de 920 euros.

Madame Z dite A ne démontre pas s’être acquittée des taxes d’habitation faite au nom de Madame X. Elle sera déboutée de sa demande de remboursement.

Enfin, Madame Z dite A, qui demande que Madame X lui rembourse la somme de 852,40 euros au titre du remplacement du chauffe-eau, ne démontre pas avoir payé la facture du même montant établi au nom de Monsieur D X. Elle sera déboutée de cette demande (pièce 36 de l’appelante).

Il convient d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame Z dite A pour procédure abusive

Elle ne démontre pas que la procédure intentée par Madame X aurait dégénéré en un abus de droit. Elle sera déboutée de sa demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie est partiellement succombante en ses demandes.

Il convient en conséquence de laisser à la charge de ces dernières les dépens qu’elles ont exposés en première instance et en appel.

Pour des raisons liées à l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné Madame E Z dite A à verser à Madame X la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens.

Les dispositions du jugement déféré contestées par Madame Z dite A dans sa déclaration d’appel mais non reprises dans le dispositif de ses conclusions seront confirmées; ainsi Madame Z dite A ne forme aucune demande devant la cour s’agissant du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 juin 2019.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

Vu l’appel partiel formé par Madame E Z dite A,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à annulation du commandement de payer du 24 juin 2019 et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame G Z dite A,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

REQUALIFIE le contrat de location saisonnière liant Madame E Z dite A et Madame C X en un contrat de location vide soumis à la loi du 06 juillet 1989, à effet au 30 juin 2015, moyennant un loyer mensuel de 1285 euros,

DIT qu’en conséquence Madame G Z dite A n’est pas occupante sans droit ni titre à compter du 31 mars 2019

CONSTATE que Madame C X ne sollicite pas le paiement de loyers pour la période débutant au 31 mars 2019

CONDAMNE Madame E Z dite A à verser à Madame C X la somme de 7710 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du mois d’octobre 2018 au mois de mars 2019,

CONDAMNE Madame C X à rembourser à Madame E Z dite

A la somme de 920 euros au titre d’un trop-perçu de loyers pour la période de novembre 2016 à septembre 2018 inclus,

REJETTE la demande formée par Madame E Z dite A tendant à voir condamner Madame C X à lui rembourser les sommes de 4357 euros au titre des taxes d’habitation pour les années 2015, 2016 et 2017 et de 852, 40 euros au titre du remplacement du chauffe-eau,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Madame E Z dite A,

REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les parties supporteront la charge des dépens qu’elles ont exposés en première instance et en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,