COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78F

16^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2021

N° RG 21/01599 – N° Portalis DBV3-V-B7F-ULYJ

AFFAIRE :

B Z

Madame D Z née X

C/

S.A.S. DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Février 2021 par le Juge de l’exécution de Nanterre

N° RG : 20/09575

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21/10/2021

à :

M^e Jefferson LARUE de la SELARL ARST AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,

M^e Jean-Marie MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur B Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame D Z née X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Jefferson LARUE de la SELARL ARST AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0245 – N° du dossier 20000615

APPELANTS

****************

S.A.S. DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER

N° Siret : 337 954 101 (RCS de Paris)

[…]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Jean-Marie MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0274 – N° du dossier 20201180, substitué par M^e Christelle MOYSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0274

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport et Madame Florence MICHON, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et madame B Z ont confié à la Sa Daniel Feau Conseil Immobilier selon mandat du 17 septembre 2019 sans exclusivité de vente et expirant le 31 mai 2020, la vente de leur bien immobilier à usage d’habitation situé au […] au prix de 3 650 000 euros. Ce mandat indique une clause de rémunération prévoyant une commission de 3% en cas de vente à la charge du vendeur, rémunération exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée par un acte écrit, déduction faite des diagnostics techniques de cette rémunération.

Selon acte authentique du 7 septembre 2020, la Sarl Free Invest a acquis le bien immobilier au prix de 3 650 000 euros, honoraires inclus faisant suite à la promesse de vente du 28 juillet 2020.

Par ordonnance du 30 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la Scp Regnier, notaires, chargée de la vente, à remettre à la Sa Daniel Feau Conseil Immobilier une copie exécutoire de l’acte authentique de vente signé le 7 septembre 2020.

En vertu de la copie exécutoire de l’acte notarié reçu par Maître Y le 7 septembre 2020, notaire à Paris, la Sa Daniel Feau Conseil Immobilier a fait pratiquer le 4 novembre 2020 une saisie attribution entre les mains du Cic pour paiement de la somme de 111 086,20 euros, soit de 110 000euros en principal au préjudice de monsieur et madame B Z.

Cette saisie fructueuse à hauteur de la totalité de la somme a été dénoncée à monsieur et madame B Z par acte du 5 novembre 2020.

Par assignation en date du 7 décembre 2020, monsieur et madame B Z ont fait citer la Sa Daniel Feau Conseil Immobilier devant le juge de l’exécution en contestation de cette saisie.

Le jugement du juge de l’exécution de Nanterre en date du 19 février 2021 a :

• rejeté la demande de mainlevée pratiquée le 4 novembre 2020 par la Sa Daniel Feau Conseil Immobilier à l’encontre de monsieur et madame B Z

• débouté monsieur et madame B Z de leur demande en dommages et intérêts

• condamné monsieur et madame B Z au paiement de la somme de 2 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• rejeté les autres demandes de monsieur et madame B Z

• rappelé que les décisions du juge de l’exécution sont exécutoires par provision.

Monsieur et madame B Z ont relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 9 mars 2021.

Dans leurs dernières conclusions n° 2 signifiées le 31 mai 2021, et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, monsieur et madame B Z, appelants, demandent à la Cour de :

• Infirmer le jugement rendu le 19 février 2021 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a débouté monsieur et madame Z de l’ensemble de leurs demandes

Et statuant à nouveau :

À titre principal,

• Juger que le titre exécutoire ayant servi à pratiquer la saisie litigieuse, soit l’acte de vente du 7 septembre 2020, ne constate ni ne stipule de droit à commission ou de créance de somme d’argent au profit de la société Daniel Feau Conseil Immobilier au sens de l’article L211-1 du CPCE ;

En conséquence,

• Ordonner la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 4 novembre 2020 par la société Daniel Feau Conseil Immobilier sur le compte bancaire de monsieur et madame Z;

À titre subsidiaire,

• Juger que la créance censée être fondée sur l’acte de vente du 7 septembre 2020 n’est ni certaine ni exigible au sens de l’article L211-1 du CPCE ;

En conséquence,

• Ordonner la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 4 novembre 2020 par la société Daniel Feau Conseil Immobilier sur le compte bancaire de monsieur et madame Z;

En tout état de cause,

• Condamner la société Daniel Feau Conseil Immobilier à payer à monsieur Z la somme de 23.391, 29 euros à titre de dommages et intérêts ;

• Condamner la société Daniel Feau Conseil Immobilier à payer à madame Z la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

• Condamner la société Daniel Feau Conseil Immobilier à payer à monsieur et madame Z chacun la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner la société Daniel Feau Conseil Immobilier aux entiers frais et dépens afférents à la présente instance.

Ils font valoir que :

— le juge de l’exécution est compétent pour contrôler la légalité de la créance constatée par le titre exécutoire sur la base duquel a été pratiquée la saisie attribution litigieuse, qu’en l’espèce la rémunération de l’agent immobilier prévue par le titre exécutoire ne correspond pas à la rémunération fixée par le mandat contrairement à l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, en application de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ce qui justifie la contestation de la légalité de la créance constatée par le titre exécutoire

— le juge de l’exécution peut contrôler les énonciations des actes authentiques n’ayant pas été personnellement constatées par le notaire étant soumises à preuve contraire et non pas à inscription de faux ; que tel est le cas du montant de la commission et permettant à la cour de contrôler la conformité de la commission, prévue par l’acte authentique aux dispositions de la loi Hoguet

— le titre exécutoire, soit l’acte de vente en date du 7 septembre 2020 ne constate aucune créance au profit de l’agent immobilier conforme au mandat du 17 septembre 2019

— il existe un mandat conférant un droit à commission au profit de l’agent immobilier, pouvant seul

fonder le droit à commission et non pas l’acte de vente du 7 septembre 2020

— le droit à commission suppose la conclusion préalable d’un mandat respectant la loi Hoguet, la réalisation effective de la vente et le caractère déterminant de l’intervention de l’agent immobilier dans sa réalisation

— le droit à commission ne peut résulter que du mandat et non pas de l’acte de vente

— le montant de la commission mentionné dans l’acte de vente ne correspond pas au montant prévu par le mandat conclu entre les parties, qu’il n’est dès lors pas justifié d’une créance certaine, liquide et exigible

— les démarches qui ont permis la conclusion du contrat de vente ont été réalisées à l’initiative des vendeurs et non pas de l’agent immobilier et ont eu lieu après l’expiration du mandat en cause -la demande en paiement de la somme de 4 800euros au titre des frais d’huissier supplémentaires est irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile et la partie adverse ne justifie pas devoir supporter ce montant

— leur demande en réparation du préjudice subi est justifiée, la saisie contestée étant abusive.

Dans ses dernières conclusions n° 2 signifiées le 11 juin 2021, et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Daniel Feau Conseil Immobilier, intimée, demande à la Cour de :

• Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

En conséquence,

• Dire que le juge de l’exécution ne peut que constater la validité de la saisie-attribution et non statuer sur un débat au fond entre l’agence Daniel Feau Conseil Immobilier et monsieur et madame Z.

• Dire que l’acte authentique en date du 7 septembre 2020 constitue un titre exécutoire, fondement de la créance de la société Daniel Feau Conseil Immobilier sur monsieur et madame Z

• Dire que la créance de la Société Daniel Feau Conseil Immobilier est liquide et exigible puisque les honoraires sont chiffrés à hauteur de 110.000 euros dans l’acte authentique de vente en date du 7 septembre 2020

En conséquence,

• Dire que la saisie-attribution pratiquée sur le compte bancaire de monsieur et madame Z auprès de l’établissement bancaire Cic en date du 4 novembre 2020 est régulière.

• Dire que le mandat de vente signé le 17 septembre 2019, ouvrant droit à honoraires de la société Daniel Feau Conseil Immobilier, a bien été repris dans l’engagement des parties et est donc opposable à monsieur et madame Z qui s’en trouvent redevables, et ce en application de l’article 73 du décret du 20 Juillet 1972.

Et y ajoutant,

• Condamner in solidum monsieur et madame Z à payer à la société Daniel Feau Conseil Immobilier la somme de 4.800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi en raison des frais d’huissier retenus au titre de la saisie-attribution pratiquée.

• Débouter monsieur et madame Z de l’ensemble de leurs demandes.

• Condamner Monsieur et Madame Z à payer à la société Daniel Feau Conseil

Immobilier la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— le juge de l’exécution n’est pas compétent pour sanctionner les fautes prétendues de l’agence immobilière dans l’exécution de sa mission, de la compétence du juge du fond et non pas du juge de l’exécution, qu’au surplus tel n’est pas le cas en l’espèce l’agent immobilier ayant présenté aux appelants l’acquéreur

— les vendeurs ne peuvent remettre en cause ni le principe ni le montant de la rémunération prévue de l’agence immobilière ayant négocié les modalités de cette rémunération, qu’il n’est pas contraire à la loi Hoguet de prévoir une commission différente dans l’acte de vente de celle mentionnée par le mandat de vente dès lors qu’elle est conforme aux négociations entre les parties

— la saisie est régulière , car effectuée en exécution d’un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible à hauteur de la somme de 110 000euros

— les appelants ont reconnu devoir la somme principale de 110 000euros au titre des honoraires dus à l’agence immobilière lors de la promesse de vente et lors de la réitération de l’acte, n’ont à cette occasion manifesté aucune réserve concernant la rémunération de l’agent immobilier

— la demande additionnelle de 4 800euros à titre de dommages et intérêts est recevable.

L’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 7 septembre 2021, fixée à l’audience du 22 septembre 2021 et mise en délibéré au 21 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la demande de mainlevée de la saisie attribution

L’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire énonce que le juge de l’exécution connaît de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Aux termes des dispositions de l’article L221-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve de dispositions particulières à la saisie des rémunérations du travail prévues par le code du travail.

En l’espèce, il est constant que monsieur et madame Z ont conclu avec la société Daniel Feau Conseil Immobilier un mandat de vente portant sur le bien immobilier, suivant : une maison à usage d’habitation de 280m2 située au […]. Ce mandat de vente prévoit une clause de rémunération au profit de l’agent immobilier précisant qu’en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou son délégataire, le mandataire aura droit à une rémunération fixée à 3%TVA comprise de 20% du prix de vente à la charge du mandant. Cette rémunération sera exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée par un acte écrit.

Par email en date du 20 septembre 2019, monsieur Z a confirmé à son mandant que sa commission serait fixée à 110 000 euros à la condition que la maison soit vendue au prix de 3 650 000euros.

Par acte authentique du 28 juillet 2020 une promesse de vente du bien immobilier susvisé a été signée entre les parties et au prix convenu de 3 650 000 euros et mentionnant que ' le promettant qui en aura la seule charge, s’engage expressément à lui verser une rémunération de 110 000 euros (TVA incluse). Cette rémunérations sera payée dans les deux jours de la constatation authentique de la réalisation des présentes directement par le promettant.'

En application des dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, il est exigé que le mandat conclu entre les parties précise les conditions de détermination de la rémunération de l’agent immobilier et non pas que les honoraires repris dans l’acte authentique de vente correspondent aux honoraires visés dans le mandat.

Par conséquent pour que l’agent immobilier puisse percevoir sa rémunération , il est exigé que l’opération ait été effectivement conclue suite à son intervention et constatée par écrit contenant l’engagement des parties.

Force est de constater que les appelants ont donné leur accord quant au montant des honoraires dus à l’agent immobilier selon mandat du 17 septembre 2019 et à hauteur de la somme de 110 000 euros et avant l’acte de vente définitif, soit conformément aux dispositions susvisées applicables.

La vente susvisée a été réitérée par acte authentique en date du 7 septembre 2020 au prix de 3 650 000euros précisant que les parties reconnaissent que la vente a été négociée par l’agence immobilière dénommée Daniel Feau Boulogne, titulaire du mandat donné par le vendeur le 17 septembre 2019, non expiré ainsi déclaré. En conséquence le vendeur qui en a seul la charge aux termes du mandat, s’est engagé à verser à l’agence Daniel Feau Boulogne une rémunération de 110 000euros, TVA incluse. Cette rémunération sera payée dans les deux jours des présentes directement par le vendeur à l’agence Daniel Feau Boulogne.

Il ne peut dès lors être valablement contesté par les appelants que l’acquéreur du bien immobilier, la société Free Invest a bien été présentée par la société Daniel Feau Conseil Immobilier représentée par madame A, que l’agence Daniel Feau Boulogne était par conséquent présente à chaque phase de la négociation et jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif et conformément au mandat de vente conclu préalablement, justifiant par conséquent le droit à rémunération de l’agent immobilier à compter de la réalisation de la vente.

Les appelants ne peuvent non plus valablement contester le montant de la rémunération et à hauteur de la somme principale de 110 000 euros, l’offre d’achat de l’acquéreur étant de 3 650 000 euros, soit correspondant au montant de la rémunération convenue entre les parties en cas de vente au prix susvisé, et ce à deux reprises lors de la promesse de vente puis de l’acte authentique de vente et faisant à chaque fois référence au mandat signé , conformément aux exigences de l’article 73 de la loi Hoguet et en application du mandat de vente conclu entre les parties, ce qui a encore été confirmé par email de monsieur Z du 15 novembre 2019.

Par ailleurs, si en application de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution et la cour en appel d’une de ses décisions peut connaître des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elle porte sur le fond du droit, il ne peut cependant que statuer sur la validité de l’engagement de payer résultant du titre exécutoire et non pas sur des opérations intervenues en amont telles que les fautes prétendues par les appelants à l’encontre de l’agent immobilier dans l’exécution de sa mission. Ces fautes n’ayant par ailleurs pas été précisées lors de la signature de l’acte de vente ne sont pas de nature à remettre en cause le titre exécutoire dont dispose l’agence immobilière, l’engagement de payer cette somme par les vendeurs ayant été réitéré devant le notaire rédacteur de l’acte authentique.

La saisie attribution réalisée par acte d’huissier du 4 novembre 2020 en vertu de la copie exécutoire de l’acte notarié du 7 septembre 2020, soit un titre exécutoire conformément à l’article L111-3 al4 du

code des procédures civiles d’exécution et à hauteur de la somme en principal de 110 000 euros soit de 111 086,20 euros sur le compte bancaire des époux Z, suite à un engagement de payer résultant d’un titre exécutoire constatant la créance en principal de 110 000euros, soit certaine, liquide et exigible a dès lors été régulièrement effectuée.

Le jugement rejetant la demande de mainlevée de cette saisie sera confirmé en toutes ses dispositions et la demande d’indemnisation des appelants pour abus de saisie par conséquent rejetée.

Sur la demande additionnelle de la société Daniel Feau Conseil Immobilier

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du code de procédure civile précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il est constant que la demande en paiement de la somme de 4 800 euros par la société Daniel Feau Conseil Immobilier à titre de dommages et intérêts est présentée pour la première fois devant la cour.

Cette demande a pour objet la réparation du préjudice financier subi par cette dernière comme correspondant aux frais d’huissier de recouvrement retenus par ce dernier et justifiés par le décompte produit aux débats à hauteur de 4 800 euros, à la charge des appelants débiteurs de la somme en principal.

Cette demande en paiement, complément nécessaire de la somme principale au sens de l’article susvisé sera par conséquent déclarée recevable et les appelants condamnés au paiement de cette somme, justifiée par le décompte produit et par ailleurs non utilement contestée par les appelants.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Daniel Feau Conseil Immobilier.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contesté en toutes ses dispositions ;

Rejette par conséquent la demande d’indemnisation de monsieur B Z et madame D X épouse Z pour abus de saisie ;

Y ajoutant,

Condamne monsieur B Z et madame D X épouse Z à payer à la société Daniel Feau Conseil Immobilier la somme de 4 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne monsieur B Z et madame D X épouse Z à payer à la société Daniel Feau Conseil Immobilier la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur B Z et madame D X épouse Z aux entiers dépens.

— arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,