COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 NOVEMBRE 2021

N°2021/661

Rôle N° RG 21/02232

N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6KC

S.A.R.L. KPLM

C/

Z X

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alexandra

BOISRAME

M^e Amaury EGLIE-RICHTERS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 12 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01889.

APPELANTE

S.A.R.L. KPLM

dont le siège social est […]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Louis COFFLARD, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIME

Monsieur Z X

né le […] à NEW-YORK (ETATS-UNIS)

demeurant […]

représenté et assisté par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS -

MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Septembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me B C, présidente, et M^me Catherine OUVREL, conseillère.

M^me B C a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me B C, présidente

M^me Catherine OUVREL, conseillère

M^me Angélique NETO, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2021, délibéré prorogé au 25 Novembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2021.

Signé par M^me B C, présidente et M^me Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SARL KPLM est propriétaire, à Théoule-sur-Mer, Quartier de la Rague au sein du lotissement du domaine de «Théoule-Azur», du lot n° 16 constitué d’une maison de quatre pièces principales avec garage, cadastré Section A, […] situé, […], maison implantée sur terrain d’une superficie de 1983 m².

Monsieur Z X est propriétaire, au sein dudit lotissement, du lot 19 constitué d’une parcelle cadastrée Section A, […], d’une superficie de 2427m², sur laquelle est implantée une maison avec garage, lot situé au […].

Ce lotissement de 61 lots comprend un cahier des charges entre colotis, approuvé par arrêté préfectoral du 24 novembre 1967, et un règlement modifié le 6 avril 2000 conformément à l’article L.315-2-1 du code de l’urbanisme issu de l’article 8 de la loi n°86-13 du 6 janvier 1986, règlement dont l’article IX prévoit qu’il ne pourra être édifié sur chaque lot qu’une seule construction ne comportant qu’un seul logement.

Ensuite de l’entrée en vigueur de la loi dite ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui a déclaré caduques l es règles d’urbanisme contenues notamment dans le règlement, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme, les colotis ont décidé de procéder à certaines modifications d’articles du cahier des charges devenus obsolètes et ont intégré à celui-ci un certain nombre d’articles autrefois insérés dans le règlement du lotissement.

Selon procès-verbal d’assemblée générale ordinaire en date du 8 août 2017, a été approuvée, à la majorité qualifiée de l’article L.442-10 du code de l’urbanisme, une modification du cahier des charges du lotissement, notamment l’article 16 dudit cahier, qui, reprenant la disposition antérieurement prévue au règlement du lotissement, interdit expressément toute construction nouvelle d’une deuxième maison sur un même lot.

Les statuts de l’Association Syndicale Autorisée des Propriétaires (ci-après désignée ASAP) ont été approuvés par arrêté du Préfet des Alpes-Maritimes en date du 12 décembre 2017 et le cahier des charges modifié a été approuvé par arrêté du Maire de Théoule-sur-Mer en date du 6 septembre 2018.

Cette procédure de modification du cahier des charges a été contestée devant la juridiction administrative de Nice et la procédure est en cours.

Monsieur X a déposé le 23 novembre 2017 un dossier de demande de permis de construire ayant pour objet la construction sur son fonds d’une villa avec piscine créant une surface de plancher de 219m², autorisée par arrêté de permis de construire n°PC 006 613817 D0024 délivré le 16 mai 2018.

Ce permis de construire a fait l’objet de recours contentieux introduits devant le tribunal administratif de Nice d’une part par la S.C.I. Bellefeuille et la SARL KPLM le 12 septembre 2018, d’autre par l’ASAP. Les procédures sont en cours.

Invoquant l’existence d’un trouble de jouissance que lui occasionnerait le projet de construction envisagé par Monsieur X, la SARL KPLM, autorisée à cet effet par ordonnance en date du 14 décembre 2020, a, par acte d’huissier du 7 décembre 2020, fait assigner à jour fixe Monsieur X aux fins, au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— constater l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la réalisation des travaux par Monsieur X sur son lot, en violation directe de l’article 16 du cahier des charges, de l’article IX du règlement du lotissement Théoule-Azur ainsi que l’article 5 des statuts de l’ASAP,

— ordonner la défense, avec toute conséquence de droit, de la réalisation de travaux par Monsieur X sur la parcelle cadastrée Section A, […] à Théoule-sur-Mer en exécution de l’arrêté de permis de construire n°PC 006 613817 D0024 délivré le 16 mai 2018 ayant pour objet la construction d’une deuxième maison sur son lot, sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée.

Par ordonnance du 12 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir ordonner la défense de la réalisation de travaux par Monsieur Z X sur sa parcelle cadastrée Section A, […] à Théoule-sur-Mer en exécution de l’arrêté de permis de construire n°PC 006 613817 D0024 délivré le 16 mai 2018 ayant pour objet la construction d’une deuxième maison sur son lot,

— condamné la SARL KPLM aux entiers dépens,

— condamné la SARL KPLM à payer à Monsieur Z X la somme de 1 000 (mille) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 12 février 2021, la S.A.R.L. KPLM a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et notifiées le 22 avril 2021, la SARL KPLM a conclu comme suit :

— la juger recevable en ses demandes,

A titre principal, réformer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes,

Statuant de nouveau :

— ordonner la défense, avec toute conséquence de droit, de la réalisation de travaux par Monsieur X sur la parcelle cadastrée Section A, […] à Théoule-sur-Mer en exécution de l’arrêté de permis de construire n°PC 006 613817 D0024 délivré le 16 mai 2018 ayant pour objet la construction d’une deuxième maison sur son lot, sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée, en nous (sic) réservant la possibilité de liquider l’astreinte,

— condamner Monsieur X au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution de la décision au seul vu de la minute,

— réserver les dépens.

Concernant son intérêt à agir, la SARL KPLM considère comme inopérante l’argumentation adverse dans la mesure où la servitude de passage évoquée ne présente aucun lien avec la construction d’une deuxième maison.

Elle rappelle que sa demande consiste à ordonner la cessation d’un trouble manifestement illicite fondé exclusivement sur le 1er alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, trouble résultant de travaux réalisés en violation directe d’un cahier des charges, d’un règlement du lotissement ainsi que des statuts de l’ASAP et fait grief au premier juge d’avoir privé son ordonnance de toute base légale, lui reprochant le défaut de démonstration de l’absence d’une contestation sérieuse, y ajoutant que l’interprétation faite du trouble manifestement illicite est en contradiction avec la jurisprudence.

La SARL KPLM fait valoir que les dispositions d’un cahier des charges et d’un règlement de lotissement demeurent opposables à tous colotis.

Elle expose notamment que :

— en l’espèce, les colotis du lotissement « Théoule Azur » ont maintenu le cahier des charges et le règlement du lotissement, le maire ayant notamment, par arrêté du 6 avril 2000, approuvé les dernières modifications du règlement, en particulier celui de son article IX prévoyant l’interdiction de construire une deuxième maison sur un même lot ;

— les dispositions de la loi ALUR modifiant le deuxième alinéa de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme rendent caduques les dispositions d’urbanisme contenues dans les cahiers des charges et règlement même en cas de décision des colotis de maintenir ces règles ;

— toutefois, la caducité des règles d’urbanisme figurant dans les documents approuvés d’un lotissement, bien qu’opposables aux demandes d’autorisation d’occupation des sols (permis de construire notamment), restent sans incidences sur les rapports de droit privé entre les colotis.

S’agissant du règlement des lotissements, l’appelante expose qu’il en va de même, à la nuance près

qu’il appartient aux colotis souhaitant s’en prévaloir de démontrer la volonté d’en contractualiser les stipulations.

La SARL KPLM considère en effet qu’en l’espèce que l’intention commune des colotis de contractualiser les stipulations du règlement du lotissement, telle qu’elle résulte de l’article premier dudit règlement, du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 8 août 2017 ainsi que de l’article 5 des statuts de l’ASA, n’apparaît pas sérieusement contestable.

Enfin, l’appelante considère que La violation de l’article IX du règlement des statuts, de l’article 5 des statuts de l’ASA et de l’article 16 du cahier des charges, n’est pas sérieusement contestable.

Par conclusions déposées et notifiées le 24 mars 2021, M. X a conclu comme suit :

— déclarer irrecevables les demandes de la SARL KPLM pour défaut d’intérêt à agir,

— confirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse en date du 12 janvier 2021 en toutes ses dispositions ;

— débouter la SARL KPLM de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SARL KPLM à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, au titre de la procédure d’appel.

L’intimé fait valoir que l’ancien cahier des charges du lotissement en date du 20 juin 1967, approuvé par arrêté préfectoral en date du 24 novembre 1967, ne comportait aucune stipulation de nature à s’opposer à son projet de construction d’une 2ème villa, que seul le règlement du lotissement, modifié le 6 avril 2000, comportait des règles d’urbanisme, dont notamment l’obligation de n’édifier « sur chaque lot qu’une seule construction comportant qu’un seul logement » (article IX).

Monsieur X expose que depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR le 27 mars 2014, et la modification de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, le règlement du lotissement est devenu caduc puisque à cette date, le territoire de la commune de Théoule-Sur-Mer était couvert par un plan d’occupation des sols (POS) approuvé le 30 mai 1986.

L’intimé expose avoir consulté sur ce sujet son notaire qui par lettre du 6 juillet 2018 lui a indiqué que par suite de la caducité du règlement et dans la mesure où rien ne s’oppose au projet de construction dans le cahier des charges, le maire a pu lui délivrer un permis de construire.

Monsieur X considère qu’en lui consentant une servitude de passage, l’appelante consentait nécessairement à la réalisation d’une future construction dont l’accès se ferait par le chemin précisément à créer sur le terrain de la société, de sorte que celle-ci s’est privée du droit de contester les travaux et le permis de construire.

L’intimé conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite rappelant que la cour, statuant en référé, doit en apprécier l’existence en se plaçant au jour le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Il fait valoir qu’à cette date, contrairement à l’affirmation de la société, seuls des travaux d’entretien consistant à désherber l’accès ont été constatés et que les travaux, objet du permis de construire, n’avaient pas démarré puisque les engins de chantier, à la suite de ce constat, ont quitté les lieux sur invitation de la police municipale à défaut de pouvoir justifier d’une déclaration d’ouverture de chantier.

Monsieur X conteste la valeur contractuelle du règlement du lotissement caduc, expliquant que la commune de Théoule-Sur-Mer disposait d’un plan d’occupation des sols, approuvé le 30 mai 1986 lorsque la loi ALUR est entrée en vigueur, de sorte que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement (le règlement et le cahier des charges) sont caduques, notamment l’article IX du règlement prévoyant qu’il ne pourra être édifié sur chat lot qu’une seule construction comportant qu’un seul logement, considérant que seul le cahier des charges a une valeur contractuelle.

Il fait valoir qu’en tout état de cause l’appréciation de l’intention des colotis ne relève pas du juge des référés mais du juge du fond.

Par ordonnance du 30 juin 2021, l’affaire a été clôturée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande pour défaut d’intérêt à agir :

M. X a repris devant la cour les moyens développés devant le premier juge à l’appui de la fin de non recevoir soulevé encontre de la SARL KPLM pour défaut d’intérêt à agir.

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause des droits des parties et qu’il convient de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de la SARL KPLM.

La demande :

Il est rappelé que l’appelante au fond de sa demande sur l’article 835 du code de procédure civile qui prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas de prendre les mesures prévues par le premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué, la violation d’un cahier des charges du lotissement constitutive d’un tel trouble, justifiant la compétence du juge des référés.

La SARL KPLM produit un constat d’huissier dressé le 4 novembre 2020 en présence de M^me D E, présidente de l’ASA Roc et Mimosas, M^me Y, représentante du domaine Théoule Azur et de M. X. Il est constaté la présence de plusieurs engins de chantier appartenant à l’entreprise de travaux publics Galgani. Un agent de police municipale, présent sur les lieux, après information téléphonique donnée par le service de l’urbanisme de la mairie de ce qu’aucune déclaration d’ouverture de chantier n’a été enregistrée, a imparti à M. X la cessation de tous travaux.

Ainsi, contrairement aux affirmations de l’intimé, il résulte de ces constatations que ce dernier avait bien entrepris des travaux de démarrage de la construction envisagée.

Lors de leur assemblée générale ordinaire du 8 août 2017, les colotis ont, à la majorité prévue à l’article L.422-10 du code de l’urbanisme, approuvé une modification du cahier des charges du lotissement et repris la disposition antérieurement prévue au règlement du lotissement interdisant expressément toute construction nouvelle d’une deuxième maison sur un même lot.

Or, la loi dite ALUR du 24 mars 2014 a modifié le deuxième alinéa de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme en déclarant caduques les règles d’urbanisme contenues notamment dans le règlement, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme.

Ces dispositions, dans la version antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, ont également prévu ce qui suit :

«Lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement ou un urbanisme rénové.

Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.

La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L. 442-10».

Il n’est pas contesté que la commune de Théoule-Sur-Mer disposait depuis 1986 d’un plan local d’urbanisme.

Les dispositions de l’article L. 442-9, alinéa 1, du code de l’urbanisme ne remettent cependant pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement et ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, nonobstant le plan local d’urbanisme en vigueur.

La SARL KPLM fait à bon droit observer quant au caractère définitif et exécutoire de la modification du cahier des charges et son éventuel effet rétroactif, que l’atteinte à ses droits de colotis ne résulte pas de la délivrance du permis de construire, toujours délivré sous réserve du droit des tiers, mais de l’exécution de travaux de construction d’une deuxième habitation sur la parcelle de M. X.

En conséquence que l’article 16 du cahier des charges comme modifié lors de l’assemblée générale des colotis du 8 août 2017, qui prévoit qu’il ne pourra être édifié qu’une seule construction ne comportant qu’un seul logement sur un même lot, le trouble manifestement illicite allégué par la SARL KPLM est constitué en ce que Monsieur X a entrepris la construction d’une seconde villa sur son terrain, en contravention d’avec cet article du cahier des charges modifiées.

La SARL KPLM est dès lors fondée à faire cesser le trouble manifestement illicite occasionné par cette construction et à solliciter l’arrêt des travaux à titre conservatoire, sous astreinte, ce dans les conditions du dispositif ci-après, l’ordonnance déférée étant infirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Il y a lieu enfin de condamner M. X au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision ne pouvant faire l’objet d’une voie suspensive d’exécution il n’y a pas lieu d’en

ordonner l’exécution provisoire.

La cour ayant épuisé sa saisine, il y a lieu de statuer sur les entiers dépens, mis à la charge de Monsieur X.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du 12 janvier 2021 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de traces en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de la SARL KPLM mais l’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Ordonner la défense, avec toute conséquence de droit, de la réalisation de travaux par Monsieur X sur la parcelle cadastrée Section A, […] à Théoule-sur-Mer en exécution de l’arrêté de permis de construire n°PC 006 613817 D0024 délivré le 16 mai 2018 ayant pour objet la construction d’une deuxième maison sur son lot ;

Assortit cette défense à une astreinte de 10 000 euros par infraction constatée ;

Rejette la demande de la SARL KPLM tendant à ce que la cour se réserve la liquidation de ladite astreinte ;

Condamne M. X à payer à la SARL KPLM la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’exécution provisoire du présent arrêt ;

Condamne Monsieur X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La greffière, La présidente,