COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 05 MAI 2022

N° 2022/ 0026

N° RG 20/00061 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGUXE

X-L Z

G S T Z épouse C D

Y N F

E P F

J Q F

C/

[…]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE

Grosse délivrée :

à :

M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

M^e Sébastien BADIE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE

le :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de BOUCHES-DU-RHONE en date du 14 Octobre 2020, enregistré au répertoire général sous le n° 20/00025.

APPELANTS

Monsieur X-L Z

demeurant […]

Madame G S T Z épouse C D

demeurant […] Monsieur Y N F

demeurant […]

Monsieur E P F

demeurant […]

Monsieur J Q F

demeurant […]

tous représentés par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

[…], demeurant […]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE, demeurant Pôle d’évaluation domaniale – […]

comparant en personne

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès DENJOY, Président,désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence et Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère.

Madame Agnès DENJOY, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : M^me Mélissa NAIR Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT
Contradictoire,

Prononcé publiquement le 05 Mai 2022 et signé par Madame Agnès DENJOY, Président et Madame Mélissa NAIR, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE :

M. X-L Z, MM. Y et E F, M^me G Z épouse C D et M^me J F (ci-après : les consorts Z) sont propriétaires en indivision après le décès de leur auteur, K Z, d’une parcelle située à […], […] d’une superficie au cadastre de 4354 m², grevée sur la totalité de sa surface d’un emplacement réservé n° 1 pour l’extension du cimetière de la commune, figurant au plan local d’urbanisme approuvé le 13 juillet 2007.

Par lettre datée du 19 décembre 2018 adressée à la commune, les consorts Z ont déclaré exercer leur droit de délaissement.

Par courrier en réponse du 12 décembre 2019, la commune leur a offert une somme de 477 000 euros.

En l’absence d’accord des parties sur ce prix, la commune a saisi le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône le 18 mars 2020 aux fins de voir ordonner le transfert de propriété et de fixer le prix de cession.

Devant le juge de l’expropriation, la commune a offert à nouveau 477 000 euros ; elle a précisé que la parcelle était évaluée 560 000 euros en valeur occupée sauf à déduire 83 000 euros représentant les frais de déblaiement de la parcelle voisine lui appartenant, sur laquelle elle soutenait que les consorts Z avaient déversé de la terre et des encombrants. La commune a estimé ne pas devoir verser d’indemnité de remploi.

Le commissaire du gouvernement a évalué le bien en valeur libre à 723 000 euros outre indemnité de remploi et a proposé de retenir en valeur occupée 578 400 euros + indemnité de remploi.

Le juge de l’expropriation s’est déplacé sur les lieux le 16 septembre 2020 au contradictoire des parties, dont procès-verbal.

Par jugement rendu le 14 octobre 2020, le juge de l’expropriation a :

- ordonné le transfert de propriété de la parcelle au profit de la commune,

- fixé l’indemnité principale à 578 400 euros (erreur matérielle au dispositif) outre 58 840 euros d’indemnité de remploi soit au total 637 240 euros,

- dit n’y avoir lieu de déduire de cette indemnité les frais de déblaiement de la parcelle voisine appartenant à la commune,

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de la commune.

Par déclaration écrite reçue au greffe de la cour le 15 décembre 2020, les consorts Z ont interjeté appel de chacune des dispositions du jugement.

Les consorts Z ont déposé leur mémoire d’appelants au greffe le 7 janvier 2021 ; celui-ci a été notifié à la commune sans récépissé au dossier et au commissaire du gouvernement le 15 janvier 2021

La commune a déposé au greffe son mémoire en réponse le 12 avril 2021 notifié au commissaire du gouvernement le 13 avril 2021 et aux appelants, le même jour.

Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire au greffe le 15 avril 2021 notifié le 18 avril à la commune et le 19 avril aux appelants.

Les consorts Z ont déposé un mémoire en réplique au greffe le 19 mai 2021, notifié à la commune le 1er juin 2021 et au commissaire du gouvernement le même jour.

Enfin, la commune a déposé son mémoire en réplique le 15 juillet 2021 notifié aux appelants le 30 août 2021 et au commissaire du gouvernement le même jour.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Les consorts Z demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé le transfert de propriété au profit de la commune sur la parcelle n° 85,

- l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

- fixer le montant de l’indemnité leur revenant à la somme principale de 980 000 euros et l’indemnité de remploi à 100 000 euros,

- condamner la commune à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts Z exposent que :

- le rapport amiable établi par un professionnel, M. A, à la requête de la commune, versé aux débats n’est pas contradictoire et les évaluations tirées de ce rapport ne reposent sur aucune base sincère des points de comparaison,

- la date de référence n’a, en l’espèce, aucun intérêt car il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir pour lequel doivent être examinées les possibilités de construction.

Ils estiment que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour trancher les problèmes lié à l’existence ou non des autorisations d’urbanisme.

Les appelants produisent le rapport amiable d’un professionnel de l’immobilier qu’ils ont mandaté, M. B, qui évalue leur bien à 980 000 euros à la date du 28 mai 2020.

Ils contestent le fait que les constructions aient été édifiées sans permis de construire et produisent des pièces dont ils estiment qu’elles établissent qu’une première demande de permis de construire avait été déposée en 1978 par leur auteur, K Z, avec avis favorable du maire et permis tacite, puis une seconde demande de permis de construire pour de nouveaux agrandissements, en indiquant que le permis de construire avait été obtenu le 17 février 1986.

En ce qui concerne les empiètements invoqués par la commune, ils estiment qu’ils ne sont pas démontrés et qu’au demeurant, si démontrés, ils sont minimes et prescrits :

- la fosse septique qui serait éventuellement implantée sur le terrain voisin appartenant à la commune n’a pas donné lieu à action en revendication et cette action serait en tout état de cause prescrite,

- le prétendu empiètement du bâtiment sur la parcelle appartenant à la commune est également prescrit comme remontant à plus de 30 ans.

En ce qui concerne l’abattement pour occupation qui a été retenu par le premier juge, ils estiment qu’il résulte des pièces qu’ils produisent que M. R C D, occupant des lieux, qui est l’un des descendants de leur auteur et qui dispose d’un titre d’occupation représenté par une convention d’occupation précaire, s’est engagé par écrit à ne rien demander pour son éviction.

Ils estiment que son occupation a permis d’éviter que les lieux ne soient squattés.

Ils déclarent que le bien a été valorisé à 700 000 euros en valeur occupée au 1er octobre 2019 par le service des domaines.

Le commissaire du gouvernement conclut à une indemnité de dépossession de 642 239 euros et à une indemnité de remploi de 65 224 euros.

Il retient, sur la base des données procurées par les deux rapports d’expertise réalisés, une évaluation du bâti détaillée comme suit :

- pour le centre équestre composé du bâtiment principal, du sous-sol à usage d’écurie, d’une remise et de 11 boxes pour chevaux, pour une superficie de 296,77 m², une évaluation du bâti à 850 euros le m², sauf à déduire un abattement pour occupation de 20 % ce qui ramène la valeur de ces éléments à 201 803 euros,

- pour les différents logements :

- logement n° 1 de 69 m² : 1 800 euros le m², soit 124 362 euros,

- logement n° 2 de 169 m² : 1 700 euros le m², soit 287 606 euros,

- logement n° 3 de 140 m² : 1 700 euros le m², soit 239 530 euros,

Total pour les logements : 651 498 euros, sauf à déduire un abattement de 15 % pour occupation, ce qui ramène la valeur des logements à 553 773 euros,

total ramené à 755 576 euros,

montant sur lequel doit s’appliquer un second abattement de 10 % pour tenir compte des différents facteurs de dépréciation de l’ensemble :

- implantation de constructions sur la parcelle voisine,

- caractère illicite des constructions,

ce qui ramène la valeur globale du bien dans son ensemble à 755 576 – 10 % = « 642 239 euros » (sic : en réalité 680 019 euros).

La commune d’Allauch conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé le transfert de propriété et à sa réformation en ce qui concerne l’indemnisation et demande à voir fixer le montant de l’indemnité principale à 495 400 euros. Elle sollicite le rejet de la demande d’indemnité de remploi, et subsidiairement sa fixation à la somme de 50 500 euros.

Elle demande 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La commune estime en premier lieu que le terrain pourrait être évalué comme terrain nu encombré mais ne s’arrête finalement pas à cette option et ne produit aucune estimation de la valeur du terrain et du coût de l’évacuation du bâti.

Elle retient :

- qu’une partie des constructions empiètent sur le terrain voisin, qui lui appartient, y compris la fosse septique,

- que les constructions ont été réalisées sans autorisation,

- que la parcelle litigieuse est située en zone rouge du secteur naturel du plan de prévention du risque d’incendie de forêt et que dans cette zone, les constructions neuves sont interdites et que ne sont autorisées que les extensions limitées des constructions existantes,

- que la demande de permis de construire qui avait été présentée en 1978 a fait l’objet d’un refus.

Sans prendre position expressément sur le point de savoir si elle a délivré ou non un permis de construire en 1986 à la suite de la demande de 1985, elle soutient :

- qu’en tout état de cause un certain nombre des constructions présentes sur le site n’ont fait l’objet d’aucune demande d’autorisation de construire, s’agissant de : la remise, le premier niveau, l’auvent, les 11 boxes à chevaux et la véranda, ce qui résulte du rapport de son expert, le cabinet A en p. 9 à 11,

- que la vente en bloc de logements et de construction à destination d’activités, réunies en un seul bâtiment fait diminuer la valeur vénale de l’ensemble.

La commune estime en définitive justifiés les 2 abattement de 20 % qui avaient été retenus par le premier juge.

Elle conclut au rejet de la demande d’indemnité de remploi et soutient à ce titre que la propriété avait été mise en vente.

Elle demande par ailleurs être indemnisée pour des frais de débarrassage d’encombrants et de terre déposés sans autorisation par les consorts Z sur sa propriété.

MOTIFS DE LA DECISION :

La demande des consorts Z porte sur leur indemnisation à la suite du délaissement d’une parcelle situé à […] d’une superficie au cadastre de 4354 m², faisant l’objet d’un emplacement réservé pour l’agrandissement du cimetière communal.

La parcelle est exploitée en centre équestre comportant des partie habitables, remise, boxes à chevaux, selleries, écurie en sous-sol, principalement.

La date de référence n’est pas discutée et se situe au 28 janvier 2020 date de publication du PLUi approuvé le 19 décembre 2019.
Le bien se trouve à la date de référence en zone Nt, c’est-à-dire en zone naturelle vouée au tourisme et aux activités de plein air.

En application de l’article L321 ' 1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Ce principe d’indemnisation s’applique également en matière de délaissement.

Le bien doit être évalué indépendamment de son classement en emplacement réservé.

Sur la valeur vénale du bien en valeur libre et hors abattements éventuels :

Il ressort des éléments résultant des deux rapports d’expertise versés aux débats et soumis l’un comme l’autre à la libre discussion des parties que :

- le terrain se situe dans un secteur prisé de la périphérie de Marseille, en position dominante avec une vue dégagée allant jusqu’à la mer depuis l’étage, en zone naturelle,

- l’ensemble du bâti présente de graves et importants défauts structurels : nombreuses et importantes fissurations, traces d’infiltrations d’eau aux murs et aux plafonds ainsi qu’au niveau des dormants des fenêtres, remontées capillaires, façades à l’état brut sans enduit, couverture en plaques de fibrociment, certaines des ouvertures sont dépourvues de volets.

L’ensemble des constructions sont globalement en état dégradé, voire vétuste.

Sur l’évaluation des constructions :

' le logement n° 1 :

Cette construction qui a été mesurée à 69 m² a été édifiée à une date indéterminée mais après 1978, ce qui résulte de la pièce n° 4 des appelants, qui fait état d’un bâti existant de 30 m² en 1979.

Sa valeur, compte tenu de son état dégradé : fissuration des murs et des plafonds, traces d’infiltrations, mauvaise qualité générale de la construction, doit être fixée au plus bas des termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement pour des appartements de surface comparable construits dans les années 70 situés à Allauch ou à Plan-de-Cuques, commune limitrophe.

Ce bien doit être évalué en valeur libre à 1 800 euros le m², soit 124 200 euros.

- le logement n° 2 :

Ce logement se situe à l’étage. Sa superficie est de 169,18 m². Il est mal configuré et présente un état locatif qualifié d’hétérogène par M. B, expert. Il est lui aussi globalement en état dégradé en l’état des constatations concordantes de deux experts assorties de photos : il présente des traces d’infiltrations et des fissurations. La valeur vénale de ce logement en valeur libre doit être estimée à 1 700 euros le m² sur la base des mêmes termes de comparaison que pour le logement n° 1, soit 287 606 euros.

- le logement n° 3 :

Sa superficie est de 140,90 m². Il se situe également en étage. Certain des murs du logement ne sont pas enduits mais « bruts de décoffrage ». Sa valeur vénale sera fixée à 1 700 euros x m², soit 140,9 m² x 1 700 = 239 530 euros en valeur libre.
Les constructions à usage professionnel : sous-sol à usage d’écurie, remise, boxes à chevaux, deux selleries, salle de réception, dégagement, cuisine placard, couloir et ancienne studette d’une superficie totale de 462,18 m², le tout en état vétuste, doivent être évaluées à une valeur moyenne résultant des trois termes de références cités par le commissaires du gouvernement pour du bâti professionnel, soit sur la base de 850 euros le m², à 392 853 euros.

La valeur des constructions dans leur ensemble, terrain intégré, est ainsi fixée à 1 044 189 euros en valeur libre.

Sur l’application d’abattements :

- pour occupation :

L’intégralité des bâtiments comprenant les installations sportives proprement dites et les différents logements était toujours occupé à la date de référence, ce qui résulte des constatations faites par les deux professionnels, l’un en date du 17 juillet 2019 l’autre en date du 28 mai 2020 et des photos prises par ces mêmes professionnels, qui démontrent à la fois que l’exploitation du centre équestre s’est poursuivie tant avant qu’après la date de référence: présence de chevaux devant les boxes, présence de vêtements et jacuzzi rempli d’eau dans le dressing du logement 3 au sujet duquel l’expert M. A mentionne en p. 27 de son rapport que « la fille d’K Z occupe gracieusement le logement n° 3 ». Corrélativement, M^me G C D née Z se déclare effectivement domiciliée, dans ses conclusions d’appel au ranch du Garlaban.

Les appelants reconnaissent par ailleurs que M. R C D occupe les lieux. Or, la convention d’occupation produite en pièce n° 6 par les appelants, n’est ni datée ni signée et, aux termes du document lui même, n’a aucune valeur contraignante : selon ce document il est indiqué que M. R C D « pourra tout moment mettre fin à cette occupation précaire sans aucune indemnité et transférer l’activité à l’endroit de son choix» ce qui ne signifie aucunement que l’intéressé s’oblige à libérer les lieux à la date du transfert de propriété au profit de la commune.

Selon la pièce n° 7 des appelants datée du 7 septembre 2020 apparemment signée par M. R C D, ce dernier, qui se dit domicilié au ranch du Garlaban «confirme ne revendiquer aucune indemnité au titre de l’occupation partielle des biens appartenant à la succession de M. K Z», mais ce document ne signifie pas davantage que M. C D s’engage à libérer les lieux à la date du transfert de propriété.

Quant à M^me G C D, cette dernière n’a pris aucun engagement de libérer les lieux à la date du transfert de propriété.

En conséquence, il y a lieu de considérer l’ensemble du site comme étant occupé à la date de référence et de fixer un abattement pour occupation de 20 % sur l’ensemble, dont la valeur sera ainsi ramenée à 835 351 euros.

- pour illicéité des constructions :

Il n’est justifié par les consorts Z d’aucun permis de construire accordé, que ce soit par les services de l’Etat, compétents en 1979, ou par la mairie, compétente en 1985.

D’ailleurs, les documents produits par les appelants ne permettent pas d’identifier quels étaient les projets de constructions pris en compte par les demandes de permis de construire de 1979 et de 1985. En particulier, la demande de permis de construire de 1979 mentionne que le propriétaire se proposait alors de réaliser des constructions d’une superficie de 856 m², alors que dans sa demande de permis de construire de 1985, il est mentionné une surface existante de 102 m² ce qui signifie que les 856 m² envisagés en 1979 n’ont pas été réalisés.
Par ailleurs, l’expert A a relevé dans son rapport qu’une partie significative des constructions existant sur le terrain : remise, 11 boxes, étage, véranda, auvent, ne correspondaient à aucune des deux demandes de permis de construire dont la trace est produite.

L’indemnisation pour délaissement ou expropriation de biens immobiliers construits sans autorisation est, en principe exclue, même si la prescription décennale interdit toute action en démolition comme en l’espèce.

Ici, la commune admet que la valeur du bien peut être affectée d’un abattement de 20 % pour tenir compte de ce que les constructions ont été édifiées de façon illicite.

Un nouvel abattement de 20 % sera donc retenu sur l’ensemble pour ramener l’indemnité principale à 668 281 euros.

Sur la demande d’indemnité de remploi :

La commune soutient que l’immeuble était destiné à la vente et que l’existence d’un rapport d’expertise de M. B réalisé en 2016 le démontre.

Cette affirmation n’est toutefois corroborée par aucun commencement de preuve de ce que le centre équestre était notoirement destiné à être vendu.

Par conséquent l’indemnité de remploi est due et elle sera fixée sur la base de :

- 20% jusqu’à 5 000 euros : 1 000 euros

-15% pour la tranche de 5 000 à 15 000 euros :1 500 euros

- 10% au-delà de 15 000 euros.

soit en l’espèce à la somme de 67 828 euros.

Sur la demande de la commune d’indemnisation pour encombrement de sa propriété par le fait des consorts Z :

La commune, qui sollicite une indemnisation à hauteur de 83 000 euros, ne verse aux débats aucune pièce démontrant l’encombrement de son terrain par des terres et autres qui auraient été déversés à partir de la propriété Z pour un volume de 2 500 m³.

Le devis que la commune verse aux débats mentionne d’ailleurs : « quantitatif estimé par vos soins ».

En l’état des pièces produites la demande n’est pas fondée. Le jugement sera confirmé.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

- débouté la commune d’Allauch de sa demande d’indemnisation pour frais de débarrassage de sa parcelle à hauteur de 83 000 euros,

- prononcé le transfert de propriété de la parcelle cadastrée à […] pour une contenance de 4354 m² entre MM. et M^mes X-L Z, Y et E F G Z épouse C D et J F et la commune d’Allauch

- dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de la commune,

L’infirme pour le surplus, statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité principale due par la commune d’Allauch à MM. et M^mes X-L Z, Y et E F, G Z épouse C D et J F à la somme de 668 281 euros outre 67 828 euros d’indemnité de remploi,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes,

Laisse les dépens de l’instance d’appel à la charge de la commune d’Allauch.

LE GREFFIER LE PRESIDENT