COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 FEVRIER 2018

N° RG 16/06964

AFFAIRE :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMD 'SCI'

C/

SDC DE LA RÉSIDENCE BELLERIVE III Bâtiment F, […]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juillet 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 15/15161

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dominique MERMILLOD-PUPIL

M^e X Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE FEVRIER DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMD 'SCI'

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Dominique MERMILLOD-PUPIL, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 2016163 vestiaire : 141

Représentant : Maître Dominique REGNIER, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : D 0875

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE BELLERIVE III Bâtiment F, […] représenté par son syndic, la société URBANIA VAL D’OUEST exerçant sous le nom commercial CITYA URBANIA VAL D’OUEST

[…]

[…]

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître X Y de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – X Y, avocat postulant et plaidant du barreau de PARIS, N° du dossier 20150274 vestiaire : E 0024

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Novembre 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCÉDURE :

La société civile immobilière IMD (ci-après la société IMD) est propriétaire des lots n°5320, 9058 et

9143 de l’immeuble sis résidence […], bâtiment F, […]

de Seine), soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 4 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la société

IMD en paiement des charges impayées du 20 avril 2012 au 9 octobre 2015.

Par jugement du 7 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— condamné la société IMD à payer au syndicat des copropriétaires :

* 11 215,72 € au titre des charges de copropriété et de travaux entre le 21 avril 2012 et le 9 octobre

2015,

* 3 852,65 € au titre des frais de recouvrement,

outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2015, date du commandement de payer, pour la

somme de 14 532,90 € et, à compter du 4 décembre 2015, date de l’assignation pour le surplus, les

intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-mêmes des

intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

* 1 500 € à titre de dommages et intérêts,

* 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions,

— condamné la société IMD aux dépens de l’instance.

Par déclaration reçue le 23 septembre 2016, la société IMD a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 20 décembre 2016, elle demande à la cour de :

— Infirmer le jugement dont appel en l’intégralité de ses dispositions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions signifiées le 6 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— Déclarer la société IMD irrecevable en ses demandes et la débouter de l’intégralité de ses

demandes, fins et conclusions,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de la somme de 148,09 euros au titre des

appels 'mise en place d’une ligne de vie’ et appel 'étude ravalement',

— Prendre acte de ce que la société IMD ne conteste pas sa dette de charges,

— Condamner la société IMD au paiement de la somme de 25 204,78 € pour charges arriérées au

1/10/2017, intérêts au taux légal sur la somme de 14 532,90 € à compter du 8/10/15 date du

commandement de payer et à compter du 4/12/2015, date de l’assignation pour le surplus,

— Dire que l’article 1154 du code civil s’appliquera,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société IMD au paiement de la somme

de 3 852,65 € au titre des frais de recouvrement,

— Y ajoutant, condamner la société IMD au paiement de la somme de 1 977,45 € au titre des frais

nécessaires du 13/03/2017 au 1/10/2017,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société IMD au paiement des sommes de 1 500,00

€ à titre de dommages-intérêts et 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile,

— Y ajoutant, condamner la société IMD au paiement des sommes supplémentaires de 2 000,00 € à

titre de dommages-intérêts et 3 000,00 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, pour la

procédure d’appel,

— Condamner la société IMD aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au

profit de Maître X Y, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 7 novembre 2017.

'''''

SUR CE, LA COUR :

Sur les charges impayées :

Attendu qu’il convient de constater que si la société IMD a formé un appel général contre le

jugement et demande son infirmation totale, elle ne développe d’argumentation en défense que sur la

question des frais nécessaires et des dommages-intérêts ;

Qu’elle ne conteste pas en revanche les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires, qu’il

s’agisse de celles admises par le tribunal, ou celles réclamées au titre d’une actualisation au 1^er

octobre 2017 (appel du 4^e trimestre 2017 inclus) ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— les procès-verbaux des assemblées générales des exercices 2011 à 2016, approuvant les comptes

des exercices 2010 à 2015, votant les budgets prévisionnels des exercices 2014 à 2018, votant divers

travaux, dont, la conformité des ascenseurs, la mise en place de ligne de vie, les études de

ravalement, la pose de système vigik, un audit énergétique, le ravalement des façades et l’étanchéité,

— les appels de fonds de charges et travaux des exercices 2012 à 2017,

— le décompte des sommes dues au 1^er octobre 2017 ;

Attendu, sur la somme de 11 215,72 € retenue par le tribunal, correspondant aux charges impayées

du 21 avril 2012 au 9 octobre 2015, que le syndicat conteste la déduction des sommes de 111,60 € et

36,49 € relatives respectivement à la mise en place d’une ligne de vie et à un premier appel pour

étude de ravalement, opérée par les premiers juges ;

Attendu qu’il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (n° 2, 3 et 50), que les

deux appels de fonds litigieux ont bien fait l’objet d’un tirage le 12 juin 2012, après leur date d’effet,

le 1^er mars 2012 ; Qu’ils ont donc été portés à la connaissance des copropriétaires postérieurement à

la période comprise dans le jugement du 22 janvier 2013, qui commençait le 30 juin 2010 pour finir

le 1^er avril 2012 ; Que ces sommes doivent donc être ajoutées au total retenu par les premiers juges,

qui s’élève ainsi à 11 363,81 € ;

Attendu, sur la demande formée au titre des charges dues entre le 10 octobre 2015 et le 1^er octobre

2017, qu’il résulte des pièces produites, que la demande est fondée à hauteur de la somme de 25

074,78 €, qui correspond au total demandé déduction faite de la somme de 130 euros constituée par

des frais de contentieux du 15 septembre 2016 qui ne peuvent être pris en compte au titre des charges

;

Qu’il convient de condamner la société IMD à payer la somme susvisée au syndicat des

copropriétaires au titre des charges impayées du 20 avril 2012 au 1^er octobre 2017, avec intérêts

légaux, à compter du 8 octobre 2015 sur la somme de 11 363,81 € (et non celle de 14 532,90 € qui

comporte des frais de recouvrement pour lesquels le syndicat ne demande pas d’intérêts légaux dans

ses conclusions), à compter du 1^er août 2016, date de la mise en demeure visant les sommes dues

postérieurement au jugement, sur la somme de 18 742,70 € et à compter du 6 novembre 2017, date

des conclusions d’appel, pour le surplus ;

Que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produiront eux mêmes intérêts,

conformément aux dispositions de l’article 1154, devenu 1343-2 du code civil ;

Sur les frais nécessaires :

Attendu qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul

copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en

demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement

d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes

d’huissier de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Qu’en application de ces dispositions, les premiers juges n’ont retenu que les frais engendrés par la

procédure de saisie immobilière d’un montant de 2 392 € et la prise d’hypothèque judiciaire d’un

montant de 1 254,31 € ainsi que le coût du commandement d’huissier du 8 octobre 2015 d’un

montant de 206,34 €, à l’exclusion de tous les frais de suivi de contentieux, de transmission de

dossier à l’huissier ou à l’avocat ;

Que la société IMD conteste le montant des frais retenus au motif qu’ils sont constitués à hauteur de

2 392 € d’honoraires d’avocats exposés pour la procédure de saisie immobilière et à hauteur de 1

254,31 € d’honoraires d’avocats déboursés pour procéder à une inscription d’hypothèque judiciaire,

alors que les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé ne comprennent pas les frais d’avocats

;

Que le syndicat des copropriétaires soutient que ces frais peuvent être pris en compte dès lors que les

procédures de saisie et de prise d’hypothèque judiciaire étaient nécessaires au recouvrement de la

créance justifiée ;

Attendu qu’il résulte des documents de la cause et notamment des pièces n° 34,52 et 77 du syndicat,

que les frais de saisie immobilière engagés sur le fondement du jugement du 22 janvier 2013, d’un

montant de 3 549,96 €, figurent sur le décompte des sommes dues par la société IMD au titre des

frais d’exécution de ce jugement, sommes qui ont été acquittées par la société principalement par un

versement d’un montant de 11 000 € le 27 janvier 2014 ;

Attendu en conséquence, que si la procédure de saisie immobilière a été nécessaire et utile pour le

recouvrement des charges, frais et intérêts dus en exécution des jugements du 3 mai 2011 et du 22

janvier 2013, ils ne sont pas afférents à la présente instance qui concerne des charges échues

postérieurement aux périodes prises en compte par ces jugements ;

Que les honoraires d’avocat exposés à l’occasion de cette procédure de saisie ne peuvent donc

constitués des frais nécessaires au recouvrement de la créance objet de la présente instance ;

Qu’il résulte d’ailleurs de la note d’honoraires produite, que ces frais concernent précisément la

procédure engagée devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nanterre, qui a

donné lieu à une audience d’orientation le 16 janvier 2014 ; que ces honoraires relevaient de

l’appréciation de ce juge ;

Attendu qu’il en est de même des honoraires afférents à l’inscription d’hypothèque judiciaire d’un

montant de 800 €, dès lors qu’il résulte des pièces produites que cette inscription n’a pas été prise

pour les besoins de la présente instance ; Que seuls les honoraires étant contestés par l’appelante,

seule cette somme sera déduite ;

Attendu, s’agissant des frais postérieurs au jugement dont appel, qu’ils sont justifiés par les pièces

produites en ce qui concerne l’inscription d’hypothèque légale d’un montant de 396 € et la mise en

demeure du 1^er août 2016 d’un montant de 40 € ;

Qu’en revanche, l’assignation du 30 juin 2016 d’un montant de 66,28 € ne l’est pas dans la mesure,

d’une part, où l’assignation fait partie des dépens et non des frais nécessaires et où, en tout état de

cause, l’assignation dans la présente instance date du 4 décembre 2015 ;

Que de même, la note de l’huissier du 30 août 2017 d’un montant de 623,43 €, ne comporte que des

frais (assignation, signification, exécution) qui constituent des dépens ; Qu’en outre, comme le

souligne la société IMD, les actes correspondants ne sont pas produits ;

Attendu enfin, s’agissant des frais de contentieux, que pour les mêmes motifs à juste titre rappelés

par les premiers juges, ces sommes ne pourront être retenues ;

Qu’en conséquence, la société IMD sera condamnée à payer la somme totale de [ 454,31 (1254,31 -

800) + 206,34 + 396 + 40 = ] 1 096,65 € au titre des frais nécessaires ;

Que le jugement sera infirmé de ce chef ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

Attendu que contrairement à ce que soutient la société IMD, le préjudice du syndicat des

copropriétaires résulte suffisamment du constat selon lequel elle n’a pas réglé ses charges depuis de

très nombreuses années jusqu’à devoir la somme, en principal, ci-dessus retenue de plus de 25 000

euros ;

Que le cours des intérêts moratoires ne peut compenser à lui seul une défaillance aussi longue et

substantielle qui contraint les autres copropriétaires à pallier les insuffisances des copropriétaires

défaillants ;

Qu’il convient, pour réparer ce préjudice, d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme

complémentaire à celle accordée par le tribunal, d’un montant de 800 euros ;

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :

Attendu que le sens de la présente décision conduit à condamner la société IMD aux dépens, à rejeter

la demande qu’elle a formée au titre de ses frais irrépétibles et à la condamner à payer à ce titre la

somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné la société IMD :

' à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts et

celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' aux dépens de l’instance,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société IMD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de :

' 25 074,78 euros au titre des charges impayées du 21 avril 2012 au 1^er octobre 2017 (4^e trimestre

2017 inclus), avec intérêts légaux, à compter du 8 octobre 2015 sur la somme de 11 363,81 €, à

compter du 1^er août 2016, date de la mise en demeure, sur la somme de 18 742,70 € et à compter du

6 novembre 2017, date des conclusions d’appel, pour le surplus ;

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produiront eux mêmes intérêts,

conformément aux dispositions de l’article 1154, devenu 1343-2 du code civil ,

' 1 096,65 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' 800 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires,

' 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toute autre demande,

Condamne la société IMD aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel

la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,