COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 25 JANVIER 2022

[…]

N° 2022/ 52

Rôle N° RG 19/03901 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD5GU

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

C/

SCI PALLADIANA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Virginie ROSENFELD

M^e Florent VERGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 29 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04676.

APPELANT

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhone, qui élit domicile en ses bureaux Immeuble l'[…]

représenté par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SCI PALLADIANA, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est au […]

représentée par M^e Florent VERGER de la SCP D VERGER DEPO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE assisté par M^e Arnaud VIARD avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Décembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2022,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 novembre 2012, la société civile immobilière Palladiana immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris a fait l’acquisition auprès de la société Credit Suisse France, prestataire de services financiers dont le siège principal est à Zurich, d’un bien immobilier, dénommée villa Palladiana, sise 7-9 avenue Pierre Weck au A d’Ail (Alpes Maritimes) au prix de 21 200 000 €.

Une proposition de rectification en date du 11 juin 2015 a modifié en rehaussant la base d’imposition des droits mentionnés dans l’acte d’acquisition.

Par lettre du 25 septembre 2015, la société fait valoir ses observations auxquelles les services fiscaux ont répondu le 24 mars 2016.

L’administration fiscale a admis un abattement de 15 % sur la valeur vénale afin de prendre en compte les défauts de la villa et accepté un dégrèvement partiel, en retenant une valeur vénale de la villa à 32'905 780 €.
Un avis de mise en recouvrement n° 16 0900 130 a été émis le 27 septembre 2016, pour une somme de 787'839 € en droits et 88'000, 42 € en intérêts de retard, soit un montant total de 875'881 €.

La réclamation du contribuable datée du 18 octobre 2016 a été rejetée par l’administration fiscale le 3 août 2017.

Par exploit du 28 septembre 2007, la SCI Palladiana a fait assigner la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône aux fins d’obtenir dégrèvement.

Par jugement en date du 29 janvier 2019 le tribunal de grande instance de Nice a annulé la décision de rejet du 6 mars 2017 prise par la direction départementale des finances publiques des Alpes-Maritimes et des Bouches-du-Rhône, prononcé le dégrèvement en faveur de la SCI Palladiana de l’ensemble des droits supplémentaires mis à sa charge, soit un montant de 875 881 €, rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné la SCI Palladiana aux dépens de l’instance mentionnés à I’ article R 207-1 du Livre des Procédures fiscales.

Le 7 mars 2019 la direction générale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 1er avril 2019, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a sous-évalué la villa Palladiana, de fixer la valeur au jour de l’acquisition du bien à la somme de 32' 905'518 €, et de condamner l’intimée à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Par conclusions du 27 juin 2019 la SCI Palladiana demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de prononcer le dégrèvement de l’ensemble des droits supplémentaires mis à sa charge pour un montant total de 875'881 €, et de condamner l’appelante à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu que, pour contester le rehaussement opéré par l’administration fiscale, la SCI Palladiana soutient que son vendeur avait acquis cette villa par voie d’adjudication judiciaire en 2011, celle-ci ayant été saisie sur la société Cannes Leader et mis en vente au prix de 23'430'000 € : qu’aucun acheteur ne s’était manifesté à ce prix ; que la vente par adjudication est un élément objectif de valorisation d’un bien conformément au jeu de l’offre de la demande dans un marché réel ; que contrairement à ce que soutient l’administration, s’agissant de la durée de publicité de l’opération, celle-ci a débuté le 3 décembre 2010, plus de deux mois avant l’audience du 13 janvier 2011, de sorte que le moyen de l’administration tiré de ce que que le canal de publicité n’était pas adapté à la clientèle cible doit être écarté ; que si le marché est un micro marché dans la mesure où il est composé d’un nombre restreint de biens ainsi que d’un nombre restreint d’acteurs essentiellement russes, la mise en vente de ce type de bien immobilier est rapidement portée à la connaissance des investisseurs potentiels ; que pour remettre en cause une expertise, il faut que l’administration fiscale porte sa méthode de comparaison sur des biens strictement similaires ; que le rapport d’expertise dressé cinq mois avant la vente par le leader mondial de l’évaluation immobilière est fiable ; que l’administration fiscale n’en tient pas compte et préfère invoquer une évaluation a 76 millions d’euros, tirée d’un site inconnu, lapidaire et datée de 2016, soit quatre ans après l’acquisition ; que la villa ne dispose pas d’un accès direct à la mer et qu’elle souffre d’un important vis-à-vis ; qu’elle est surdimensionnée au regard du marché local et qualifiée d’assez ostentatoire ; que la villa est atypique construite sur quatre niveaux disposant de nombreux chambres de surfaces trop réduites ; que la piscine ne répondait pas aux normes de sécurité françaises ; que l’abattement de 15 % appliqué par les services fiscaux apparaît nettement insuffisant ; que le terrain d’assise est faible au regard de la surface bâtie ; que la construction souffre de problèmes de finitions ; que l’expert le cabinet CBRE considère que le bien ne peut pas s’évaluer sur la base d’un prix au mètre carré, dans la mesure où il s’agit d’un bien hors normes, sa valeur d’ensemble dépendant moins de la surface des constructions, que de la qualité des prestations d’ensemble qui, au cas particulier, sont défaillantes ; qu’en 2015 CBRE a estimé la valeur de la villa à 19,24 millions d’euros ; que pour financer l’achat de la villa, la société Credit Suisse a accordé à la SCI un prêt loan to value, c’est-à-dire un prêt dont le montant du remboursement est fonction de la valeur estimée de la villa, de sorte que lorsque la valeur de celle-ci décroît, l’emprunteur est tenu de rembourser un montant complémentaire de capital à l’établissement financier lequel fait évaluer la villa tous les ans ; que c’est ainsi qu’en 2015 compte tenu de l’évaluation du CBRE au 1er juin 2015, le Credit Suisse a sollicité le remboursement partiel du prêt à hauteur de 800'000 € en application de ce ratio loan to value ; que la SCI Palladiana n’a donc aucun intérêt, voire a un désintérêt manifeste, d’ accepter et/ou à se prévaloir d’une valorisation faible de la villa ; que le Credit Suisse en tant que financier ne souhaite pas prêter un montant d’argent trop important par rapport à la valeur réelle d’un bien, notamment afin qu’il respecte ses propres ratios de couverture ; qu’en ce qui concerne le prix prétendument fixé à 45 millions d’euros pour une mise en vente en mars 2016, ce montant ne ressort d’aucun élément connu de la SCI Palladiana et à supposer vrai, force est de constater, plus trois ans après la mise en vente, la villa n’a toujours pas été vendue à ce prix ; que l’administration fiscale a pris en compte la valeur vénale de la villa Palladiana telle qu’estimée implicitement par la société Cannes Leader pour l’adjudication de l’immeuble en 2011, à savoir à l’époque 49 millions d’euros ; que sur le secteur du A d’Ail, le service des impôts a déterminé un prix moyen du mètre carré rapporté la surface utile de la villa Palladiana s’élevant à 1467 m² habitables, et sur la base d’une recherche dans un secteur étendu à Villefranche-sur-Mer, Saint-Z-A-B et C-A-D, pour dire que le prix moyen des cessions est de 42 millions d’euros, ce qui aboutit à une valorisation de la villa de 46,30 millions d’euros, alors qu’il y a lieu de répéter que la mutation de référence la plus pertinente pour évaluer la villa est le prix réel d’adjudication ;

Mais attendu que la valeur vénale des immeubles doit être déterminée par comparaison avec la cession de biens intrinsèquement similaires, relatifs à des ventes antérieures à la date de l’habitation soumise à la formalité ; que la valeur vénale réelle d’un bien est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par son propriétaire dans le cas d’une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de concurrence par un acquéreur quelconque, abstraction faite de toute valeur de convenance ;

Que l’évaluation s’effectue par comparaison avec des éléments de référence possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu’elle soient strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à ceux qui constituent l’objet du litige ; qu’à défaut de termes de comparaison intrinsèquement identiques sur le marché pour la période considérée, l’évaluation peut être réalisée par la méthode de la décote ou abattement à partir d’une évaluation par référence à des biens libres ;

Attendu que l’alinéa 2 de l’article L 17 du livre des procédures fiscales dispose que l’administration est tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné, et que ce n’est pas au contribuable de prouver le caractère excessif des évaluations qui sont faites par l’administration ;

Que la proposition de rectification doit comporter toutes les précisions utiles sur les raisons ayant permis à l’administration de considérer que les cessions citées à titre de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété en cause, et sur les critères retenus pour parvenir à l’évaluation retenue par celle-ci afin de permettre au contribuable de se forger une opinion, de rechercher les références citées et de pouvoir en discuter ;

Attendu qu’au cas d’espèce, reflètent le marché réel de l’immobilier les prix de vente des biens immobiliers similaires à la villa Palladiana litigieuse suivants :

' la villa Shamballa sise pareillement au A d’Ail vendue le […], sise à sur une parcelle de 10'626 m² (au lieu des 4806 m² de l’espèce), qui est une villa datant de 1992 (alors que l’année de construction de la villa Palladiana 2007, c’est-à-dire une construction plus récente) et d’une surface de 770 m² seulement ( au lieu des 1467 m², avec 16 pièces (alors que la villa Palladiana comporte 19 pièces avec 13 salles d’eau), vendue le […] au prix de 25 millions d’euros, soit 32'468 € le mètre carré ;

' la villa Maria Irina sise à C-A-D construite en 1910, sise certes sur une parcelle plus grande de 31'837 m² (au lieu en l’espèce de 4 806 m²), mais d’une surface utile exceptionnelle, elle aussi, de 1852 m² avec une terrasse de 726 m² (650 m² pour la villa Palladiana)vendue les 12 mai 2010 au prix de 70 millions d’euros, soit 37'796 € le mètre carré ;

' 3 b i e n s i m m o b i l i e r s v e n d u s e n 2 0 1 0 e t 2 0 1 1 s i s s o i t à V i l l e f r a n c h e – s u r – M e r s o i t à Saint-Z-A-B, les villa Rêve d’azur, villa X Y, et villa La Carrière de surfaces en moyenne de 703 m² (450 +789+ 872 m² : 3) s’étant vendues successivement le 18 décembre 2010, le 27 décembre 2010 et le 5 juillet 2011 aux prix respectifs de 22 millions d’euros, 40 millions d’euros et 64,6 millions d’euros, soit à un prix moyen au m² de 57 921 € (48'896 € + 50'697 € + 74'172 € : 3), étant observé que la qualité des aménagements ou de leurs finitions, vues totalement panoramiques, ou autres éléments valorisants qui n’équipent pas la villa Palladiana (dont l’accès à la mer n’est pas direct, avec une vue sur la mer très partiellement obstruée, une construction au style ostentatoire, et l’une des deux piscines non conforme aux normes), sont largement compensés par la surface très supérieure de cette dernière, ainsi que ses prestations annexes (la terrasse de 684 m², le garage de 535 m² pouvant contenir 20 véhicules, et la présence précisément de deux piscines) et que le défaut de finitions invoqué est très relatif puisque des travaux de rénovation ont été faits pour une mise à disposition moyennant 150'000 € le mois ;

Attendu que la valeur de l’adjudication le 13 janvier 2011, conduisant à un prix total de 21,20 millions d’euros et à un prix au m² de 14'551 € seulement, à l’issue d’une procédure de saisie immobilière avec une publication d’une vente urgente aussi limitée géographiquement et aussi courte d’à peine deux mois, ne sont pas indicatifs pour estimer la valeur vénale réelle de la villa Palladiana au 30 novembre 2012, à la date de sa revente à la SCI Palladiana ;

Qu’un prix aussi bas de 14'551 € le mètre carré et l’estimation résultant de l’expertise CBRE « oscillant tous segments confondus de 8000 € à 25'000 € le m² », ne correspondent à aucun prix payé pour l’acquisition d’aucun bien immobilier de standing comparable vendu en 2010 et 2011 sur le marché réel de ce secteur géographique et ne peut être retenu ;

Attendu ainsi que la SCI Palladiana ne plaide pas utilement que la valeur vénale de la villa ressort de l’estimation par le Crédit Suisse après l’expertise année après année du cabinet à la réputation mondiale CBRE et qui régente le prêt loan to value que le Crédit Suisse lui a accordé, et dans le cadre duquel la SCI Palladiana n’a aucun intérêt à se prévaloir d’une valorisation faible, ce qui entraîne pour elle des remboursements complémentaires du capital à l’établissement financier ;

Qu’en effet, cette estimation relève des conditions dans lesquelles le Crédit Suisse a accordé un prêt immobilier à la SCI Palladiana pour financer son acquisition, et de la négociation qui est intervenue entre ces parties sur les conditions de ce crédit-vendeur ; que cette évaluation année par année est donc liée aux conditions d’octroi du prêt et qu’elle est manifestement décorrélée des conditions sur le marché réel de l’immobilier conduisant, comme il a été dit supra, à un prix au m² qui ne correspond pas aux éléments de comparaison à retenir ;

Attendu que l’administration fiscale fait valoir exactement que les expertises réalisées pour des banques servent principalement à déterminer la valeur de réalisation d’un bien en vue de garantir l’emprunt contracté auprès d’elle par les acquéreurs, notamment dans l’hypothèse d’une vente forcée, en l’absence de remboursement de celui-ci et que dès lors la valeur fixée n’est que de convenance, alors que la valeur doit être recherchée du point de vue d’un acheteur quelconque, abstraction fait des circonstances propres aux parties en cause ;

Attendu qu’en dépit de son honorabilité, l’expert CBRE mandaté par la banque fait nécessairement preuve d’une retenue prudentielle, le Crédit Suisse pouvant se retourner contre lui, et la crise des prêts hypothécaires américains de 2008 initiée par ce système de loan to value ayant illustré les risques encourus par les banques et leurs mandataires en cas de surévaluation des biens immobiliers ; que le Crédit Suisse pratiquant un ratio de couverture de 50 %, l’expert a tendance à s’adosser à ce dernier, de sorte que son estimation est de plus fort une valeur de convenance ;

Attendu que par ailleurs l’administration a tenu compte des moins-values énumérées supra affectant la villa Palladiana pour appliquer une juste décote de 15 % à une valeur vénale de 46 300'000 € (qui correspond pour 1467 m² de surface habitable à un prix au m² de 31'561 €), ce qui l’a conduite à estimer à bon droit la valeur vénale de la villa litigieuse à 32 950'518 € correspondants pour 1467 m² de surface habitable à un prix au m² de 22'460 € ;

Attendu en définitive que le jugement déféré qui a admis la contestation par la SCI Palladiana du rehaussement opéré doit donc être entièrement réformé ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau et y ajoutant

Rejette la contestation de la SCI Palladiana,

Valide l’avis de mise en recouvrement n° 16 0900 130 émis le 27 septembre 2016 par l’administration fiscale pour un montant total de 875'881 €,

C o n d a m n e l a S C I P a l l a d i a n a à p a y e r a u d i r e c t e u r r é g i o n a l d e s f i n a n c e s p u b l i q u e s Provence-Alpes-Côte-d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône la somme de 3000 ,€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.