Cour d'appel de Paris, Pôle 3 - chambre 1, 25 novembre 2020, n° 19/18952

TGI Créteil 30 septembre 2019

CA Paris
Confirmation 25 novembre 2020

Arguments

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Rejeté
Absence d'urgence pour la vente
La cour a estimé que l'urgence était justifiée par le risque de caducité du projet immobilier et la nécessité d'agir rapidement pour préserver l'intérêt commun.
Rejeté
Atteinte à la réserve des enfants
La cour a jugé que la vente ne constituait pas une opération de partage et que les droits des héritiers seraient préservés par la suite.
Accepté
Urgence de la vente pour le projet immobilier
La cour a reconnu que l'urgence était justifiée par le risque de perte de l'opportunité de vente et l'impact sur le projet immobilier.
Accepté
Intérêt commun des indivisaires
La cour a jugé que l'intérêt commun des indivisaires était de procéder à la vente pour maximiser la valeur de la succession.

Commentaire • 1

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1. On vendre une maison sans l’accord d’un héritier ?

ebene-avocats.fr · 27 novembre 2020

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 3 - ch. 1, 25 nov. 2020, n° 19/18952
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/18952
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Créteil, 30 septembre 2019, N° 19/00950
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Dorothée DARD, président
Avocat(s) :	Alexandre DAZINCyrielle DUFLOUX
Cabinet(s) :	SAS DROUOT AVOCATS

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2020

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/18952 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAZDB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 19/00950

APPELANT

Monsieur X, Y, F E

né le […] à […]

[…]

représenté et plaidant par M^e Alexandre DAZIN de la SCP DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

INTIMES

Madame Q-R, H I veuve Z

née le […] à […]

[…]

Monsieur J Z

né le […] à […]

[…]

Madame A, B, K Z

née le […] à […]

[…]

représentés et plaidant par M^e O P de l’AARPI VADIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C988

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me L M, Président

M^me Madeleine HUBERTY, Conseiller

M^me Catherine GONZALEZ, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me L M dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier lors des débats : M^me Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me L M, Président et par M^me Emilie POMPON, Greffier.

***

C-Y Z est décédé le […] à Créteil, laissant pour lui succéder :

— M^me Q-R I épouse Z, son épouse en secondes noces, avec laquelle il était R sous le régime de la séparation des biens pure et simple ;

— M. X E, son fils issu de son union en premières noces avec M^me N E ;

— M^me A Z et M. J Z, ses enfants issus de son union avec M^me Q-R I.

Par acte du 11 août 1993 reçu par M^e Michel Jouyet, notaire à Ecos, C-Y Z avait consenti à son épouse, une donation portant à son choix soit sur la pleine propriété de la quotité disponible ordinaire, soit sur le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, soit sur l’usufruit de tous les biens composant sa succession.

Aux termes de l’acte de notoriété, M^me Q-R Z a déclaré opter pour la totalité en usufruit des biens et droits mobiliers et immobiliers du défunt.

Par acte du 1^er décembre 2017, il a été procédé à une liquidation et à un partage partiels de la succession portant sur une maison d’habitation à Saint-Pol-de-Léon et des liquidités d’un montant de 106.832,61 €.

Il dépend de l’indivision successorale un bien immobilier sis à Le Plessis-Trevise, […], dont les époux Z avaient fait l’acquisition pour moitié chacun.

Sur assignation de M. X E par M^me Q-R Z, M. J Z et M^me A Z, délivrée le […], le président du tribunal de grande instance de Créteil, statuant en la forme des référés, a, par ordonnance du 30 septembre 2019,

— autorisé M^me Q-R I, M. J Z et M^me A Z à passer seuls l’acte de vente du bien sis […] au Plessis Trevise dans le cadre du projet immobilier de la société Arcade pour un montant de 780.000 € ;

— condamné M. X E aux entiers dépens de la présente procédure ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à référé pour les autres demandes.

M. X E a interjeté appel de cette décision par déclaration du 10 octobre 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 février 2020, M. X E demande à la cour,

Vu les articles 761, 815-3 et 815-6, 913 et 1094-1 du code civil,

Vu l’article 669 du code général des impôts,

— infirmer l’ordonnance rendue en la forme des référés le 30 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Créteil en ce qu’elle a autorisé M^me Q-R I, M. J Z et M^me A Z à passer seuls l’acte de vente du bien sis […] au Plessis Trevise dans le cadre du projet immobilier de la société Arcade pour un montant de 780.000 € et l’a condamné aux entiers dépens de la procédure ;

Statuant à nouveau,

— dire que les conditions d’application de l’article 815-6 du code civil ne sont pas réunies; – débouter M^me Q-R Z, M. J Z et M^me A Z de leur demande d’autorisation à passer seuls l’acte de vente du bien sis […] au Plessis-Trevise, avec la société Arcade ;

En tout état de cause :

— condamner les demandeurs à lui payer la somme de 3 000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les défendeurs (sic) au paiement des entiers dépens.

Au soutien de son appel, M. E fait pour l’essentiel valoir que les conditions exigées par l’article 815-6 du code civil ne sont pas remplies en ce que :

— l’urgence implique la nécessité de mesures immédiates ; que la seule opportunité de vendre à bon prix ne peut remplir la condition d’urgence ; que d’ailleurs, au cas présent, le bien présente une certaine attractivité, qu’il est situé dans un secteur dont le foncier continuera d’évoluer favorablement

dans les prochaines années, et qu’en outre, l’offre d’acquisition dont se prévalent les consorts Z était déjà caduque avant les plaidoiries de première instance ; que l’indivision dispose d’une trésorerie suffisante, que la succession n’a aucune dette et que le bien ne risque aucune dégradation ou dépréciation;

— l’intérêt commun ne doit pas se confondre avec l’intérêt personnel de M^me Z qui souhaiterait vendre pour s’installer à St Pol de Léon ; que la vente du bien impliquera une capitalisation de l’usufruit de M^me Z, à l’avantage de cette dernière (40 % compte tenu de son âge), portant ainsi atteinte à la réserve des enfants, alors que l’usufruitier ne peut imposer la conversion de son usufruit en capital ; qu’enfin, il n’est pas démontré que l’offre présentée soit nécessairement la plus intéressante.

Aux termes de leurs conclusions du 14 janvier 2020, les consorts Z demandent à la cour,

Vu l’article 815-6 du code civil,

Vu les articles 491 et 492-1 du code de procédure civile,

de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 30 septembre 2019 par le président du tribunal de grande instance de Créteil,

En conséquence :

— les autoriser à passer seuls l’acte de vente du bien sis […], dans le cadre du projet immobilier de la société Arcade pour un montant de 780.000 €,

— débouter M. E de l’ensemble de ses demandes contraires,

— condamner M. E au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître O P en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts Z font en substance valoir :

— s’agissant de l’urgence, que le projet immobilier a été retardé du fait du refus injustifié de M. E ; que du fait du blocage, et après de nombreuses discussions avec M^me Z, la société Arcade a fixé un dernier délai expirant le 28 juin 2019 pour l’acceptation de son offre par l’indivision ; que tous les voisins, également concernés par le projet, ont donné leur accord et sont dans l’attente de savoir s’il va pouvoir se réaliser ; qu’il est impératif qu’ils soient autorisés à signer une promesse de vente avant que le projet de la société Arcade ne soit caduc; que si un nouveau projet voit le jour sans le bien indivis, celui-ci risque de se trouver dévalorisé par l’implantation d’une résidence dans son immédiate proximité ;

— s’agissant de l’intérêt commun, que l’opération permet à l’indivision d’obtenir une plus-value de 400.000 € par rapport à l’évaluation du bien retenue dans la déclaration de succession ; que le refus de M. E n’est motivé que par l’intention de nuire ; que n’est en l’espèce en jeu que la vente, et non la composition sur le prix de vente de la part de chacun, le juge du partage pouvant toujours être saisi en cas de litige sur la répartition du prix ; que M^me Z avait d’ailleurs proposé de séquestrer les fonds.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé aux conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

sur la procédure :

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 septembre 2020. Par ordonnance du 6 octobre 2020, le président a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par les consorts Z suivants conclusions du 23 septembre 2020.

Selon l’article 783 du code de procédure civile, 'après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée, ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office'.

En conséquence, doivent être déclarées irrecevables et écartées des débats les conclusions de fond n°2 des intimés déposées le 23 septembre 2020, ainsi que leur pièce 13 communiquée de façon concomitante.

En revanche, il a été relevé à l’audience de plaidoiries qu’une pièce portant un cachet avec le n°10 présente dans le dossier des intimés n’était pas mentionnée dans le borderau de communication joint à leurs conclusions du 14 janvier 2020. Ayant néanmoins été communiquée à l’appelant, les parties se sont accordées sur sa prise en compte dans les débats et elle sera donc retenue.

sur le fond :

En vertu de l’article 815-3 du code civil, la vente d’un bien immobilier requiert le consentement de tous les indivisaires.

Néanmoins, par application de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal de grande instance peut autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Ainsi, il peut autoriser un indivisaire à conclure un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

En l’espèce, les indivisaires ont reçu de la société Arcade une proposition d’acquérir au prix de 780.000 €, le bien immobilier sis à Le Plessis-Trevise, constitué d’une maison d’habitation implantée sur un terrain d’une surface de 7 a et 37 ca. Cette acquisition, associée à celle de parcelles voisines, a pour but la réalisation d’un programme de construction de 55 logements en locatifs sociaux et locatifs intermédiaires. Cette offre a manifestement été maintenue au-delà du 28 juin 2019, au vu de la lettre adressée par le groupe Arcade à Maître O P le 1^er août 2019 (pièce 10 susvisée des intimés). Sachant que le bien en cause a été valorisé 380.000 € dans la déclaration de succession, son acceptation permettrait la réalisation d’une plus-value d’un montant exceptionnel, puisque de plus de 50 %.

La licitation autorisée sur le fondement de l’article 815-6 du code civil ne constituant pas une opération de partage, le prix de vente se substitue dans l’indivision au bien vendu. M. E, qui rappelle dans ses écritures les dispositions de l’article 761 du code civil, n’explique pas pourquoi la vente du bien en cause conduirait impérativement à une conversion en capital de l’usufruit de M^me Z. Au demeurant, à supposer que cela soit le cas, force est de constater que les 20 % du produit de la moitié de cette vente qui reviendraient à l’appelant (selon ses calculs) représenteraient une valeur supérieure (78.000 €) à la nue-propriété sur un sixième d’une maison estimée au jour du décès à 380.000 €, mais dont la valeur pourrait décroître si elle n’était pas associée au programme immobilier en cause.

En effet, il est avéré que l’acquisition du bien indivis a suscité (pièces 2 et 3 des intimés), et suscite encore l’intérêt de nombreux promoteurs (pièce 6 de l’appelant). Néanmoins, cette attractivité ne peut qu’être affectée par la situation de blocage résultant de l’opposition de principe de M. E,

voire réduite à néant par le développement du programme de la société Arcade (ou de tout autre programme),sans le concours des indivisaires, sur les parcelles voisines pour lesquelles l’accord des propriétaires a déjà été recueilli. Or, eu égard à l’ancienneté des démarches entreprises par la société Arcade auprès des indivisaires, et aux délais qu’elle a déjà dû consentir pour concrétiser son projet, il peut être légitimement craint que tout nouvel atermoiement ne provoque la caducité de celui-ci (faisant par là même perdre toute crédibilité de l’indivision à l’égard de tout autre investisseur potentiel) ou sa modification, avec l’exclusion de la parcelle indivise, au vu de l’impatience déjà manifestée par les propriétaires riverains (cf pièce 10 suvisée des intimés).

En conséquence, l’intérêt commun des indivisaires requiert d’autoriser sans délai cette vente, les conditions de l’article 815-6 étant donc remplies.

L’ordonnance sera donc confirmée.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables et écarte des débats les conclusions de fond n°2 des intimés déposées le 23 septembre 2020 et leur pièce communiquée le même jour, soit leur pièce 13, intitulée 'avenant avec le groupe Arcade – report de délai de la promesse de vente' ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. E à payer aux consorts Z la somme de 3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel et le déboute de sa demande de ce chef ;

Condamne M. E aux dépens qui pourront être recouvrés par M^e O P selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,