COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 10 FÉVRIER 2022

N° 2022/61

Rôle N° RG 19/16344 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFBXP

SA ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET

C/

SAS LOCAFIMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SARAGA-BROSSAT

M^e VIETTI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 30 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/13278.

APPELANTE

SA ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET

Prise en la personne de son représentant légal,

Dont le siège est […]

représentée par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Grégory DELHOMME, avocat au barreau de la DRÔME,

INTIMEE

SAS LOCAFIMO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant […], […]

représentée par M^e Lisa VIETTI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assistée de M^e Jean-Marc PEYRON, avocat au barreau de PARIS, *-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Décembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Rime GHORZI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2022 après prorogation du délibéré,

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2022,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et M^me Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions et moyens

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2008, la SAS LOCAFIMO a donné à bail à la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET un ensemble immobilier situé […], […] et comprenant un bâtiment à usage de bureaux, activités et locaux sociaux d’une surface de 2.846 m2 environ.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années, dont six années fermes, à compter de l’acquisition des locaux par le Bailleur, moyennant le paiement d’un loyer annuel de base hors taxes hors charges de 99.600 €.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux contradictoire a été établi le 28 juillet 2008 par huissier.

Par exploit d’huissier du 30 septembre 2016, la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET a délivré congé à effet du 17 juillet 2017.

L’article 13 du bail prévoyant l’établissement 'trois mois au plus tard avant l’expiration du bail ou lors de son départ effectif', d’un pré-constat de l’état des locaux devant comporter le relevé des réparations à la charge du preneur, le bailleur a demandé la fixation d’un rendez-vous pour procéder audit pré-constat, lequel a finalement été fixé au 14 février 2017 par huissier de justice. L’huissier a pu se rendre sur place et pénétrer dans les lieux, mais n’a rien relaté en ce qui concerne l’état des lieux proprement dit.

Un état des lieux contradictoire de sortie a été établi le 26 juin 2017, jour de la restitution des clés qui a eu lieu le même jour, mettant fin au bail de manière anticipée d’un commun accord des parties.

Par ailleurs la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET a cessé de payer ses loyers à compter du 1er janvier 2017.

Aux termes d’un courrier recommandé avec avis de réception du 4 août 2017, la SAS LOCAFIMO a demandé à la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET de lui régler une somme de 41.035,85€ TTC au titre du décompte d’arriéré de loyers et charges, et une somme de 54.633,60€ au titre de la remise en état et du coût de travaux chiffrés selon devis du 2 août 2017 de la société SOPRANE.

Par courrier recommandé du 7 septembre 2017 le conseil de la SAS LOCAFIMO a réitéré sa demande en paiement d’une somme globale de 95.669,45€ correspondant au solde des loyers et charges et au coût de travaux de remise en état.

Par acte d’huissier en date du 26 novembre 2017 la SAS LOCAFIMO a assigné la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille aux fins de voir cette dernière condamnée au paiement de la somme de 41.035,85€ au titre des loyers et charges restant dûs, de la somme de 54.633,60€ au titre des travaux de remise en état des locaux et de la somme de 7.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire et condamnation aux dépens.

L a S . A . E T A B L I S S E M E N T S L O U I S M A Z E T s ' e s t o p p o s é e à c e s d e m a n d e s e t reconventionnellement a demandé la condamnation de son ex-bailleur à lui régler la somme de 389.226,14€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 août 2017 au titre du remboursement des charges en l’absence de justification de celles-ci par la SAS LOCAFIMO, la somme de 26.862€ au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par un jugement en date du 30 septembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a:

- rejeté la demande formée par la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET au titre du remboursement des charges locatives;

- condamné la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET à verser à la SAS LOCAFIMO la somme de 33.048,01 €;

- rejeté les demandes des parties formées sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- rejeté toute autre demande,

- ordonné l’exécution provisoire

- fait masse des dépens et partagé ceux-ci à hauteur de 50% à la charge de la SAS LOCAFIMO et 50% à la charge de la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET.

Le tribunal a considéré que si la dette locative d’un montant de 41.035,85€ n’était pas contestée, la dette réelle n’était que de 26.546,41€ compte tenu d’une créance de la locataire sur sa bailleresse. Il a retenu que compte tenu de l’état moyen des locaux lors de l’entrée dans les lieux, et du comparatif établi par le locataire, qui devait restituer les locaux dans un état identique, sans tenir compte de l’usure ou de la vétusté, une partie des réparations locatives peut être mise à sa charge, pour un montant de 33.363,60€. Il a rejeté la demande au titre des charges locatives aux motifs que les dispositions de l’article R.145-36 du code de commerce issues du décret du 3 novembre 2014 ne sont pas applicables en l’espèce, et que les charges ont été justifiées en cours d’instance. Après avoir retenu que le dépôt de garantie devait être restitué et après avoir fait les comptes entre les parties, il a condamné la locataire au paiement d’une somme résiduelle de 33.048,01€ TTC.

La S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET a interjeté appel selon déclaration en date du 22 octobre 2019.

P a r c o n c l u s i o n s r é c a p i t u l a t i v e s s i g n i f i é e s e t d é p o s é e s l e 3 j u i l l e t 2 0 2 0 , l a S . A . ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET demande de :

* réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- condamné la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET à verser à la société LOCAFIMO la somme de 33 048,01 euros TTC,

- rejeté la demande formée par la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- fait masse des dépens, les a partagés à raison de :

-50 % à la charge de la société LOCAFIMO.

-50 % à la charge de la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET,

* statuant à nouveau :

- dire et juger que les réparations locatives imputables à la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET ne sauraient excéder 9.672 € par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et en tenant compte de la vétusté sur la période d’occupation,

- rejeter les demandes de la société LOCAFIMO au titre des travaux de remise en état du bâtiment,

- dire et juger la société LOCAFIMO est débitrice à l’égard de la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET de la somme de 26.862 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- condamner la société LOCAFIMO à payer et verser à la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET la somme de 26 862 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- ordonner le cas échéant la compensation des sommes respectivement dues,

- condamner la société LOCAFIMO à verser à la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

A l’appui de ses demandes l’appelante soutient que le bailleur réclame la somme de 54.633,60 € au titre des réparations locatives à partir d’un simple devis d’entreprise et d’un état des lieux de sortie, que l’entreprise a été mandatée pour chiffrer la remise à neuf du local à partir de l’état des lieux de sortie, alors qu’il ressort de l’état des lieux qui avait été dressé lors de la prise d’effet du bail, le 28 juillet 2008, que le local loué est dans un état très moyen. Elle indique en outre que le tribunal n’a pas estimé devoir prendre en compte l’état de vétusté du local contrairement tant aux dispositions de l’article 1755 du Code Civil que de l’article 3 du bail prévoyant expressément que l’état des lieux de sortie «comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur à l’exception de celles relatives à la vétusté des locaux loués dont le preneur est d’ores et déjà expressément exonéré par le bailleur ''. Elle soutient que le bailleur n’a pas respecté la volonté des parties qui avaient organisé une procédure pour éviter tout conflit à la fin du bail, et qu’en conséquence le bailleur devra assumer les conséquences de ses manquements, le coût des réparations unilatéralement estimées par le bailleur ne pouvant être mis à la charge de la société ETABLISSEMENT LOUIS MAZET. Elle indique avoir comparé point par point les états des lieux d’entrée et de sortie dont il ressort qu’elle serait responsable de détériorations dans le bâtiment pour un montant de seulement à 9.672 € et non pas 54.633,60 €, et demande de faire les comptes entre les parties.

Par conclusions signifiées et déposées le 23 mars 2020, la SAS LOCAFIMO demande de :

* réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- condamné la SA ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET à verser à la SAS LOCAFIMO la somme de 33.048,01 Euros TTC,

- rejeté la demande formée parla SAS LOCAFIMO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* statuant à nouveau :

- débouter la SA ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET de l’ensemble de ses demandes,

- condamner la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET à verser la somme de 54.663,60 Euros TTC à la SAS LOCAFIMO au titre des travaux de remise en état des locaux loués,

- condamner la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET aux entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Lisa VIETTI, sur son affirmation de droits.

La SAS LOCAFIMO soutient que contrairement aux affirmations adverses, c’est bien le preneur qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles, en raison du fait que les locaux ont été rendus dans un état dégradé par rapport à celui constaté aux termes de l’état des lieux d’entrée, qu’il n’a procédé à aucun travaux de remise en état et n’a pas rendu les locaux libres de tout mobilier et

agencement, qu’il s’est opposé à la réalisation du constat de pré-état des lieux, rendant ainsi difficile le respect des dispositions contractuelles. Il prétend également qu’il n’a pas à justifier d’un quelconque préjudice comme le soutient l’appelant, et demande donc sa condamnation au titre de la totalité des travaux de remise en état tels que ressortant du devis d’août 2017. Enfin il soutient que le premier juge a déjà déduit de la dette le dépôt de garantie qui ne peut donc être comptabilisée deux fois.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 novembre 2021.

Motifs de la décision

Les deux parties demandent l’infirmation de la condamnation prononcée à l’encontre de la locataire au paiement d’une somme de 33.048,01€ TTC.

Cette condamnation résulte du compte fait entre les parties par le premier juge tenant compte du solde de la dette locative, de la restitution du dépôt de garantie et du montant des réparations locatives à la charge du locataire.

Dès lors il convient de refaire le décompte total des sommes dues, tel que l’a fait le premier juge, afin qu’il ne puisse être prétendu que certaines sommes sont prises en compte deux fois.

Sur la dette locative

La société ETABLISSEMENT LOUIS MAZET ne contestait pas devoir la somme de 41.035,85€ au titre des arriérés de loyers.

En cours de procédure de première instance, la société LOCAFIMO a établi un avoir de 14.489,44€ au titre de la reddition des charges de l’année 2017, selon avoir du 28/08/2018, de telle sorte que la dette de loyers et charges de la locataire sortante se limite désormais à 26.546,41 €. Les deux parties s’accordent sur cette somme.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé la dette locative de la société ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET à la somme de 26 545,41 euros au titre des loyers et charges.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Comme il a été dit précédemment, il est nécessaire de refaire le compte total des sommes dues de part et d’autre, de telle sorte qu’il convient de retenir la somme de 26.862€ versée à titre de dépôt de garantie par la locataire lors de l’entrée dans les lieux, dont le montant n’est pas contesté, comme venant en déduction des sommes dues par la locataire. Le jugement est confirmé.

Sur les sommes dues au titre de la remise en état des lieux

En application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1730 du code civil dispose que :

' S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.'

Cependant l’article 7.3.6. du Bail stipule au titre des obligations du preneur :

'En cas de départ du Preneur en cours ou en fin de Bail, de laisser les Locaux Loués dans un état au moins équivalent à celui constaté dans l’état d’entrée des lieux.

Le Bailleur aura la faculté alternative d’exiger du Preneur, aux frais exclusifs de ce dernier, la remise des Locaux Loués et/ou de l’Ensemble Immobilier en leur état physique d’origine, en tout ou partie'.

L’article 13.2 du Bail énonce quant à lui :

' Il [le Preneur] devra également rendre les Locaux Loués dans un état au moins équivalent à celui constaté dans l’état d’entrée des lieux et en bon état de propreté et les restituer libres de tout mobilier, agencement, câblage qui n’auraient pas fait accession au Bailleur en vertu de l’option dont ce dernier dispose en vertu des stipulations figurant supra § 7.3.6.

À cet effet, trois mois au plus tard avant l’expiration du Bail ou lors de son départ effectif s’il est antérieur, il sera procédé contradictoirement à un constat de l’état des Locaux Loués, état qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au Preneur.

Le Preneur devra faire exécuter à ses frais l’ensemble de ces réparations pour la date d’expiration du Bail.

Le jour de la libération des Locaux Loués, il sera en tout état de cause procédé à un constat définitif de l’état de ceux-ci.

Les parties pourront convenir que les travaux de remise en état seront réalisés parle Bailleur aux frais du Preneur, à la condition que préalablement au départ de celui-ci, un accord soit intervenu sur le descriptif, le devis et le délai de réalisation des travaux nécessaires'.

Il est exact que la procédure prévue à l’article 13.2 susvisée, destinée à prévenir les conflits lors de la restitution des lieux, n’a pas été totalement respectée. En effet, le pré-état des lieux n’a pu être réalisé qu’après plusieurs relances du mandataire du bailleur, le locataire ne répondant pas aux propositions de rendez-vous. Finalement ce pré-état des lieux a pu être réalisé le 14 février 2017, avec difficultés puisque ce n’est qu’en présence de l’huissier de justice que les représentants des bailleurs ont pu pénétrer dans les lieux. Cependant ni ces représentants, ni l’huissier, certes non mandaté à cet effet, n’ont manifestement dressé de pré-état des lieux conformément à l’article susvisé.

De même aucun accord n’est intervenu suite à l’état des lieux de sortie. Cependant cette fois-ci c’est le locataire lui-même qui est fautif, puisqu’il n’a émis aucune observation suite à la réception du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 26 juin 2017, notifié le 11 juillet 2017. En l’absence d’observations de sa part, le bailleur a établi un devis de travaux et adressé celui-ci à la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET en lui demandant le paiement de ce devis.

Cependant même si la procédure n’a pas été respectée, cet élément n’est pas de nature à exonérer le locataire de ses obligations au titre des réparations locatives, et il incombe alors au juge de dire quelles sont celles qui sont à la charge du locataire et pour quel montant.

Il ressort de la combinaison des articles 1730 du code civil et 7.3.6 du contrat de bail que le preneur doit restituer les locaux dans un état au moins équivalent à celui constaté dans l’état des lieux d’entrée, sans pour autant pouvoir réclamer au locataire les dégradations liées à la vétusté.

En excluant la prise en compte de la vétusté, le premier juge a fait une mauvaise application de la loi.

Le jugement est infirmé de ce fait.

Il convient donc de dire quelles sont les réparations locatives qui sont à la charge de la locataire, sur la base du devis de la société SOPRANE, en comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie, mais en ôtant les dégradations pouvant être considérées comme étant liées à la vétusté.

D’une manière générale il ressort de l’état des lieux d’entrée du 28 juillet 2008 que les locaux loués sont dans un état moyen. Cela ressort également de l’état des lieux de sortie du 26 juin 2017.

La S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET a établi un tableau comparatif précis et détaillé des deux états des lieux d’entrée et de sortie, point par point, avec en regard le montant des réparations chiffrées dans le devis de l’entreprise SOPRANE. Elle reconnaît être redevable d’un certain nombre de postes pour un montant de 9.672€.

Au regard des deux états des lieux d’entrée et de sortie, du devis et du tableau comparatif annoté, et en tenant compte du fait que si certaines réparations ne peuvent être dues en l’état de la vétusté ou de l’état des lieux d’entrée, aucun nettoyage n’a été fait par la locataire sortante contrairement à ses obligations contractuelles, de telle sorte que tous les travaux de nettoyage ou de débarras resteront à sa charge, il convient de dire que ne sont pas des réparations locatives les postes suivants du devis SOPRANE:

- Façade Nord : plaque bardage emalit manquante ( 780€)

- Rez-de-chaussée : marches escalier écornées ( 350€)

- Devant de l’entrepôt : travaux sur rideaux 15, 16 et 17 (200 + 225 + 550)

- Façade Est : bitume déformé, marches brisées et nez-de marches écornées ( 1850 + 320 + 450)

- Extérieur : agglomérés troués ou brisés ( 250 + 650)

En conséquence, le montant des réparations locatives s’élève à la somme de 39.903€ HT, soit 47.883,60€ TTC.

Le jugement est infirmé.

Enfin contrairement aux affirmations de la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET, il n’est pas nécessaire pour la bailleresse de rapporter la preuve d’un quelconque préjudice, lequel n’est exigé que lors de l’allocation de dommages-intérêts. En l’espèce il ne s’agit pas de dommages-intérêts qui sont alloués au bailleur, mais d’un chiffrage des réparations locatives qui doivent être prises en charge par le locataire suite à son départ des lieux, au titre de la remise en état. Ce moyen est donc inopérant.

Sur les comptes entre les parties

Il résulte de ce qui précède que les comptes entre les parties peuvent être établis de la manière suivante :

- dette locative : 26.546,41€

- réparations locatives : 47.883,60€

- à déduire dépôt de garantie : 26.862€

Total : 47.568,01€.

La S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET est condamnée au paiement de cette somme à la SAS LOCAFIMO, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances, les parties devant faire leurs comptes au vu des sommes qui ont été réglées au titre de l’exécution provisoire attachée à la décision de première instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chaque partie ayant partiellement gagné et succombé en ses prétentions, il convient de confirmer le partage des dépens ordonné par le premier juge et de débouter les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La Cour statuant publiquement, contradictoirement
Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en ce qu’il a condamné la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET à payer à la SAS LOCAFIMO la somme de 33.048,01€ TTC,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant

Condamne la S.A. ETABLISSEMENTS LOUIS MAZET à payer à la SAS LOCAFIMO la somme de 47.568,01€ en deniers ou quittances, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Déboute les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens en cause d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.