COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4ème chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MAI 2020

N° RG 19/02793 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TEN3

AFFAIRE :

Société MCDONALD'S FRANCE

C/

Société SEQUANO AMENAGEMENT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 8 Mars 2019 par le juge de l'expropriation de PONTOISE

RG n° : 18/23

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Martine DUPUIS

Me Michaël MOUSSAULT

M. Y Z Commissaire du gouvernement

+

Parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Société MCDONALD'S FRANCE

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES,

vestiaire : 625

Représentant : Maître Bertrand THOUNY de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : K0030

APPELANTE

****************

Société SEQUANO AMENAGEMENT

Ayant son siège […]

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Alyson DJEHICHE substituant Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

INTIMEE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur Y Z, direction départementale des finances publiques.

Comparant

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2020, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseiller.

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

FAITS ET PROCEDURE,

Par un arrêté du 7 décembre 2010, le préfet du Val d'Oise a déclaré d'utilité publique au profit de la

société anonyme d'économie mixte Séquano Aménagement (la société Sequano Aménagement) le

projet d'aménagement de la ZAC des bords de Seine.

Par arrêté du 21 octobre 2013, il a déclaré immédiatement cessibles les parcelles situées sur le

territoire de la commune de Bezons nécessaires à la réalisation de ce projet.

Le 7 janvier 2014, une ordonnance d'expropriation a transféré, au profit de la société Sequano

Aménagement, la propriété de ces parcelles, dont celle cadastrée section […]

bâtiment à usage de restauration rapide, appartenant à la société Mc Donald's France et exploité par

elle.

En l'absence d'accord entre les parties sur le montant des indemnités devant revenir à la société Mc

Donald's France, l'expropriante a saisi le juge en fixation de ces indemnités.

Par jugement du 8 mars 2019, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de

Pontoise a :

-Annexé le procès-verbal de transport du 3 octobre 2018 à la décision,

-Fixé à 1 012 560 euros (un million douze mille cinq cent soixante euros), l'indemnité due par la

société Séquano Aménagement à la société Mcdonald's France au titre de la dépossession foncière de

la parcelle bâtie cadastrée […] lui appartenant, […],

se décomposant comme suit :

*indemnité principale : 919 600 euros,

*indemnité de remploi : 92 960 euros,

-Fixé à 1 611 931 euros (un million six cent onze mille neuf cent trente et un euros), l'indemnité due

par la société Séquano Aménagement à la société Mcdonald's France, au titre de l'éviction du fonds

de commerce qu'elle exploite à […], sur la parcelle cadastrée […],

se décomposant comme suit :

*indemnité principale d'éviction : 1 436 078 euros,

*indemnité pour frais de remploi : 142 458 euros,

*indemnité accessoire pour trouble commercial : 23 395 euros,

*indemnité pour frais de déménagement : 10 000 euros,

-Sursis à statuer sur les indemnités de licenciement,

-Débouté la société Mcdonald's France du surplus de ses demandes,

-Condamné la société Séquano Aménagement à payer à la société Mcdonald's France la somme de 2

500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-Condamné la société Séquano Aménagement aux dépens.

Par déclaration adressée au greffe de la cour le 11 avril 2019 et enregistrée le 16 avril suivant, la

société Mc Donald's France a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions déposées au greffe de la cour le 10 juillet 2019, notifiées par lettres du 11 juillet

2019 au commissaire du gouvernement (avis de réception signé le 12 juillet 2019) et à la société

Sequano Aménagement (pas de retour de l'avis de réception), la société Mc Donald's France

demande à la cour, au visa des articles L 321-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause

d'utilité publique de :

-Infirmer le jugement rendu le 8 mars 2019 par le juge de l'expropriation du tribunal de grande

instance de Pontoise,

Et statuant à nouveau,

Sur l'expropriation immobilière :

A titre principal, sur la base de la valeur vénale du bien exproprié,

-Fixer l'indemnité principale de dépossession à lui allouer à la suite de l'expropriation de l'ensemble

immobilier situé à […] et cadastré section AK numéro 704 à la somme de […]

euros,

-Fixer les indemnités accessoires à lui allouer à la suite de la perte de la parcelle expropriée à la

somme de 349 000 euros correspondant aux frais de remploi,

A titre subsidiaire, sur la base de la méthode sol et construction,

-Fixer l'indemnité principale de dépossession à lui allouer à la suite de l'expropriation de l'ensemble

immobilier situé à […] et cadastré section AK numéro 704 à la somme de […]

euros,

-Fixer les indemnités accessoires à lui allouer à la suite de la perte de la parcelle expropriée à la

somme de 256 400 euros correspondant aux frais de remploi,

A titre infiniment subsidiaire, sur la base de la méthode sans prise en compte des droits à construire :

-Fixer l'indemnité principale de dépossession à lui allouer à la suite de l'expropriation de l'ensemble

immobilier situé à […] et cadastré section AK numéro 704 à la somme de […]

euros,

-Fixer les indemnités accessoires à lui allouer à la suite de la perte de la parcelle expropriée à la

somme de 160 000 euros correspondant aux frais de remploi.

Sur l'expropriation du fonds de commerce :

-Dire et juger qu'elle perd la totalité de son fonds de commerce attaché au restaurant édifié sur

l'ensemble immobilier exproprié et que le local de remplacement proposé par la société Séquano

Aménagement ne constitue pas un local équivalent aux biens expropriés au sens de l'article L.322-12

du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,

-Dire et juger qu'elle doit être indemnisée de la perte totale de son fonds de commerce,

-Fixer l'indemnité principale à lui allouer au titre de la perte de son fonds de commerce à la somme

de 2 815 850 euros,

-Fixer les indemnités accessoires à lui allouer au titre de la perte du fonds de commerce

à :

*142 805 euros au titre de l'indemnisation du trouble commercial qu'elle a subi,

*14 400 euros au titre de l'indemnité de déménagement,

*604 935 euros au titre des frais de réinstallation de matériels,

*1 500 euros au titre des frais divers, notamment administratifs, qu'implique la perte du fonds de

commerce,

-Dire et juger que la société Séquano Aménagement devra également lui verser les frais de

licenciement du personnel employé dans le fonds de commerce à la date de dépossession,

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

-Condamner la société Séquano Aménagement à lui verser une somme de 5 000 euros sur le

fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens conformément à

l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Par conclusions adressées au greffe le 9 septembre 2019, notifiées à la société Sequano

Aménagement et à la société Mc Donald's France (avis de réception signés le 12 septembre 2019), le

commissaire du gouvernement propose à la cour de :

- Infirmer le jugement de première instance sur :

*indemnité de dépossession foncière : 1 196 734 euros (au lieu de 919 600 euros),

*indemnité de remploi : 120 673,40 euros (au lieu de 92 960 euros),

- Confirmer le jugement sur :

*indemnité principale d'éviction commerciale : 1 436 078 euros ((85 % du CA) x

60 %),

*indemnité de remploi : 142 458 euros,

*indemnité accessoire pour trouble commercial : 23 395 euros (3 mois de bénéfice),

*indemnité pour frais de déménagement : 10 000 euros,

*sursis à statuer pour les frais de licenciement.

- Accueillir les demandes suivantes :

*indemnité pour frais de réinstallation : recevable mais à détailler pour éviter le double emploi avec

le trouble commercial, et les frais administratifs,

*indemnité pour frais administratifs : recevable. Montant à déterminer.

Par conclusions déposées au greffe le 11 octobre 2019, notifiées à la société Mc Donald's France

au commissaire du gouvernement (avis de réception respectivement signés les 15 et 14 octobre

2019), la société Séquano Aménagement demande à la cour, au visa des articles L 145-1 et

suivants et de la jurisprudence citée, de :

-Dire et juger la société Mc Donald's mal fondée en son appel,

En conséquence,

-La débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Incidemment,

-Infirmer partiellement le jugement du 8 mars 2019 en ce qu'il a surévalué l'indemnité d'éviction à

revenir à la société McDonald's,

Par suite,

-Fixer comme suit l'indemnité d'éviction à revenir à la société Mc Donald's :

A titre principal,

A/ Indemnité principale : néant

B/ Indemnités accessoires

Trouble commercial : 3 mois de bénéfices moyens, soit 46 384 euros,

Frais de déménagement : 10 000 euros,

Frais de réinstallation : sursis à statuer dans l'attente de deux devis détaillés,

Total indemnité : 56 384 euros, à parfaire.

A titre subsidiaire,

A/ Indemnité principale (perte partielle de clientèle)

(2,738.451 euros x 85%) x 30 % = 1.407.920 euros x 85 % = 698 305 €

B/ Indemnités accessoires

Frais de remploi :

23 000 euros x 5% : 1 150 euros 675.305 x 10% : 67 530,50 euros

Total : 68 680,50 euros.

Trouble commercial ; 3 mois de bénéfices moyens, soit 46 384 euros,

Frais de déménagement : 10 000 euros,

Total indemnité : 823 369,50 euros.

A titre infiniment subsidiaire,

A/ Indemnité principale (valeur pleine fonds de commerce)

2 738 451 euros x 85% = 2 327 683 euros.

B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

23 000 euros x 5 % = 1 150 euros

2 304 683 x 10 % = 230 468 euros.

Total remploi : 231 618 euros.

Trouble commercial : néant,

Frais de déménagement et de réinstallation : néant,

Frais de licenciement : sursis à statuer,

Total indemnité : 2 559 301 euros.

-Confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

En tout état de cause,

- Condamner la société Mcdonald's à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des

dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions déposées au greffe le 9 décembre 2019, notifiées à la société Sequano

Aménagement et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés le 11 décembre 2019),

la société Mc Donald's France ajoute à ses prétentions les suivantes :

-Débouter la société Séquano Aménagement de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

-41 000 euros au titre des frais de licenciement du directeur employé dans le fonds de commerce,

-Dire et juger que la société Séquano Aménagement devra également lui verser les frais de

licenciement du personnel employé dans le fonds de commerce à la date de dépossession, en sus des

41 000 euros des frais de licenciement du directeur du restaurant.

Les parties et le commissaire du gouvernement ont été régulièrement convoqués à l'audience

du 22 janvier 2020.

SUR CE, LA COUR ,

Sur la description du bien exproprié

Pour une description détaillée de la parcelle et du bâtiment qui y est édifié, il est renvoyé au

jugement.

Il sera seulement rappelé que la parcelle […] est située […] avec une façade sur le

quai Voltaire qui longe la Seine et qui permet d'accéder rapidement au centre ville de Bezons.

Elle se trouve dans un quartier proche de bureaux, d'habitations, d'un supermarché, du centre ville et

de ses commerces ainsi que de transports collectifs (bus et tramway).

Elle est également située au coeur d'un réseau routier dense le long de la Seine et au sortir du pont de

Bezons, donnant au restaurant qui y est édifié, une grande visibilité.

La parcelle présente une superficie de 2 962 m² comportant un restaurant de 412 m², une vaste

terrasse aménagée avec pergola , une voie de 'drive', 61 emplacements de parking réservés à la

clientèle du restaurant et un local poubelle de 12 m².

L'intérieur comme l'extérieur du bâtiment sont en bon état d'entretien.

Le fonds de commerce de restaurant appartient à la société Mac Donald's France et était exploité au

jour de l'ordonnance d'expropriation, de sorte que le premier juge a exactement retenu que le bien

exproprié était occupé, même si l'exploitant étant le propriétaire, il n'existe pas de bail commercial.

Ce point n'est d'ailleurs pas discuté par les parties.

Sur la fixation de l'indemnité de dépossession

Sur la date de référence et les règles d'urbanisme

C'est à bon droit que le premier juge a fixé la date de référence, en application des dispositions des

articles L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et L.213-4 du code de

l'urbanisme, au 9 décembre 2015, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme.

A cette date, la parcelle était classée pour partie en zone UP et pour partie en zone UR du PLU.

La zone UP regroupe les espaces verts de la commune et la zone UR correspond au périmètre de

renouvellement urbain du quartier des 'bords de Seine' particulièrement dédiée aux activités

économiques, dans la continuité des zones d'activités existantes.

Sur la méthode d'évaluation

L'appelante fait grief au jugement d'avoir retenu la méthode dite terrain-intégré, au motif qu'elle a

pour résultat de ne pas valoriser la partie non bâtie du terrain qui est très importante, ce qui ne

satisfait pas à l'exigence de réparation intégrale du préjudice subi.

Elle souligne que cette méthode conduit à une spoliation de ses droits puisque la valeur retenue est

inférieure à celle de son prix d'acquisition en 1995 (1 995 890 €).

C'est pourquoi elle demande à titre principal, une évaluation de la parcelle en fonction de la seule

valeur vénale du terrain, qui est constructible et pour lequel les droits à construire résultant du PLU

sont substantiels.

Elle se réfère à l'expertise qu'elle a fait réaliser par M. X qui propose une comparaison avec

des cessions de terrains constructibles de plus de 900 m² situés à Bezons, dans la ZAC 'Bords de

Seine' (8 mutations) et dans d'autres quartiers de la ville (4 mutations).

Elle retient une valeur moyenne de 1 196,25 €/m² soit un total de […] €.

A titre subsidiaire, elle demande l'application de la méthode dite terrain + construction et évalue le

terrain, comme proposé par M. X, à une valeur de

570,26 €/m².

Pour la valeur des constructions, l'expert se fonde sur le prix de revient moyen d'une construction

auquel est appliqué un abattement de 25 % pour 'ancienneté'. La demande s'élève au total à la somme

de […] €.

A titre infiniment subsidiaire, l'appelante demande la mise en oeuvre de la troisième méthode

préconisée par son expert, celle de l'estimation par capitalisation du revenu potentiel ou par

comparaison métrique, qui conduit à solliciter la somme de […] €.

L'expropriant et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation du jugement dans la

méthode retenue, le commissaire proposant toutefois de majorer la valeur unitaire retenue pour la

porter de 2 200 à 2 863 €.

Sur la demande principale de l'appelante

C'est à juste titre que l'expropriant et le commissaire du gouvernement rappellent que le bien

exproprié doit, aux termes des articles L.322-1 et L.322-2 du code de l'expropriation pour cause

d'utilité publique, être évalués en fonction de leur consistance matérielle à la date de l'ordonnance

d'expropriation et de leur usage effectif à la date de référence.

En l'espèce, la parcelle était une parcelle bâtie à la date du transfert de propriété et son usage était à

la date de référence, celui d'un local commercial dont la partie non bâtie est à usage de parking et

terrasse aménagée.

Ces textes s'opposent au recours à une évaluation du bien, fondé sur la valeur du seul terrain non

bâti.

En outre, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que les termes de comparaison proposés par

l'expert X étaient constitués non pas, de ventes de simples terrains à bâtir, mais de ventes de

terrains assortis de 'droits à construire' un certain nombre de mètres carrés de surface de plancher au

sein d'une ZAC, c'est à dire de mutations qui portent sur des terrains pour lesquels des permis de

construire ont déjà été délivrés et sur lesquels l'aménageur a pris à sa charge en amont un certain

nombre de coûts tels que, les évictions commerciales, les frais de démolition, les travaux de

viabilisation, les frais de notaires, avocats, architectes, de maîtrise d'oeuvre etc.. , et ce coût est

compris dans le prix de vente.

En conséquence, les cessions de cette nature ne sont pas comparables à celles d'un terrain à bâtir qui

aux termes du PLU de la commune peut prétendre à une certaine surface de construction.

Ces mutations ne peuvent donc être retenues.

L'on peut également relever, à titre surabondant, que n'ont été versés aux débats, ni les actes de vente

cités par l'expert X, ni leur numéro de publication au service de la publicité foncière puisqu'il

s'agit de cessions issues de la base BIEN.

Sur la demande subsidiaire

Il s'agit de la méthode terrain + construction telle qu'elle est détaillée en pages 30 à 35 du rapport de

l'expert amiable de l'expropriée.

S'il est exact, comme l'a relevé le premier juge, que la faible emprise au sol de la construction par

rapport à la totalité de la parcelle (412 m²/ 2 962 m², soit 15 %) aurait pu justifier le recours à la

méthode précitée, force est de constater que l'expropriée ne fonde pas sa demande sur des termes de

comparaison fiables.

En effet, en ce qui concerne tout d'abord la valeur du terrain non bâti, la société Mc Donald's France

s'appuie sur un jugement du 10 décembre 2014 et un arrêt de cette cour du 23 mai 2017 dans lesquels

il est fait état des conclusions du commissaire du gouvernement de première instance selon

lesquelles le prix moyen du terrain à Bezons s'élèverait à 570,26 €/m².

Toutefois, des conclusions d'un commissaire du gouvernement relatives à une autre instance, qui ne

sont pas versées aux débats et dont les termes de comparaisons qui y étaient cités ne sont pas non

plus produits, ne peuvent constituer un terme de comparaison valable.

Aucune information n'étant en toute hypothèse fournie sur ces termes de comparaison, il est

impossible de savoir s'ils sont comparables avec le terrain de la présente espèce.

S'agissant ensuite de la valeur de la construction, le chiffre avancé par l'expert et demandé par

l'exproprié (954 000 €) n'est pas fondé sur un examen comparatif de ventes de locaux commerciaux

présentant les mêmes caractéristiques que ceux de la présente espèce, mais sur l'évaluation du coût

de revient d'une construction nouvelle auquel est ensuite appliqué un abattement pour ancienneté.

Cette méthode, qui ressemble fort à celle du 'bilan promoteur' contrairement à ce qu'affirme

l'expropriée, d'une part, repose sur des moyennes de coûts de construction selon le type de bâtiment

édifié, par conséquent sur des données peu précises ce qui rend très incertain le prix en résultant.

D'autre part, elle intègre des coûts de viabilisation du terrain ou autres frais qui ne correspondent pas

à la situation de l'espèce puisque la parcelle est bâtie et dont le coût n'est pas non plus précisément

chiffré puisque l'expert explique que : 'pour tenir compte de tous ces postes, il sera forfaitairement

retenu un montant de 3 000 € par m² de plancher'. Une évaluation forfaitaire est par nature le

contraire d'une évaluation précise et fiable.

En toute hypothèse, c'est à bon droit que le premier juge a rappelé que la méthode dite du promoteur

se heurtait aux dispositions des articles L.321-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause

d'utilité publique relatifs respectivement, à l'exigence de l'indemnisation d'un préjudice certain et au

principe de l'évaluation du bien exproprié selon son usage effectif à la date de référence ce qui

interdit toute évaluation en fonction de son usage futur.

Sur la demande très subsidiaire

La méthode préconisée par l'expert à titre très subsidiaire se subdivise en deux options : une

évaluation par capitalisation du revenu potentiel et une évaluation 'par comparaison métrique' selon

le vocabulaire de l'expert.

La première option correspond à ce qu'il est convenu d'appeler la méthode par capitalisation du

revenu.

Elle est fondée sur le revenu procuré par le bien exproprié et consiste à déterminer la valeur vénale

d'un bien immobilier en appliquant à son revenu annuel brut un taux de capitalisation, c'est à dire un

taux de rendement qui représente la moyenne généralement observée dans un secteur comparable du

rapport : prix de vente/valeur locative des immeubles.

Ainsi que le fait très justement valoir l'expropriant, cette méthode est trop aléatoire et imprécise car

une variation d'1 % du taux de capitalisation peut conduire à une augmentation de 25 % de la valeur

du bien.

Elle est également trop complexe car elle implique de déterminer deux valeurs (celle de la cession et

celle du loyer), ce qui nécessite une connaissance très fine du marché immobilier local, pour

connaître le taux de capitalisation.

Il ne résulte pas du rapport de M. X, une analyse particulièrement fine du marché pour choisir

le taux de capitalisation proposé (soit 6,50 %) dès lors qu'il ne fait référence qu'aux 'taux de

rendement constatés en seconde couronne parisienne généralement compris entre 5 et 7 %'. Il ne

joint aucun terme de comparaison à son rapport pour justifier qu'il a procédé à une étude approfondie

du marché local.

Cette méthode sera donc rejetée.

En ce qui concerne la seconde option (la comparaison métrique), qui ressemble à la méthode par

comparaison 'classique' mais en évaluant distinctement la construction et les parkings, il convient de

constater que les termes de comparaison de vente de locaux commerciaux cités par l'expert ne sont

pas joints en annexe de son rapport ni versés aux débats par l'expropriée.

Les informations contenues dans le rapport sur chacune de ces références, qui se limitent à l'adresse

du bien, la superficie construite (étant observé qu'à l'exception des trois premières références, les

surfaces sont très inférieures à celle du restaurant exproprié), la date de la mutation, son prix et

parfois la date de construction du bâtiment, sont insuffisantes pour permettre à la cour de les

comparer utilement au bien exproprié (aucune information sur le classement d'urbanisme, la

superficie non bâtie, la nature de l'activité, l'occupation du bien, son état d'entretien).

Il en va de même pour les cessions d'emplacements de parking.

En outre, on ne peut comparer la cession de quelques places de parking isolées à 61 places de

stationnement attenantes à un restaurant. La nature des biens n'est pas comparable.

En conséquence, cette valorisation ne pourra pas davantage être retenue.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la méthode dite 'terrain-intégré' et en ce qu'il a

retenu quatre des termes de comparaison versés par le commissaire du gouvernement et

l'expropriant.

Ces termes de comparaison sont très précisément décrits en page 22 du jugement (et deux d'entre eux

sont de nouveaux versés aux débats). Il convient de rappeler qu'ils concernent des parcelles situées à

proximité immédiate de celle objet du présent litige et comportant des bâtiments occupés.

Il s'agit de :

-un arrêt de cette cour du 23 mai 2017 concernant une parcelle située dans la même opération

d'aménagement d'une superficie totale de 2 154 m² et d'une superficie bâtie de 416,3 m², le bâtiment

étant à usage de restaurant. Sa valeur a été fixée à 1 650 €/m²,

-un arrêt de cette cour du 12 février 2018 concernant une parcelle qui jouxte celle de la présente

espèce, sur laquelle était exploité un restaurant sous l'enseigne 'Léon de Bruxelles'd'une superficie

totale de 4 950 m² supportant une construction de 589 m². Sa valeur a été fixée à 2 125 € /m²,

-une vente du 26 juin 2013 portant sur le lot n° 2 de la précédente parcelle, d'une superficie de 4 950

m² avec un bâti de 1 163 m², occupé par le supermarché 'Leader Price', vendu amiablement à

Sequano Aménagement au prix de 1 133 €/m²,

-une vente du 30 avril 2013 d'une parcelle située […] d'une superficie de 4 673 m² avec un

bâtiment à usage de bureaux de 1 060 m², vendue au prix de 1 934 €/m².

Le commissaire du gouvernement en cause d'appel propose deux autres termes de comparaison en

valeur occupée pour justifier sa proposition de majoration de la valeur unitaire à 2 863 €. Si ces

références concernent des mutations de biens de même nature que celui objet du présent litige

(bâtiment à usage de restauration, places de stationnement attenantes et espace extérieur ), elles sont

situées dans d'autres communes du département (Franconville et Herblay) qui ne sont en outre pas

immédiatement voisines de celle de Bezons.

En conséquence, elles ne peuvent constituer des termes de comparaison fiables.

Au regard de l'ensemble de ces éléments et de la pertinence toute particulière de l'arrêt de cette cour

du 12 février 2018 qui concerne la parcelle mitoyenne de celle de la société Mc Donald's France dont

l'usage et la configuration sont identiques aux biens expropriés, c'est à juste titre que le premier juge

a retenu une valeur unitaire de 2 200 €.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à la somme de 919

600 € et l'indemnité de remploi à celle de 92 960 €.

Sur la fixation de l'indemnité d'éviction

Sur la méthode d'évaluation de l'indemnité

Le premier juge a retenu que l'éviction allait entraîner une perte partielle de clientèle, donc une perte

partielle de fonds de commerce qu'il a évaluée à 60 % et a calculé l'indemnité selon la méthode de la

perte du fonds de commerce, c'est à dire en appliquant un pourcentage sur le chiffre d'affaire moyen

des trois derniers exercices (retenu à hauteur de 60 %).

La société Mac Donald's France fait valoir que c'est une perte totale de son fonds de commerce

qu'elle va subir, tandis que la société Sequano Aménagement soutient qu'elle peut se réinstaller

même sans être à proximité immédiate sans perdre sa clientèle, compte tenu de la notoriété de sa

marque qui constitue l'élément d'attractivité majeur de l'établissement, de la présence de nombreux

restaurants de cette marque dans un rayon de 5 kilomètres dans lesquels la clientèle se rendra car elle

est motorisée de sorte que la clientèle ne sera pas perdue et d'une absence de réelle concurrence dans

un rayon de 6 kilomètres.

Elle propose donc une indemnisation des seuls préjudices accessoires inhérents à un transfert

d'activités (trouble commercial, déménagement etc..), puisqu'en l'espèce il n'existe pas de droit au

bail.

Le commissaire du gouvernement propose la confirmation du jugement.

C'est par des motifs pertinents et très circonstanciés, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu

que l'éviction allait entraîner pour la société Mc Donald's une perte de clientèle de 60 %.

Il convient seulement de souligner de nouveau, en réponse à l'expropriante, que la notoriété de la

marque n'est pas une donnée suffisante dans une zone très urbanisée comme celle du nord de la

région parisienne et plus particulièrement de cette partie du val d'Oise en limite du département des

Hauts de Seine, pour faire venir la clientèle dans n'importe lequel des restaurants de cette marque.

En effet, les déplacements en voiture dans cette zone peuvent être considérablement allongés à

certains moments de la journée, même sur de faibles distances, ce qui est de nature à dissuader la

clientèle de se rendre plus loin et à lui faire préférer un autre type de restauration rapide.

Ainsi, le fait qu'il existe douze restaurants Mc Donald's dans un rayon de 5 km autour du restaurant

exproprié, dont quatre dotés d'un 'drive' dans un rayon de 3 km, n'implique pas nécessairement le

report de sa clientèle dans ces restaurants, leur accessibilité pouvant être, selon les heures de la

journée, rendu très difficile.

L'implantation de nombreux restaurants de l'enseigne Mc Donald's dans cette partie nord de l'Ile de

France, y compris à quelques kilomètres les uns des autres, atteste d'ailleurs du caractère

partiellement propre de la clientèle de chacun de ces établissements.

Enfin, contrairement à ce que prétend la société Sequano Aménagement, le local de remplacement

qu'elle avait proposé à la société évincée ne constituait pas un local équivalent au sens de l'article

L.322-12 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dès lors qu'il ne comportait pas

d'espace pour une voie de 'drive' et qu'il se trouvait au rez de chaussée d'un immeuble soumis au

statut de la copropriété, ce qui entraîne des contraintes certaines pour un commerce.

L'appelante n'a donc pas eu la possibilité de se réinstaller à proximité.

Sur le mode de calcul de l'indemnité

Le premier juge a retenu un taux de 85 % du chiffre d'affaire moyen des trois dernières années

(retenu à hauteur de 60 %).

L'appelante demande l'application d'un taux de 100 % compte tenu des qualités de l'emplacement et

des aménagements du fonds de commerce.

L'intimée demande d'une part, que la moyenne du chiffre d'affaire soit calculée avec l'exercice 2017,

faisant ainsi passer la moyenne de 2 815 839 € à 2 738 451 €, d'autre part, que le pourcentage

appliqué au chiffre d'affaire moyen soit ramené à 30 %.

Le commissaire du gouvernement invite à la confirmation du jugement.

C'est à nouveau par d'exacts et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu un

taux de 85 % à appliquer au chiffre d'affaire moyen, calculé à partir des exercices 2014 à 2016.

La société expropriante fait valoir que par courrier officiel du 16 octobre 2018 la société Mc

Donald's France a transmis ses résultats de l'exercice 2017. Elle demande donc l'intégration de ce

résultat dans le calcul du chiffre d'affaire moyen.

Cependant, la société intimée ne produit pas le courrier officiel précité et le chiffre 2017 qu'elle

avance n'est confirmé par aucune pièce versée au dossier.

En conséquence, seul le calcul effectué à partir des exercices 2014 à 2016 sera retenu.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction principale à la somme de 1

436 078 € et l'indemnité de remploi à celle de 142 458 €.

Sur les indemnités accessoires

Sur l'indemnité pour trouble commercial

C'est à bon droit que le tribunal a fixé le montant de cette indemnité à trois mois de bénéfices,

calculés sur la moyenne des trois dernières années (2014 à 2016).

La demande de la société évincée tendant à voir calculer cette indemnité sur la base de trois mois de

'capacité bénéficiaire', comme le propose l'expert qu'elle a mandaté, M. X (pièce n° 5), ne

repose sur aucun fondement.

Sa demande à hauteur de 142 805 € sera donc écartée.

Sur le quantum de l'indemnité, la société expropriante offrant au titre de ce préjudice la somme de 46

384 €, calculée à partir des bénéfices de 2014 à 2016 et d'un bénéfice moyen de 185 537 €, c'est cette

somme qui sera retenue et le jugement sera infirmé pour être porté à ce montant.

Sur l'indemnité pour frais de déménagement

Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le devis produit par la société Mc Donald's est

suffisamment précis et cohérent avec la surface de l'établissement et les photographies figurant au

rapport de l'expert X relatives aux éléments mobiliers présents dans les lieux, pour pouvoir

être retenu.

Il n'y est pas fait mention de sept journées de travail, les chiffres figurant dans la rubrique 'quantité'

correspondant à des prestations et non à des journées.

Le chiffre de 14 400 € sera donc retenu et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur l'indemnité pour frais de réinstallation

La société Mc Donald's réclame la somme de 604 935 € à ce titre.

S'il est exact qu'une indemnité de cette nature n'est pas due en matière d'éviction consécutive à une

expropriation lorsque l'exploitant évincé a été indemnisé sur le fondement de la perte totale de son

fonds de commerce, tel n'est pas le cas en l'espèce puisque seule une perte de 60 % du fonds a été

retenue.

C'est donc à juste titre que le commissaire du gouvernement fait valoir que l'octroi d'une certaine

indemnité pour frais de réinstallation est dans le principe possible en l'espèce.

Toutefois, c'est également à juste raison que le commissaire du gouvernement souligne que le devis

relatif aux coûts de réinstallation versé aux débats par la société Mc Donald's (pièce n° 13) concerne

la création d'un nouveau restaurant et non un devis de 'réinstallation'.

En outre, la comparaison du devis de déménagement et de la pièce n° 13 permet de constater de

nombreux 'doublons', tout particulièrement sur le matériel informatique, de cuisine et le mobilier.

Ces matériels ne peuvent à la fois être déménagés pour être réinstallés et faire l'objet de nouvelles

acquisitions.

La liste du devis de 'réinstallation' étant beaucoup plus détaillée que celle du devis de déménagement

sur laquelle ne figurent que des rubriques générales, la cour n'est pas en mesure d'identifier

précisément le matériel qui sera déménagé et réutilisé et celui qui devra être acquis.

En conséquence, le caractère certain du préjudice invoqué par la société évincée n'est pas établi et le

jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Sur l'indemnité pour frais divers

La société Mc Donald's France demande la somme de 1 500 € au titre de toutes les formalités

administratives qu'elle devra engager pour fermer son restaurant.

Cependant, elle ne justifie, par le versement de la pièce n° 14, que de la somme de 352,03 €

correspondant aux frais de radiation de l'établissement secondaire de Bezons au

RCS.

Les autres frais qu'elle évoque dans ses écritures (mise à jour de l'extrait Kbis) qui ont

nécessairement déjà été exposés au jour de la rédaction des dernières écritures de la société Mc

Donald's puisque l'expropriante avait à cette date déjà pris possession de l'immeuble, ne sont justifiés

par aucun document.

En conséquence, seule la somme ci-dessus visée, sera retenue.

Le jugement qui avait rejeté cette demande faute de justificatifs sera infirmé.

Sur les indemnités de licenciement

La société appelante demande la fixation d'une indemnité de licenciement à hauteur de 41 000 € qui

correspond à la somme versée au directeur du restaurant en exécution d'une rupture conventionnelle

signée le 27 août 2019.

Si la société Mc Donald's verse aux débats le contrat de travail et la convention de rupture

conventionnelle, elle ne produit aucun justificatif du versement de la somme réclamée.

En conséquence, cette demande sera rejetée et le jugement confirmé en ce qu'il a sursis à statuer sur

les indemnités de licenciement jusqu'à leur paiement effectif aux salariés.

L'indemnité d'éviction totale (principale et accessoires) s'établit ainsi qu'il suit :

indemnité principale : 1 436 078 €

indemnité de remploi : 142 458 €

indemnité pour trouble commercial : 46 384 €

indemnité de déménagement : 14 400 €

indemnité pour frais divers : 352,03 €

TOTAL : 1 639 672,03 €

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais

irrépétibles et aux dépens.

L'équité commande de condamner la société Sequano Aménagement à payer à la société Mc

Donald's France la somme de 2 500 € eu titre de ses frais irrépétibles d'appel.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu'il a :

-fixé à 1 012 560 euros (un million douze mille cinq cent soixante euros), l'indemnité due par la

société Séquano Aménagement à la société Mc Donald's France au titre de la dépossession foncière

de la parcelle bâtie cadastrée […] lui appartenant, […], se

décomposant comme suit :

*indemnité principale : 919 600 euros,

*indemnité de remploi : 92 960 euros,

-sursis à statuer sur les indemnités de licenciement ,

-condamné la société Sequano Aménagement à payer à la société Mc Donald's France la somme de 2

500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société Sequano Aménagement aux dépens,

L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixe à 1 639 672,03 euros (un million six cent trente neuf mille six cent soixante douze euros et trois

centimes d'euros),l'indemnité due par la société Séquano Aménagement à la société Mc Donald's

France, au titre de l'éviction du fonds de commerce qu'elle exploite à […], sur la

parcelle cadastrée […], se décomposant comme suit :

indemnité principale : 1 436 078 euros

indemnité de remploi : 142 458 euros

indemnité pour trouble commercial : 46 384 euros

indemnité de déménagement : 14 400 euros

indemnité pour frais divers : 352,03 euros

Y ajoutant,

Rejette toute autre demande,

Condamne la société Sequano Aménagement à payer la somme de 2 500 euros

à la société Mc Donald's France au titre de l'article 700 du code de procédure d'appel,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens d'appel.

-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de

procédure civile.

-signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,