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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2018

Numéro d’inscription au répertoire général n° RG 15/06847

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 JUILLET 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/02468

APPELANTES :

SAS MONTPELLIER BETON

[…]

[…]

représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de Montpellier

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Armand-Michel CASCIO de la SCP CASCIO, CASCIO ORTAL, DOMMEE, MARC, avocat au barreau de Montpellier

INTIMES :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]. […]

[…]

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]. […]

[…]

[…]

[…]

[…]

Tous trois représentés par M^e Julien CARMINATI substituant la SCP LEVY BALZARINI SAGNES SERRE, avocat au barreau de Montpellier

SAS QUALICONSULT

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & Associés, avocat au barreau de Montpellier, postulant

et substituant la SCP RAFFIN, avocat au barreau de Paris

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Anne CROS DE GOUVILLE de la SCP VERBATEAM, avocat au barreau de Montpellier

SARL BELLMAS PERE & FILS

[…]

[…]

représentée par M^e Emily APOLLIS de la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de Montpellier, postulant

et par M^e Florence GASQ, avocat au barreau de Montpellier, plaidant

SMABTP assureur de la SARL BELLMAS

[…]

[…]

représentée par M^e Emily APOLLIS de la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de Montpellier, postulant

et par M^e Florence GASQ, avocat au barreau de Montpellier, plaidant

SA AXA FRANCE IARD

[…]

[…]

représentée par M^e Emily APOLLIS de la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de Montpellier, postulant

et par M^e Thierry VERNHET de la SCP SCHEUER VERNHET & Associés, avocat au barreau de Montpellier, plaidant

SAS G A

[…]

[…]

représentée par M^e Dominique FALANDRY de la SELAS RAYNAUD FALANDRY CODOGNES, avocat au barreau des Pyrénées Orientales

SA GAN

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de Montpellier, postulant

et par M^e Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, avocat au barreau de Béziers, plaidant

SARL I-J

[…]

[…]

régulièrement assignée, non constituée

ORDONNANCE DE CLOTÛRE DU 13 Juin 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 JUILLET 2018, en audience publique, Madame Caroline CHICLET, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON

ARRÊT :

— rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par Madame Caroline CHICLET, Conseiller, en l’absence de Madame la Présidente empêchée, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********

EXPOSE DU LITIGE :

Dans le cadre de la réalisation d’une importante opération immobilière située à Montpellier au sein de la ZAC E F à Port Y, la Sci Royal Palmeraie a fait édifier un unique immeuble de 8 étages comprenant 71 logements et deux maisons en R+1 sur le toit, avec trois entrées principales desservant les bâtiments A, B et C, des locaux commerciaux et des emplacements de parking en sous-sol.

C’est dans ce contexte qu’elle a confié':

• le lot gros 'uvre à la Sas G A, assurée auprès de la société Gan, qui a sous-traité ces travaux à la Sarl Bellmas Père et fils, assurée auprès de la société Smabtp,

• la maîtrise d’oeuvre à la société I-J assurée auprès de la société Maf,

• le contrôle technique à la société Qualiconsult assurée auprès de la société Axa.

Les bétons utilisés pour les fondations ont été fournis à la société Bellmas par la société Montpellier Béton assurée auprès de la société Aréas Dommages.

Le 15 décembre 2006, B X et C D son épouse ont acquis de la Sci en l’état futur d’achèvement un appartement de type P4 avec garage, la livraison étant prévue au cours du troisième trimestre 2008.

La résistance de certains pieux ayant été mise en cause par la société Qualiconsult, le chantier a été interrompu au stade des fondations en mars 2007 et n’a repris qu’en octobre 2008.

La livraison des immeubles n’a pu intervenir qu’en juin 2009.

La Sci Royal Palmeraie a, par acte du 02 mars 2007, sollicité l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des intervenants à la construction.

Les trois experts Fassio, Bustamante et Camoin, désignés par ordonnance en date du 9 mars 2007, ont déposé leur rapport le 30 mai 2008 (rapport technique) et le 4 avril 2012 (rapport financier).

En lecture de ces rapports, les époux X ont fait citer la Sci Royal Palmeraie devant le tribunal d’instance de Montpellier, par acte d’huissier en date du 7 août 2013, en réparation de leurs préjudices nés du retard dans la livraison.

La Sci a appelé en garantie les constructeurs et leurs assureurs.

Par jugement en date du 20 mars 2014, ce tribunal s’est déclaré incompétent pour connaître de ce litige et a renvoyé la cause et les parties devant le tribunal de grande instance de Montpellier.

Ce tribunal, par un jugement rendu le 6 juillet 2015, a :

• condamné in solidum la Sci Royal Palmeraie, la Sas G A, la Sarl Bellmas Père et Fils, la Sas Montpellier Béton, la Sarl I-J et la Sas Qualiconsult à payer aux époux X les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts ;

'

8.013 € au titre du préjudice de jouissance';

'

2.123 € au titre du surcoût de financement';

'

avec intérêts légaux à compter du 29 mars 2012,

'

1.500,00 € au titre du préjudice moral';

'

1.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamné in solidum la Sas G A, la Sarl Bellmas Père et Fils, la Sas Montpellier Béton, la Sarl I-J et la Sas Qualiconsult à garantir intégralement la Sci Royal Palmeraie de toutes les condamnations prononcées contre elle ;

• dit qu’entre les locateurs d’ouvrage, toutes les condamnations seront supportées selon la répartition suivante : pour 45% par la Sas G A, à 45% par la Sas Montpellier Béton, à 5% par la Sas Qualiconsult et à 5% par la Sarl I-J ;

• condamné la Sarl Bellmas Père et Fils à garantir la Sas A de toutes condamnations à hauteur de 90%, entraînant en conséquence une part, sur le total des condamnations in solidum, de 4,5% à la charge de la Sas G A et de 40,5% la charge de la Sarl Bellmas ;

• dit que ces sociétés seront garanties de toutes condamnations par leurs compagnies d’assurance respectives, à savoir la Sas A par la Sa Gan, la Salr Bellmas Père et Fils par la Smabtp, la Sas Montpellier Béton par la société Aréas Dommages, la Sas Qualiconsult par la Sa Axa, la Sarl I-J par la Maf, lesquelles compagnies pourront opposer aux tiers et aux assurés, selon les cas, les franchises et plafonds de garanties contenus dans leurs contrats respectifs ;

• débouté les parties de toutes autres demandes';

• ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

• condamné in solidum la Sci Royal Palmeraie, la Sas G A, la Sarl Bellmas Père et Fils, la Sas Montpellier Béton, la Sarl I-J et la Sas Qualiconsult aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile aux profits des avocats constitués.

Les sociétés Aréas Dommages et Montpellier Béton ont chacune relevé appel de ce jugement respectivement le 17 septembre 2015 et le 15 septembre 2015 à l’encontre de toutes les parties.

Par ordonnance en date du 22 mars 2018 le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la jonction des procédures 15.6909, 15.6887 et 15.6847 sous ce dernier numéro.

Vu les conclusions de la société Aréas Dommages remises au greffe le 12 juin 2018 et signifiées avec sa déclaration d’appel à la société I-J (à l’étude de l’huissier) le 15 décembre 2015 ;

Vu les conclusions de la société Montpellier Béton remises au greffe le 18 février 2016 et signifiées avec sa déclaration d’appel à la société I-J (à l’étude de l’huissier) le 16 décembre 2015 ;

Vu les conclusions de la société A remises au greffe le 7 juin 2018 ;

Vu les conclusions de la société Qualiconsult remises au greffe le 11 juin 2018 ';

Vu les conclusions de la société Bellmas Père et Fils et de la Smabtp remises au greffe le 4 mars 2016';

Vu les conclusions de la société Axa France Iard remises au greffe le 4 mars 2016';

Vu les conclusions de la société Gan remises au greffe le 17 février 2016 et signifiées le 15 mars 2016 à la société I-J (PV recherches infructueuses)';

Vu les conclusions de la société Maf remises au greffe le 13 juin 2018';

Vu les conclusions des époux X remises au greffe le 9 février 2016';

Vu les conclusions de la Sci Royal Palmeraie remises au greffe le 13 juin 2018 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 juin 2018 ;

MOTIFS :

I) Sur la responsabilité de la Sci à l’égard de l’acquéreur':

La Sci Royal Palmeraie, appelante à titre incident, conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a accueilli les prétentions indemnitaires des acquéreurs et demande à la cour de débouter ces derniers de l’intégralité de leurs demandes.

L’acte authentique de vente prévoit un délai d’achèvement de l’immeuble vendu et une livraison à l’acquéreur «'courant 3^e trimestre 2008'».

Le respect du délai contractuel de livraison constitue une obligation de résultat pour le vendeur en l’état futur d’achèvement.

Or, le bien n’a été livré que le 25 juin 2009, soit avec un retard de 9 mois, en raison d’un arrêt du chantier ordonné en mars 2007 après la mise en évidence de défauts de résistance affectant certains pieux des fondations.

La Sci a donc failli à son obligation de résultat contractuelle.

La Sci Royal Palmeraie conclut, en page 10 de ses écritures, que si l’événement «'lié aux pieux ne devait pas être qualifié de force majeure, il entrerait incontestablement dans la catégorie des causes légitimes justifiant le retard'

».

La cour comprend, à la lecture de cette formule lapidaire, que la Sci cherche à s’exonérer de toute responsabilité envers l’acquéreur en opposant, à titre principal, la force majeure et, à titre subsidiaire, la cause légitime de suspension.

Il n’y a pas lieu à dommages-intérêts lorsque par suite d’une force

majeure ou d’un cas fortuit le débiteur a été empêché de faire ce à quoi il s’était obligé.

La force majeure s’entend d’un événement imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution (assemblée plénière 14 octobre 2006), ces deux conditions étant cumulatives.

En l’espèce, les anomalies résultent, selon l’expert judiciaire, «'de la conjonction de plusieurs phénomènes qui, pris indépendamment les uns des autres, n’auraient pas entraîné de désordres dans des sols autres que des limons et des sables fins lâches sous nappe'

».

Les défauts de résistance de 11% des pieux des fondations résultent, selon l’expert judiciaire (page 56 du rapport), «'de la conjonction de plusieurs phénomènes qui, pris indépendamment les uns des autres, n’auraient pas entraîné de désordres dans des sols autres que des limons et des sables fins lâches sous nappe'

».

Or, les pieux ont précisément été réalisés à 15 ou 17 mètres de profondeur au moyen d’une tarrière continue dans un sol composé de dépôts récents du Lez constitués de limons, sables fins et argiles intercalés de manière plus ou moins erratique baignant dans une nappe phréatique plus ou moins fluctuante à 5 ou 6 mètres de profondeur, ainsi que cela résulte de l’étude géotechnique 21 février 2006.

Même si elle n’est pas un spécialiste de la construction, la Sci, en sa qualité de professionnel de l’immobilier aguerrie (filiale du Groupe Ellul), a été informée dès février 2006 de ce que le sol d’assise de son immeuble était constitué de sables et de limons baignés d’eau'; elle avait donc conscience, au moment de la conclusion du contrat de VEFA, de faire construire son ouvrage dans un type de sol à risque.

Par conséquent, elle ne peut soutenir que la survenance des phénomènes à l’origine du défaut de résistance de certains pieux et de l’interruption des travaux étaient imprévisibles lors de la conclusion du contrat de VEFA et ce moyen tiré de la force majeure doit être rejeté.

La Sci conclut ensuite à l’existence d’une cause légitime de suspension en faisant valoir que la clause contractuelle n’est pas limitative.

La clause insérée dans l’acte authentique de vente est ainsi rédigée :

«'Le vendeur devra achever les locaux vendus courant 3^e trimestre 2008 sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension des délais de livraison.

Pour l’application de la disposition du premier alinéa, serait notamment considéré comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison tous les événements visés ci-après étant survenus ou pouvant survenir depuis l’ouverture du chantier jusqu’à son achèvement et ce,

quelque soit la date de signature de l’acte authentique d’acquisition par l’acquéreur, notamment :

• les intempéries,

• la grève,

• la liquidation des biens ou l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement ou de la liquidation (') de l’une des entreprises ou de son sous-traitant,

• la résiliation d’un marché de travaux dû à la faute d’une entreprise,

• l’abandon du chantier par une ou plusieurs entreprises,

• les difficultés d’approvisionnement du chantier consécutives à des désordres du marché à l’échelle nationale ou régionale,

• les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux sauf si ces dernières sont fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur,

• les troubles de guerre, cataclysmes, inondations, catastrophe naturelle ou accidents de chantier,

• la découverte de fouilles archéologiques,

• les retards imputables aux fournisseurs de fluides,

• les travaux supplémentaires demandés par l’acquéreur et acceptés par le vendeur,

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraisons, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à deux fois celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.'

Un certificat établi sous sa responsabilité par le maître d’oeuvre chargé de la direction des travaux sera valablement admis pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués.

»

Contrairement à ce que soutient l’acquéreur, une telle clause n’est pas abusive dès lors qu’elle n’a ni pour objet ni pour effet de créer au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (Civ, 3^e, 24 octobre 2012) et que les événements qui y sont énoncés présentent tous la particularité d’être indépendants de la volonté du vendeur et extérieurs à l’ouvrage.

Cette clause n’est pas limitative puisque les définitions qui y figurent sont précédées de l’adverbe «'notamment'».

Les vices affectant les pieux de fondation ne sauraient constituer une cause légitime de suspension des travaux puisque, contrairement à tous les autres événements énumérés, ils affectent l’ouvrage lui-même et qu’ils ne présentent pas les caractéristiques de la force majeure ainsi que cela vient d’être expliqué précédemment.

Ce moyen sera par conséquent rejeté.

' Sur les préjudices':

a) Sur le préjudice de jouissance :

En l’absence de stipulations contraires dans l’acte authentique liant les parties, le retard de livraison sera calculé en jours calendaires et non en jours ouvrés.

L’expert judiciaire Camoin a déduit de ce retard les jours d’intempérie en les multipliant par deux pour faire application de la clause prévue au contrat.

Les époux X soutiennent qu’une telle clause est abusive et demandent à la cour de l’écarter.

La clause litigieuse prévoit, en cas de cause légitime de suspension, de différer l’époque prévue pour l’achèvement d’un temps égal à deux fois celui pendant lequel l’événement considéré aura mis obstacle à la poursuite des travaux.

Une telle clause créé un déséquilibre significatif entre le professionnel de la promotion immobilière qu’est la Sci (filiale du Groupe Icade) et les non-professionnels que sont les époux X puisqu’elle permet au vendeur en VEFA de profiter de la survenance d’une cause de suspension légitime pour augmenter sans motif le délai de livraison de l’immeuble.

Une telle clause doit être réputée non écrite et les jours d’intempérie ne seront retenus que pour leur durée réelle, soit 24 jours.

La durée du préjudice de jouissance des époux X s’établit par conséquent à 268 jours (entre le 30 septembre 2008 et le 25 juin 2009) de laquelle il convient de soustraire les 24 jours d’intempérie ce qui aboutit à une période de 244 jours qui sera ramenée à 241 jours pour correspondre à ce qui est demandé par les acquéreurs soit 8 mois et 1 jour.

L’expert Camoin, sans être utilement contredit, a évalué la valeur locative de l’appartement de 113,77 m2 avec garage à la somme de 1.130 € par mois qui sera retenue.

Le montant du préjudice de jouissance des époux X s’élève par conséquent à la somme de 9.078 € qui produira intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 8.013 € et à compter du présent arrêt pour le surplus.

La capitalisation de ces intérêts sera ordonnée à compter de la première demande faite par les époux X dans le présent procès.

b) Sur le surcoût du financement :

Ce surcoût a été calculé par l’expert judiciaire Camoin selon une méthode explicitée en page 111 du rapport qui vise à indemniser le préjudice découlant de l’allongement de la période de calcul des intérêts intercalaires pendant les périodes de retard de livraison tout en prenant en compte la période d’arrêt des travaux pendant laquelle les acomptes n’ont pas été versés au vendeur en VEFA et qui a généré un avantage au profit des acquéreurs.

Cette méthode, qui prend exactement en compte le préjudice des époux X, sans les avantager ni les léser, sera retenue.

Toutefois, ce préjudice sera calculé sur la base des jours calendaires et non sur les jours ouvrés après déduction de 24 jours d’intempérie et non de 48 ce qui aboutit à 241 jours ainsi que cela a été déjà calculé dans les motifs qui précèdent.

Le surcoût s’élève par conséquent à la somme de 2325,69 € [72.924 x 4,1% x (241/365)] + [532,44 x (241/365)] ramenée à 2.123 € qui correspond à ce qui est

demandé par les époux X.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement et la capitalisation de ces intérêts sera ordonnée à compter de la première demande faite par les époux X dans le présent procès.

c) Sur le préjudice moral :

Les époux X, qui ont dû recourir à l’emprunt pour financer leur appartement, ont dû intenter une procédure longue, coûteuse et complexe pour voir reconnaître leurs préjudices et ils ont dû subir pendant toutes ces années les tracasseries inhérentes à ce type de procédure.

Ils justifient d’un préjudice moral que la cour évalue à la somme de 1.500 €.

II) Sur les recours en garantie de la Sci':

' Sur la recevabilité des recours en garantie :

Les appelés en garantie opposent à la Sci la prescription de l’article 2224 du code civil.

Le dommage étant apparu avant réception et le litige ayant été introduit en 2013, le délai de prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil a vocation à s’appliquer et ce, quelle que soit la nature, délictuelle ou contractuelle, de la responsabilité encourue par l’appelé en garantie.

S’agissant d’une action en garantie, le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à la date à laquelle la Sci a elle-même été assignée par chacun des acquéreurs.

En l’espèce, le délai a commencé à courir le 7 août 2013, date de l’assignation délivrée à la Sci par l’acquéreur, et devait s’achever le 7 août 2018 à minuit.

Or, la Sci a assigné en garantie la société Montpellier Béton et la société Aréas, la société Bellmas et la Smabtp, la société A et le Gan, la société I-J et la Maf ainsi que la société Qualiconsult et Axa entre juillet 2013 et fin 2014, soit bien avant l’expiration du délai précité.

Aucune prescription n’est encourue pour l’action en garantie formée par la Sci et la fin de non-recevoir doit par conséquent être rejetée.

' Sur le bien fondé des recours en garantie :

1) Sur le recours en garantie dirigé contre la société Montpellier béton et son assureur Aréas :

La société Montpellier Béton est le fournisseur de la société Bellmas, elle-même sous-traitant de la société A.

Elle est donc sans lien contractuel avec la Sci qui l’actionne en garantie sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

La Sci soutient que le manquement de la société Montpellier Béton à son obligation de délivrance conforme est à l’origine du retard de livraison et de son préjudice né des recours en garantie.

Les appelantes lui opposent d’abord la force majeure avant de discuter leur responsabilité en contestant le défaut de conformité du béton livré.

Mais avant de se prononcer sur l’existence d’une cause exonératoire de responsabilité, encore faut-il que cette responsabilité soit établie.

Or, en l’espèce, il n’est nullement démontré que les bétons livrés par la société Montpellier Béton étaient non-conformes aux prescriptions contractuelles.

En effet, l’expert n’a pas réussi à déterminer si l’eau retrouvée en quantité anormale dans le béton de certains pieux provenait d’ajouts imputables à Montpellier Béton.

L’analyse approfondie des échantillons à faible densité obtenus après carottage de la quasi-totalité des pieux de l’immeuble de la Sci La Palmeraie a révélé que les éventuels ajouts d’eau ne pouvaient pas expliquer, à eux seuls, la diminution des masses volumiques des pieux par rapport à la formule contractuelle ce qui démontre que l’eau retrouvée dans les bétons provient, d’abord et surtout, des sols ambiants.

N’ayant pu déterminer avec certitude un défaut de conformité des bétons livrés pour le chantier de la Sci Royal Palmeraie, l’expert reste dubitatif dans ses conclusions en n’évoquant que «'d’éventuels ajouts d’eau accidentels ou délibérés sur la plateforme de travail'

», ce qui ne permet pas de retenir un manquement de la société Montpellier à

son obligation de délivrance.

Les questionnements de l’expert sur la qualité du béton livré le 25 octobre 2007 (page 59 du rapport technique) en raison des déficiences constatées au-dessus de la nappe phréatique sur 50% des pieux de fondation concernent l’immeuble «'Crystal'», qui est étranger au présent litige (autre chantier et autres intervenants).

Ces interrogations de l’expert judiciaire ne peuvent pas s’appliquer à l’immeuble «'Royal Palmeraie'» dans lequel aucune déficience de cette nature n’a été mise en évidence, contrairement à ce qui est soutenu.

Enfin, la tardiveté de la communication des bons de livraison par la société Montpellier Béton ne peut suffire, en l’absence d’autres indices concordants, à faire la preuve de la non-conformité alléguée par la Sci.

Les demandes de garantie dirigées contre la société Montpellier Béton et son assureur, la société Aréas, doivent par conséquent être rejetées.

2) Sur le recours en garantie dirigé contre la société A :

La société A a été chargée par la Sci du lot gros oeuvre qu’elle a ensuite sous-traité à la société Bellmas.

En sa qualité d’entrepreneur principal chargé du lot gros oeuvre, elle était tenue de livrer à la Sci un ouvrage exempt de vice.

Or, elle a failli dans l’exécution de cette obligation de résultat puisque 11% des pieux mis en oeuvre n’étaient pas aptes à supporter l’ouvrage (page 46 du rapport concernant l’immeuble «'Royal Palmeraie'»), ce qui a provoqué l’interruption du chantier pendant plusieurs mois et retardé d’autant la livraison aux acquéreurs.

Pour contester la recevabilité des demandes de la Sci, la société A oppose la réception sans réserve des ouvrages et l’acceptation sans contestation de son DGD définitif qui a déjà indemnisé forfaitairement le retard de livraison.

S’agissant de la réception, ce moyen est inopérant.

En effet, une réception sans réserve ne purge que les désordres et non-conformités apparents à cette date et non les désordres constatés dès avant réception et qui ont été valablement repris depuis lors.

La réception des immeubles sans réserve ne prive donc pas la Sci de son action en responsabilité contre la société A pour les préjudices nés de désordres apparus et repris en cours de chantier.

S’agissant de l’effet de purge du DGD, ce moyen doit également être rejeté.

En effet, le cahier des clauses administratives particulières prévoit en page 6 que les clauses du titre A prévalent sur celles du titre B en cas de contradiction entre elles.

En outre, il résulte des clauses du chapitre II et de l’article 2-1-10 du CCAP qu’à défaut de stipulations contraires dans les titres A et B, la norme NFP 03-001 en vigueur au jour du CCAP (c’est à dire celle de Décembre 2000 puisque le CCAP est de 2005) doit s’appliquer.

L’article 10-5 du sous-titre A 9 du CCAP, qui prévaut sur l’article 10-5 du titre B, prévoit, en son article 10-5-4, que le maître de l’ouvrage doit signifier l’arrêté de compte à l’entreprise dans le délai de 60 jours de la réception du DGD vérifié par le maître d’oeuvre, ce décompte devant lui avoir été notifié préalablement par le maître d’oeuvre exclusivement par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, il n’est justifié d’aucune signification de l’arrêté des comptes à la société A dans les 60 jours de la réception du DGD par le maître de l’ouvrage.

Aucune des stipulations du CCAP (titre A ou B) ne prévoyant les conséquences de l’absence de signification du DGD par le maître de l’ouvrage, il convient de revenir à la norme NFP 03-001 qui stipule, en son article 19-6-2 alinéas 2 et 3, que le maître de l’ouvrage qui omet de notifier le DGD à l’entreprise est réputé l’avoir accepté 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse.

Or, la société A ne justifie pas avoir mis en demeure la Sci de lui signifier le DGD vérifié par le maître d’oeuvre alors que l’accomplissement de cette formalité était l’unique moyen de rendre ce décompte définitif à l’égard du maître de l’ouvrage.

Par conséquent, elle ne peut se prévaloir de l’effet de purge attaché à ce décompte, nonobstant le règlement effectué par la Sci, et ce moyen sera rejeté.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, la société A oppose la force majeure.

La force majeure est une cause d’exonération de la responsabilité du débiteur d’une obligation de résultat si celui-ci prouve que c’est en raison de cette force ou d’un cas fortuit qu’il a été empêché de faire ce à quoi il s’était obligé.

La force majeure s’entend d’un événement imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution (assemblée plénière 14 octobre 2006), ces

deux conditions étant cumulatives.

Les défauts de résistance de 11% des pieux des fondations résultent, selon l’expert judiciaire (page 56 du rapport), «'de la conjonction de plusieurs phénomènes qui, pris indépendamment les uns des autres, n’auraient pas entraîné de désordres dans des sols autres que des limons et des sables fins lâches sous nappe'

».

Or, les pieux ont précisément été réalisés à 15 ou 17 mètres de profondeur au moyen d’une tarrière continue dans un sol composé de dépôts récents du Lez constitués de limons, sables fins et argiles intercalés de manière plus ou moins erratique baignant dans une nappe phréatique plus ou moins fluctuante à 5 ou 6 mètres de profondeur, ainsi que cela résulte de l’étude géotechnique 21 février 2006.

Lorsque des ouvrages de fondation sont mis en oeuvre au moyen d’une tarrière continue dans de tels sols, constitués de limons et de sable lâches sous nappe, il existe des risques bien connus de la profession, ainsi que l’expert l’explique en pages 52 et 53 du rapport, de contamination et de déstabilisation des bétons par l’eau ambiante, de liquéfaction des parois et de succion favorisant la migration de l’eau vers la tarrière.

Si la survenance de ces phénomènes est «'difficilement prévisible'», ainsi que l’écrit l’expert en page 57 du rapport, il n’en reste pas moins vrai qu’il s’agit d’une probabilité connue de la profession qu’il appartient aux constructeurs d’anticiper, lorsque les ouvrages dont ils ont la charge doivent être édifiés dans des sols constitués de limons et de sable lâches sous nappe, et qu’ils ont le devoir de prévenir par tous les moyens techniques existants et ce, même si le risque de survenance est faible.

Lorsque l’expert écrit qu’il n’existe pas de formule de béton susceptible de résister au lessivage par l’eau ambiante, il ne dit pas qu’il n’existe aucun moyen technique de prévenir ce type phénomène, contrairement à ce qui est soutenu, car si tel était le cas, aucun ouvrage n’aurait pu, à ce jour, être édifié en mer ou dans tout autre milieu aquatique.

En outre, le défaut de résistance ne peut être imputé à la non-conformité des bétons livrés par la société Montpellier Béton contrairement à ce qui est soutenu.

En effet, l’expert n’a pas réussi à déterminer si l’eau retrouvée en quantité anormale dans le béton de certains pieux provenait d’ajouts imputables à Montpellier Béton.

L’analyse approfondie des échantillons à faible densité obtenus après carottage de la quasi-totalité des pieux de l’immeuble de la Sci La Palmeraie a révélé que les éventuels ajouts d’eau ne pouvaient pas expliquer, à eux seuls, la diminution des masses volumiques des pieux par rapport à la formule contractuelle ce qui démontre que l’eau retrouvée dans les bétons provient, d’abord et surtout, des sols ambiants.

N’ayant pu déterminer avec certitude un défaut de conformité des bétons livrés pour le chantier de la Sci Royal Palmeraie, l’expert reste dubitatif dans ses conclusions en n’évoquant «'d’éventuels ajouts d’eau accidentels ou délibérés sur la plateforme de travail'».

Les questionnements de l’expert sur la qualité du béton livré le 25 octobre 2007 (page 59 du rapport technique) en raison des déficiences constatées au-dessus de la nappe phréatique sur 50% des pieux de fondation concernent l’immeuble «'Crystal'», qui est étranger au présent litige (autre chantier et autres intervenants).

Ces interrogations de l’expert judiciaire ne peuvent pas s’appliquer à l’immeuble «'Royal Palmeraie'» dans lequel aucune déficience de cette nature n’a été mise en évidence, contrairement à ce qui est soutenu.

Enfin, la tardiveté de la communication des bons de livraison par la société Montpellier Béton ne peut suffire, en l’absence d’autres indices concordants, à faire la preuve de la non-conformité alléguée par la Sci.

Il se déduit de ce qui précède que les phénomènes à l’origine du défaut de résistance de certains pieux et de l’interruption des travaux étaient prévisibles lors de la conclusion du contrat ayant pris effet au 4 septembre 2006 compte tenu des résultats de l’étude de sol du 21 février 2006 ; ils ne constituent pas un événement de force majeure ni une cause étrangère exonératoires de la responsabilité de la société A et ce moyen doit être rejeté.

Le manquement de la société A à son obligation de résultat envers la Sci est à l’origine de l’action des acquéreurs livrés avec retard.

La société A doit par conséquent être condamnée, in solidum avec son assureur le Gan, à garantir la Sci des condamnations prononcées contre elle par le présent arrêt en principal, intérêts, frais et dépens, sous réserve de la franchise contractuelle opposable.

3) Sur le recours en garantie dirigé contre la société Bellmas et son assureur :

La société Bellmas Père et Fils est le sous-traitant de la société A pour la fourniture et la pose des pieux de fondation.

La Sci est sans lien contractuel avec ce sous-traitant et sa demande de réparation est fondée sur la responsabilité quasi-délictuelle.

La société Bellmas Père et Fils, en sa qualité de sous-traitant de la société A chargé de la fourniture et de la mise en 'uvre des bétons de fondation et des aciers, était débitrice envers l’entrepreneur principal de l’obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vice.

Or, elle a failli dans l’exécution de cette obligation de résultat puisque 11% des pieux mis en oeuvre par ses soins n’étaient pas aptes à supporter l’ouvrage (page 46 du rapport concernant l’immeuble «'Royal Palmeraie'»), ce qui a provoqué l’interruption

du chantier pendant plusieurs mois et retardé d’autant la livraison aux acquéreurs.

Ce manquement à son obligation de résultat contractuelle envers l’entrepreneur principal est à l’origine des préjudices subis par la Sci en raison du retard dans la terminaison du chantier.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, la société Bellmas oppose la force majeure et la non-conformité des bétons de la société Montpellier Béton.

Mais, pour les mêmes motifs que ceux énoncés dans le paragraphe précédent, la survenance des phénomènes à l’origine des défauts de résistance des pieux de fondation n’était pas imprévisible lors de la conclusion du contrat de sous-traitance du 12 septembre 2006 compte tenu des résultats de l’étude de sol du 21 février 2006 et la non-conformité des bétons n’est démontrée.

Ces moyens doivent par conséquent être rejetés.

La Smabtp demande à la cour de dire que le plafond de garantie doit constituer la limite d’indemnisation pour l’ensemble des demandes de garantie formées par la Sci s’agissant de réclamations multiples formées au titre d’un même sinistre.

S’agissant d’une assurance non obligatoire, le plafond de garantie et la franchise contractuels sont opposables au tiers victime.

En matière d’assurance de responsabilité, constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations.

Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.

En l’espèce, et bien qu’il y ait plusieurs réclamations formées distinctement par la Sci, elle-même actionnée par plusieurs acquéreurs, il n’existe qu’un fait dommageable unique consistant en un défaut de résistance des pieux, lui-même à l’origine de l’interruption du chantier et du retard de livraison.

Les réclamations étant nées du même fait dommageable, elles procèdent d’un même sinistre et le plafond de garantie et la franchise prévus au contrat d’assurance doivent s’appliquer à toutes les réclamations de la Sci prises ensemble et non par acquéreur.

La société Bellmas et son assureur, la société Smabtp, doivent garantir la Sci des condamnations prononcées contre elle au bénéfice de l’acquéreur par le présent arrêt en principal, intérêts, frais et dépens sous réserve de la franchise et du plafond contractuels opposables dans les conditions précédemment énoncées.

4) Sur le recours formé contre la société I-J et son assureur, la société Maf':

Le retard pris dans la terminaison des travaux et dans la livraison est dû au défaut de résistance de 11% des pieux de fondation qui a rendu nécessaire l’interruption du chantier pendant plusieurs mois.

L’expert écrit en page 56 du rapport que les anomalies affectant les pieux résultent’ « de la conjonction de plusieurs phénomènes qui, pris indépendamment les uns des autres, n’auraient pas entraîné de désordres dans des sols autres que des limons et des sables fins lâches sous nappe'

».

Le défaut de résistance des pieux de fondation est donc dû à la nature limoneuse et sablonneuse du terrain et à la présence d’une nappe phréatique de faible profondeur.

Lorsque des ouvrages de fondation sont mis en oeuvre au moyen d’une tarrière continue dans de tels sols, constitués de limons et de sable lâches sous nappe, il existe des risques bien connus de la profession, ainsi que l’expert l’explique en pages 52 et 53 du rapport, de contamination et de déstabilisation des bétons par l’eau ambiante, de liquéfaction des parois et de succion favorisant la migration de l’eau vers la tarrière.

Si la survenance de ces phénomènes est «'difficilement prévisible'», ainsi que l’écrit l’expert en page 57 du rapport, il n’en reste pas moins vrai qu’il s’agit d’une probabilité connue de la profession qu’il appartient aux constructeurs d’anticiper, lorsque les

ouvrages dont ils ont la charge doivent être édifiés dans des sols constitués de limons et de sable lâches sous nappe, et qu’ils ont le devoir de prévenir par tous les moyens techniques existants et ce, même si le risque de survenance est faible.

Lorsque l’expert écrit qu’il n’existe pas de formule de béton susceptible de résister au lessivage par l’eau ambiante, il ne dit pas qu’il n’existe aucun moyen technique de prévenir ce type phénomène, contrairement à ce qui est soutenu, car si tel était le cas, aucun ouvrage n’aurait pu, à ce jour, être édifié en mer ou dans tout autre milieu aquatique.

Compte tenu des caractéristiques très particulière du sol mises en évidence par l’étude de sol du 21 février 2006 et de la technique de forage et de coulage des pieux par tarrière continue proposée par la société Bellmas, l’architecte, investi d’une mission de maîtrise d’oeuvre complète, aurait dû anticiper le risque, qui s’est finalement réalisé, de survenance des phénomènes de lessivage des bétons frais, de liquéfaction des parois d’ancrage et de succion bien connus de la profession, et le signaler au maître de l’ouvrage, ce qu’il n’a pas fait.

La société I-J a donc manqué à ses obligations contractuelles envers la Sci.

Pour tenter d’exonérer son assuré de sa responsabilité, la société Maf oppose la force majeure et la non-conformité des bétons.

Mais la force majeure ne peut exonérer celui dont la faute a été prouvée comme cela vient d’être le cas pour la société I-J et ce moyen sera rejeté de même que sera rejeté le moyen tiré d’un défaut de conformité des bétons pour les mêmes motifs qu’énoncés précédemment.

La responsabilité contractuelle du maître d’oeuvre est donc engagée envers la Sci et les sociétés I-J et Maf doivent garantir, in solidum, la Sci des condamnations prononcées contre elle au bénéfice de l’acquéreur par le présent arrêt en principal, intérêts, frais et dépens sous réserve de la franchise contractuelle opposable.

5) Sur le recours en garantie dirigé contre la société Qualiconsult et son assureur, Axa':

La mission du contrôleur technique vise à contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.

Au cours de la phase de conception, il procède à l’examen critique de l’ensemble des dispositions techniques du projet et pendant la période d’exécution des travaux, il s’assure notamment que les vérifications techniques qui incombe à chacun des constructeurs ['] s’effectuent de manière satisfaisante.

En l’espèce, la mission confiée à la société Qualiconsult le 30 mai 2006 portait, notamment, sur la solidité des ouvrages indissociables ou dissociables (LP).

Le retard pris dans la terminaison des travaux et dans la livraison est dû au défaut de résistance de 11% des pieux de fondation qui a rendu nécessaire l’interruption du chantier pendant plusieurs mois.

L’expert écrit en page 56 du rapport que les anomalies affectant les pieux résultent’ « de la conjonction de plusieurs phénomènes qui, pris indépendamment les uns des autres, n’auraient pas entraîné de désordres dans des sols autres que des limons et des sables fins lâches sous nappe'

».

Le défaut de résistance des pieux de fondation est donc dû à la nature limoneuse et sablonneuse du terrain et à la présence d’une nappe phréatique de faible profondeur.

Lorsque des ouvrages de fondation sont mis en oeuvre au moyen d’une tarrière continue dans de tels sols, constitués de limons et de sable lâches sous nappe, il existe des risques bien connus de la profession, ainsi que l’expert l’explique en pages 52 et 53 du rapport, de contamination et de déstabilisation des bétons par l’eau

ambiante, de liquéfaction des parois et de succion favorisant la migration de l’eau vers la tarrière.

Si la survenance de ces phénomènes est «'difficilement prévisible'», ainsi que l’écrit l’expert en page 57 du rapport, il n’en reste pas moins vrai qu’il s’agit d’une probabilité connue de la profession qu’il appartient aux constructeurs d’anticiper, lorsque les ouvrages dont ils ont la charge doivent être édifiés dans des sols constitués de limons et de sable lâches sous nappe, et qu’ils ont le devoir de prévenir par tous les moyens techniques existants et ce, même si le risque de survenance est faible.

Lorsque l’expert écrit qu’il n’existe pas de formule de béton susceptible de résister au lessivage par l’eau ambiante, il ne dit pas qu’il n’existe aucun moyen technique de prévenir ce type phénomène, contrairement à ce qui est soutenu, car si tel était le cas, aucun ouvrage n’aurait pu, à ce jour, être édifié en mer ou dans tout autre milieu aquatique.

Compte tenu des caractéristiques très particulière du sol mises en évidence par l’étude de sol du 21 février 2006 et de la technique de forage et de coulage des pieux par tarrière continue proposée par la société Bellmas, le contrôleur technique aurait dû signaler au maître de l’ouvrage l’absence de dispositif mis en oeuvre pour prévenir le risque, qui s’est finalement réalisé, de survenance des phénomènes de lessivage des bétons frais, de liquéfaction des parois d’ancrage et de succion bien connus de la profession, ce qu’il n’a pas fait.

La société Qualiconsult a donc manqué à ses obligations contractuelles envers la Sci.

Pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité, la société Qualiconsult invoque la force majeure.

Mais la force majeure ne peut exonérer celui dont la faute a été prouvée comme cela vient d’être le cas et ce moyen sera rejeté de même que sera rejeté le moyen tiré d’un défaut de conformité des bétons pour les mêmes motifs qu’énoncés précédemment.

La société Qualiconsult a donc engagé sa responsabilité contractuelle envers la Sci et elle doit la garantir in solidum avec son assureur, la société Axa, des condamnations prononcées contre elle par le présent arrêt en principal, intérêts, frais et dépens.

6) Sur la condamnation in solidum des co-responsables :

Contrairement à ce que soutient la société Qualiconsult, l’article 111-24 du code la construction et de l’habitation qui limite la condamnation du contrôleur technique à sa part de responsabilité est inapplicable dans ses rapports avec le maître de l’ouvrage et ne vise que les relations avec les constructeurs.

Il n’existe par conséquent aucun empêchement légal à prononcer une condamnation in solidum à l’encontre de la société Qualiconsult au bénéfice du maître de l’ouvrage.

La faute des sociétés Qualiconsult, Bellmas Père et Fils, A et I-J ayant contribué à la réalisation de l’entier dommage subi par la Sci, elles seront condamnées in solidum à son égard.

III) Sur les partages de responsabilités et les recours entre les appelés en garantie :

Compte tenu de la nature du désordre et des missions de chacun des intervenants, les responsabilités seront réparties entre eux à raison de 5% pour la société Qualiconsult, 10% pour la société I-J, 15% pour la société A et 70% pour la société Bellmas Père et Fils.

Ces sociétés, in solidum avec leurs assureurs respectifs, devront se garantir réciproquement en principal, intérêts, frais et dépens à concurrence de leur part de responsabilité.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Infirme partiellement le jugement entrepris mais statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension ;

Rejette le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’appel incident de la Sci ;

Dit que la Sci Royal Palmeraie a manqué à son obligation de livrer l’immeuble dans le délai convenu à l’égard des époux X ;

Rejette les causes exonératoires de responsabilité opposées par la Sci Royal Palmeraie ;

Condamne la Sci Royal Palmeraie à payer aux époux X, pris ensemble, les sommes de :

• 9.078 € au titre de la perte de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris sur la somme de 8.013 € et du présent arrêt pour le surplus,

• 2.123 € au titre du surcoût de financement avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris,

• dit que les intérêts des sommes précitées produiront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

• 1.500 € au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris ;

Condamne la Sci Royal Palmeraie aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais taxés de l’expertise judiciaire et à payer aux époux X, pris ensemble, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d’appel ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie de la Sci Royal Palmeraie ;

Rejette les autres moyens d’irrecevabilité opposés par la société A ;

Dit que les sociétés Bellmas Père et Fils, A, I-J et Qualiconsult ont engagé leur responsabilité envers la Sci Royal Palmeraie et que leurs fautes ont contribué à la réalisation de l’entier dommage subi par cette dernière ;

Rejette la cause exonératoire de responsabilité tirée de la force majeure ;

Condamne in solidum la société Bellmas Père et Fils et la Smabtp, la société A et la société Gan, la société I-J et la société Maf, la société Qualiconsult et la société Axa France Iard à garantir la Sci Royal Palmeraie des condamnations prononcées contre elle par le présent arrêt au bénéfice des époux X en principal, intérêts, frais et dépens ;

Dit que le plafond de garantie et la franchise prévus dans le contrat d’assurance de la Smabtp doivent s’appliquer à toutes les réclamations de la Sci Royal Palmeraie prises ensemble et non par acquéreur ;

Dit que les franchises contractuelles prévues dans les contrats d’assurance des sociétés Gan et Maf sont opposables à la Sci ;

Déboute la Sci Royal Palmeraie de l’intégralité de ses prétentions dirigées contre les sociétés Montpellier Béton et Aréas Dommages ;

Dit que les responsabilités doivent être réparties entre les co-responsables à raison de 5% pour la société Qualiconsult, 10% pour la société I-J, 15% pour la société A et 70% pour la société Bellmas Père et Fils ;

Condamne ces sociétés, in solidum avec leurs assureurs respectifs, à se garantir réciproquement en principal, intérêts, frais et dépens à concurrence de leur part de responsabilité sous réserve des plafonds de garantie et franchises contractuels opposables ;

Déboute ces sociétés de leurs demandes de garantie dirigée contre les sociétés Montpellier Béton et Aréas Dommages ;

Condamne la Sci Royal Palmeraie à payer aux société Montpellier Béton et Aréas Dommages la somme de 2.000 € chacune sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance comme en cause d’appel ;

Rejette toutes les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

CC