COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 28 JUIN 2023

N° 2023/ 304

N° RG 22/03921

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJB4H

[J] [F]

C/

[P] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie PADELLEC

M^e Gaëlle BAPTISTE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 24 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02729.

APPELANT

Monsieur [J] [F]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 5] (93), domicilié chez le le Cabinet BORNE & DELAUNAY, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 6]

représenté par M^e Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Maïlys LARMET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Raphaël TEDGUI, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

Madame [P] [Z]

née le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 7] (RUSSIE), demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005060 du 24/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Gaëlle BAPTISTE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet à compter du 1er octobre 2015, Monsieur [J] [F], agissant par son mandataire la société BORNE & DELAUNAY, a donné à bail d’habitation à Monsieur [B] [U] un appartement de type 3 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé 'Le Gloria Mansion', situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 910 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence et une provision sur charges de 140 euros.

Par avenant ayant pris effet le 1er décembre 2015, Madame [P] [Z] s’est engagée en qualité de colocataire.

Invoquant l’existence de nombreux désordres troublant sa jouissance des lieux loués, Madame [Z] a saisi le 25 mars 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir une réduction du montant du loyer de 300 euros par mois, rétroactivement à compter du mois de mars 2017, et ce jusqu’à l’exécution des travaux de réparation du système collectif de chauffage et de production d’eau chaude, des volets roulants équipant les fenêtres de l’appartement, ainsi que d’un dégât des eaux ayant abîmé le parquet et des meubles de cuisine.

En défense, Monsieur [F] a conclu au rejet de cette action, faisant valoir que les désordres invoqués, soit ne relevaient pas de sa responsabilité, soit avaient été réparés de manière diligente. Il a réclamé paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Aux termes d’un jugement rendu le 24 février 2022, le tribunal a retenu une partie des griefs invoqués par la locataire et considéré que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparation. En conséquence, le premier juge a ordonné une réduction du montant du loyer de 300 euros par mois, mais seulement à compter de l’introduction de la demande en justice, et ce jusqu’au constat de la réparation définitive des volets roulants et de la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une résolution visant à remettre en état de bon fonctionnement l’installation de chauffage et de production d’eau chaude.

Monsieur [F] a été débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts et condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile.

Ce dernier a interjeté appel le 16 mars 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 novembre 2022, Monsieur [J] [F] fait successivement valoir :

— que le dégât des eaux, causé par un mauvais branchement du lave-vaisselle, relève de la responsabilité de la locataire,

— qu’une entreprise a été systématiquement dépêchée pour réparer les volets roulants à chacune des sollicitations de Madame [Z], et que ceux-ci fonctionnent parfaitement depuis la dernière intervention en date du 11 mai 2020,

— que l’entretien du système collectif de chauffage et de production d’eau chaude relève de la responsabilité du syndic, lequel a fait procéder courant avril 2021 aux réparations ayant permis de remédier définitivement aux désordres, aucune des pannes incriminées n’ayant duré au-delà de 48 heures.

Il produit en ce sens un procès-verbal de constat dressé le 21 mars 2022 par Maître [V], commissaire de justice, auquel sont annexés divers documents.

Il ajoute que le bail a pris fin le 25 août 2022 par l’effet d’un congé donné par les locataires.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de juger qu’il a parfaitement rempli son obligation de délivrance et de débouter en conséquence Madame [Z] des fins de son action.

Subsidiairement, il sollicite que la réduction du loyer soit limitée à une période de dix jours correspondant à la durée totale des pannes du système de chauffage et de production d’eau chaude.

En tout état de cause, il réclame paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre celle de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens.

Par conclusions en réplique notifiées le 18 avril 2023, Madame [P] [Z] soutient pour sa part que le lave-vaisselle faisait partie des équipements mis à sa disposition par le bailleur, que les réparations de fortune des volets roulants n’ont jamais été efficaces jusqu’au remplacement des pièces défectueuses effectué en avril 2021, que les pannes de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude ont perduré jusqu’au mois de février 2022 et que le bailleur doit en assumer la responsabilité vis-à-vis du locataire, sauf son recours contre les tiers.

Elle ajoute que, depuis l’année 2020, elle a également eu à subir des nuisances sonores et olfactives provenant de l’activité du restaurant exploité au rez-de-chaussée de l’immeuble, pour lesquelles le bailleur est pareillement tenu à garantie.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé une réduction du loyer de 300 euros, sauf à fixer le point de départ de cette mesure rétroactivement à compter du mois de mars 2017, date à laquelle les différents désordres 'sont devenus systémiques’ (sic), et ce jusqu’au 23 septembre 2022, date de son départ effectif des lieux.

Il est également réclamé 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile au titre de la rétribution de l’avocat qui lui a été désigné en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mai 2023.

DISCUSSION

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,

— de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments d’équipement mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement,

— d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état.

Sur le dégât des eaux :

Il est constant que le siège du dégât des eaux survenu le 23 juin 2017 dans l’appartement loué se situait au niveau du raccordement du lave-vaisselle. Or il résulte de l’état des lieux d’entrée que cet élément d’équipement avait été fourni à l’état neuf par le bailleur, ce qui est confirmé par l’annonce de mise en location faisant état d’une cuisine entièrement équipée en électro-ménager.

Il n’est pas démontré en revanche que le sinistre serait imputable à une mauvaise utilisation de cet appareil ou à un défaut d’entretien de la part des locataires.

En conséquence, le refus de Monsieur [F] de procéder à une remise en état du parquet et des meubles endommagés doit être considéré comme fautif.

Sur les dysfonctionnements des volets roulants :

Il ressort des correspondances échangées entre Madame [Z] et la société BORNE & DELAUNAY, mandataire du bailleur, que les locataires ont eu à subir de nombreux dysfonctionnements de ces volets à compter de leur entrée dans les lieux, et ce jusqu’au mois d’avril 2021, la circonstance que le bailleur ait fait procéder à plusieurs réparations n’étant pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité du fait des troubles de jouissance ainsi occasionnés.

Sur les défaillances de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude :

Ces mêmes correspondances révèlent l’existence de très nombreuses pannes survenues entre le mois de décembre 2016 et le mois de février 2022, ayant privé les locataires de chauffage ou d’eau chaude sanitaire.

Le fait qu’il s’agisse d’une installation collective dont l’entretien incombe au syndic n’exonère pas le bailleur de sa responsabilité, l’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible s’étendant aux parties communes de l’immeuble.

Sur les nuisances occasionnées par un commerce voisin :

Cette prétention, qui n’avait pas été formulée par la demanderesse en première instance, est irrecevable en cause d’appel par application de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur les modalités de la réparation :

La réduction du montant du loyer convenu entre les parties ne trouve à s’appliquer que lorsque le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Dès lors, le préjudice de jouissance subi par Madame [Z] doit être réparé par l’octroi de dommages-intérêts, qu’il convient de fixer à la somme de 5.000 euros compte tenu de la nature et de la durée des troubles.

Sur l’application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique :

En vertu de ce texte, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, et qui ne bénéficie pas de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat rétribué totalement ou partiellement au titre de cette aide une somme qu’il détermine et qui ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 % . Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, celle-ci vient en déduction de ladite part.

En l’espèce, il convient de faire application de ces dispositions et de condamner Monsieur [F] à payer à Maître Gaëlle BAPTISTE la somme de 1.800 euros au titre de l’assistance prêtée à Madame [Z] en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [F] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts et l’a condamné aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 2° du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, condamne Monsieur [F] à payer à Madame [Z] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant, condamne Monsieur [F] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.800 euros à Maître Gaëlle BAPTISTE en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT